与我国经济发展相适应的土地规划的对策建议

【摘要】我国人口多，土地资源不足，如何合理的规划利用土地资源是关系到国计民生的重中之重。本文主要关注了近几年来我国有关土地利用方面的政策，笔者通过对这些政策进行分析理解而提出了对土地规划的一些建议。

【关键词】国家土地政策；土地规划；对策建议

一、国家的政策与调控解读

1．国家的相关政策

关于2006年国家颁布的关于土地和房地产的相关政策的主要内容3月5日，温总理所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对 2006 年房地产宏观调控的一个主要政策指向；

5月17日，温总理主持召开国务院常务会议。会上，提出了促进房地产业健康发展的六项措施，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。

5 月 29 日，国务院办公厅出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，被称为九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，对套型面积、小户型所占比率、新房首付款等做了量化规定，提出90平方米、双70％的标准；

5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，规定 6月1日后，个人购买不足5年的住房对外销售，将被全额征收营业税；

7月6日，建设部颁发《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，明确90平方米标准为单套住房建筑面积；建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房；

7月11日，建设部联合其他五部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，也就是“外资限炒令”；

7月24日，国务院办公厅《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入严格监管之下；

7月 26日，国税总局《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税；

8月1日，国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式实行；

9月5日，国家外汇管理局、建设部联合《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理；新华社授权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》；

11月7日，财政部、国土资源部、中国人民银行联合印发《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，提出对新增建设用地土地有偿使用费政策做出重大调整。

2．政策解读

从 2006 年国家出台的这一系列对土地和房地产控制的政策可以看出，由于目前建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，因此对土地利用规划就显得尤为重要。从以上政策可以总结出国家对土地规划的重视：

（1）保护耕地，加强管理。将新增建设用地控制指标（包括占用农用地和未利用地）纳入土地利用年度计划，以实际耕地保有量和新增建设用地面积，作为土地利用年度计划考核、土地管理和耕地保护责任目标考核的依据；实际用地超过计划的，扣减下一年度相应的计划指标。按照权责一致的原则，调整城市建设用地审批方式。在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案；

（2）特别提出对被征地农民的征地补偿安置费，要切实保障。这样做才能放心做好土地规划工作；

（3）工业用地必须采用招牌挂方式出让，并建立最低出让标准。这是由于工业用地出让费用偏低，对于土地有效利用更进一步有了保证；

（4）农用地不可擅自作为建设用地使用，切实保护耕地。农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内；

（5）从法律上严格监督管理，对于土地违法违规行为严惩；

（6）进一步完善土地使用权出让制度，保证公正、公开、公平原则。

二、对国家土地规划与城市经济协调发展的对策建议

土地是民生之本，土地的科学规划，是合理利用和保护土地的基本依据。我国人多地少的基本国情，决定了我们必须长期坚持“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，必须更加重视土地利用规划工作。

（1）统筹安排城乡土地利用，完善土地市场储备。要建立起土地储备制度，出台加强国有土地资产管理和国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让办法和规则等。首先各地应根据自身情况尽快出台《土地储备办法》，使土地收购储备制度进一步规范化和制度化。其次，合理确定土地储备规模。土地储备机构要确定一个能够依据自身储备能力，储备土地“吞吐”自如、能充分垄断土地一级市场，并对土地市场产生强有力调控作用的土地储备规模。进而，在市场供大于需的时候，土地储备机构将市场上闲置、低地价、低效率利用的土地通过收购、收回等方式储备进库；在市场供不应求的时候，从土地储备库释放土地，以控制土地价格上涨，抑制土地投机。最后，建立土地收购储备制度多角度的评价体系。

（2）合理制定土地利用计划

土地供应的数量对城市土地资源的合理利用和城市经济的健康发展起着举足轻重的作用，因此首先土地管理部门应会同计划、规划、房产、建设等部门，通过认真调查研究，掌握城市存量土地、增量土地供应情况，根据房地产需求、房地产销售和空置等情况以及城市规划、国家及城市产业发展政策等，制定合理的土地收购储备计划和年度土地供应计划，实行土地供应总量控制。

其次，未来各年度土地供应计划，应包括土地出让总规模、用地性质、开发强度、开发时序、空间布局和市政基础设施配套等方面内容，做到土地供应计划既定量又定位，并向社会公布信息。

除此，还应制定中长期的土地开发供应计划，形成长期、中期和年度计划相协调的完整体系，完善城市土地供应计划体系的时间序列，避免土地过量供给造成房地产泡沫，真正发挥土地源头对房地产市场的宏观调控作用。同时，在制定供地计划时，除了科学确定土地供应数量外，还应对所供土地的地段或位置做出合理安排，保证合理利用城市土地资源，实现房地产业和城市经济可持续发展。

（3）严格土地管理，提高土地利用效率

土地市场多元管理是当前土地市场发生一些问题的重要根源，应适时建立一元化的土地市场，按照“供需平衡、适度从紧”的原则投放土地并且清理闲置土地。强化土地市场的宏观调控功能。

（4）控制土地开发建设数量与速度

拆迁速度不宜过快。大规模的城市拆迁改造具有双重效应：一方面，它可以带动房地产市场有效需求旺盛，推动存量房及增量房交易的快速增长，这是它的积极效应；另一方面，过快地大量地拆迁，势必造成短时期内购房需求迅速膨胀，房市供不应求，导致房价非理性猛涨，也会给安置工作带来巨大压力，甚至诱发社会问题，这是它的消极效应。随意要根据各地的历史和现实情况进行合理的计划。

参考文献：

[1]周诚.城市地价概论[M].北京：中国大地出版社，1996

[3]彭补拙，周生路等编著.土地利用规划学[M].江苏：东南大学出版社，2003

[4]严金明.中国土地利用规划[M].北京：中国经济出版社，2001