上海市房价与城市化的相关实证研究

【摘 要】明确城市化水平与城市房价的关系，为城市化发展过程中制定合理的房价政策提出依据，促进城市化水平的提高和城市的繁荣发展，避免由于房价的过高影响城市化的进程，甚至出现逆城市化的现象。

【关键词】城市化水平；城市房价；Granger检验

1.城市化和房地产行业的重要性分析

城市化是一个国家或地区实现人口集聚、财富集聚、技术集聚和服务集聚的过程，它通过影响土地的需求来影响城市的土地价格，再而影响房价。城市化进程越高的城市，其基础设施建设水平越高，基础设施体系也越完善。上海市在城市化的进程中不断加大基础建设投资，从2000年投资额为449.90亿元增长到2008年1733.18亿元。

2.上海城市化与城市房价的分析

本文在参考有关资料的基础上，采用复合指标法。要具备全面性、层次性、可比性、可操作性。根据以上原则，本文从四个方面选取4个指标进行综合分析（见表1）。

第一，无量纲化处理。标准化后的指标值；为原始数据；为原始数据样本均值；为方差。

第二，根据原始变量矩阵估计因子载荷矩阵。

第三，将公共因子表示为变量的线性组合，得到评价对象在各个公共因子的得分。

第四，建立综合评价模型。

3.上海市城市化与城市房价的关系分析

如果假设H0：β1：β2…=βq=0不成立，则x是y的格兰杰原因，反之，若接受该假设，则不认为x是y格兰杰原因。

由上述分析可以知道，上海市城市化水平与城市房价之间没有相互因果的关系，也就是说城市化水平的不断提高，并不会使城市房价的上升。未来城市化的高速发展将引发大量城市人口的增加，但其增加的主体是来自农村的农民，尽管数量可能惊人，可是由于他们的收入有限，没有能力购买如此高昂的商品房，对城市的住房市场影响极其有限，因此不会影响城市的房价升值。

4.政策建议

（1）规范房地产市场，建立完整有机的房地产市场监测和监管体系

建立房地产市场监测和监管体系，实现了对房地产的规划、施工许可、房地产开发、交易、租赁登记备案、权属登记等全程管理信息的有机整合，并综合土地、金融等相关信息，实现了对房地产市场的实时动态监测和监管。

（2）改进政府参与市场的方式，完善住房社会保障体系和法制体系

完善房地产法制环境，建立网上投诉等信息反馈渠道，消费者可以随时反映房地产开发企业违规经营等问题。

（3）协调房地产市场和城市化水平的关系

城市化是社会发展的必然趋势，政府部门更要协调好这两者的关系，将会对我国的经济发展有着非常重要的意义。

参考文献：

[1]蔡孝箴.城市经济学[M].南开大学出版社，1998：43-54.

[2]贺元启.基于计量经济模型的房价与地价关系研究[J].房地经济，2006，7：78-79.

[3]牛文元.中国城市发展报告（2001-2002）[M].西苑出版社，2003：321-324.

[4]李启明等.中国房地产统计年鉴2004年[M].中国城市出版社，2004，4.

[5]上海市统计局.上海市统计年鉴2006年[M].社会科学文献出版社，2006，6.

作者简介：

张虎成（1977-），男，陕西扶风人，学士，研究方向：医疗统计及理论研究。

孙艳霞（1986-），女，河南周口人，会计学硕士，研究方向：公司理财及内部审计。

陈文浩（1985-），男，河南商丘人，统计学硕士，研究方向：数据挖掘、统计建模及应用。