房产“牙人”之忧

在北京市朝阳区青年路路段，短短数百米就有不下十家房产中介机构。大量中小房产公司的建立和房产经纪人招聘仍在继续膨胀着这个新兴行业

短短三个月之内的第三道金牌到了。

1月22日，建设部和中国人民银行联合的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》规定，今后，房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，房产买方应将资金存入或转入客户交易结算资金专用存款账户下的子账户。

这是继去年10月建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会共同《中国房地产经纪执业规则》明令禁止吃差价、北京市房地产中介行业协会紧随其后于去年11月开展房地产经纪机构代收存量房交易资金情况调查之后，行业主管部门第三次出击房产中介市场。

就怕中介拿这个钱去做风险投资

古代繁盛一时的买卖经纪“牙行”曾因市场而消亡，现代版的房产“牙人”又因市场的发展而出现。《望东方周刊》在北京市朝阳区青年路路段看到，短短数百米就有不下十家房产中介机构。大量中小房产公司的建立和房产经纪人招聘仍在继续膨胀着这个新兴行业。

房地产业的兴盛使得撮合买卖的中介由最初的信息提供者变成炙手可热的房产经纪。北京市人口的快速增长又为房屋买卖、租赁交易市场不断开拓空间，由此产生的房产中介公司开始以“神奇的速度”出现在京城各大住宅路段。

与此同时，“挪用房款”、“现金收房”、“骗吃差价”等不断出现的负面新闻让房产中介行业逐渐失去本来的面貌。去年震惊全国的天津“汇众事件”的阴影至今难散――1000多户老百姓的房款随着房产中介公司的人去楼空消失得无踪迹，1．5亿的巨款到现在才追回8000多万，老百姓的绝望唤不回辛苦半生积蓄的“血汗钱”。

“交易资金的安全问题，可以说是目前整个房产中介发展最严重的问题。”我爱我家房产经纪公司的副总胡景晖告诉《望东方周刊》。

“房产中介如果代收代付，因为买卖交易需要办理房屋权属登记，而登记手续与最终成交存在一个时间差，就会有钱在公司停留，这账面至少几千万，大公司则很容易就过亿了，怕就怕不良中介拿这个钱去做风险投资，回不了款。这是相当可怕的。”

在胡看来，虽然在中国做渠道的企业不少，比如卖家电的，三个月一结账也有资金沉淀，但是他们短期的资金沉淀远远比不上房屋买卖，“很多做渠道的企业都转做房地产了，就是看中了这一点，表面上是服务机构，甚至宣称不收佣金，实际上并不是在做这个行业，就是把公司当作融资工具，拿老百姓的房款去冒险，最后受损后对老百姓利益的打击是巨大的。”

中小经纪公司不吃差价很难生存

郑先生从酒店服务转行在我爱我家做房产经纪人已经快两年了。“我很看好这个行业，会一直做下去。”他说。

传统的房产经纪公司能得到2％的佣金。经纪人提取佣金的比例通常是10％―30％，成交一套价值100万的房屋，经纪人能提供2000～6000元。但如果是背着交易双方吃差价，一个100万的单就能吃到少则几万多则十万的差价。

典型的吃差价方式是中介公司及房产经纪人打压房主的价格，一套房主要卖85万的房子就拼命说服房主认定只值80万到82万，然后在外却以85万甚至更高的价格卖出，这样中间产生的差价就收归中介了。

“除了利益的驱动，一些刚刚建立的缺乏房源和客源的中小经纪公司不吃差价是很难生存下去的。而北京日渐丰厚的二手房交易市场又让各企业都不想放过机会。”胡景晖说。

“在国外，房产经纪人属于有很高的职业素养、有较高的社会地位和较高收入的‘三高’群体，国内现在有部分经纪人已经做到了高收入，但其他‘二高’还远远没有达到。做到高的职业操守的更是凤毛麟角。大量的房产经纪人的入行门槛本身就比较低，往往只要求高中以上文化，如果市场上没有一个规范监督的话，高利润的吃差价行为在所难免。”胡说。

据业内人士介绍，在国家建设部一再禁止“现金收房”、吃差价行为后，典型的吃差价行为的确明显减少，但变换了方式的吃差价行为仍然存在。吃差价改头换面后定义变得模糊起来。比如，中介公司跟房主约定，如果中介以高出房主价格的价格卖出，高出的利润双方按协定分成。

一位在房产中介行业工作多年的资深人士告诉《望东方周刊》，现在的房产中介公司做房屋买卖租赁都是居间的形式，就是居间商两头，这其实是不合理的。房产经纪人在中间既代表了房主的利益，又代表了客户的利益，就好像甲乙两人打官司，请一个律师既代表甲的利益又代表乙的利益是有问题的。

“房产中介公司的发展方向应该是买方有买方的人，卖方有卖方的人，人和人之间协商交易，这样的‘独家制’取代‘居间制’，吃差价和挪用客户房款的现象就都要容易避免得多。”他说。

最严的处罚不过是被公司开除

尽管建设部、房地产中介协会对吃差价、现金收房、代收代付都陆续明令禁止，但对于什么样的形式是吃差价、差价怎么定义、什么是现金收房等却没有做出过明确的解释说明。很多房产中介认为，房产中介市场之所以屡屡出现问题，首要因素就是法律体系的不健全。

“成熟的房产交易都有健全法律制度来管理，美国就有《不动产交易法》，而我国的二手房交易至今也没有一部成文法，仅在2006年10月出了一部《房产经纪执业规则》，其中对要杜绝的吃差价是一种什么样的行为还面临着法律上界定不明的问题。”胡景晖说。

北京通州区一位熟悉房产中介运作的政府人士认为，除了法律体系缺乏规范之外，对房产中介的监督也显得十分无力，无论是政府监督还是行业自律目前都还只能管到企业，管不到个人。

这位不愿意透露姓名的官员表示，现在北京房产中介建立的行业自律组织北京市房地产中介行业协会离理想的“入行即入会”还相差甚远。由于没有实现强制入会，北京的房地产经纪公司有2000多家，加入行业协会的不到300家，不入会的公司在监管方面更为困难。

行业管理和中介公司对经纪人的管理则更为混乱。据了解，目前房产经纪违规操作没有相应的惩罚机制，最严厉的处罚也不过是被所服务的中介公司开除，但是执业资格证书仍然保留，这家做不了可以做那家。

“往往有很恶劣的违规行为的房产经纪人被所在公司开除后，换了一家经纪公司反而受到提拔，甚至当上店长的情况，这在健康发展的房地产中介市场根本不可能发生。国外的房产经纪人每个人都有一个经纪人信誉档案，对经纪人的执业信誉进行记录，很微小的职业失责，都可能导致执业证被吊销，更不用说吃差价、现金收房这种严重的违规行为了。”胡景晖说。