买房不“缩水”,躲开五大陷阱

要买房子了，说简单也简单，说复杂也很复杂。很多人在买了房子之后发现说好的面积呢？说好的规划配套呢？说好的产权年限呢？怎么全都“缩水”不见了！这些都是开发商稍一忽悠，没有买房经验的你就会上当的事情，如果你是正准备买房的人，以下实际案例肯定能帮助到你。

1 层高缩水

要明确约定违约赔偿数额

【案例】某楼盘多位业主一起与开发商签订了预售合同，合同约定房屋层高为2.9米。交房后，有业主发现房屋质量保证书中注明的层高有的为2.8米，有的为2.9米。于是业主作了自测，结果发现高度为2.6-2.62米不等。当业主们要求开发商承担违约责任时，开发商却推说是销售公司在制作预售合同文本时的笔误。

点评：从法律上讲，都以写入合同的文字为准，所以仅仅以笔误为由不能影响违约事实。商品房层高与合同约定不符属于违约行为，必须承担违约责任。如果业主没有约定开发商赔偿数额，法院只能从合理性角度出发，酌情确定赔偿数额，而这种赔偿数额一般低于业主的预期。友情提示下，对待层高“缩水”要明确约定违约赔偿数额，建议购房者在购房之前最好先看一些房屋样板间，如若满意，就在合同中明确交房后的房屋层高应与样板间一致。

2 规划缩水

细化补充条款防止规划“变样”

【案例】李先生被广告吸引，来到某楼盘售楼处。售楼小姐指着模型介绍了该楼盘的宏伟规划，还重点介绍了一期和二期之间的一处景观。签约时，尽管李先生看到样本合同中“广告宣传内容仅供参考”字样，但看到附件中有一期和二期的规划图，也就没多问，他买下了一套一期的房子。入住后不久，随着二期建设的推进，他和其他业主发现这处景观竟然变成了一幢楼房。于是，李先生与小区百余名业主共同将开发商告上法庭，要求将其恢复原状，但既成事实的东西无法改动。

点评：部分开发商会把一期后面的规划描绘到楼书中，并就后期规划在合同中约定免责条款，或约定特别轻的违约责任，以获取较小的违约成本与小区规划变更间的差额利益。专家提醒说，把开发商的规划作为补充条款写入合同，买房者也可通过房管部门了解小区规划是否已经过规划部门的审批，也可让开放商提供相关证明。

3 面积缩水

建筑面积与套内建筑面积都要在合同中约定

【案例】张先生预购了一套商品房，预售合同约定建筑面积为102平米，套内建筑面积为81平米。还约定如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差，比例绝对值低于3%时据实结算，超过3%时，买家可退房。房子交付之后，张先生委托某房产测绘单位重新测量，发现总面积与约定一致，但套内建筑面积比合同约定少了4%。张先生要求退房，但是开发商认为不存在违约。

点评：根据有关司法解释，房屋套内建筑面积或建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的从约定，无约定的误差比例在3%以内的双方据实结算，若超过3%买房者可要求退房并主张返还已付购房款及利息。友情提醒下，各位买房者在签订合同时应注意约定细节。因此建议在签合同时，要把建筑面积与套内建筑面积都做准确的约定。

4 年限缩水

签约前弄清土地性质 分清土地和房屋的使用年限

【案例】2012年年初，李先生在计划购买某烂尾楼续建工程楼盘之前，询问了该楼盘土地使用年限，售楼小姐说保证是70年。后来签预售合同时，他发现合同附件《房屋土地状况》备注里写着土地使用期限为1993年至2052年，该房屋使用年限竟不到60年，李先生大呼上当。

点评：有许多买房者不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具体区别。时下大多开发商是直接从政府部门受让或从其他开发商那里转让而拿到土地的。买房者买房后，对该房屋所享有的使用年限应为：原土地出让合同规定的土地使用年限减去开发商已使用的年限。友情提醒下，在看房选房的时候，就要注意问一下售楼处人员，这房子的拿地时间，这样的话，产权年限还剩多少，在拿地时间上加70年就行了。如果售楼处人员连这一问题都无法为你解答的话，那建议还是先别下手购买。

5 配套缩水

配套相关细节要在合同中详细体现

【案例】张女士看到某楼盘楼书的介绍：小区将设有1.5万平米的高档会所，有室内游泳池等设施。张女士很喜欢，于是当场就买了房。不料会所建成后严重“缩水”，面积不足4000平米，游泳池规模也很小。

点评：会所不是房产开发的必备设施，买房者一般也不能据此主张解除合同。许多购房者在签合同时往往只关注房屋情况，忘了约定配套设施等相关条款，导致纠纷不断。专家提醒说，对配套设施的约定要明确详细的责任承担，建议业主在签预售合同时，把如会所的交付时间、所有权归属、服务功能、服务对象等相关的条款明确写进合同，并明确责任承担。

【编后语】

房子到手的时候，一不小心就有可能缩水了，如果你不是那么在意细节的买房者，那就可能会包容这样的“缩水”陷阱，但如果你是一定的完美主义者，房子与原本想象的稍有出入，便寝食难安，那就要在买房前就事事小心、步步为营，要不很有可能买到一套自己不那么满意的房子。所以，在买房的过程中，务必要警惕着五大陷阱。让自己买的放心，住得舒心。