试论廉租房建设的意义及其存在的问题

摘 要：文章概述了廉租房建设的进程，分析了廉租房建设和政策实施落实中的难点和问题。

关键词：廉租房 制度建设 难点 问题

中图分类号：F293.30 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2011）08-275-01

在今年的“两会”议题中，关于房价的争论和解决方法依旧是代表们讨论的焦点问题之一。在本次“两会”中，有代表提议不仅政府要大力推广廉租房建设，企业也可以成为廉租房供给的主体之一。政府可通过土地、税收等政策鼓励用工量大的企业和其他企业，在符合规划的前提下，建设大学生公寓、农民工集体宿舍等多种方式增加廉租房的供给。由此可见，大力推广廉租房建设，已经成为政府和公众的共识。

事实上，国家对公租房廉价房的重视已经不止10年了。廉租房是一个不同于商品房和经济适用房的概念，所谓廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。作为社会保障住房之一，廉租房政策在落实过程中也暴露出很多问题。早在1998年住房商品化改革之时，国务院曾经下文要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。但廉租房制度建设由于责任不清、资金来源缺乏等问题一直没有实质进展。对于地方政府而言，廉租房建设无益于财政和政绩。特别是在土地出让招标拍卖的今天，廉租房建设会减少土地出让金收入，该收入在某些经济落后地区政府的财政收入中，甚至占了一半以上。对于房地产开发商而言，由于无利可图，故反应冷淡。2006年，在商品价格飞涨，经济适用房建设制度被广为质疑的背景下，要求加强廉租房建设的呼声越来越高。该年国务院颁布条例要求地方政府将土地出让净收益的部分按一定比例用于廉租住房建设，并为参与廉租房建设的开发商提供银行信贷便利。从目前的实践来看，现有的廉租房数量未能覆盖所有符合标准人群。由于标准过低，大量被排斥在租住标准之外的人群仍然无力购买住房。在此次楼市调控中，三部委联合发通知，在廉租房的准入、管理和监督三个方面细化标准，使廉租房政策更加明确。

国家出资建设保障房的重要初衷是保障住房弱势群体的居住问题，实现“居者有其屋”，同时，也希望藉此政策缓解商品房房价过快上涨的问题。据估计，廉租房的供给每增加5％，就会迫使房价下降3％~4％。可以看出，廉租房的大量推出能够在一定程度上有效抑制目前商品房房价的上涨速度，这也是一个责任政府的首善之举。但是，在此也必须清醒地意识到，廉租房的建设并不能解决现存在于商品房市场上的所有问题。

首先，从廉租房的需求角度分析，租赁只能解决居民的暂时性居住需求，却不能有效解决居民对住房的长期性购置需求。在国人的心目中，拥有自有房产所带来的幸福感是租房所远远无法比及的，廉租房的大量建设只能解决“居者有其屋”的居住问题，却不能满足人们“居者有其房”的购置性需求。廉住房建设必须结合不同国家的经济环境和人文心理、历史渊源来考量。纵观我国现在存在的房价过快上涨的主要原因，不在于我国现有的房屋租赁市场欠发达，更不是由于可提供的租赁房数量过少造成的，而是在于国人对于购置性住房的需求过度旺盛。让我们来看一组数据，在西方发达国家，租赁房屋的居民比例远超过了拥有自有住房的居民比例。据统计，美国、瑞士、瑞典等国的租房比例大概在40%~65%，瑞士的这一比例则高达65%。西方人的租房比例如此之高，难道仅仅是因为西方人买不起房吗？事实上，虽然许多外国人也买不起房，但租房并不会因此减少他们的幸福感，反而会让他们的生活更加自由灵活，学习和事业发展的机会更多。在西方人的价值观中，自有房产并不是构成幸福指数的最重要指标，西方人不愿意在经济基础尚未稳定时，倾注大量的财富投入到买房中，更不希望被约束在一个地方，而是宁愿选择不断地搬家和租房。与此形成鲜明对比的是，拥有自有房产的国人不断趋于年轻化。并不是中国人比西方人更有经济实力买房，而是因为在国人的心目中，自有房产所带来的安全感可以给予居民最高的幸福感。，有人戏称房价高涨的重要原因是“丈母娘在推动房地产经济”。虽然，这样的说法并不可取，但却从侧面反映出国人对购置性住房的需求是多么的迫切，买房等于结婚，买房等于稳定，类似的观念在短期内不可能得到根本性扭转，每一对年轻夫妇的背后都有着一对甚至两对节俭、勤劳的父母在将其一生的积蓄用于给子女购房。因此廉租房的大量建设并不能有效缓解商品房的超量购置需求，因而也就无法有效抑制商品房价格的过快上涨。另一个明显的问题在于，对于那些既没有足够经济能力购置商品房，也超过了廉租房申请门槛的城市“夹心层”来说，这部分人群的数量不可小觑，未来的廉租房并不能解决这部分人群的住房需求。

其次，从廉租房的供给角度分析，廉租房的主要供给主体是政府。姑且不论政府建设廉租房的效率如何，但就政府如何甄别合适的廉租房申请人选问题就是一个明显的灰色地带。目前廉租房问题的最大困难并不在于国家的政策和建设，而是在实施和执行上。有好的政策，却很难有好的执行。在甄别最合适的申请人方面，茅于轼建议廉租房不设厕所以防止有钱人购买，此观点虽然在互联网上激起千层浪，但却从一个侧面反映出甄选适当申请人并不是一件容易的事情，极易发生信息不对称的现象，使得那些真正需要廉租房的低收入群体却游离在廉租房受益群体之外。更重要的是廉租房具有准公共物品性质，由政府来提供本无可厚非，但是，在没有利益动机的前提下，如何保证廉租房的房屋建设质量、如何解决廉租房的物业管理问题和修缮问题，都将成为政府必须考虑的问题。另一个严峻的问题是在土地供给日趋紧张的今天，用于廉租房建设的土地增多，势必会对商品房用地形成竞争和挑战，从而进一步推高土地的价格，并间接推高商品房价格。

综上所述，廉租房作为政府解决低收入人群住房问题的措施可以保障部分低收入群体的暂时性住房需求，但要从根本上解决商品房发展中存在的问题，仅仅依靠发展廉租房问题还是不够的。

（作者单位：阳城县环保局 山西阳城 048100）

（责编：李雪）