对空置房产征税有助于促进房地产市场平稳健康发展

[摘要]房屋的基本功能是居住，但在我国却偏离成了“淘金窝”，就不难理解我国房地产市场出现的供方库存积压或囤积居奇、需方无力购房或一房难求的“滞涨”怪象。政府调控往往导致房地产市场震荡，原因在于没有抓住房产资源优化配置这条主线。文章从资源优化配置视角，阐述在我国对空置房产征税的必要性、可行性、阻力、对策建议，以期能对我国房地产业健康发展有所裨益。

[关键词]空置房产税；资源配置；地方财政；贫富差距；诚信体系

[DOI]1013939/jcnkizgsc201714153

房地产业是中国国民经济的中流砥柱已是不争的事实，但飞速发展的中国房地产真的增进了百姓的福祉吗？一方面，“居者有其屋”成为我国最大的民生工程，说明尚有不少人未能实现拥有自己住房的愿望；另一方面，空置房的问题愈演愈烈，房地产“去库存”成为2016年中央6大任务之一，更有“房姐”“房叔”报道充斥媒体。这一矛盾现象导致政府进退失据，政府行为往往成为房地产市场剧烈波动的导火线。在此种情形下，为何不能用经济手段代替行政手段，用税收杠杆解决这一矛盾呢？发达国家流行的对空置房产征税在中国可行吗？

1我国房地产成了利益各方的“淘金窝”

11房地产成为政府GDP业绩支柱

GDP在官员的升迁中占据十分突出的地位，致使各级政府极为看重GDP增长率，而房地产对GDP增长见效快、贡献大。一方面，据说房地产能够带动上百行业的发展（当年朱总理语），自然对GDP的贡献巨大；另一方面，房地产业税费、土地出让金能够为政府提供大量的资金支持，使政府能够进行规模庞大的基础设施建设投资，从而进一步拉动GDP上升。因此，政府关注土地出让金、房地产建设规模、销售数量与价格能否实现快速上涨，而房产是被投机者持有或是居住者持有则并不重要。这是导致房地产怪象的主要原因。

12房地产成为投机工具

迅速蹿升的房价所产生的财富累积效应得以迅速扩散，为增值而持有房产的现象十分普遍。股市受挫、实业投资效益差、其他投资渠道不畅，使大量闲散资金进入房地产市场，助推房价上涨，造成房地产繁荣假象，而真正需要住房的人难以承受高额房价。投机导致“房价越高越买不到房，房价越低越卖不掉房”的现象出现：资本逐利性使之遇升则待价而沽、期待更高利润，遇降则恐慌性抛售，唯恐被套牢。

13真正居住需求者逐涨冷跌

造成@种现象的主要原因是楼市政策不清晰，需求者对房价无法形成一个有效的预期。当房价上涨时会担心上升态势一发不可收拾，甚至选择融资购房；在房价企稳或下跌时预期房价可能会更低，持观望态度。居住需求者应该考虑的是房产购置成本，而不是预期收益，因为房价再高也不可能变卖获利，再低也不会导致损失，一旦购房，房价的高低仅是心理上的满足与失落。但从节省支出等效增加收入的角度讲，居住需求者也将房产视为“淘金窝”。

正由于社会公众将房产视为一种可以增值的资产，而不是生存的工具；政府将房地产视为经济发展的手段，而不是改善民生的条件，房地产就偏离了居住的本来功能，演变成了逐利工具，以房产入住率高低为主要指标的房产利用效率问题就被逐渐淡忘。

2空房率越高说明房产资源配置效率越低

房屋的原本功能是居住，无论什么原因导致房屋修建完成却无人居住使用就是房产资源的浪费。“富者敛地千亩，顷刻华屋万间；贫者飘摇无所，只得片叶掩首”反映自古以来就有土豪富绅兼并土地吸食巨额财富的恶况，党和国家就是要消灭这种社会不公，实现“居者有其屋”的人民基本生存愿望。截至2016年11月底，全国商品房待售面积已达69095万平方米，按照我国人均住房面积30平米计算，“空置”住房可供近23千万人口居住。这些空置房产若能得到充分利用，政府就不必为满足更多人的刚性需求花费更多资源去修建廉租房、公租房，那将节约极多的土地资源、财政资金和建筑物资资源。

3对空置房产征税有利于提高房产利用率

2016年12月召开的中央经济工作会议指出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。虽然房产空置的原因各异，但最根本的原因是待价而沽或投机炒作，客观上造成了房屋没有实现居住这一基本功能，导致房产资源利用效率低下，不利于资源的优化配置。

行政手段调整房地产市场效果往往南辕北辙。郑永年（2016）指出中国房地产严峻现状形成的原因主要是地方政府过度依赖土地财政，无视住房的社会功能，土地转让金普遍占到地方财政收入的30%以上，较多地区基础设施投资65%左右都是来源于土地财政。政府在对待房地产市场问题时自然陷入进退维谷。打压过高的房价不是政府的本心，刺激房地产发展则符合政府希望房价上升的愿望，因为没有房价上涨就不可能有土地市场的繁荣，对土地财政高度依赖的政府就无法书写GDP增长蓝图。

对空置房产征税可以建立稳定的市场预期：持有不以居住为目的的房产将面临较高的持有成本。空置房官方定义中包括房屋竣工后一年未能销售的房子，企事业单位和个人未使用或较少使用的房产。这部分房产人为加剧了房产供不应求矛盾，助长了“抢房热”和过度炒房行为，导致房地产的利用效率低下。

一旦对空置房产征税，投机性房产持有者的持有成本将极大增加，市场流通房产数量将会飙升。租房者与购房者议价能力可得到相对提高，租、购房成本相对下降。炒房行为被税收疏导减少后，房产投机现象亦会减弱，房价也会趋于平缓，显现更为健康的房产市场。

4对空置房产征税的阻力

41来自政府的阻力

政府担心影响国民经济的发展速度和地方财政收入，特别是在现行经济下行压力较大的情况下，作为地方经济发展重要引擎的房地产业和土地财政是地方政府喜好的美味“奶酪”。在经济增长方面，房地产常被誉为“水泥金库”，如图1所示。

房产贡献占比均在10%左右，对我国GDP的快速增长贡献巨大。对空置房产征税可能导致增长迅猛的房地产业“急刹车”，特别是房地产去库存压力较大的三、四线城市，甚至会导致部分房地产企业破产倒闭，以及相关行业的萎缩，从而影响就业、经济增长。