房地产市场调控中的政府作用和市场机制

[摘要]我国房地产的高速发展促使其成为国民经济中的支柱产业，同时它具有很强的扩散效应能够直接或者间接影响着关联产业的发展。从某种意义上来说，房地产业已经成为了中国经济大厦的一根擎天柱，它的健康发展不仅仅是一个经济问题，而且也是一个社会问题。房地产市场作为房地产业的一个载体是市场经济体系的一个重要组成部分。本文通过论述房地产市场中市场机制自身存在问题，由于供给垄断、外部性、信息不对称等原因造成了市场失灵，近几年来我国政府宏观调控的措施和绩效，以及政府作用无效原因和措施，认为必须要将：者结合相互补充，这样才能促进我国房地产业持续健康发展。

[关键词]房地产市场　市场失灵　宏观调控

目前我国房地产市场进入到了一个高速发展的时期，同时也成为国民经济的支柱产业，如何更好的促进房地产健康、稳定、持续发展不仅仅是一个经济问题也是一个社会问题。因而政府对房地产市场调控是房地产业健康发展的保障，直接影响着宏观经济的整体运行。

一、房地产市场调控中市场自身存在问题以及政府发挥作用

市场机制是指资源在市场上通过自由竞争和交换来实现配置，具体就是通过价格波动、市场主体对利益的追逐以及市场供求变化来调节经济的机制。由于我国房地产市场是一个不完全竞争市场，这样就会存在价格垄断、外部性和信息不对称等，从而使价格偏离其竞争均衡点，导致“市场失灵”。我国房地产市场“市场失灵”主要表现在以下方面：

(一)供给垄断

这种垄断表现在两个方面：一是实行分权制以来，我国地方政府垄断了城市土地一级市场，这样就给政府有了一个很大逐利空间，出让土地获得巨额出让金已经成为了很多政府主要财政收入。尤其是在某些地方由于各种自然条件不甚满足时候，地方政府为了寻求更多经济利益就会相应减少土地供给，故意推高土地价格，从而提高了土地成本；二是由于房地产业是一个区域性很强的行业，因而在某些区域往往能拿到土地使用权的也就那么几家资金雄厚的公司，往往存在价格合谋，这样开发商在市场上占据了主导性作用。

(二)外部性

指由于市场活动而给无辜的第三方造成的成本，即是指社会成员(包括组织和个人)从事经济活动时，其成本与后果不完全由该行为人承担，也即行为举动与行为后果的不一致性。我国现在经济增长方式主要还是以投资拉动，房地产业作为国民经济的支撑行业，对经济增长有着巨大贡献。一些地方政府为了追求政绩或者追求GDP增长速度，对房地产监督力度不够或者是采取“上有政策，下有对策”消极管理方式。

(三)信息不对称

在房地产交易中，购房者长期处于信息不对称的弱势地位。造成我国房地产信息不对称原因主要有两个方面，一个是由于没有对地方政府有效监督机制，从而在土地出让过程中会发生寻租和腐败行为，这样也就增加交易成本。第二个方面是开放商作为一个有实力的集团，往往能够左右专家和媒体，因为它们可以付出巨大的广告费用也可以花费巨资组织学术研讨会。在房屋买卖的过程中，开发商还会利用假按揭、假销售等手段进行营销，购房者议价能力很被动。

二、房地产调控中政府作用失效的原因

从以上分析来看，我国宏观调控政策确实对发挥了一定作用，表现为从2006年来我国廉租房制度逐步完善，中小户型住房供应量比重也有所加大；但是由于我国政府的宏观调控政策没有涉及到房地产市场根源，往往出现了一种“一调就紧，一松就跨”或者是“一夜回到调控前”状况，调控措施效果不尽如人意，因而一方面要研究房地产业运行的规律，另一方面政府应该如何从长期制定相关措施以及强化政策效果。下面就失效原因进行探讨：

(一)从政府角度来看

1.地方政府和中央政府之间协调性不够。制定相关调控措施的是中央政府及其下属部门，但是对其进行直接调控的是属于地方政府；一方面自从实行了“分税制”后，所属地方政府的税源十分有限，房地产及其相关联的产业成为了一个地方经济增长点，无疑是一个地方发展经济和增加财政收入有效手段。目前房地产领域的投资在全社会固定资产投资中比重已经达到了15％，而在一些房地产投资较为旺盛的大城市，还远远不止于这个比例。房地产业成为了某些地方拉动GDP增长源动力，地方政府作为利益分配者就会本能的在政策中钻空子或者是“上有政策，下有对策”采取的都是消极躲避态度，这样的调控措施是很难取得成效的。

2.各个部门之间协调性不够。我国对房地产调控没有长期规划也没有相关部门对其进行监测，当房价过热的时候采取相关一系列如“紧银根、紧地跟”措施，而其开始有点进入下行通道的时候马上采取“救市”。2008年下半年我国房市有下行趋势，这一部分原因是由于金融危机的影响。在2009年我国政府采取的措施就是宽松的货币和信贷政策以及首次置业和改善性置业房贷利率的7折优惠等措施，这样到了09年7月左右房地产价格开始上涨。其次对于房地产政策提出也没有牵头部门，涉及房地产政策部门较多(如建设部、中国人民银行、国土局等)由于没有统一的协调机制这样颁布一些政策时候没有统一安排。

(二)从开发商角度来看

房地产业一直被认为是一个高利润的行业，即使在2008年宏观背景不好的情况下，仍然有一些企业逆势增长，华发股份年报显示2008年该公司实现营业收入34.79亿元，同比增长60.66％；净利润6.51亿元，同比增长81.61％。新湖中宝的年报显示2008年，公司实现营业收入35.05亿元、净利润8.41亿元，分别较去年同期增长16.58％和102.07％。开发商追求的是利润最大化，在追逐利润的过程中，开发商往往钻法律的漏洞，创造出一些所谓的“行规”。其中，假按揭一度被众多开发商使用，这种方式使其融资成本变小，解决了开发商资金筹集的问题。一些开发商还利用此方式将好的户型囤积，以便日后抬价。中国房地产市场是一个信息严重不对称市场也是一个区域性特征十分明显市场，区域性特市场极容易形成寡头垄断。而在市场局部垄断下，开发商抬高房价的常用办法是操纵特定时期和特定区域的房地产市场，虚假销售信息，形成价格合谋。其次由于房地产开发采取高杠杆的资金运作在这样情况下往往把风险转嫁给了银行和地方政府，房地产商本身承受风险很小。政府宏观调控一方面是希望抑制房价另一方面也希望市场能够自我调节到一个合理水平而房地产商追求的是利润最大化，在这样的博弈中，房地产商往往占据主导性。

(三)众多投资或者投机行为存在

房地产业是中国能上规模行业中唯一一个从一开始就对民营经济开放的行业。这就说明了房地产业已经不仅仅是满足消费者住宅需求，部分消费者往往把其当作一种投资品或者保值品购买。其中给人印象深刻的就是温州“炒房团”，下单迅速、团体购买、出手大方、快进快出就是外界对“炒房者”评价。从2005年来政府针对“炒房”行为颁布一系列措施，但是这种行为屡禁不止，可能直到2010

年《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知》中提出了要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，才对其起到了一定的遏制作用。

三、提高政府宏观调控措施有效性建议

(一)协调中央和地方关系、加强政策制定统一性

一方面在制定政策过程中，要协调好中央与地方政府关系，随着我国市场经济不断完善，中央和政府之间的关系也逐步发生了变化，已经不仅仅是管理与被管理的单向监控管理模式。这就要求在制定政策时要考虑双方的利益，尽可能达到权利与义务统一；例如2006年颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》在套型面积、小户型所占比率、新房首付做出了“90平方米、双70％”的标准。地方政府才执行这个政策的时候出现了“上有政策、下有对策”做法(如默许开放商按其标准报批，建完售完在进行修改)。因而政府在房地产调控中应该吧这样单向垂直管理模式转为既有反馈，又有诉求，同时还讲究效率规范的一种新型双向互动模式，充分调动地方政府的积极性。另一方面加强政策制定统一性和系统性，对房地产部门的调控并不是某个部门就能完成的任务，这就要求要建立起一个对房地产长期监测、追踪的部门。这样在制定政策的时候更能有的放矢，而不是像现在一样“热一时、限一时”做法。

(二)打破房地产市场的垄断

在资本主义经济中，垄断是指少数资本主义大企业为了获得高额利润，通过相互协议或者联合对一个或几个部门商品的生产、销售和价格进行操纵和控制。尽管我国整个房地产业没有进人寡头垄断，但是这并不意味着不存在特定区域特定时间的垄断。房地产区域垄断主要表现在对区域内土地资源的垄断经营。近几年我国房地产市场上“地王”频频出现而且地价也屡创新高，没有雄厚资本支撑是不可能取得土地使用权的。目前我国也不允许个人买地建房，只能通过房地产开发商通过拍卖取得土地使用权然后建房销售，这样就开发商就占据了主导性地位，取得了话语权；购房者处于一个被动地位。我国可以借鉴国外经验，通过与开发商一起投资建房或者政府自建房屋，从而打破房地产市场垄断，形成竞争格局。

(三)进一步拓展投资渠道、完善我国资本市场

房地产市场中大量投资投机行为存在，是由于我国目前投资渠道狭窄，尤其是在房价节节攀升的时候，许多购房者把其作为一项投资品或者保值品。温州“炒房团”、山西“炒房团”、福建“炒房团”存在也说明了我国民营资本都得不到有效释放，而房地产业是在成规模行业中对民营资本开放的。目前我国应该进一步完善我国资本市场，拓展投资渠道，早在2005年我国出台了促进民间投资的“36条”，但是由于部分人认为其会削弱公有制的地位，所以尽管有政策出台，但是动作一直都不大，其中也提到了要让民营资本进入大国营企业垄断行业但是一直没有推行。2010年即将出台的“新36条”将对民间资本可进入的行业进行较为细化的划定，同时将政策重心放在解决民间投资面临的市场准入障碍方面。如果“新36条”切实实行的话将拓展我国民营资本的投资渠道，有利于引导其健康发展。

(四)构建住房保障体系，加大廉租房建设

经济适用房制度需要政府有很强的管理能力，目前我国经济适用房制度存在问题是一个是经济适用房的数量供给有限，二是经济适用房对于销售对象也异常严格；在运行过程中出现了很大逐利空间，例如南宁市2010年出现了大量经济适用房出租现象，这也说明了我国政府存在疏于管理，相关退出机制没有建立。这样不仅没有解决问题反而滋生了腐败和不公平分配。相比之下，廉租房制度可操作性更强，政府管理成本相对较低。从其他国家和地区来看，廉租房是保障性住房一个主要形式，如新加坡有大约6万户家庭住在政府提供的廉租住房内，约占全部家庭的8.6％。从而要构建住房保障体系，我国更应该加大廉租房建设。

不可否认，我国房地产业经过二十年的发展，已经成为了我国国民经济中具有重要影响力的行业，甚至成为了一些地方的支柱产业。但是我们应该认识到，在房地产市场调控中，未来我们面临的局势将更为严峻，仅仅依靠其市场机制自身调节作用是不行的，这也要求我国政府要充分作用；尽管目前我国政府在发挥自身职能方面还存在着一些问题，但是在今后的发展过程中吸取以往的经验教训，给予房地产市场恰当指导，推进我国房地产市场持续健康发展。