浅谈房地产业的税收流失现象与治理对策

摘 要：房地产是我国的朝阳产业，是我国税收的主要来源之一，然而，随着我国经济的飞速发展，房地产业出现了许多新情况，使税政适时应变较少，税收流失加大，影响了宏观调控。因此，本文通过分析房地产税收流失现象的产生原因提出治理对策，以期通过本文的阐述有效提出税收监管人员的业务素质，提升房地产税收征管水平。

关键词：房地产业；税收征管；税收流失

中图分类号：F812.7 文献标识码：B 文章编号：1009-9166（2011）011(C)-0243-02

一、房地产业税收流失的原因

（一）房地产企业利用行业特殊性偷选税款是房地产税收流失的直接原因

房地产企业开发环节多，时间过长，流动性大，成本核算方法复杂，监督难，房地产产品销售方式又多种多样，取得收入方式灵活。纳税人利用行业的以上特点，想方设法虚增成本、隐匿收入，达到偷逃税款的目的。主要表现为：

1、利用特殊的开发方式偷逃税款房地产的开发形式多种多样，针对不同的开发形式，政策规定及执行方式和力度上存在差异，给房地产企业偷逃税留下了可乘之机。主要表现在：一是以经济适用房为名，利用减免税政策偷税；二是采取虚假立项，造成“委托开发”的假象，逃避销售不动产有关税金；三是自建房产销售后，不申报缴纳建安环节的税金；四是回迁房部分不按销售不动产缴纳相关税费。2、开发环节成本核算混乱，房地产企业趁乱“混水摸鱼”。一是利用虚假购货发票，虚列建筑开发成本；二是借支付拆迁安置费之名，大肆以白条虚列拆迁安置费。房地产企业的拆迁安置费大部分是支付给了个人，无法提供合法的发票或收据给房地产企业。这也为房地产企业虚列开发成本提供了便利。三是不分项目设立成本明细，造成项目成本计算混乱，使成本无法在完工项目和在建项目中合理分摊；四是不按期结算项目成本。有的企业滚动开发，虽然房屋已全部售完，但迟迟不进行工程结算，不结转收入，成本也不及时结转，不能真实反映企业盈亏情况，影响企业所得税正确、及时、足额缴纳。

（二）房地产税收征管、监控不到位是税收流失的间接原因

1、税收源头管理困难、税收有效管理滞后。通常开发一个房地产项目，必须经过规划、国土、房管、财政、建设等多个行政部门的审批、许可与监督。由于没有建立有效的信息交换制度，这些行政部门掌握的房地产开发信息难以共享。房地产开发项目的土地购置、项目立项和施工许可等信息，都是在税务管理和纳税申报事项之前发生的，由于目前对房地产业的社会化综合协调管理水平尚处于较低层次，这些重要的涉税信息不能有效实现部门共享和信息互换，客观上导致了税收源头管理困难的实际问题。房地产开发过程中，其他部门对房地产开发的管理基本上都是事前管理，审批手续不办理，前期费用不交齐，房地产就不能开发，企业追求利润的目标就无法实现，而税务部门的管理是一种事后管理，现行税收政策是在房地产开发企业发生了销售收入时，才对确定收入时间、成本扣除及成本分摊作了相应的规定的，税务机关征管是一种事后介入。税务部门的管理所处的阶段和时限决定了其虽然是依法管理但力度却弱化于其他部门的管理。一些许可的办理及成本费用的支付都是在税务管理和纳税申报事项前发生的，税务机关不能有效监控、不能准确掌握房地产开发企业在房地产开发过程中形成的成本费用信息。2、房地产税税种多。税源的可变性和流动性较大。税收征收难。首先，在房地产业的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的营业税、企业所得税、土地增值税等1O多种税种，由于房地产税税种多，各税种的征收环节和计税依据各不相同，征收机关不同，征收难度大。其次，房地产企业开发多为跨年度、跨地域滚动开发，税源的可变性和流动性较大，税源控管难。第三，税务工作人员对房地产企业经营特点、会计核算不熟悉，再加上纳税人会计核算复杂，加大了税收机关征收稽查的难度。

二、房地产业税收流失现象的治理对策

针对上述问题，税务、审计部门及有关部门应加强协调，采取有效对策，加强和完善房地产税收控管的办法和措施，防止税款流失。

（一）加大税收执法力度。削弱税务部门滞留税款的内在动因

1、科学设计收入计划指标。当前税收收入计划大多以每年按比例递增的方式下达，并参照CDP的增长幅度，力求实现税收收入与GDP同步增长。但是从客观上来看，GDP并不是经济的全部，更不是税源的全部。真正能描述经济全貌的，除了GDP之外，还涉及其他经济总量，如就业水平、居民收入与储蓄、货币供应量与物价、资本市场、社会保障与环境等绝对额总量指标以及经济结构和效益或效率等相对数指标。这些指标中许多都对税收有显著性的影响。因此在目前税收计划尚不能完全取消的情况下，退而求其次地制定税收收入计划时，不能过分依赖税收与GDP的弹性分析，而应该结合多项指标，进行全面、系统的参照对比，使税收收入计划更加贴近税源变化，更加科学、合理，从根本上解决地方税务机关人为调节收入进度的问题。2、大力查处滞留税款的行为。各级税务机关应采取“下查一级”或交叉检查的办法，加强对房地产企业税收政策执行情况的税收检查力度，发现地方税务机关有滞留税款行为的，按照“谁查处、谁入库”的原则，做好滞留税款的上解人库工作，并追究相关人员责任。审计部门也应该加强对各级税务机关的检查和审计，严肃查处滞留税款的行为。3、严格执行税款缓缴审批制度。加强对缓缴税款的审核，凡不符合税法规定的缓缴税款条件的，一律不予办理缓缴审批。加强对各地税务机关的检查考核，杜绝“越权审批”和“变相审批”的行为。

（二）加大对房地产企业的税收征管力度。防止税款流失

1、加强对税收会计基础资料的控管，提高税收征管的质量。由于房地产开发商建造商品房数量多、周期长、投资额大，税务部门应根据目前房地产业发展迅猛、合作开发项目形式多样的特点，深入调查研究，摸清房地产经营情况。要求房地产企业专门设置“商品房纳税申报登记表”，规定企业在建房时应向当地税务机关办理申报登记；并对每一个房地产纳税人按每一幢商品房设置“建房及纳税情况征收手册”。从源头上杜绝企业偷逃税款的问题。2、加大对预收售房款征税的力度，保证税款的及时足额入库。一方面，税务机关要加大对纳税人的宣传力度，争取纳税人的理解和支持；另一方面，要采取行之有效的办法，加大对预收款的征税力度，对房地产开发企业预售房地产并取得预收款的，税务机关可按预计利润率或其他合理办法核算预计应纳税所得额，并按季（月）预征所得税，待该项房产产权转移，销售收人实现后，再按照税法有关规定计算实际应纳税的所得额及应纳所得税额，以确保税款的及时足额入库。3、加强税务稽查力度，严肃税收法纪。税务征管和稽查部门应在充分掌握商品房立项、征用土地面积、开工许可证、预售许可证以及房地产业主名称、联系人、商品房建设地点、建设规模、投资额等第一手资料的情况下。要求房地产企业每年进行一次税收自查，税务部门根据企业自查情况和掌握的资料进行分析，不定期地对部分房地产企业进行税务稽查，加大打击偷逃税力度。

（三）加强部门协作。提高征管效率

一方面，国地税部门要加强协调配合，特别是对一些新办房地产企业，企业所得税划归国税管辖，营业税仍由地税部门管辖。针对这种情况，国地税部门有要建立协作机制，以避免因职能交叉而造成的信息漠视、传递失灵等情况；另一方面，税务部门要从杜绝漏征漏管户出发，全面推行税务机关的房地产完税制度，加强与房地产相关管理部门协作，从源头上加强对房地产企业的税收控管。各房管部门或房地产所有权证发放部门要做到：未持有税务登记证件的，不予立项和安排开工；银行和其他金融机构不为其开立账户或办理贷款拨款；房管部门不核发“商品房销售许可证”；国土、规划、房产管理部门一律凭完税证明和不动产销售专用发票，如此方能办理房产交易和证件的发放，共同控管房地产税收。

结语：除上述谈到的几点治理对策外，对该行业须辅之以多层次重点征管，完善稽查，严格执法，如此便可完全可以达到堵塞税款漏洞，及时足额征收税款的目标。

作者单位：安徽阜阳市颍泉区地税局人教科

参考文献：

[1]徐绍章.税收征管改革探析[J].天津经济.2004.(5).

[2]岳树民.中国税制优化的理论分析[M].中国人民大学出版社.2003.