试论保障性住房建设面临融资困境及成因探析

摘要：保障性住房建设是一项惠民工程，目的是保证中低收人的人群有房住。但是随着社会主义市场经济体制的发展，保障性住房建设却在面临着融资困境，严重制约和阻碍中央或地方加快保障性住房建设的速度。本文试论保障性住房建设面临融资困境及成因。

关键词：保障性住房 困境 成因

中图分类号：TU113.5+41文献标识码：A 文章编号：

保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。我国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。然而随着社会主义市场经济体制的发展，保障性住房面临着很大的资金问题，极大的影响保障性住房的发展，给人民带来了很大的困境。

1、我国保障性住房的分类

1.1经济适用房

经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的双重特点。

1.2廉租房

廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。

1.3公共租赁房

指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。

1.5定向安置房

安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征地拆迁房屋的农户。

1.6两限商品房

即“限套型、限房价“的商品住房。为降低房价，解决城市居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。

1.7安居商品房

指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

2、保障性住房建设面临融资

2.1百花齐放

百花齐放就是融资的主体多样化和融资的方式多样化。可以通过政府或非政府及个人为不同的主体，中央政府和地方政府设定专项的保障性住房资金，鼓励多方筹集资金。鼓励银行开展创新保障性房贷的模式，鼓励社会保险资金进入保障性住房领域，参与保障性住房的建设。鼓励企业或个人资金参与保障性住房的建设，政府要给与一定的优惠政策。

2.2按揭贷款

开发保障性住房企业可以向商业银行进行申请，把企业的房产抵押给贷款的银行，以建设好的保障性住房的收入为还款来源，进行偿还贷款。

2.3理财资金

由政府、、商业银行、信托企业共同开发的模式。首先由信托企业进行发行保障性住房的理财产品，转手给商业银行。接着商业银行向个人或企业进行销售理财产品。政府要起担保责任，对理财产品提供一定的担保。销售理财产品筹集到的资金用于保障性住房的建设资金。

2.4证券化

证券化是指商业银行将保障性住房的房贷债权销售给证券机构，证券机构在经过一系列的信用评级，在证券市场发行保障性住房的证券，用以筹集保障性住房的建设资金.用保障性住房的销售、租赁作为还款来源。

3、保障性住房建设面临融资困境

3.1保障性住房的资金来源不足

保障性住房具有税后优惠政策，实行政府定价、限价，具有的利益空间很小，地方财政税收也比较有限，同时政府鼓励民间资本进入保障性住房建设的程度不够，缺乏一定的吸引力，导致资金的来源比较比较单一，只能依赖政府的支持，政府的筹集资金的手段有限。因此保障性住房的资金来源不足，缺口又很大。

3.2地方政府不重视保障性住房的建设

1994年实行税收改革，将中央税后和地方税收分开管理，造成地方政府的事情很多，税收却很小的现象。政府为了增加地方税收，只能牺牲保障性住房的土地，进行出让土地建设商品房，使地方财得富裕。据统计，2010年，国有土地的使用权收入就达29109.91亿元，完成预算的213.2%，同比增加106.2%。2011年国有土地使用权出让收入3.3万亿元，比上一年增长22%。2011年全国政府性基金收入安排3.48万亿，下降15.9%，其中最主要收入为土地出让收入，占比超过75%。从数据可以看出，出让土地使用权对财政的收入占有大的比例。因此一些政府为了利益只能放弃保障性住房的建设，去搞商品房。保障性住房需要大量的资金，又要占用大量的土地，又没有利益可图，政府还要投大量的资金去建设，从而导致地方政府不能很重视保障性住房的建设，使得保障性住房陷入很尴尬的困境。中央政府要求地方地府大力建设保障性住房，对保障性住房要应保尽保。十二五期间国家将投入建设3600万套保障房，全国城镇保障性住房的覆盖面积达到20%左右。而2012年到2013年，全国将建1000万套，且据最新消息，其中的400万套，将会在2012年底建成。这意味着，中国的保障房时代已到来。然而财政部数据显示，上半年全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。受此“拖累”，不少地方的财政收入增幅大幅缩水。这也让政府处在很艰难的困境。

4、保障性住房建设面临融资成因

4.1法规制度不完善

我国关于保障性住房的法律法规只有住房和城乡建设部等一些部门的相关规定文件，没有专门的立法，很难满足保障性住房建设的需要。对保障性住房的实施计划、惠及目标、建设标准没有专门的法规进行规范管理，对政府在保障性住房的资金筹集，土地提供，税后优惠没有专门的法律进行约束。不完善的制度造成保障性住房很难有着高速、健康的发展。

4.2投资回报的效益不高

保障性住房是为了解决中低收入以下的住房问题，采取限价、定价销售的方式，销售的价格也比较低，不能像商品房可以赚得很高利润。同时保障性住房投资回收周期很长，很难吸引企业、个人、商业银行进入保障性住房领域。

4.3银行信贷指标有限

在监管层各种监管工具频出调控市场的情况下，各银行都加强了自我约束，目前大多数银行的贷款额度都比较要紧张，每个月的放款额度有限，根本满足不了真实的业务需求，也无法保证保障性住房的建设速度。

参考文献：

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