试论房地产建设工程造价的控制路径

摘要：项目工程造价管控的最终目的是使企业获得最佳的经济效益和社会效益。因此我们应该改进和完善房地产企业或建设单位的项目工程的造价管理和控制，提高企业的管理水平，促进企业各方面资源的合理有效利用，提高企业的效益，促进企业做大做强。本文阐明了房地产建设工程造价的基本特征和应关注的问题，分析研究了房地产建设工程造价的控制路径。

关键词：房地产；建设；工程造价；控制路径

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

房地产建设项目的工程造价控制和管理贯穿于项目的全过程, 即项目规划决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工阶段。一个项目的工程造价, 就是一个项目工程建设全过程所支付的费用的总和, 因此从广义上讲, 工程造价管理是指在工程管理中对工程造价的计算和控制, 工程造价管理也可以理解为项目成本管理, 是项目建设中一项重要的技术与经济活动, 也是工程管理工作中一个独特的、相对独立的领域。技术与经济相结合是控制工程造价最为有效的手段。

一、房地产建设工程造价的基本特征

1、额度大

通常能够发挥投资效用的工程项目，不仅其实物形体庞大，而且造价高昂。动辄数百万、数千万、数亿、十几亿，特大型工程项目的造价可达百亿、千亿元人民币。工程造价的大额性使其关系到有关各方面的重大经济利益，同时也会对宏观经济产生重大影响。这就决定了工程造价的特殊地位，也说明了造价管理的重要意义。

2、独特性与动态性

对每一项工程的结构、造型、空间分割、设备配置和内外装饰都有具体的要求，工程内容和实物形态具有个别性、差异性。产品的差异性决定了工程造价的个别性差异。同时，每项工程所处地区、地段都不相同，使这一特点得到强化。同时，在预计工期内，会有许多影响工程造价的动态因素影响到造价的变动。

3、层次性

工程造价有三个层次：建设项目总造价、单项工程造价和单位工程造价。如果专业分工更细，单位工程的组成部分———分部分项工程也可以成为交换对象，如大型土方工程、基础工程、装饰工程等，这样工程造价的层次就增加分部工程和分项工程而成为5 个层次。即使从造价的计算和工程管理的角度看，工程造价的层次性也是非常突出的。

4、兼容性

首先表现在它具有两种含义，其次表现在工程造价构成因素的广泛性和复杂性。在工程造价中成本因素非常复杂，其中为获得建设工程用地支出的费用、项目可行性研究和规划设计费用、与政府一定时期政策相关的费用占有相当的份额。同时，盈利的构成也较为复杂，资金成本较大。

二、房地产建设工程造价应关注的问题

1、不规范招标

目前在投标方面，我国存在不少问题，比如陪标现象，国家规定了较为规范的工程投标方法，但是企业间由于不规范的业务关系，导致项目被暗箱操作，名花早有主，但是为了使投标合法化，多采取陪标手段，找其它企业假投标。往往这种不规范投标后面伴随着不正常利益往来，这些不正常利益必然影响造价不规范问题。投标报价是进行工程投标的核心，报价过高会失去承包机会；而报价过低，虽然可能中标，但会给工程承包带来亏损的风险。

2、成本核算不合理

（1）施工方案没有优化

优化施工方案是降低工程成本的主要措施。施工方案是否优化将影响到工程企业的效益和利润。目前，由于我国工程设计落后于国际，工程设计的各个专业之间的知识体系联系较差，企业里面各个专业间的配合也不恰当，导致工程设计方案不能够最佳的优化工程。比如国际上建筑设计人才比例是建筑师、设备师、结构师之间的比例是3：1 ：1，而我国则一般是：2：1：1，低于国家水平。结果导致工程设计成本过高，不利于造价控制。也导致我国高端建筑设计市场被国外设计师控制，而我国建筑企业逐渐向中低市场下滑。

（2）人工成本过高

由于我国劳动力比国际相比要便宜得多，因此很多房地产建设工程造价喜欢多用人力，而尽量减少成本。但是这影响了施工进度，也必然影响造价控制。

（3）原材料控制不力

建筑工程的成本中60%以上是材料费用，原材料控制能力如何，影响着造价控制效果。主要问题如下：①现场工程量计价签证人员对造价管理控制意识淡薄；②现场计价签证人员对定额费用组成缺乏了解；③对设计缺乏有效约束；④同一工程内容签证重复；⑤监理单位对建材验收时不够认真；⑥现场签证日期与实际不符。这些行为都会导致施工阶段房地产建设工程造价与实际不符合，造成浪费或者资产流失等。

三、房地产建设工程造价的控制路径

1、工程造价的控制要立足于事先控制

事先控制才可尽可能地减少以至避免目标值与实际值的偏离, 也就是说, 我们的工程造价控制, 不仅要反映投资决策, 反映设计、发包和施工, 更要主动地影响投资决策, 影响设计、发包和施工, 主动地控制工程造价。还要指出, 要有效地控制工程造价, 应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施, 技术与经济相结合是控制工程造价最为有效的手段。长期以来, 在我国工程建设领域, 技术与经济相分离, 难以有效地控制工程造价。为此, 要尽快改变这种现状, 以提高效益为目的, 要通过技术比较、经济分析和效果评价, 正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系, 力求在技术先进条件下的经济合理, 在经济合理基础上的技术先进, 把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工措施中去。

2、优秀的工程设计是控制工程造价的关键环节

影响项目投资最大的阶段, 除投资项目决策阶段外, 即前期工作中的项目设计阶段。要有效地控制工程造价, 就要坚决地把重点转到前期阶段上来, 尤其是抓住设计这个关键。

（1）实行设计方案招投标制度

通过设计招投标来选择优秀的设计单位, 从而保证设计的先进性、合理性、准确性, 避免因设计质量问题出现的工程洽商。同时通过招投标还可以选择到优秀的设计方案, 避免因建筑产品设计落后影响销售,造成资金长期得不到回收, 经济效益无法保证。虽然可能由此稍许增加方案比选而产生的费用, 但这绝对是物有所值的。

（2）实行限额设计

所谓限额设计, 就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计, 按批准的初步设计总概算控制施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下按分配的限额控制设计, 保证投资总限额不被突破。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短, 同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益,开发商应对设计方案提出限额设计要求。并为之创造外部条件。

（3）开展价值工程的应用

价值工程是用来分析产品功能和成本关系的, 是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。运用价值工程原理, 在科学分析的基础上,对方案实行科学决策, 选择技术上可行、经济上合理的建设方案。

（4）加强图纸会审工作

在设计阶段, 克服设计方案的不足或缺陷, 所花费的代价最小, 可取得的效果最好。我们最好在设计出图前, 组织总工办、开发部、工程部、资产经营部等相关部门,对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核, 从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作, 以求提高设计质量。避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商造成的经济损失。