廉租房的要求范文

廉租房的要求篇1

关键词：廉租房 制度建设 难点 问题

中图分类号：F293.30 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2011）08-275-01

在今年的“两会”议题中，关于房价的争论和解决方法依旧是代表们讨论的焦点问题之一。在本次“两会”中，有代表提议不仅政府要大力推广廉租房建设，企业也可以成为廉租房供给的主体之一。政府可通过土地、税收等政策鼓励用工量大的企业和其他企业，在符合规划的前提下，建设大学生公寓、农民工集体宿舍等多种方式增加廉租房的供给。由此可见，大力推广廉租房建设，已经成为政府和公众的共识。

事实上，国家对公租房廉价房的重视已经不止10年了。廉租房是一个不同于商品房和经济适用房的概念，所谓廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。作为社会保障住房之一，廉租房政策在落实过程中也暴露出很多问题。早在1998年住房商品化改革之时，国务院曾经下文要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。但廉租房制度建设由于责任不清、资金来源缺乏等问题一直没有实质进展。对于地方政府而言，廉租房建设无益于财政和政绩。特别是在土地出让招标拍卖的今天，廉租房建设会减少土地出让金收入，该收入在某些经济落后地区政府的财政收入中，甚至占了一半以上。对于房地产开发商而言，由于无利可图，故反应冷淡。2006年，在商品价格飞涨，经济适用房建设制度被广为质疑的背景下，要求加强廉租房建设的呼声越来越高。该年国务院颁布条例要求地方政府将土地出让净收益的部分按一定比例用于廉租住房建设，并为参与廉租房建设的开发商提供银行信贷便利。从目前的实践来看，现有的廉租房数量未能覆盖所有符合标准人群。由于标准过低，大量被排斥在租住标准之外的人群仍然无力购买住房。在此次楼市调控中，三部委联合发通知，在廉租房的准入、管理和监督三个方面细化标准，使廉租房政策更加明确。

国家出资建设保障房的重要初衷是保障住房弱势群体的居住问题，实现“居者有其屋”，同时，也希望藉此政策缓解商品房房价过快上涨的问题。据估计，廉租房的供给每增加5％，就会迫使房价下降3％~4％。可以看出，廉租房的大量推出能够在一定程度上有效抑制目前商品房房价的上涨速度，这也是一个责任政府的首善之举。但是，在此也必须清醒地意识到，廉租房的建设并不能解决现存在于商品房市场上的所有问题。

首先，从廉租房的需求角度分析，租赁只能解决居民的暂时性居住需求，却不能有效解决居民对住房的长期性购置需求。在国人的心目中，拥有自有房产所带来的幸福感是租房所远远无法比及的，廉租房的大量建设只能解决“居者有其屋”的居住问题，却不能满足人们“居者有其房”的购置性需求。廉住房建设必须结合不同国家的经济环境和人文心理、历史渊源来考量。纵观我国现在存在的房价过快上涨的主要原因，不在于我国现有的房屋租赁市场欠发达，更不是由于可提供的租赁房数量过少造成的，而是在于国人对于购置性住房的需求过度旺盛。让我们来看一组数据，在西方发达国家，租赁房屋的居民比例远超过了拥有自有住房的居民比例。据统计，美国、瑞士、瑞典等国的租房比例大概在40%~65%，瑞士的这一比例则高达65%。西方人的租房比例如此之高，难道仅仅是因为西方人买不起房吗？事实上，虽然许多外国人也买不起房，但租房并不会因此减少他们的幸福感，反而会让他们的生活更加自由灵活，学习和事业发展的机会更多。在西方人的价值观中，自有房产并不是构成幸福指数的最重要指标，西方人不愿意在经济基础尚未稳定时，倾注大量的财富投入到买房中，更不希望被约束在一个地方，而是宁愿选择不断地搬家和租房。与此形成鲜明对比的是，拥有自有房产的国人不断趋于年轻化。并不是中国人比西方人更有经济实力买房，而是因为在国人的心目中，自有房产所带来的安全感可以给予居民最高的幸福感。，有人戏称房价高涨的重要原因是“丈母娘在推动房地产经济”。虽然，这样的说法并不可取，但却从侧面反映出国人对购置性住房的需求是多么的迫切，买房等于结婚，买房等于稳定，类似的观念在短期内不可能得到根本性扭转，每一对年轻夫妇的背后都有着一对甚至两对节俭、勤劳的父母在将其一生的积蓄用于给子女购房。因此廉租房的大量建设并不能有效缓解商品房的超量购置需求，因而也就无法有效抑制商品房价格的过快上涨。另一个明显的问题在于，对于那些既没有足够经济能力购置商品房，也超过了廉租房申请门槛的城市“夹心层”来说，这部分人群的数量不可小觑，未来的廉租房并不能解决这部分人群的住房需求。

其次，从廉租房的供给角度分析，廉租房的主要供给主体是政府。姑且不论政府建设廉租房的效率如何，但就政府如何甄别合适的廉租房申请人选问题就是一个明显的灰色地带。目前廉租房问题的最大困难并不在于国家的政策和建设，而是在实施和执行上。有好的政策，却很难有好的执行。在甄别最合适的申请人方面，茅于轼建议廉租房不设厕所以防止有钱人购买，此观点虽然在互联网上激起千层浪，但却从一个侧面反映出甄选适当申请人并不是一件容易的事情，极易发生信息不对称的现象，使得那些真正需要廉租房的低收入群体却游离在廉租房受益群体之外。更重要的是廉租房具有准公共物品性质，由政府来提供本无可厚非，但是，在没有利益动机的前提下，如何保证廉租房的房屋建设质量、如何解决廉租房的物业管理问题和修缮问题，都将成为政府必须考虑的问题。另一个严峻的问题是在土地供给日趋紧张的今天，用于廉租房建设的土地增多，势必会对商品房用地形成竞争和挑战，从而进一步推高土地的价格，并间接推高商品房价格。

综上所述，廉租房作为政府解决低收入人群住房问题的措施可以保障部分低收入群体的暂时性住房需求，但要从根本上解决商品房发展中存在的问题，仅仅依靠发展廉租房问题还是不够的。

（作者单位：阳城县环保局 山西阳城 048100）

廉租房的要求篇2

一、从“执政为民”宗旨的高度来深层次理解廉租住房保障工作

“安居乐业”一直是中国民众最淳朴的要求之一。住房问题是重要的民生问题，党的十七大要求必须“坚持发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享”，并明确提出了“住有所居”的目标。联合国千年发展目标，也把人人享有适当住房作为一项重要内容。廉租住房制度作为一项重要的住房保障制度，国家一直有明确的要求。早在1998年7月，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）就明确规定“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他高收入家庭购买、租赁市场价商品住房”。这个政策的核心就是把住房划分为商品住房和保障性住房两个部分。随后，20*年8月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔20*〕18号）明确要求，建立和完善廉租住房制度，强化政府住房保障职能，以财政预算资金为主，多渠道筹集资金，形成稳定规范的住房保障资金来源。这个政策提出了住房保障资金要求。20*年5月，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（〔20*〕26号）又提出，各地要抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况调查，建立保障对象档案，廉租住房制度建设情况要纳入省级政府对市（区）、县政府工作目标责任制管理。20*年5月，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（〔20*〕37号）明确指出，要编制包括廉租住房在内的住房建设规划，尚未建立廉租住房制度的城市，必须在20*年底前建立，20*年底前各地都要安排一定规模的廉租住房开工，对廉租住房制度和实物工程建设提出了时间要求。20*年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔20*〕24号）明确提出了廉租住房保障时间表，即“20*年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；20*年底前，所有县城要基本做到应保尽保。‘十一五’期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭”。20*年12月，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（〔20*〕131号），明确了需要保障住房困难家庭的具体数据，2009年解决260万户城市低收入住房困难家庭住房问题，到2011年底基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭住房问题。同时，在这十余年之间，国家有关部委分别于1999年5月、2004年3月、20*年12月三次下发了廉租住房保障的有关办法，并联合或者单独了系列配套文件。

这些延续而又不断发展的政策规定，正充分诠释了国发〔20*〕24号文“党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的”这一开章明义的表述，充分体现了我们党“立党为公、执政为民”的宗旨要求。因此，我们应该从更高的高度、更深的层次来充分理解、领会和把握廉租住房保障这项德政工程的根本要求。结合国发〔20*〕24号文“城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径”的要求，我们可以得出这样一个认识，应该通过廉租住房保障这一个主要途径，使低收入家庭得到与社会发展水平相称的住房保障，确保低收入住房困难家庭实现“住有所居”。由此，廉租住房保障的各项工作措施，也都应该围绕这个目标去进行，只要有利于实现这个目标，不违反国家法律法规和政策规定禁止性要求的，我们都可以去试、去做，而且，还应当把它做好。

二、廉租住房保障在具体方式上要符合“实事求是”精神的本质要求

围绕改善群众居住条件这一根本目的，我们要真正按照科学发展观“以人为本”的要求，从本质上去思考和推动廉租住房保障工作。由此，在廉租住房保障的具体方式上，应该根据“实事求是”的精神，结合不同的地区实际进行探索。

（一）廉租住房出售不存在保障对象错位问题。全面理解贵州省推行的廉租住房“租售并举”，我们要看《贵州省城市低收入家庭廉租住房管理试行办法》中的几条表述。第二条，本办法适用于本省行政区域内城市（含县城）低收入家庭廉租住房保障制度的实施和管理；第五条，城市低收入家庭廉租住房保障方式以实物配租、出售廉租住房和发放租赁补贴相结合。实物配租，是指县级以上人民政府向符合条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。出售廉租住房，是指在保障对象有一定经济承受能力时，地方人民政府根据经济发展状况以成本价或略低于成本的价格将公有住房出售给保障对象。租赁补贴，是指县级以上人民政府在廉租住房房源不足时，向符合条件的申请对象发放补贴，由其到市场上租赁住房。可以看出，贵州省的廉租住房政策，不光有出售，同样包括租赁补贴、实物配租。对于没有经济承受能力或者暂时没有购买意愿的应保家庭，实行租赁补贴或实物配租；对于有经济承受能力且有购买意愿的应保家庭，可以出售廉租住房。几种方式的保障对象都明确指向城市低收入住房困难家庭。在国家层面，国发〔20*〕24号文为廉租住房保障提出了时间表，要求为低保家庭、低收入家庭提供廉租住房保障，并明确了从低保家庭扩大到低收入家庭的时限，就是“十一五”期末；《廉租住房保障办法》第二条也规定“城市低收入住房困难家庭的廉租住房保障及其监督管理，适用本办法”。由此可见，贵州省廉租住房“租售并举”保障对象与国家规定是一致的，都是城市低收入住房困难家庭，所不同的只是保障方式多了一种“出售”而已。目前，有一种声音认为，廉租住房就只是“租”，其余方式则违背了廉租住房的本质。但是，我们看《廉租住房保障办法》第五条“廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合”，这其中的一个“等”字，实际上就是为各地根据实际情况探索新的保障方式预留了空间。至于“廉租住房”这个名词内在的含义，应该随着社会的发展而发生变化，而不应该仅仅拘泥于静止的、字面意思的理解。

（二）廉租住房保障面积应该体现人性化的理念。廉租住房为低收入家庭提供住房保障，应该满足最基本的、人性化的功能需求。20*年8月所发国发〔20*〕24号文规定，新建廉租住房套型建筑面积控制在50㎡以内。随即，20*年11月九部委的《廉租住房保障办法》要求“新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在50㎡以内”。这里，我们注意到，对于廉租住房面积规定使用了两种不同的表述，前一个是套型建筑面积，后一个是建筑面积。这两者怎么理解呢，一种理解是，之前20*年7月建设部所发《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房〔20*〕165号）称“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积”，即套型建筑面积等于建筑面积；而另一种理解为，建设部第142号公告修订，自20*年9月1日起实施的《住宅设计规范》（GB50096—1999）明确规定“套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数；标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积”。从这里可以看出，套型建筑面积在不同项目上所对应的建筑面积有所不同。50㎡套型建筑面积按一般测算，建筑面积大致要大于套型建筑面积5—10㎡。对于这两种理解，我们更倾向于第二种，原因不光是前一种属于行业解释，后一种属于国家标准；更因为廉租住房面积的浮动，体现了人性化的要求。比如，人口问题，如果一个应保家庭有4人，按照贵州省城镇人均建筑面积15㎡的保障标准，则该户廉租住房建筑面积应达到60㎡（各地人均保障面积有所不同，如江苏扬州市为16㎡、福建龙岩市为15㎡、安徽巢湖市为14㎡）。再如，代际问题和性别问题，建筑面积50㎡最多是二室一厅，祖孙三代应保家庭极有可能不得已两代人同床，甚至大龄小孩与异性长辈同床，这是不符合人性化考虑的。同样道理，如果应保家庭是一口或者两口之家，也就没有必要非建50㎡不可。同时，我们倾向于第二种理解也有政策支撑。比如，国发〔20*〕24号文“廉租住房保障面积标准，由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定”；《廉租住房保障办法》第六条“市、县人民政府应当根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素，以户为单位确定廉租住房保障面积标准”。这些规定，也正是考虑了各地实际情况、每户实际情况，而做出的灵活性的规定。当然，从廉租住房出售的角度来说，一是廉租住房面积浮动，有更充分的条件来考虑住宅使用功能和空间组合，避免了随着经济社会发展、住房保障面积标准提高可能导致小面积廉租住房重复建设或者重建浪费的问题；二是通过对有购买意向的保障对象的调查，普遍反映建筑面积50㎡难以满足居住需求，存在着小面积廉租住房无人愿买的问题。对于像贵州这样经济较为落后的省份，如果不采用出售部分廉租住房以回笼部分资金，再用于新建廉租住房的办法，其近百亿元的地方匹配资金省、市、县几级政府是难以承受的，就极有可能影响到“十一五”期末完成应保尽保的任务。根据这样的实际，可将超出保障面积部分，按经济适用住房计价并区分产权，即可解决此问题。

（三）廉租住房出售不是国有资产的流失。质疑廉租住房出售导致国有资产的流失可能基于两种认识，第一种是认为将国家给应保家庭的补贴变成了他的私产，是国有资产流失。第二种是认为国家应收的土地收益和税费流失。对于第一个问题，国家对低收入住房困难家庭的补贴，就像低保金一样，是政府对社会弱势群体应有的救济，是维持社会保障安全线必须的支出。通过廉租住房出售，将给与保障对象的租赁补贴转换为购房的分期款，可以使长期发放的货币补贴转化为固定资产，何乐而不为？只有购房者不属于保障范围，才可以说是国有资产流失，而这仅仅是一个技术把关问题，而不是一个涉及廉租住房出售制度缺陷的问题。对于第二个问题，廉租住房出售以后，其享有的是有限产权，实质上也是购房户与政府共同享有一定比例的共有产权房，其房产证上也标注有“廉租住房”字样。并且，购房户必须满一定年限并补缴税费和土地收益后方能出售。这样，国家应收的税费和土地收益没有流失，只是征收时间早晚的问题。

（四）廉租住房出售彻底解决了“退出难”问题。有人认为，廉租住房购房家庭在经济水平提高后不会退出所购房屋，因此缺乏退出机制。对此，我们认为，廉租住房购房家庭的购房资金已经通过修建新的廉租住房用于其他应保家庭。购房户经济水平提高后，实际上已经通过购买廉租住房实现了部分退出，如要完全退出则可以通过补缴税费和土地收益获得完全产权。因此，不存在还有退出的问题。反而是廉租住房出售一户就彻底减少了一户应保家庭，一劳永逸地解决了其住房问题，并实现了“居者有其屋”的更高层次的保障目标。同时，从现实可能的条件来看，在我国个人信息统计不全的情况之下，政府部门并不能及时、准确地掌握其经济水平变化情况，导致不能及时终止租赁补贴或者实物配租。尤其是对于实物配租而言，因我国个人信用体系尚不健全，即使实物承租户经济水平提高后政府部门要求其退出，也有可能缺乏有效手段。因此，比较而论，廉租住房出售彻底解决了“退出难”问题，不失为它的一个亮点。

三、廉租住房保障方式应该在工作实践中实现逐步发展和完善

对于廉租住房保障方式，具体指廉租住房出售而言，思路对了，大的方向就错不了，操作层面的技术问题，可以逐步改进。

贵州省20*年4月提出廉租住房“租售并举”以后，贵州省住房和城乡建设厅随后印发《关于廉租住房出售的指导意见》、《关于廉租住房出售的补充意见》、《关于廉租住房出售中相关问题的补充通知》三个文件，对廉租住房出售的对象审核、价格控制、上市准入作了明确规定。廉租住房只能出售给自愿购买的符合廉租住房保障条件的家庭。在房源不足时采取轮候、摇号等方式确定购买对象。廉租住房出售价格实行政府定价，按照成本价或者略低于成本价出售。购买廉租住房可一次性付款也可分期付款，享受租赁补贴保障对象申请购买廉租住房的，在与住房保障部门签订购房合同后，未入住前可将其应领取租赁补贴以分期付款方式转作购房款，入住（房屋交付使用）后，不再享受租赁补贴，并按未交房款产权比例缴交廉租住房租金。这种制度设计，有效解决了以往保障对象因靠租赁补贴不足以在市场上租到房屋，“将就”现有房屋居住，其所获租赁补贴大多用于改善生活条件，以致年年补贴，年年住房困难依旧这一现实问题。对于廉租住房上市准入，作了严格的限制，要求在规定年限内不得上市交易；满规定年限并补足税费、土地收益等相关价款取得完全产权后方可上市交易；在规定年限内确因特殊原因需上市交易的，须经审批并由住房保障部门回购；所购廉租住房上市交易的，不得再次申请保障性住房，等。同时，三个文件还对廉租住房出售的购房流程、产权界定、资金监管、物业管理、抵押继承等均作了明确规定，以便对廉租住房出售进行完整的管理。

需要说明的是，贵州省廉租住房“租售并举”以来，其制度也是根据实践中遇到的具体问题不断发展和完善的。比如，指导意见规定廉租住房购买对象为自愿购买的符合廉租住房保障条件的家庭，比较笼统，而补充意见就对廉租住房购房资格进行了细化，列出了四条标准。再如，指导意见曾规定上市必须满十年，后考虑到各地实际情况，在补充意见里改由各地自行确定年限。并提出，与指导意见不相符的，以补充意见为准。又如，补充意见和补充通知对指导意见里没有涉及或者操作性不强的购房流程、购房家庭低保核定、抵押、继承、补缴税费和土地收益标准等均作了规定。此外，《贵州省城市低收入家庭廉租住房管理试行办法》确曾要求新建廉租住房建筑面积应控制在50㎡以内。但现正如前文所述，我们对廉租住房面积规定有了新的不同的理解，等等。

这些问题，并不是说我们执行规定不严谨，反而充分说明了对于廉租住房出售这一项前无古人的工作，我们是以“摸着石头过河”的改革创新精神进行不断的、积极的探索。新生事物往往是弱小的，不完美的，但是因为它适合当地的土壤、气候，有它需要的养料和元素，所以它是成长的、生命力是强的。我们现在应该要做的，就是关注它的发展，并对它进行矫正。

廉租房的要求篇3

第二条廉租住房、公共租屋在市区普通商品住房和经济适用房开发项目中分散配建。在明确配建的项目中，廉租住房、公共租屋可以相对集中。

第三条廉租住房、公共租屋配建的比例不低于项目中住宅总建筑面积的5%，其套型建筑面积控制在50㎡左右。配建的廉租住房、公共租屋必须配备基本生活设施。廉租住房、公共租屋的配建指标一经确定，开发建设单位不得擅自更改。

第四条在开发项目中配建的廉租住房、公共租屋，按配建面积免收市政基础设施配套费。

第五条相关行政主管部门在具体项目中落实配建廉租住房、公共租屋指标的职责：

（一）土地出让前

1.房产行政主管部门会同相关部门共同确定廉租住房、公共租屋的配建指标及基本生活设施的配备要求；

2.规划行政主管部门在控制性详细规划中对廉租住房、公共租屋的配建指标予以明确；

3.建设行政主管部门在出具公建配套意见书时对廉租住房、公共租屋的配建要求和减免市政基础设施配套费的金额作进一步明确；

4.国土资源管理部门在土地公开出让时将配建廉租住房、公共租屋的指标告知竞标人，作为土地公开出让的前置条件。

（二）土地出让后

1.国土资源管理部门在签订土地出让合同时，将廉租住房、公共租屋配建面积及基本生活设施的配备要求进行约定；

2.发展和改革部门在项目核准时，审核项目建设方案是否按要求足额、合理配建廉租住房、公共租屋，并将相关核定内容列入项目批文；

3.规划行政主管部门在审查建筑方案以及核发建设工程规划许可证时将廉租住房、公共租屋配建指标的内容进一步核定；

4.建设行政主管部门按照土地出让合同和公建配套建设要求意见书的约定，在编制公建配套项目建设计划表时明确配建的廉租住房、公共租屋坐落、面积，并在施工图中予以标注；

5.房产行政主管部门在核发新建住宅小区商品房预销售许可证时将配建的廉租住房、公共租屋的具体房号、面积等内容明确标注，并在商品房预售网上备案系统中对廉租住房、公共租屋的房源数据作单独处理。

第六条廉租住房、公共租屋产权归政府所有。具备交付条件时，由房产行政主管部门按土地出让合同的约定收回配建的廉租住房、公共租屋，作为国有资产由房产行政主管部门代为登记、管理。开发建设单位在办理项目初始登记时，将廉租住房、公共租屋产权直接办理到房产行政主管部门名下，并按照建设部《城镇廉租住房档案管理办法》（建住房〔〕205号）的规定做好廉租住房、公共租屋的档案管理工作。

第七条配建的廉租住房、公共租屋应缴纳的小区公共部位维修资金从住房保障资金中列支。

第八条金坛市、溧阳市可按照本办法的精神，结合当地实际情况，制定相关政策措施。

廉租房的要求篇4

【关键词】 廉租房 户型 设计 探讨

一、廉租房概述

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。一般建筑面积控制在50平方米以内。

廉租房顾名思义，低廉、以出租为主。其性质决定它是小面积的，住户搬进去后不能像住商品房一样，不能大刀阔斧地拆墙打瓦。廉租房的具有保障性、限制性。即廉租房是以满足低收入家庭基本住房需求为原则，是一种保障福利，同时廉租房对租户家庭是有条件的，当其家庭情况与标准不符时，政府便取消住房保障资格，而住进去的家庭对配租的实物只有定时的使用权。由此廉租房的设计一定要围绕面积小、功能全、灵活多变与可持续性相结合的原则来设计。

二、廉租房的设计

（一）廉租房的设计要注意的要点

1、规划设计

在日常实际中，廉租房的设计有廉租房独立在一个小区里和在普通商品放社区中分散存在两种处理方式。单独为廉租房设立一个小区的时候，建筑规划首先要确定地段的交谈方便，同时对廉租房社区内的人口密度要有合理的控制安排，确保以后对小区环境的改造有一定的空间。而将廉租房分散于商品房之中，可为弱势群体的生存和发展创造一定的条件。

2、空间的设计

这里的公共空间指的是廉租房社区内除了户型内部的其余空间，如建筑内的走廊楼梯、公共门厅、库房、其他辅助用房等，以及建筑外部的绿地、健身场地、停车场等。在小区内相应的配套设施方面，如公共洗衣房、小商品库房、就业培训指导中心等的设计都应是必不可少的，要尽量在社区周边能够解决困难家庭的生存问题和子女的入学问题，给予这些社会弱势群体创造改变命运的可能，以避免出现贫民窟现象。门厅的设计要考虑到无障碍设计，满足残疾人和老年住户的使用需求。

3、户型的设计

户型设计时要遵从精致、实用及灵活的特性。在充分考虑了使用者的需求后，在户型的设计时要注意如下：

①遵循精致的设计原则，就是在设计时将所有建筑面积及空间都有效地利用起来。总的来说就是在满足各种使用功能的前提下设计出更加合理的空间。

②尽量实用的设计原则，就是要将面积合理的布置，即“该大的大，该小的小”。

③保证灵活的设计原则，就是要使户型内部保证一定限度的灵活性，让各功能空间在未来有变化的可能。在设计时可以向美国学习，可以考虑采用通用空间、框架结构及便于改造的轻质隔墙，这样既有利于使用者根据自身不同需求合理分配使用空间，也有利于日后改造工程的开展。

4、廉租房的可持续发展

从长远考虑，随着使用者对空间需求的改变，设计者在设计时同样也应考虑在未来国民生活水平提高的同时，让廉租房有改造扩建的可能。如未来可对以小户型廉租房为主的住宅进行合并设计，这种实例在美国和日本的建筑发展过程中都很常见，这对于国家节约资金以及节约能源都是极有利的。

（二）廉租房设计具体实施策略

1、廉租房户型设计

低收入阶层家庭结构类型和人口数量是影响廉租房户型类型的最主要因素。不同的家庭结构需要不同的户型类型，这样才能满足家庭成员的公共生活和私人生活。

低收入阶层家庭结构与普通家庭在很大程度上类似，他们对空间的需求也和普通家庭同样复杂，甚至更加复杂。那么如何在如此小的范围内满足他们对生活的基本需求，这就需要采用一些特殊的设计手法。在设计上充分考虑到居民的生活需求，精益求精，一般采用3+X的设计手法。3表示住宅的三大基本功能，即居室、餐厨以及厕卫功能，而X表示因居住需求不同而可以变化的灵活拓展空间，在限定的面积内营造高舒适度的居住环境。在户型结构相同的情况下，利用室内的轻质隔墙灵活布置出各家庭所需要的内部空间，是此类设计手法的主要特点。如下图是基于图1的同一廉租房户型模式下，根据不同的家庭结构关系布置出的不同户型平面，如图2——图4，除此之外依据具体家庭结构还可设计其它户型，这里不再列举，但可以说应用这种设计手法基本是可以满足所有家庭结构的。

2、廉租房单体组合设计

廉租房为节省建设用地，单体组合形式不可能像商品房那么灵活多样，一般都是采用集合住宅的形式。本着因地制宜的原则，廉租房的单体组合形式大多采梯间式、通廊式和集中式三种。

（1）梯间式是现今我国住宅建设的主要方式，绝大多数商品房及经济适用房的建设都经常采用这种方式。它的主要特点是，一般每梯联系2-4户，楼电梯间临外墙布置，一般常用于多层住宅。梯间式的主要优点有：公共空间有极好的采光条件；各户型基本能达到南北通透，通风采光条件优良；各住户之间干扰较小。缺点有：单个梯间连接户数较少，且由于廉租房户型面积小的特点不易在整体设计时扩大进深，从而导致其节地性差，不适宜廉租房户型设计；公摊面积过大，不符合廉租房建设的经济性条件。

（2）通廊式住宅是指由共用电梯、楼梯通过内外廊进入各套住房的住宅。根据廊道的位置可以分为外廊式和内廊式。这种类型的住宅形式比较节省经济用地，一条廊道就可以联系整层十几户住家。现在外廊式住宅已经比较少见。内廊式住宅由于节省交通面积在廉租住宅中很有市场，但是内廊式住宅无法实现户内自然通风，半数以上户型没有南向日照，比较适宜作为过渡性住宅。各种类型的通廊式住宅有其各自的优缺点，在廉租房建设时，应该充分考虑到入住用户的家庭结构和居住需求，合理分配。

（3）集中式也是一种常见的住宅设计形式，在我国多设计高层的集中式住宅。它的主要特点是：将梯间式的楼电梯间移至平面中部，在其周围环状布置户型，通常每梯能联系4一12户，一般用于小高层住宅。集中式的主要优点有：单个梯间服务较多户数，公摊面积较小，符合廉租房建设的经济性原则；在设计合理的情况下，每户可以充分利用外墙从两个方向向户内进行采光。集中式的主要缺点有：公共空间采光效果差；各住户之干扰较多；部分户型朝向采光不佳且由于无法南北通透，通风条件一般。

参考文献

[1] 王明居.徽派建筑艺术[M]..合肥：安徽科学技术出版社，2000

廉租房的要求篇5

第二条本细则所称廉租住房实物配租是指市政府向申请廉租住房保障并符合条件的城市低收入住房困难家庭提供廉租住房，并按照廉租住房的租金标准收取租金。

第三条市（含市内五区、高新区，下同）廉租住房实物配租执行此细则。

第四条市保障性安居工程领导小组负责全市廉租住房实物配租的组织领导。市住房保障和房产管理局是廉租住房实物配租的行政主管部门，委托市保障性住房管理中心（以下简称“市保障中心”）负责对全市廉租住房实物配租的组织、管理、指导和监督。

市内五区政府、开发区管委会是辖区廉租住房实物配租的第一责任人。各区住房保障部门及办事处、居委会负责本辖区内廉租住房实物配租的具体实施和管理工作。区纪检监察、民政等部门按照职责分工，负责本辖区内廉租住房实物配租的相关工作。

第五条廉租住房实物配租工作，实行公开、公平、公正的原则；公开摇号、系统打分、按序选房的原则；量入为出、递次配租的原则。

第六条廉租住房实物配租对象是指市区正在享受廉租住房租赁补贴的低收入住房困难家庭。

第七条符合下列条件之一的，不得申请实物配租：

一、购买或已拆迁安置房屋面积超过保障面积且未办理产权初始登记的廉租住房保障对象。

二、限制行为能力和无完全民事行为能力且无法定监护人的廉租住房保障对象。

三、纳入廉租住房保障范围的18周岁以下孤儿。

第八条廉租住房实物配租方法是：市保障中心通过公开摇号方式，将保障房源依照各区保障户数的比例均衡分配。各区依据低收入家庭住房、收入、户口年限等状况综合评分排队、按序配租。

第九条实物配租工作分批次进行，烈士遗属、优抚对象、特困职工、一二三级残疾人员、市级以上劳动模范或先进人物、65周岁以上孤寡老人、最低生活保障家庭、签订社会租赁实物配租协议等无房户家庭优先配租，其他保障家庭按打分排序的高低依次配租。无房户指的是家庭住房面积核定为零的家庭。

第十条廉租住房实物配租实行百分制：家庭住房计50分，家庭收入计40分，家庭成员户口年限计10分。对特殊困难的家庭另行加分（实物配租评分办法见石政发〔〕29号附件1）。按打分排序的高低，依次配租。如果总分数相同，则依次按照孤老病残、住房、收入等情况进行排序。

第十一条实物配租房源包括集中建设的廉租住房、在商品房和经济适用住房中配建的廉租住房、社会上购买的符合标准的新建和存量廉租住房、其他方式筹集的廉租住房。

第十二条申请审批程序

实物配租廉租住房，严格按照个人申请、审核打分、区级公示、确定选房顺序、签订合同的程序进行，具体操作程序是：

（一）个人申请

凡要求实施廉租住房实物配租的家庭，可以由户主或推举一名有完全行为能力的家庭成员持《廉租住房保障证》，到户口所在地居委会填写《市市区廉租住房实物配租申请表》。

（二）审核打分

1由各区住房保障部门通过住房保障系统调取申请人资料，实行电脑打分。

2区住房保障部门打分结束后，由社区居委会对本辖区内申请家庭的分数进行第一次核对。申请家庭原申请内容发生变化的，补交相关材料，进行分数调整，核对无误后，由申请家庭确认。打分情况在社区居委会进行公示，公示期为5天。经公示无异议或异议不成立的，通过软件系统提交街道办事处；街道办事处对打分情况和提交资料进行第二次审核汇总后，通过软件系统提交区住房保障部门进行第三次审核。

（三）区级公示

各区住房保障部门对申请家庭的打分及分值修改情况在辖区内进行公示，公示期为5天。经公示无异议或异议不成立的，各区按照市下达的实物配租任务指标，根据软件系统的打分情况，依次确定享受实物配租家庭名单，并通过软件系统上报市保障中心。

（四）房屋配租

1市保障中心将拟配租的廉租住房房源采取电脑摇号的方式分配到各区。

2各区住房保障部门根据本区的廉租住房房源和评分排队情况进行配租，并通过住房保障软件系统将配租情况及时提交市保障中心。

3各区住房保障部门向符合配租条件的廉租住房保障户发放《廉租住房实物配租通知单》。

4申请审批及配租资料，区住房保障部门要及时存档备查。

（五）合同签订

各区住房保障部门负责《廉租住房租赁合同》的签订工作。符合配租条件的廉租住房保障户持《廉租住房实物配租通知单》及相关证件按区住房保障部门的要求按时签订《廉租住房租赁合同》。由区住房保障部门在规定时间内上报市保障性中心。

第十三条廉租住房实物配租家庭签订《廉租住房租赁合同》前，应向区住房保障部门提交“诚信承诺书”。

第十四条已经确定实施廉租住房实物配租的家庭，自签订租赁合同下月起，停止发放租赁住房补贴。

第十五条在商品房中配建的和在社会上购买的廉租住房小批量交付使用分配时，由市保障中心通过住房保障系统的打分轮候情况直接配租。

第十六条进入配租范围内的家庭，因楼层、户型等原因拒绝配租，视为自动放弃。自动放弃配租的申请家庭，住房保障部门在两年内不予安排实物配租。

第十七条对于进入配租范围的下肢和视力一二三级残疾、精神类疾病等特殊情况且对住房有特殊要求的家庭，优先照顾低楼层。

第十八条市保障中心将实物配租名单及《廉租住房租赁合同》文本报市住房保障行政主管部门备案。

第十九条分配各区指标有结余的，必须上交市保障中心，由市保障中心统一调剂使用。

第二十条各区住房保障部门对实物配租家庭的资格进行动态管理，如发现廉租住房申请人虚报、瞒报家庭收入、家庭人口、住房情况及伪造相关证明的，一经查实，取消其配租资格。对已经骗租的廉租住房，由区住房保障部门负责清退并上报市住房保障部门。

第二十一条廉租住房房源数量超过申请实物配租家庭数量时，超出部分可转化为其他保障性住房。

第二十二条区住房保障部门应当依据本细则制定《年度廉租住房实物配租实施方案》，报区政府常务会或区保障性安居工程领导小组批准后实施。

廉租房的要求篇6

今天，我们在这里举行廉租住房租赁补贴首发仪式，这标志着我市的廉租住房制度已经正式启动了。

廉租住房制度是政府针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助，是中国住房保障体系的重要组成部分。享受廉租住房保障的对象，需要具备两个基本条件，一是城镇最低收入家庭，二是住房困难，另外，申请家庭成员中至少有1人为当地非农业常住户口。

建立城镇最低收入家庭住房保障制度，解决其住房困难，与养老、医疗、失业等社会保障制度一样，是政府社会公共政策的重要内容，是政府的重要职能。随着城镇住房制度改革不断深化，以市场化为特征的住房新体制已成为加快我国住宅发展和改善居民居住环境的根本动力。但是，随着市场化进程的加快，最低收入家庭住房支付能力不足的问题愈显突出。因此，强化政府公共管理和社会服务职能，健全住房保障机制，满足最低收入家庭基本居住需求，也是完善我国社会保障制度，维护社会稳定的必然要求。

20*年12月19日，市政府根据国家建设部等5部局第120号令和省建设厅、民政厅建房〔20*〕246号文件精神以政府令的形式颁布了《**市城市最低收入家庭廉租住房管理办法》，从制订政策层面建立了我市的廉租住房制度。为了认真落实17号令，切实完善廉租住房制度，市政府办公室于今年5月22日出台了《**市城市最低收入家庭廉租住房实施细则》。为了切实加强对廉租住房工作的组织领导，政府成立以分管副市长为组长，房产、财政、民政、物价等部门领导为成员的市城市最低收入家庭廉租住房管理领导组。领导组下设办公室，办公地点就设在市房产局（房改办）。

今年是我市启动廉租住房保障制度的第一年，根据市区廉租住房资金的筹集情况，现阶段我市只实行了住房租赁补贴的保障方式。经过各相关部门的共同努力，我市今年就有150户符合条件的“双困家庭”首次享受到了廉租住房的租赁补贴。这是市委、市政府面向困难群体的一项惠民工程、德政工程，其目的就是要改善“双困家庭”的住房条件，努力解决我市广大群众生活中的实际困难。

为了使这项扶助社会弱势群体的惠民政策真正落到实处，各级政府和相关部门要在统一思想、提高认识的基础上，加强领导，积极推进，切实把廉租住房的各项政策落到实处。要明确责任，建立高效、规范的工作机制。要建立高效、规范的工作机制，构建市、县两级联动的工作体系；要落实资金，保障廉租住房工作稳步进行。按照财政部、建设部、国土资源部《关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》要求，财政预算安排要加大对廉租住房保障资金的支持力度，住房公积金增值收益扣除准备金、管理费用后要用作廉租住房的补充资金，土地出让净收益中要安排一定比例的资金用于廉租住房建设，同时要鼓励社会多渠道筹集廉租住房保障资金；要加强动态管理，建立廉租住房长效管理机制。要建立健全城镇廉租住房档案管理制度，建立完善的退出机制，实现对廉租住房的动态管理。要结合我市最低收入家庭的住房需求和经济发展水平，合理确定今后一段时期廉租住房保障范围和保障标准，制订我市廉租住房保障的中长期规划；要加强学习，提高管理与服务水平。要认真学习廉租住房有关政策，规范工作程序，要按照政务公开的要求，公开廉租住房制度的相关政策、申请条件、办理程序等事项；

廉租房的要求篇7

摘要：居民住宅消费支出作为一种大宗的投资支出，在很大程度上超出了普通百姓的承受能力。因此，廉租房对于无房贫民来说显得尤为重要。然而就现阶段而言，住房保障政策不是万能的，廉租房的需求量过大成为了政策执行中面临的问题。

关键词：廉租房；需求；供给

廉租房是指政府在住房领域实施社会保障职能的过程中，向具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需要保障的特殊家庭提供的享有租金补贴的住房，或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。廉租房制度作为一项基本的社会保障政策，主要是解决城市低收入群体的住房问题，维护社会基本公平，实现社会稳定和谐。在城市化快速发展的背景下，城市失业，城市移民和城中村改造等问题造成了大量城市弱势群体，这些弱势群体收入较低，难以靠自己的收入来满足住房需求；另外，城市贫富分化逐渐加深，存在大量城市贫民。解决这些人的住房问题的重任就落在了廉租房政策上。

从1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》规定廉租房是我国住房供应体系的一个重要组成部分，我国实行的廉租房政策不过十多年的时间，廉租房建设和运营正处于探索阶段和相对不成熟的状态。近年来，政府对保障性住房的建设投入了较大的力量：2008年住房和城乡建设部提出要投入9000亿元资金进行保障性住房的建设［2］；2011年2月，国务院副总理出席全国保障性安居工程工作会议时强调，要大规模实施保障性安居工程，加大投入，完善机制，公平分配，保质保量完成今年开工建设1000万套的任务，努力改善群众住房条件［3］。然而，现实的情况是我国的廉租房短期内难以做到应保尽保。由于廉租房建设上的欠账和新增城市人口对廉租房的需求叠加，更加大了廉租房建设的压力。为了进一步完善廉租房的保障制度，有必要对未来的廉租住房的需求进行科学全面的了解，进而制定合理的发展政策。

一、廉租房的需求量的影响因素

1.城镇人口增加的数量。新增的人口对于城市的土地和住房形成了额外的需求，新增的人口越多对廉租房的需求也就会越大。解决好新增人口的住房问题是城市化过程中必然面临的难题，解决该问题最重要方法之一就是加大保障性住房的建设。

2.家庭的可支配收入。家庭的可支配收入对廉租房需求量的影响主要表现在恩格尔系数上。若一个家庭用于食品之外的可支配收入越多，则其购买能力越强，对于住房保障的需求就越小。

3.政策规定的廉租房面积标准。廉租房的面积标准反映了居民的居住水平，廉租房的面积标准过高会影响到受保居民的承租能力。一般而言，廉租房的面积标准应该随着经济发展水平和居民的人均收入的提高而适当增加。

4.商品房的价格。商品房的价格是由市场决定的，市场存在着不确定性，商品房的价格过高则会影响人们的购房欲望和能力，转而形成对保障性住房的需求。

此外，城市经济发展水平、社会文化等因素也可以对廉租房的需求产生影响。

二、增加廉租房供给的建议和措施

从我国社会的现实情况看，廉租房的需求量巨大，而且在短时间内难以得到有效解决。目前，最好的办法是从

长期着眼，从短期着手，逐步解决。

从长期来看，笔者认为可以从影响廉租房需求的几个因素着眼，提出一些建议和措施。例如，政府要加强对房地产市场的宏观调控，防止房价的过高过快增长，让大部分的居民能买得起商品房，从而减少对廉租房的需求；另一方面，要着力于提高城镇居民家庭的可支配收入，让城市居民拥有买房的经济基础。

从短期来看，这种较高的需求规模只能随着廉租房的大量建设而逐步缓解。增加廉租房的有效供给是解决廉租房需求问题的关键环节。现阶段，政府在加快廉租住房的建设的基础上，还可以解放思想，开动脑筋，创造性的运用各种方法来扩大廉租房的房源供给，在有限条件下实现对住房弱势群体的最大保障。

（一）加大对廉租房的资金投入，扩大其建设规模

1.开征房产税

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。其主要目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。房产税的开征，既可以限制人们投机性的炒房行为，给楼市降温，降低普通民众的买房压力，又可以为廉租房的建设提供资金支持，把一部分税收收入用于廉租房的建设，是扩大廉租房建设规模的有效途径，实现社会财富的横向平衡。2011年开始我国已经在重庆和上海两个直辖市展开了房产税试点，在不久的将来，房产税在全国范围内全面铺开是大势所趋。

2.充分利用住房公积金

住房公积金是指单位和职工缴存的长期储蓄金，其主要用途是对职工的购房进行现金补助。长期以来，各省市都已经积累了大量的住房公积金，然而公积金的使用率较低。2008年末，全国住房公积金缴存余额为12116.24亿元，首次突破万亿元大关，沉淀资金为3193.02亿元，沉淀资金占缴存余额的26.35%。据上海市公积金管理中心原总经济师崔国盛的推算，截至目前，住房公积金沉淀资金全国大概超过4000亿元。大量的资金沉淀，不能满足住房建设的需要，盘活住房公积金成为了迫切需要解决的问题。除去应给予职工的利息和运营的管理费用外，住房公积金的投资收益都可以用来进行廉租房的建设。此举可以实现住房公基金的合理利用，创造更大的价值。

（二）整合社会闲散房屋资源，扩大供给量

1.政府收购二手房

在一些老城区，住房原主搬迁到了新居，而手中的老的住房却因为面积和房屋状况等原因一直没有能够及时转售，房屋因此而空置下来，形成了资源的巨大浪费。在必要时，政府可以采用收购二手房的方式增加廉租住房的房源，其优点是有利于消化并利用现有存量住房资源，不需要政府投资建房，并能较快地获得廉租住房。例如，河北省石家庄市出台了相关政策，即从社会上公开采购二手房作为廉租住房，以缓解低收入家庭的住房困难问题。按照相关规定，政府采购的二手房户型建筑面积应该在30-50M2之间，水、电、暖等生活设施齐全，室内设施设备完好，房屋产权清晰、无纠纷、无债务，未列入近期拆迁改造计划［4］。政府收购二手房办法能够取得一举两得的效果，可以实现住房资源的合理配置。

2.合理利用小产权房

小产权房是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。一般由开发商和村委会合作或由村委会自行开发建设。由于其建设用地不是城镇国有土地，小产权房不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证，从而导致了小产权房在交易的过程中会存在较多的障碍。小产权房的大量存在可以弥补了廉租房供给的不足。在不少大城市的近郊，城乡结合部都或多或少的存在着违规建设的小产权房。随着城市不断向外扩张，这些小产权房将逐渐地纳入城区范围内。小产权房的存在扰乱了正常的房地产市场的秩序，但是拆除这些建筑不仅成本很大，也会造成资源的浪费。不如由政府出资购买这些住房，作为廉租房的供给源，或者政府组织，由村民和租户沟通协商，实现房屋的出租。不过，在这一转变的过程中仍然存在很大的障碍，政府、村民、开发商之间的利益关系需要得到妥善处理。

（中南财经政法大学公共管理学院；湖北；武汉；430000）

参考文献

［1］ 黄玉新，我国廉租房制度建设中的若干问题及对策探讨［D］，武汉：华中师范大学，2007.

［2］ 人民日报，9000亿住房保障投资咋落实［J］，2008年.

［3］ 新华网，：今年开工建设1000万套保障性住房［J］，2011年.

廉租房的要求篇8

一、建立和完善城镇廉租住房制度的现实意义

住房保障制度是世界各国普遍采用的一项公共政策。其目的在于保障社会成员的基本人权（生存权、居住权）、维护社会稳定和促进社会公平。目前，我国住房保障体系包括“住房公积金、经济适用房、廉租房”。其中，对低收入家庭进行住房保障的主要制度是廉租住房制度。因此，大力推进廉租住房建设具有重大的现实意义。

建立和实施廉租住房制度是构建和谐社会的必然要求。党的**大提出：“社会保障体系是市场经济的推进器，也是社会稳定和谐的安全网和减震器”。党的**届四中全会通过《关于加强党的执政能力建设的决定》，提出了构建社会主义和谐社会的新理念。总书记在中央党校省部级主要领导干部提高构建社会主义和谐社会能力专题研讨班上指出，和谐社会包括六个方面的基本特征，即“民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处”。而“安定有序”是和谐社会的首要标志和基本元素，其包含“社会组织机构健全，社会管理完善，社会秩序良好，人民群众安居乐业，社会保持安定团结”的内涵。因此，建立完善廉租住房制度，解决城镇住房困难家庭住房难问题，是城镇低收入家庭安居乐业的前提和关键,是构建和谐社会的必然要求。

建立和实施廉租住房制度是维护贵港社会稳定的重要措施。党的**指出：“建立健全同经济发展水平相适应的社会保障体系，是社会稳定和国家长治久安的重要保证。”解决好贵港7000多个“双困”家庭（生活困难、住房困难）的住房难问题，是我们各级政府责无旁贷的责任，更是维护贵港社会稳定的基础性工作之一。

建立和实施廉租住房制度是稳定和平遏市场房价增长过快的重要手段。贵港1996年建立地级市以来，房地产开发如火如荼，市场需求旺盛，房价每年都以超过10%以上的增长速度攀升，已逐渐超出本地群众的经济承受能力和心理预期值。最近,品牌地产杂志《21世纪》执行主编袁一泓参与主持的一个专题研讨会上，业内行家（专家）直言：中国房价攀升除土地因素外源于缺少廉租房和公房。可见，尽快建设廉租房，解决部分最低收入家庭住房困难，将在一定程度上缓解社会对市场住房需求的压力，从而起到稳定和平遏市场房价的作用。

二、贵港市实施廉租住房制度的进展情况

建设部120令颁布后，贵港有关职能部门做了完善制度及大量的实施工作。一是广泛开展城镇最低收入家庭住房状况的调查摸底。20**年底，根据[20**]26号文件关于“抓紧开展最低收入家庭住房情况调查”的要求，该市房产局、民政局联合组织人员到三区两县（市）对最低收入家庭状况及居住环境进行了摸底调查。经调查了解，全市目前共有最低收入家庭19790户，其中户均住房建筑面积不足20平方米的有7048户，人均建筑面积8平方米以下的有3713户。这些住房困难户主要集中在以下两类人群：首先是新旧体制转换过程中各类企业人群。如国企下岗工人，登记失业人口，被拖欠工资的职工，被拖欠退休金的退休人员。这部分人员社会经济地位较低，收入微薄，年龄较大，多居住在旧城区，居住质量较差。在当前住房市场化下很难通过购买新房来改善自己的居住条件。其次是城市新增人口中的中低收入者。主要是城镇人口中的自然增长部分、毕业后留在城市中的在中专毕业生、农村人口向城市迁移和定居等。例如年轻产业工人、商业服务员等。由于他们收入较低，还没有什么积累，因此在相当一段时期内无法购买价格高昂的商品房。二是加强了组织领导。该市党委政府对实施廉租住房制度给予了应有的重视，多次召开专题会议研究，并提出将廉租住房制度建设纳入政府目标管理考核范围，同时成立了廉租住房建设工作领导小组，领导小组成员从房产、国土、财政、监察、建设、民政、房改办、住房公积金管理中心、港北区政府等部门单位抽调。此举使廉租房建设工作从领导力量上得到加强。三是建立完善市本级廉租住房配套政策。20**年8月，贵港市人民政府出台了《贵港市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，提出了城镇最低收入家庭廉租住房保障方式以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅的方式，进一步明确了享受城镇最低收入家庭廉租住房保障的对象、申请办法等；同时，还制定了《贵港市城镇廉租住房资金管理办法》（讨论稿）、《贵港市廉租住房租赁住房补贴发放管理若干规定》（讨论稿）等相关配套文件，进一步明确和完善了廉租住房制度建设的目标责任管理、规范了廉租住房的资金来源及申请、审批和退出制度，使该市的廉租住房保障工作的开展有章可循。四是提出了廉租住房建设初步规划。有关职能部门在进行了大量的调查工作基础上，编制了贵港市廉租住房制度建设的中长期规划和近期计划，建议20**年至2010年，全市规划建设廉租住房面积10.46万平方米，规划建设总套数1270套，预算投资1.15亿元。这样，到2010年，该市计划可改善1270户低收入家庭的居住条件及居住环境。五是积极探讨解决廉租住房建设资金的渠道。做好廉租住房工作，资金足额的保障到位是关键。按照上级要求和各地实践经验，该市提出了“以财政预算安排为主，金融机构融资为辅”的稳定规范的资金筹措和管理制度，并设立了廉租住房资金专户，确保专款专用。

贵港市在建立和实施廉租住房制度方面虽然做了大量工作，但是，实施过程中仍然存在诸多问题，主要有：

（一）廉租住房供需矛盾突出，“僧多粥少”，覆盖面低，受惠人群较少。随着国有和集体企业体制改革的不断深入，单位、企业落岗人员逐年增多，尤其是收入偏低的下岗人员，要求解决住房问题比较强烈，使本来就非常紧张的住房问题显得更加突出。而目前市本级可作为实际意义上的廉租房存量仍为“0”，无法实现有效保障，住房困难户只能看着周边高高耸起的商住楼群而“望房兴叹”。

（二）公共财政支出严重缺位，资金实际到位率为“零”，筹措较为困难。按照该市政府出台的廉租住房管理办法规定，他们在建设廉租房资金筹措上，主要以提取一定比例的住房公积金增值收益和土地出让受益金的政府投入方式解决。而截至今年上半年止，实际到位资金为“0”，造成廉租房政策“空悬”，年度建设目标很难完成。同时，随着廉租住房覆盖面逐步扩大，资金用量也需逐年增加，依赖有限的政府公共财力，将难以为继，廉租住房资金的筹措将难以满足实际发展需要。

（三）市本级可转化为廉租房的直管公房存量少、质量差。据了解，贵港市本级目前拥有直接管理的公房分两大类，一类是解放初期由政府没收、代管和改造过来的房产。全部为砖瓦木结构，主要分布在老城区一带。由于建筑时间久远，大部分已残旧不堪，有部分已成为危房，无法继续使用。这类房屋有115间（栋），建筑面积约23000多平方米。第二类直管公房是“”期间由政府拨款新建、扩建的房产，有住宅和非住宅的，分布在建设路中段，计有7栋共230套12300多平方米（其中1至4栋住宅楼2003年已拍卖改建为商住楼）。这样，该市本级实际可转化为廉租房使用的住宅公房不足200套。

（四）廉租住房准入门槛高，部分急需获得保障的低收入家庭无法享受“安居梦”。按照该市出台的《贵港市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，享受廉租住房的基本条件主要是：家庭人均收入符合城镇最低生活保障标准，并已连续获得民政部门最低生活保障救助6个月以上；家庭成员自有私房或承租公有住房的人均建筑面积在8平方米以下。政策规定享受廉租住房保障对象必须首先是低保户，那么，一些基本符合低保条件但又未列入低保范围的人群将被拒之门外。据初步了解，这部分人群为数不少，也是易造成社会不稳定因素之一。当前，一些省区和城市纷纷实行廉租住房保障“扩容”，申请门槛以“最低工资线标准”替代“低保线标准”；申请人人均住房标准由“使用面积不超过6平方米”提高到“建筑面积不超过10平方米”。这样，廉租住房保障范围由低保家庭大幅扩大覆盖到低收入家庭。四川、青岛、福建等城市如是。

（五）廉租住房建设用地规划滞后。自从国家1999年提出实施廉租住房保障政策，尤其是该市廉租住房制度公布以来，就有关廉租住房建设用地问题，相关职能部门虽然进行了动议，但目前止尚未通过法定程序确定下来并正式向社会公布规划方案。可见规划远比实际建设需要滞后，严重地影响到实施廉租住房保障的进程。在房价高涨的今天，同样的一块土地，在政府手里，到底是盖廉租房还是商品房？其所带来的GDP和财政收入肯定不是一个数量级。如何在经济利益和社会利益中做出选择，这是摆在各级政府面前的一道现实难题，也是考验我们执政水平的一道“民心题”。

（六）实施廉租住房制度的宣传工作力度不大，群众认知度不高。该市廉租住房管理办法虽然出台已有一年多，由于建设资金迟迟没有到位而无法实施。政策法规虽以文件形式下发了，但还没有通过各种宣传媒体在广大市民中广泛宣传，约有百分之九十五以上的市民尚不清楚政府有这项新政策、新保障。

三、当前全国实施廉租住房制度的基本情况

2003年以来，全国各地结合实际情况，积极推进廉租住房制度建设，取得了初步成效，为改善城镇最低收入家庭住房条件发挥了重要作用。截至20**年底，291个地级以上城市中，已有221个城市实施了廉租住房制度，占地级以上城市的75.9%。全国累计投入用于最低收入家庭住房资金为47.4亿元，已有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。其中，享受租赁补贴9.5万户，占保障总户数的28.9%；享受实物配租4.7万户，占保障总户数的14.3%；享受租金减免18.2户,占保障总户数的55.3%;其他方式保障4796户,占保障总户数的1.5%。至20**年底,国内657个城市中仍有4个地级市和141个县级市还没有建立廉租住房制度；全国累计用于廉租住房制度资金为70.8亿元。

而广西区的情况是：20**年初止，全区享受廉租住房保障的总户数为4445户，其中享受租赁补贴548户，实物配租2264户，租金减免1633户；投入建设资金33**万元，其中公积金收益补充3271万元，其他渠道筹集34万元。

四、加快贵港市廉租住房建设的思考

建立与完善住房社会保障体系是深化住房制度改革，实现居住全面小康的重要内容，是各级政府履行社会保障职能的重要组成部分，也是落实科学发展观，构建和谐社会的必然要求。1999年，联合国发表的《人居议程》和《伊斯坦布尔人居宣言》两个文件中提出：“人人享有适当住房”、“政府最重要的工作就是保证居者有其屋”。因此，贵港各级政府必须认真重视这项工作，尽快加以落实。笔者认为可以采取如下措施稳步推进。

（一）加强住房保障体系政策的宣传力度

在构建社会主义和谐社会进程中，吃穿住行始终是人民群众关注的重点、热点问题，住房保障体系更与老百姓息息相关。因此，贵港住房保障体系尤其是廉租住房的有关政策、法规，理应通过各种新闻媒体的大力宣传，让全体市民都了解这项新政策，让符合享受保障的对象都熟悉这项新政策，保证人民群众的知情权、参与权和监督权，使大家都来关注新政策的落实，都来支持新政策的落实，从而确保廉租住房制度的顺利施行。

（二）建立一个富有执行力的住房保障行政体系

廉租住房建设需要强有力的组织机构给予保证。主要理由是：住房保障管理的问题专业性较强，涉及被保障人员的资格审查、补贴资金的测算、房屋的维修、物业管理、被保障人员收入提高后的退出等诸多方面住房保障制度的落实也涉及到财政、金融、税收、土地、规划等多个部门，是一个比较复杂的系统工程，极其需要专业机构来管理。从国外、境外的经验做法来看，均是普遍设置住房管理部门对住房保障专门管理。如美国的住房与城市发展部、新加坡的政府房屋发展局、瑞典的住房委员会、香港的公屋局。因此，建议设置市一级的住房委员会工作机构，进一步明确其职能，如赋予其统管住房公积金、经济适用房、廉租房建设的职能，使全市住房保障体系均衡发展，不断完善，以减少各部门单位间的互相扯皮、推诿、不作为的现象发生。此外，还要将廉租住房建设纳入政府工作目标考核，实行问责制，对未按要求完成任务的有关责任单位、有关责任人实行问责。

（三）建立稳定的廉租房建设资金投入渠道

按照中央政府全面实施廉租住房制度的要求，贵港要建立多元化的廉租住房资金投入机制。一是要建立稳定的财政投入渠道。建立住房社会保障，需要筹集住房保障资金予以保证。而财政支付能力，是保持住房保障制度运行可持续性的基本因素。公共财政投入应作为主渠道。二是按照国家有关规定要求，及时将每年的土地出让净收益的10%以上用于廉租住房建设。可以季度或半年累计核拨一次方式运作。三是及时划拨住房公积金增值收益的一部分。四是争取各金融机构参与融资，解决建设资金短缺部分，日后以租还本还息。五是积极创造条件，开辟渠道，广泛接受企业的捐赠和社会募捐。贵港争取在20**年启动市本级第一期建筑面积2.24万平方米的廉租住房建设，使第一批280户低保家庭的居住条件及居住环境得到改善。

（四）按“适度保障、循序渐进”的原则，不断完善和调整租金补贴方式

根据贵港实际，应实行以“租赁补贴为主，实物配租和租金减免为辅”的保障方式。根据市级住房保障财力和最低收入家庭住房支付能力的不同，以及家庭住房消费自主支付比例，采取反向递减的方式给予相应的租金补贴，体现适度保障和循序渐进的调整原则。同时，要加强对房地产租赁市场的研究工作，及时跟踪反馈住宅租赁市场的变化情况，并对租金补贴标准作相应调整。

（五）开展公有住房清理工作，把公有住房作为基本房源

要在全市范围内开展一次公有住房（包括国有企业、事业单位还没有进行房改的公房）清理登记工作，经过清理后，对符合廉租住房条件的家庭直接纳入廉租住房管理；对违规多占、转租及空置的公有住房进行清理收回，统一作为政府廉租房房源。

（六）廉租住房与经济适用房“捆绑”建设

实行在每一个经济适用房小区中划出5%-8%的住房作为廉租住房，按“相对集中，合理分散”的方式，将廉租住房家庭相对集中于经济适用房小区中的三两幢中安置，便于政府管理人员进行帮扶照顾。新建成的廉租住房小区统一由经济适用房小区的物业公司管理，依据廉租住房人群收入水平制订物业管理收费标准，政府将补贴直接拨入物业公司，不足部分由廉租住房家庭补足。这种办法建设的廉租房，既可节约廉租房建设资金，又能降低政府管理成本，还能大量节约建设用地，可以大胆推行。

（七）吸纳社会投资者资金建设廉租房，政府长期反租，财政贴租，使财政资金起“四两拔千斤”作用

吸纳社会投资者资金建设廉租房，其最大特点就是投资者具有长期稳定的收益。对政府而言，无需本金就可以成规模地建设廉租房，使财政资金起“四两拔千斤”作用；对投资者而言，不仅可获得稳定且高于银行利息的租金，还可以有土地升值的收益预期。具体做法是，政府可把拟建廉租房的产权提前卖给社会投资者，承诺政府将通过财政贴租的方式长期反租（例如20或者30年），并允许其产权上市流通。只要租金高于同期银行利息，这种投资品种就一定有人买。这种办法，国内外都有许多成功的实践可借鉴。