养老地产如何适销对路

养老地产升温

养老地产正慢慢升温。表现得最为明显的，就是包括保利、万科、远洋等在内的众多知名房企纷纷涉足养老地产。

记者在采访中得知，目前全国已有超过20家大、中型房企高调宣布进军或涉足养老地产，其中，万科集团将投资120亿元，在长春市多个区域打造总体占地面积100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目；远洋地产规划了6000多平方米的高端养老项目；绿城在临平的养老地产项目已经建成，在桐乡市的一个养老地产项目也于今年6月份开工，正式进入养老地产领域；保利地产早在去年8月份，与北京安平投资有限公司共同出资2000万元，以各占50%的股权比例合作成立养老产业专业管理公司。除此之外，金融机构和投资资本也纷纷进入这个细分市场，如中国人寿、泰康人寿，社保、红杉、IDG等。

专家认为，随着中国老龄化社会加速的到来，养老产业将形成一个庞大的市场，而作为养老产业中的一个组成部分，养老地产也将会迎来其发展的“春天”。 种种迹象表明，针对老龄人口的服务已经出现供不应求现象。波士顿咨询公司的一份报告指出，到2050年，中国60岁以上的“银发人群”将会达到近4.4亿人，届时将占全国总人口数的34%左右。而现实情况是，目前平均每1000名老人只拥有20余张床位，缺口之大显而易见。这么大的市场，自然会有先知先觉的开发商提前抢滩布局。

现存诸多缺陷

市场存在缺口，但养老地产却并未真正发展起来，并发挥其应有的作用，为何会这样呢？通过采访调查，记者发现养老地产之所以面临当前这种状况，在很大程度上与行业的定位、资源配置以及门槛太高等诸多因素有着直接的关系。

表现得最为明显的是过于纠结政策扶持，而这一定程度上成为造成养老地产开发长期停滞不前的主要原因。就目前而言，开发商所关注的土地、金融等政策支持尚不会出现，但恰恰相反的是，房企希望在这方面得到更多的优惠。至于与地方政府合作能够拿到价格低廉的土地，进行大规模组合开发，不过是以养老地产为幌子，与地方政府急于发展老年产业的政绩结合，只具有个案效应，不利于行业的整体发展。

其次是养老地产缺乏清晰的定位。观察开发商正在实施的养老地产项目将会发现，所谓老年项目不过是社区配套，开发主体仍然是传统住宅项目。上海五合智库有关人士指出，用普通住宅的思维探索养老地产注定是要交学费的。养老地产仅仅是整个养老产业链条的一环，离开整个链条单纯谈养老地产实际意义不大。

还有就是养老地产门槛太高，缺乏适合普通大众的产品。从当前部分项目运作来看，养老地产目标是要开发成高端的、奢华的项目，其结果忽略了养老需求本身。记者调查发现，天津某养老社区销售的会员卡，根据房间面积大小不同，会员费在50万～90万元之间，除此之外，会员还要每年缴纳3万至3.5万元的服务费。更有甚者，国内个别项目会员费甚至高达200万元，如此高的“门槛”，把大多数普通消费者都挡在了市场之外。

此外，养老地产项目选址不当，也让此类项目无法得到市场的认可。为了压缩成本，养老地产项目在选址方面只能考虑较为偏远一些的市郊，周边配套并不成熟，连开发普通住宅的条件都不成熟，何况是老年住宅。如绿城在临平的养老地产项目绿城蓝庭项目，距离市中心有很有一段距离，周边配套并不是很成熟。有业内人士指出，这是当前诸多养老地产项目不得不共同面临的困境，即远离市中心区域。相反，市中心区域配套成熟，适合开展养老服务，同时也适合探望，但高昂的地价让这类项目无法生存下去。

更难的是软件配套。有学者指出，养老地产并非修建住宅让老人过去居住，而是为了实现“安心养老”。为了达到这种要求，则必须地产项目配套良好的老年康复中心，此外还应该配备具备专业知识的护理人员等。而这些，则是当前最为紧缺的，因为一般的养老地产项目也并不具备这些软件配套。

如何适应需求

什么样的养老地产适合市场的实际需求？

洲联集团副总经理卢求表示，目前我国适合老年人居住的建筑的市场有效供给不足，其建设无论从数量还是质量上讲都远远不能满足需求。以养老设施为例，国际上老人入住老年设施一般为4%～6%，我国仅为1%左右。

此外，在项目本身功能设计也应符合市场实际需求，也应该借鉴海外国家和地区的一些做法。卢求表示，由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”。

养老地产在软件配套方面必须完善。要做到这一点，单靠开发商或者其他机构，无法完成这样的工作。记者调查发现，开发企业有能力建造房产，但在疗养、护理和医疗方面却是短板；而医疗、护理机构虽有能力发挥自己的专业特长，但却受到经营场所的限制。鉴于此，专家建议可以考虑让开发商与疗养、护理和医疗机构展开深度合作，共同促进市场的发展。

另一方面，也是非常实际的一个问题，就是通过规模化运作，降低养老地产的使用成本，同时开发符合各个层次需求的产品。针对国内动辄收取超过50万元，甚至达到200万元的高额会员费，以及每年还要收取三、五万元护理费做法，这实际上超过了绝大多数老年人的经济承受能力。因此，除了要降低门槛之外，还有必要发展多层次的产品，满足各个层次的需求。

结合我国实际国情，专家建议可以因地制宜，开发出具有中国特色的养老地产。中国人比较看中居家养老方式，因此开发商可以考虑在小区里设置老年公寓，并做到独立配套，独立服务。