浅谈物业楼宇机电设备状态检修的应用

本文介绍了机电设备检修体制的分类，介绍了物业楼宇机电设备状态检修的具体实施方法，并说明了应用机电设备状态检修的要求。

状态检修的是在设备的运行状况在一定时期内有可靠的保证措施及依据的情况下，适当延长或缩短检修周期，根据设备的运行工况和绝缘状态进行检修的一种做法。目前，状态检修工作实施的阻力也很大：一些管理部门在厉行的检查工作中强调对规程的执行，电气设备没有按照检修期进行检修要进行考核；一些管理者本着小心谨慎的态度，按部就班的执行规程规定，使状态检修不能很好的执行。

1.机电设备检修体制的分类

1.1定期检修（TBM，time based maintenance）

定期检修在保证重大机械设备正常工作中确实起到了直接防止或延迟故障的作用，但这种不根据设备的实际状况，单纯按规定的时间间隔对设备进行相当程度解体的维修方法，不可避免地会产生“过剩维修”，不但造成设备有效利用时间的损失和人力、物力、财力的浪费，甚至会引发维修故障。

楼宇机电设备定期检修制度的内容包括，实施早、中、夜三班制检修制度；检修期间，必须按章作业，不得带电检修或违章操作；检修人员在工作期间必须按章作业，配备必要的防护工具；对固定设备应采取定期检修，使各配件、螺丝达到标准要求，对移动性设备应采取每天检查一次及时发现问题当场处理；对运行的设备应定期检修，清扫环境卫生，对磨损部件应定期加油，定时更换磨损超限的部件；对电器设备的防爆面，螺丝等应勤检查、更换防锈油；检修人员应工作热情高，责任心强，工作细心，忠于职守。

1.2以可靠性为中心的检修（RCM，reliabilitycentered maintenance）

RCM是一种以用最低的费用来实现机械设备固有可靠性水平为目标的检修方式。该检修方式能比较合理地安排大修间隔，有效预防严重故障的发生。RCM的研究始于20世纪60年代后期，电力工业则是从1983年开始研究，并于1984年由美国电力研究院（EPRI）将其用于核电厂的检修。到1997年，在美国排名前1000家的大公司中，已有68％的公司采用RCM的检修方法。

1.3状态检修（CBM，condition based mainte－nance）或预知性维修（PDM，predictive diagnosticmaintenance）

机电设备的状态检修可以从狭义与广义两个方面来理解，狭义的状态检修可以称为“状态检修方式”，它是一种非常具体的检修方式，与定期检修、事故检修处于平等的地位，它根据设备工作过程中的劣化程度对其进行适当的检修。这种维修方式以机械设备当前的实际工作状况为依据，通过高科技状态监测手段，识别故障的早期征兆，对故障部位、故障严重程度及发展趋势作出判断，从而确定各机件的最佳维修时机。状态检修是当前耗费最低、技术最先进的维修制度，它为设备安全、稳定、长周期、全性能、优质运行提供了可靠的技术和管理保障。但由于状态检修需要监测的内容多，投资大，并存在一定的风险，要能熟练地运用于设备维修还需要长时间的经验积累。状态检修，可对适合状态检修的设备进行状态监测，并加强监测数据的管理与分析工作，及时准确地发现故障出现的规律及兆头并适时对其检修；对适合定期检修的设备，要根据运行的经验或试验确定合适的设备的寿命，以提高定期检修周期的准确性等等，最终达到提高设备可靠性、降低发电成本的目的。

1.4全面规范化生产维护(TNPM)

TNPM是以设备综合效率和完全有效生产率为目标，以全系统的预防维修系统为载体，以员工的行为规范为过程，全体人员参与为基础的生产和设备维护、保养和维修体制。设备维修中最重要的是基础化管理，而5s活动则是设备基础化管理的精髓。5s是日语中5个以“s”发音的拼音字头。

2.物业楼宇机电设备状态检修的实施

（1）分门别类地将楼宇机电设备的原始技术参数及历年的检修、试验、重要故障及变更记录等录入计算机，形成原始资料。

（2）建立设备的监测检查记录，记录设备运行参数，及时掌握设备运行状况和运行小时数。

（3）制定相应的状态检修管理制度。设备在1年中发生缺陷消缺累计时间不超过24h，可靠性管理不纳入考核，超出则纳入考核。状态检修设备需转入大修处理的，设备缺陷单位要及时上报生产技术部专业主管及生产调度，通知此设备涉及到的相关专业随之安排检修。

（4）完善重要系统、设备的事故抢修预案及建立设备现有备品配件数据库等。

（5）物业企业应该结合自身的实际情况，合理选择实施状态检修的设备。本着循序渐进的原则，从公用系统辅助设备入手向随机辅助设备扩展，再由随机辅助设备逐渐向锅炉、汽机、发电机等主设备扩展。

（6）逐步加大资金投入，建立和完善在线监测、专家诊断和计算机设备管理系统，特别是实现对主设备的在线监测。

（7）加强状态检修管理相关知识的学习培训，吸取国内外火力发电厂先进的设备状态检修管理经验，结合自身的实际情况，切实可行地开展工作。

（8）实施状态检修并不意味着将取代定期检修，定性、定量分析仍离不开预防性试验，电气设备一些特征参数只能通过预防性试验得到。因此，在开展状态检修的同时，仍需以定期检修为主导，围绕着可靠性和经济性这两条主线，逐步实现优化检修。

3.物业楼宇机电设备状态检修应用的要求

（1）改进机电设备维修管理的方式，加强物业楼宇机电设备使用和维护的管理。在现有条件下。物业公司应当高度重视对设备使用、维护、修理人员技能和素质的培养，进一步完善包括三级保养、点检、班检、定期维护和巡回检查以及交接等日常维护的制度。物业公司应根据现代维修理论、行业特点、设备特性、工作环境等因素来进行维修决策，健全设备管理的规章制度并严格执行；选择包括事后维修、预防维修、计划预修和状态维修等合适的维修方式，逐步形成具有煤矿特色的科学的新型维修管理模式。

（2）推行绿色维修。环境、资源、人口是当今人类社会面临的三大问题，尤其是生态环境遭到严重破坏，地球资源大量消耗，成了突出的问题。我国为了履行“实施可持续发展战略”的承诺，提出了“清洁生产”的构想，“绿色维修”在这种背景下也应运而生。绿色维修是综合环境影响和资源利用效率的现代维修模式，其目标是除了达到保持恢复产品规定状态这一目标外，还应满足可持续发展的目标要求，即在维修过程及产品维修后直至产品报废处理这一段时期内，最大程度地使产品保持和恢复原来规定的状态，又要使维修废弃物和有害排放物最小，即对环境的负面影响最小，且对人员(维修者和使用者)的劳动保护好，还要使资源利用效率最高。

（3）要高度重视并加强基础数据管理。加强设备运行、预防性实验、检修等基础数据及时、准确、完整地收集和有效管理，建立对基础数据的及时性、准确性、完整性管理的考核与评价机制，并在此基础上，加快设备状态评价的工作效率。

（4）加强设备故障诊断、剩余寿命评估技术的研究，为开展设备状态检修技术的高级应用奠定基础。状态检修的高级阶段是设备故障的有效诊断、剩余寿命的准确评估、风险的合理评价和相关知识的提炼，最终目的不仅仅是对设备潜在故障提前发出警报，更重要的事找出故障所在的部位及其机理，预测故障的发展趋势，为优化设备改造更新计划提供科学的依据。

物业楼宇机电设备的状态检修保障了机组安全、稳定运行，能够对机电设备进行全程监控。因此，我们要采取科学的手段，合理利用资源，加强机电设备的状态检修。

参考文献

[1] 赵二冬. 开展在线监测基础上的状态检修[J]. 东北电力技术，1997（4）.

[2] 宋祉明. 包供开展设备状态检修及存在的问题[J]. 内蒙古电力技术，1997（6）.

[3] 王泳. 供电设备状态检修势在必行[J]. 华北电业，1998（12）.

（作者单位：深圳第一亚太物业管理有限公司广东深圳518111）