浅析基于GIS的房产市场信息系统

摘要：简单介绍了国内房地产管理信息化现状，及 GIS技术在房地产市场信息系统（Real Estate Market Information System,以下简称REMIS）中的应用现状，并进行需求分析。根据分析作者提出了GIS技术在REMIS中的核心作用及应用模式，并提出建立基于GIS的REMIS的项目开展思路。

关键词：GIS；房地产市场信息系统；精确房管；数据建库

中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：

目前,地理信息系统技术已广泛应用，在房地产管理中也开始发挥重要作用。根据住建部《关于印发〈房地产市场信息系统建设工作纲要（试行） 〉 的通知》，《房地产市场信息系统技术规范》，全国各大中城市开始建立基于GIS的房地产市场信息系统，以满足目前国内大中城市的房地产市场管理需求，从根本解决测绘、成果管理、产权登记、合同网上备案、信息统计和等几大板块的信息孤岛问题。

1、房产GIS现状分析

1.1房地产管理信息化发展分析

房地产管理经历了以下5个阶段：

1）手工发证阶段。20世纪80年代至90年代中期，我国的房地产管理都使用手工发证，这种方式效率较差，不利于后期的查档工作。

2）权证管理阶段。20世纪90年代以来，人们开始尝试利用基于DBASE、FOXBASC和ACCESS等文件型数据库的房产管理系统，测绘和产权业务之间没有数据衔接，需要大量的手工重复录入工作，容易造成信息的缺失和错误。

3）规范化业务流程阶段。房产测绘实现了CAD与MIS系统之间属性数据的共享，而房产管理工作应用MIS系统和OA技术逐渐规范了业务流程。但是这一阶段还是着重于对属性数据的管理，缺乏对图形数据的有效管理。

4）以图管房、精确房管阶段。GIS的概念逐渐引入房产管理工作，应用MIS、CAD、OA和GIS技术集成，使得房产管理从传统的以属性为核心管理转向以图形为核心管理，逐步实现“以图管房、以房管档，图文档簿”一体管理，是房地产管理的一个重要飞跃。

5）“大房管”阶段。一是提出以地级市为单位，实现下辖各区县数据统一平台存储、房产业务办理统一平台登录；另一是实现跨部门联网，从单纯的房地产业务管理发展到房地产市场的管理，与国土、规划、银行等实现跨部门合作，数据交换。

1.2 房产GIS现状

GIS技术的应用到房产管理，将房屋业务办理与房地产基础总图紧密关联，通过房屋在基础总图上的精确坐标来定义房屋坐落，能实现以图管房，保证房屋业务办理准确而顺利进行。通过房产GIS，可以基于总图对任意范围内的房地产各类测绘数据、业务数据进行统计分析，如房地产密度分析、房屋拆迁等，也便于分析城市房屋的状况。GIS技术在房产管理系统中的应用起步较晚，但目前已经有众多城市开始着手建设该系统。

2、房地产市场管理对GIS的应用需求

房地产市场管理要求GIS系统应具备以下要求：

1)制图编辑能力：具备丰富的制图和编辑功能，以应对房产GIS数据的更新和维护。

2)属性数据编辑能力：用户对属性数据的输入、编辑与查询

3)空间数据库管理能力：GIS一般都装配有地理数据库，其功效类似对图书馆的图书进行编目，分类存放，以便于管理人员或读者快速查找所需的图书。其基本功能包括：1、数据库定义 2、数据库的建立与维护 3、数据库操作 4.通讯功能。

4)空间分析能力：具备专业空间分析、拓扑分析、缓冲区分析、专题图制作等功能，以便对房地产数据进行空间分析，得到精确计算结果。

3 、GIS技术在房地产市场信息系统中的应用

3.1 GIS在房地产市场信息系统中的核心作用

“技术规范”已对测绘及成果管理子系统有简略的要求，项目测绘生产的数据，是一切房产业务的源头和重要依据；基础测绘用于建立并更新总图，保证房屋物理位置的精确；成果管理能对测绘数据进行严格的质量控制、格式转化和数据入库。因此基于GIS的测绘及成果管理系统是房地产市场信息系统建设的基础，具有核心作用，是房屋确权和交易等业务正常进行的重要保障。

3.2 GIS在房地产市场信息系统中的应用

1)应用GIS技术,可满足房产管理对制图的需要,如房产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图等图件的制作和输出。特别是要实现权证附图的自动生成和图形套打。

2)应用时态GIS技术,实现对房产历史信息的有效管理,建立房产空间信息与属性信息的历史演变关系,通过历史回溯,为解决房产纠纷提供历史数据。

3)利用GIS的空间查询功能,提高房产管理统计的科学性和准确性。在传统的房产管理中,对房屋的描述主要通过房屋座落进行。而房屋座落往往具有变化快、不精确、易出错等缺点,会导致统计结果的不准确。而利用GIS的空间查询技术则可以从根本上杜绝这类问题。而且,GIS丰富的专题制图功能,可将统计结果以更加直观的形式表达出来。

4)利用WebGIS技术,可建立网上房产信息系统,使得房产网站能够以更加直观的图形方式显示房产信息,提供更加丰富的查询、统计功能。

4、建立基于GIS的房地产市场信息系统

4.1基于GIS的房地产市场信息系统的建设思路

根据住建部《房地产市场信息系统技术规范》、《房屋登记办法》等相关技术规范，要建立、健全房地产市场信息系统，实现“以图管房、以房管档、图文档簿一体化”的系统建设目标，通常从以下三个方面开展。

1）系统研发

建立七大子系统：交易登记管理子系统、测绘及成果管理子系统、新建商品房网上备案子系统、从业主体管理子系统、项目管理子系统、存量房网上备案子系统、多维分析与信息子系统。

2）数据建库

在房地产市场信息系统建设中，测绘是基础、数据是血液，楼盘表是核心，这是房地产市场信息系统建设的核心理念。随着房产管理信息化逐步发展，要实现“以图管房、以房管档、精确房管”的系统建设理念，通常需要开展房产数据建库工程，通过对房产GIS图形数据、分层分户图数据、产权业务数据以及电子档案数据的处理，建立图形、房产业务、电子档案之间的数据关联，形成图、文、档、簿一体化的房地产综合数据库，并构建数据管理中心，为系统建设提供“以图管房、以图管档、图文档簿一体化”的综合数据平台。

图文档一体化效果图

3）硬件配套设置及数据安全

作为综合型房管系统，要提升运行效率、完善各项功能、保证数据安全，需要多方面的硬件配套设置的投入，如中心机房的建设，起码要保证两台程序服务器，两台数据服务器，外加存储设备、UPS电源等，资金充足的情况下，要提升系统的运行效率，可以上小型机；同时，还要有摄像头、扫描仪、指纹扫描仪、二代身份证读卡器、语音报号设备、电子显示屏、电话语音、短信、微信平台等，通过这些外接设备，逐步完善系统的各项基本功能，提升便于服务水平。

对于数据安全，除了最基本的系统防火墙、杀毒软件、安全网关之外，还需要定期备份数据，还要逐步根据投入，完成异地灾备。

5、结束语

将GIS引入房产管理是对传统房产管理方式的一个突破,它改变了传统房产管理信息系统软件注重属性信息、忽略图形信息的缺点,标志着房产管理走向更加成熟、更加规范的道路。基于GIS建立、健全房地产市场信息系统，能有效解决各子系统之间数据孤岛的现象，实现测绘、产权一体化，加强房管部门的分析和决策能力，提升服务和管理水平。

参考文献：

[1]周坦峰.品烟台房产信息化模式 创精确房管之路 [R].广东南方数码科技有限公司，2011:121-125.

[2] 杨平,裴亚波,伦小伟;基于GIS技术的房产测绘系统设计与实现[J];测绘通报;2005年05期