浅谈土地二级市场的问题与对策

摘要:我国土地市场建立以来,一级市场得到迅速发展,而二级市场仍处于相对迟缓和滞后状态。然而随着国家经济发展方式转变、产业结构的升级优化,积极推进存量土地流转,加速土地二级市场的发展,也应成为土地管理重要内容。

Abstract: Since the establishment of the land market, primary market develope rapidly, while the secondary market is still at a relatively slow and lagging situation. However, with the transformation of country's economic development pattern, and upgrade and optimization of the industrial structure, to actively promote the stock of land transfer and accelerate the development of land in the secondary market has become an important part of land management.

关键词:土地二级市场;问题;对策

Key words: land secondary market;problems;countermeasures

中图分类号:F293 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)24-0142-01

0引言

土地使用权作为商品进入市场,必然会在市场上流转,形成土地二级市场。土地二级市场对繁荣土地市场,优化重组土地资源配置有着积极的作用。但是,如不加以规范管理,土地二级市场无序发展就会冲击土地一级市场,影响土地市场健康发展,导致国有土地资产流失,扰乱经济秩序。

1土地二级市场现状

据了解,目前各地的土地使用权转让、租赁、抵押等二级市场交易十分频繁,其中土地使用权的转让存在私下交易较多等不规范状况,主要表现为以下几个特点:

①交易的自发性。土地私下交易、隐形交易较为普遍。存在大量土地私下交易的原因,一方面固然和当事人受经济利益驱动有直接关系,但和土地二级市场不完善,土地交易没有固定场所,交易信息不灵也有关系。土地交易当事人互相隔绝,不能及时掌握交易信息,致使买家找不到卖家,卖家找不到买家,就只能托亲戚、找熟人打听信息,私下谈价成交。在交易过程中,由于当事人不懂土地使用权转让的法律及政策规定,对划拨土地、工业用地、集体土地甚至未经处理的违法占地,也进行私下流转。

②交易的非法性。城镇范围内的存量土地,大多为国有划拨用地。有些用地者违反法律规定,采取作价、入股、合资等方法变相、私自流转这些土地;有的将拆迁安置用地或多余的安置用房,私下买卖转让;还有的私自改变土地用途,改变土地的使用条件进行交易。

在城市、城乡结合部和经济较发达村镇,部分单位、村委和农民擅自出租、出售房屋,造成了集体土地的非法流转。

③管理的多头性。土地使用权的转让、租赁、抵押等交易行为,主要有三个部门的介入。一是房产管理部门。目前地产和房产分别属于国土部门和建设部门管理。城市国有土地使用权的房屋转让交易还比较规范,但集体土地使用权的房屋转让交易十分不规范,处于“各扫门前雪”的状态。二是人民法院。有些法院在裁定涉及土地使用权方面的案件时,没有充分考虑土地权属是否合法,未经国土部门批准将土地使用权裁定给相关当事人。三是拍卖公司。少数拍卖公司在拍卖房产时,将土地使用权一并转移,扰乱了土地二级市场健康、稳定发展。

④交易多样性。在土地隐形市场中,既有国有土地交易,又有集体土地交易,交易的形式也多种多样。一是纯土地非法买卖或变相买卖流转。有的村集体经济组织借办福利、公益事业或筹集旧村改造资金之名,未经批准私下将集体土地使用权卖给其他单位和个人进行非农建设。有的村甚至擅自招标出卖二、三产业用地。二是集体建房和农民拆迁安置住宅买卖。部分村集体经济组织和农村居民,在经济利益驱动下,以转让为名,出售拆迁安置用地,从中牟取暴利。区位较好的村集体经济组织以土地为条件,吸引外地单位和个人兴办企业,流转集体建设用地使用权。三是企业将因迁移、转产、改制、兼并非农建设用地使用权,以作价入股、联营等方式进行转让。四是出租房屋同时出租土地使用权。在城镇规划区内、城乡结合部、经济发达的村镇,部分单位和农村居民凭借地理环境优势,通过出租房屋,实现土地使用权租赁。对城郊结合部的村集体组织和农户而言,转让、出租土地、房屋获取的经济收益远高于农业收入,因而有的甚至擅自把农用地转为建设用地或违章建房出售、出租,获取高额回报。

2规范土地二级市场管理的对策

在管理中要兼顾土地一、二级市场。国土部门在强化对土地一级市场垄断的同时,必须加强对二级市场的管理。一级市场经营不善,就会促成二级市场混乱无序,二级市场不能有效管理,也会扰乱一级市场的正常秩序,最终影响到土地在经济发展中的宏观调控作用。

认真落实国土资源部关于建立土地有形市场,促进土地使用权规范交易的有关规定。在土地市场各方面相对健全完善的基础上,进一步强化职能,落实责任。建立固定的交易场所,创造条件,建成类似于行政审批式的土地交易大厅;要畅通交易信息,采取多种手段,公布和提供土地供求信息,收集、储存、土地交易行情和交易结果;委托中介机构代办土地交易相关事务,积极拓宽业务渠道和范围,提供土地政策法规、土地市场管理规则、土地利用投资等方面的咨询。

加强农村集体土地使用权转让管理。在农户住宅用地审批过程中,要严把一户一宅关,从源头上制止农村集体土地非法转让。同时,尽快制定出台农村集体土地使用权转让及流转的意见和办法,促进农村集体土地使用权合法流转。

加强对非法土地市场的打击力度。土地交易机构的性质是事业单位,不具备执法的职能,但应积极协助国土执法监察大队查处打击非法土地交易。交易机构要多深入基层、加强调查研究,拓宽渠道,为专业执法机构提供线索和信息。督促交易者主动办理相关手续,最大限度地减少违法交易行为的发生。

进一步理顺相关部门之间的关系。建立和维护健康的土地市场仅靠国土资源部门是不够的,要增强工作主动性和积极性,加强与房屋产权管理部门、法院和拍卖机构的沟通和协调,在业务上多交流,共同促进土地二级市场的健康发展。

发挥政府对二级市场的引导和规范作用。二级市场的交易主体、交易对象、价格机制、结算方式等与一级市场都存在明显不同。在一级市场中市县政府是交易主体或出让主体,并实行垄断。而对二级市场来说,市场主体应该是建设用地的使用者或经营者,政府除了为调节土地供需而储备的土地外,不再是土地的交易主体,更不能由政府对二级市场进行垄断。土地的再配置更多要发挥土地市场的基础性作用。但是,这不等于说,减轻或放弃政府对二级土地市场的引导、管理和调控。国家需要加强对二级市场的研究,制定相应的法律、法规、政策和规定,加强对二级市场运行的检测、监督和调控,使二级市场能够健康、规范和有序的发展。