宅文化论文范文

宅文化论文篇1

论文摘要:新世纪的来临，人类社会的发展也进入了一个新时期，即新经济时代。它引发了整个经济和社会生活的变革，面对挑战，我国住宅产业如何发展才能提高行业的整体效益，文章从五个方面进行了探讨。

一、经营理念的现代化

众所周知，世界经济已经进入了一种与传统经济不同的可实现高增长、低通胀的经济运行状态，即“知识经济时代”或“新经济时代”，它的本质是以知识创新和信息传播来推动经济高速增长，依靠增加产品的科技含量来发展生产，而不是单纯地依靠增加产量来发展生产主要表现为产品质量、档次的提升。由于提高科技含量只是使产品提高了附加值，不增加产品的数量;信息则是无形的、非物质实体的，当然也不会造成物质形态的产品积压。因而就能成功避免产品积压问题，这在目前住宅市场空置房总量仍居高不下的情况下.尤其具有现实意义。

“新经济”给予我们住宅产业最主要的启示，就是要与时俱进地树立起新的理念、其中很重要的一个理念就是追求“规模效益、知识效益，氰息效益”相统一。即不再单纯地追求规模经营、规模效益，而是把规模、知识、言息三个效益放在起.通盘筹划，综合考虑。一方面提高产品科技含量;另方面利用信息来捕捉商机，加强市场调查和市场预测，选准市场细分日标，拓展营销，求得利润最大化。

日前，一些开发企业日益看中大盘开发，一些舆论也宣称地产开发进入大盘时代_这固然有其必要性和合理性，因为大盘较易营造良好的居住环境.有利于降低开发成本和开展营销，可以获得规模效益。从城市规划来看，也利于盘活老城区)、口，改善城市的功能布局。但是大盘开发受外部环境因素影响大，风险也大，容易造成大量空置。而城市里的许多零星地块也重待我们去开发利用，如出让用地的剩余小地块，规划里模糊的地块边缘的小地块，化整为零批出的小地块等这些地块有其本身的卖点、首先是地段较好.交通便捷，易与外界交流;其次，由于地块狭小，多以建高层为主，视野开阔;而且开发周期短，利于资金周转，风险也相对较小:开发商如果在提高产品的科技和信息含量上做足文章，开发出具有卜分鲜明的个性特色的现代化产品，做小盘也是可以取得好效益的。

二、产品品质的现代化

住宅产业发展进步的标志，要看住宅总体性能，及产品品质的现代化程度知识经济和信息社会的来临，带动了整个社会文明以及生活观念的进步，引发了对住宅性能新的定义与要求。人们对住宅的质量要求不仅是工程质量，还有功能质量、环境质量、物业管理的服务质量、人文质量和文化氛围质量住宅不再仅能住，还有对居住舒适、方便、安全以及住宅智能化、对外信息联络等多方面的要求。目前，已经有一批具有新经济意识或信息产业背景的投资者进人了住宅产业，他们把重点放在了提高住宅产品的科技含量和信息含量上，使产业发展增加了新的动力和活力。同时，资深业者也在迅速提高对新经济时代来临的敏感度，出现了许多优秀的作品，这些成功的楼盘，除了更提高户型、朝向.环境、生活社区服务等方面的传统品质以外，而且又努力增加了新体系、新结构、新工艺方面的新品质，以及网络、宽带等智能化社区，“居家与办公融为一体”等充满信息时代的特征舰点.以提高商品的现代化水平，增加新的卖点。

三、住宅生产的现代化

如何能高效地开发出物美价廉、有特色卖点的房地产商品，抢占市场先机，争取好的效户益，成了当前一个非常现实的问题。而要提高住宅开发的效率和质量，就必须推动住宅生产的现代化。与发达国家相比，我国住宅生产中部品化和部品生产工业化水平还很低，住宅施工中科技进步贡献率远远低于资本投入贡献率。手工操作的生产方式，必然建设周期长，成本消耗高，经济效率低。我国住宅建设劳动生产率，人均竣工面积多年来在30平方米左右徘徊，发达国家一般在120-140平方米之间，我们仅占其1/5一1/6，而能源消耗却是发达国家的3-4倍，且建筑质量通病也大量存在。住宅产业要改变这种高投入、低效率的状况，就必须加快我国住宅部品化和部品生产工业化的进程。即以提高劳动生产率和工程质量为目标，按现代化生产方式和高技术组合改造传统建筑施工体系，采用先进技术、工艺和设备实行科学的施工组织和管理，推行标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会化大生产，实现技术进步贡献与劳动生产率的双增长四、住宅流通的现代化从当前房地产业运行状况、产业结构来看，流通环节相对薄弱。一是开发商的销售理念陈旧落后，且缺乏诚信意识;二是销售方式仍以手工作坊式为主，个人开发个人出售，一家一个售房部，尚未形成社会化、专业化、规模化的营销网络;三是中介服务发展较慢.且缺乏规范。以致造成行业整体销售效率低、成本高等间题:

解决流通环节的通病，要在优化产业结构方面下功夫，即要实现住宅产业内各个行业和专业的优化配置和专业分工的细化，以实现流通环节的现代化，改变一个开发企业横跨生产、流通、消费整个产业链的状况。

分工细化是社会生产力进步的表现.也是促进生产力发展的主要因素。针对目前住宅流通市场的低效率运作状态.应当加快培育社会化、专业化、规范化的销售网络，以降低销售成本，解决相关的市场间题;同时，下大力气培育规范的、发达的中介行业，如建立行业内统一的经纪和信息传播机构，重点培育一批信誉好、实力强的营销商等。

四、住宅消费的现代化

住宅消费环节的现代化，毛要是物业管理行业的现代化。物业管理行业经过十余年的发展，现正成为一个独立的、极具发展潜力的行业。仅青岛市就有物业管理公司200余家，从业人员10000多人，管理的市区居民总户数达30多万户物业管理是市场经济发展的必然产物，在国民经济尤其是城市管理中有着不可替代的作用和地位。城市现代化程度越高，对物业管理的内在需求越强烈。而目前，大部分地区的物业管理处于一种低效率运作状态，一些地区甚至出现了全行业的亏损。

宅文化论文篇2

1高层住宅剪力墙结构设计的总论

1．1高层住宅结构设定意义

经济快速发展使得城市的现代化程度越来越高，城市人口的不断增加导致城市的高层住宅建筑也越来越多，居民对高层住宅的安全性要求也越来越高。高层住宅的设计需要考虑的因素包括建筑的高度、安全性、舒适性和经济性等等，并且在施工结束后的工程验收过程中的检测标准也是非常严格，高层住宅必须经过严密的检查才能投入居住。因此，建筑的结构对高层住宅的建设非常重要，而近年来，由于剪力墙能够增加高层住宅建筑的可靠性的特点，使得剪力墙结构的应用范围变得越来越广泛。

1．2剪力墙的概念和结构

所谓剪力墙结构就是将现代产品钢筋混凝土应用到高层住宅的墙体中，其基本作用就是代替传统的梁柱加强高层住宅的结构安全性。剪力墙结构的使用使得墙体在承受横竖力时更能体现支撑的良好效果。同时，剪力墙结构能够具备传统支撑结构不具备的优点，即剪力墙结构的整体性能大大的优于传统支撑结构的整体性能，并且剪力墙结构的运用增加了房间的装修空间，从而更大的提高高层住宅的房间使用率。但是剪力墙自身存在也一些不可避免的缺点，那就是在房屋的平面使用方面可能会受限制。而且由于剪力墙的整体性比较好，所以进行部分拆除或者破坏的工作难度较大。目前，大部分的剪力墙结构的施工成本较高和施工比较困难，所以需要对原有的剪力墙结构进行优化工作，降低施工成本和提高建筑整体的安全性能。

2剪力墙优化设计

2．1剪力墙抗震优化设计

现代社会，人们对建筑的抗震性能意识不断提高。对于高层住宅建筑，地震所带来的危害将会更大。因此，在对高层住宅进行结构设计时，一定要考虑建筑的抗震指数。对于高层住宅剪力墙结构，可能由于本身刚度比较差，所以在发生地震时变形就会非常严重，对于地震的防御力就很低。因此，对于高层住宅剪力墙的刚度问题要进行优化设计，符合抗震的要求，保证结构合理和经济性。

2．2剪力墙结构设计优化

高层住宅建筑的设计不仅仅要求是能够达到最基本的建筑使用标准，更要注意的注重结构合理性问题。高层建筑的设计过程中需要考虑建筑层数比较多，并且在施工时要保证地基足够坚固，支撑之后将要建造的上面的楼层的重量。在设计时，既要保证剪力墙能够保证较好的抗震性，又要保证足够的刚度。对于现有的剪力墙结构中的一些缺点，比如建筑成本比较高，而且在施工时难度比较大，对于钢材的使用量也非常大，也需要被考虑在优化设计中。可能这些缺点就是因现有剪力墙的结构不合理性造成，所以在进行优化设计的过程中就要考虑到这些问题。优化设计者要充分考虑到各方面可能影响到剪力墙结构的因素，在优化设计时能够改进这些问题，争取使得优化后的剪力墙在使用过程中尽量避免出现原有的不足。优化过后的剪力墙结构需要表现出抗震性好、建造成本低、施工时比较简单、对钢材的使用量降低等优点，因此对高层住宅的剪力墙优化设计的探索具有重要意义。

2．3剪力墙位置优化

剪力墙在其设计的过程中通常为双向布置，一般沿着主轴方向或者其他的方向，此种做法可有效的提高空间工作性能，且极易实现两个方面手里的抗侧刚度接近。剪力墙的位置、数量均要得当适宜，若是剪力墙的数量太少，那么结构抗侧刚度则无法满足设计要求，但是数量过多，那么墙体的利用率则会大大降低，从而导致结构抗侧刚度过大，加大地震力和自重，无法充分满足设计要求。在设计剪力墙肢截面的时候，尽量达到规则、简单、竖直刚度均匀等要求。在对建筑进行抗震设计时，剪力墙底部则需加强部位不应采用错洞墙和叠合错洞墙，有效的避免设计过程中墙肢刚度相差悬殊的洞口。同时剪力墙必须应用从上到下的连续布置方式，避免强敌刚度突变，且对剪力墙平面外地弯矩进行控制，保证剪力墙平面外地稳定性。

2．4剪力墙厚度优化

在对剪力墙进行厚度优化设计时可完全依靠ansys软件进行设计，图1剪力墙结构模型利用梁单元BEAM4和壳单元SHELL63建立剪力墙结构模型，如图1，并充分的发挥ansys软件强大模态分析功能采用30阶莫泰，得到模型的30阶自振频率，从而对剪力墙的固有频率与振型进行了优化设计，优化后的各阶频率均小于优化前，这就使得整个结构变的“更柔”而且降低了工程的成本。在墙体厚度的优化设计中，设计变量为剪力墙厚度，约束条件为最大层间位移角，目标函数为混凝土用量。优化后的墙体厚度从0.25m减小到0.214m，混凝土的用量也从2544m3降到了2181m3。

3结束语

从现实情况来看，在我国的高层建筑住宅中，剪力墙结构已被广泛应用，其数量会根据不同的高层住宅而有所不同，所以对于高层住宅剪力墙结构优化势在必行。而在对剪力墙的优化设计中要注意，优化的目的不仅仅是为了能够降低工程造价，更要在保证安全的前提下，做到建筑的合理性，要更好的保证建筑的使用功能。因此，对于高层住宅剪力墙结构的优化要妥善考虑到建筑各方面的特点，兼顾合理性，才能发挥出结构优化的意义。

宅文化论文篇3

现代文学作品中的住宅空间及其经验构成了文学文本主题、风格、叙事方式和文化内涵的可能性。文学批评者可借助社会文化、符号和群体心理三个方面的探讨，结合恩格斯、列斐伏尔、福柯、鲍德里亚和巴什拉等有关空间与空间经验的论述，形成三种行之有效的批评思路。借助这些思路和理论资源，文学批评者能够对现代文学史上的相关作品进行重新评估。

关键词:

住宅空间;住宅经验;现代文学;文学批评

住宅提供了供人类栖居和展开社会生活实践的空间，它庇护、保存和参与创造属于居住者的感知、记忆和想象，沟通了建筑、居住者的身体和文化，为文学作品的空间书写提供了主题、叙事和风格的多重可能。“住宅”的概念涵盖了容纳个体或家庭的“外部”建筑形式，也包含了展示日常生活经验和私密体验的“内部”空间形式。在社会个体和群体的实践中，住宅经验是家庭关系、社会结构和建筑空间共同的回响，是个体生命感觉和社会文化的中间层面。特别是在现代社会的语境中，文学作品中的住宅空间及其经验能够成为一种特殊的隐喻，在与叙事方式、文化语境和群体心灵的关联中提示着文本存在的深层意义。那么，当代文学批评者如何看待文学作品中的住宅空间及其经验作为叙事主题和文化主题的意义?在批评实践中需要借助何种具有代表性的文学理论与社会理论资源揭示文学作品的深层文化内涵?本文即希望借助对现代文学作品中住宅空间及其经验的分析，以及相关文本批评框架的设计，获取文学批评的新思路。

一、对现代文学中住宅空间及其经验的三种文学批评思路

现代文学作品对住宅空间及其经验的描绘十分丰富，其中透露的与现代性相关的感知体验在叙事、心理、意识形态等方面形成了独特的文化价值，成为了富有价值的文学批评对象。现代文学作品中对住宅空间及其经验的描绘并不是一般意义上的“住宅描写”或“空间书写”，而是文学文本不可分割的组成部分，承载着源于现代性的文化矛盾。一方面，现代住宅包含了充盈着隐秘经验的个体空间，在与公共空间的对应中成为受挫的理想主义者的存身之所，一个充满喃喃自语的独白的空间;另一方面，转型时期的中国现代社会要求打破旧有的文化秩序，于是住宅空间又能够成为文化变革发生的微观领域，并作为意识形态和社会权力斗争的发生地而被塑造为充满对话性的空间。在这种矛盾的存在中，现代文学作品中对住宅空间及其经验的描绘形成了包含文化隐喻和象征的文化形式，在语境和方法上关联了持有不同批评思路的研究者的问题意识，具体而言，有以下三种批评思路。

第一，“身体———居住———权力”的线索。住宅空间是人类自我存在感的映射物化形式，也关联或隐喻着人的社会文化关系和权力机制。而文学作品围绕这一空间展开的书写则是对身体、居住、权力三者关系的呈现，并在现代城市的发展进程中日益凸显为被个体所体验的资本、空间、权力之间的复杂互动。在这一论述线索中，住宅空间及其经验是社会结构和社会关系的投射，也是人的居住行为与宏观社会结构发生互动和转换的中介。麦克卢汉在《理解媒介》中则进一步指出，住宅“塑造并重新安排人的组合模式和社区模式”［1］。而文学作品吸纳了由社会文化所形构的住宅空间及其经验，使其进入了文本的生产与再生产的过程。在这个意义上，住宅空间及其经验是文学文本中可供消费的对象，同时也具有丰富的叙事潜能。从更为根本的物质层面观之，住宅空间赖以存在的建筑实体也是一种特殊的生产资料和消费对象，它的生产与消费同样是现代文学作品的主题。正如曼纽尔•卡斯特尔所说:“空间不是社会的反映，而是社会的基本物质向度，如果将空间独立在社会关系之外来考量，乃是隔离了自然与文化，并且破坏了社会科学的首要原则，物质和意识乃互相关联的存在。”①因此，文学批评者可将现代文学作品中的住宅空间视为社会权力的产物，借此透视权力机制对现代社会空间的形塑作用，并引出有关中国现代文化、住宅空间形式和经验类型的思考，从而透过文学文本中“小空间”或“小历史”的变迁来窥探“大空间”或“大历史”的变迁，勾勒社会文化转型和变迁的轨迹。第二，“符号———感知———空间形式”的线索。

住宅空间的内部陈设与居住者的文化实践密切相关，在文学作品中建构出的一系列系统的符号和有意味的空间形式，它们与居住者的生存境遇、文化趣味与认同形成对应，这同样可作为“符号———空间形式———认同”的线索为文学批评者所重视。住宅是社会空间的基本形式，将家庭空间同公共空间及自然空间分隔开来，满足了家庭日常生活的物质和精神需求。住宅空间的日常功能即分隔开人们的生活空间，建立一种私人空间的组织并提供一套管理、体验和观看的机制。在社会关系的呈现方面，现代都市中的住宅空间也并非是脱离情感的存在物，它的形态延续着社会经济的逻辑和社会阶层的秩序，所以在不同的住宅空间中形成了差异和矛盾。与物质层面相对，居室经验是住宅经验中更为个体化的形式，是个体感知经验的重要组成部分:“居室经验是街道经验的回声，或者说是街道经验的延伸。……当一个人的街道经验渐渐枯竭的时候，居室就成了经验的墓地。”［2］法国建筑师P•布尔迪则认为:“住宅(Housing)是社会基础结构的投影符号，所以要把住宅放在各特定的文化历史范畴内，作为社会结构和社会功能的一个整体部分来考虑。”［3］在文学与文化批评的历史上，本雅明即将现代受众对文艺作品的经验与对巴黎等“都市文本”的感知联系起来，并以“文学蒙太奇”的方式来进行展示、描述和分析，进而提出都市空间的四个典型场景:拱廊街、西洋景、世界博览会和个人居室。其中“个人居室”作为私密的住宅经验的呈现形态，是居于个体和城市之间的文化形式，具有特殊的文学批评价值。本雅明说:“居室不仅仅是一个世界，而且是私人的小宝盒。居住在那里就意味着会留下痕迹。在居室里，这些痕迹受到重视。被单、椅罩、盒子、罐子都被大量地设计出来。在这些东西上面，最普通的日用品留下了痕迹。同样，居住者的痕迹留在了居室。”［4］

此类思路对于中国现代文学作品中的住宅空间形式及其经验的批评具有深刻的启发性。第三，“个体———空间原型———群体心灵”的线索。住宅承载了源于身体的私密感受，这与文学作品以叙事手段致力于展示人类群体文化经验具有共通性，并进一步与现代文学所裹挟的群体记忆与想象相结合。而沟通个体和群体心灵的住宅空间，孕育着与之匹配的感知结构，并借此参与到社会文化的变迁之中。现代住宅空间的内部并不是均质的，它通常被设计和划分为具有不同功能的区域，而居住者的经验则因空间的功能差异而有别。如汪民安从哲学视角所论述的那样，客厅是“一个封闭地点中的公共场所”，厨房是“家庭空间中的一个凹口，一个创伤”，浴室“则是柔软之乡，是乌托邦的巅峰地带”［5］。在这些具有不同功能的住宅空间形式中，沉淀着源于日常生活的生命感觉，也铭刻着家庭历史和文化变迁的印记。从更为宏观的层面上看，文化转型时代的文学作品中的住宅空间及其经验与现代社会中的殖民性、封建性和现代性等诸多文化形式之间具有密不可分的关系，形成了深藏于文学意象中的空间原型。在住宅与文学中的社会结构的线索之外，住宅与人性刻画之间的关系也能够吸引文学批评者的关注。特别是张爱玲作品中具有特殊意味的空间形式，如《沉香屑•第一炉香》中对于殖民地住宅、女性居室以及衣橱的描绘，《金锁记》中对住宅中家具陈设的勾勒，《心经》中围绕住宅空间外部楼梯和电梯的陈述，不仅浸透了独特的现代都市感觉，也对应着中国文学传统中早已存在的“原型”形象。

二、三种文学批评思路的理论资源

面对呈现在现代文学作品中的住宅空间及其经验，文学批评者需要选择对相关文本进行分析的方式与框架，他们通常可在社会学和哲学的理论演进中汲取灵感，并从社会经济、空间地理、哲学或心理的角度入手展开探讨，把握如下三种具有代表性的理论资源，并延伸出有效的文本解读方法。第一类理论资源从经济与社会的层面对住宅空间展开论述，以恩格斯的《论住宅问题》等论著为代表。恩格斯在其著述中对住宅问题的论述主要是针对19世纪中后期普鲁士国家住宅缺乏问题的社会解决方案所进行的探索。在这一特殊的历史时期，德国在进入大工业生产时代之后面临着城市人口大量增加、贫富差异悬殊和城市中下级阶层居民普遍住宅短缺的社会问题［6］。而这一问题在当时重要的欧洲工业国家的城市中也都不同程度地存在着，具有一定的普遍性。恩格斯通过社会学的思考阐明了废除资本主义剥削制度才是解决住房短缺问题的有效手段的观点。在这种社会学的思路下，研究者可以将经济不断发展和社会文化剧烈变迁的时代中住宅形式及其经验的变迁视作是社会文化特别是城市生活对家庭生活空间的投射与塑造的产物。沿着这种思路，文学研究者可以借助考察文学作品中的住宅经验将其阐释为是社会财富占有状况和生产关系变动的标志，进一步窥见文学作品通过住宅呈现的贫富差异与其它历史和社会文化内涵。与此同时，渗透在住宅经验中的社会经济、政治和社会等级划分之间的关系，同样能够成为一个具有代表性的文化论题。以这种思路，批评者对刘以鬯的《对倒》、欧•亨利的《带家居出租的房间》和德莱塞的《嘉莉妹妹》等中外文学作品均可进行全新的探讨，以获得对现代文学作品中有关城市空间分布问题的认识和阐释。而列斐伏尔和福柯从文化地理学角度对恩格斯式的思路进行了切合法国现代社会的新探讨，形成了对“社会空间”进行探讨的理论框架。列斐伏尔的著作着重阐释20世纪中后期西方现代都市文化发展背景中的空间生产问题，将包括住宅空间在内的现代空间形式视作社会文化生产的产物。有关这些空间的经验中渗透了社会关系和意识形态的因素，它们随空间形式的变迁而在文化史的领域中绘制出一幅社会权力空间化的地形图。与此相应，福柯分析了社会权力体制中不同空间形式之间的文化差异，并将这种差异作为勘探文化史和权力与知识形态的依据，拓展出对住宅空间及其经验进行文化研究的可能性。列斐伏尔和福柯的文化地理学论述是在现代城市兴起的文化背景中对空间问题进行思考的产物，其充分关注了因社会权力和资本运作所产生的空间变迁与文化差异性，并推动着社会研究者以宏观和微观相结合的方式对包括住宅空间在内的城市空间进行阐释。在面对空间与人的关系方面，列斐伏尔强调空间中凝铸的权力机制与人的个体实践之间的辩证关系，而福柯倾向于分析空间及其权力机制对人的规训、塑造和控制。以此种思路对文学作品中的住宅经验进行研究，既能够明确一种文学主题或形象的现代文化语境，又可将角色与空间的互动作为一条重要的文化线索来扩展文学的文化意义。张爱玲、刘呐鸥和穆时英的相关作品就在中国现代都市语境中呈现了住宅经验，并在这一主体上展现出半殖民地文化的丰富性、复杂性与独特性。第二类理论资源从住宅作为符号或符号系统的角度展开，鲍德里亚(又译为布希亚)的哲学论述为这一思路提供了理论基础。以此审视文学作品中的住宅空间及其经验，可辨析其中包含的三个层面:第一，文学化的住宅空间;第二，文学化的住宅空间形式;第三，文学作品中被符号化的意识形态。特别是在《物体系》一书中，鲍德里亚为分析文学作品中住宅空间的结构及其经验提供了理论框架。

书中论及布尔乔亚家具成为摆设，将家具功能视作父权体制及其相关道德秩序的空间表征。他将西方住宅空间各结构与层次之间的组合关系视作社会文化的空间呈现，认为:“组合家具的方式是一个时代家庭和社会结构的忠实形象。”［7］社会空间的实质是社会关系，而住宅空间中的摆设则整合着家庭关系②。在鲍德里亚看来，布尔乔亚家庭中家具的整体“构成一个有机体，其结构为建立在传统及权威上的父权体制关系，而其核心则为联系各成员的复杂情感关系”［8］13。文学批评者以这种思路审视王尔德的小说《道林•格雷的画像》，借助对居室陈设和物品描写的考察，将注意到小说所呈现的资本主义时代城市住宅经验的变迁，并以此探讨作品中的主体性、资产阶级时代小说的风格变迁等批评命题。同样，巴尔扎克也在其《高老头》《欧也妮•葛朗台》等代表作中以纷繁复杂的居室陈设的描绘表征了资产阶级兴起时代的社会文化转型。第三类理论资源由加斯东•巴什拉(又译为巴舍拉)针对群体心灵的哲学论述中延伸而出，其中包含了哲学框架对于文学本质或诗歌意义的普遍性的追求，也可切合对文学作品(不仅限于诗歌)的意义分析。在其著作《空间诗学》中，巴什拉以现象学哲学的观点来诠释文学作品中的“空间原型”，并用这些原型来解释法语诗歌中的诗意想象，以期望推进对人类群体精神形式的认识。这种思路与海德格尔有关“诗意地栖居”的论述具有相似性和可通约性。他们分别以法语诗歌和德语诗歌为例，阐述了凝注在语言文学作品中的人的存在方式。在巴什拉的论述中，住宅、阁楼、地窖、抽屉、橱柜、梯子、梦、照片等空间意象具有了独特的现象学价值，研究者可以“以家屋为分析人类灵魂的工具”［8］57。巴什拉借此思考的是空间感知和经验的问题，其语境是现代人在都市化所造成的空间变迁中的境遇与存在状态。他所关注的空间原型可在不同的个体精神世界之间流转，形成跨越主体性的诗意存在。他以同样深具诗意的语言来解释文学及文学作品中的日常生活，并建构出文学批评者能够用以解析人类精神世界的“深度模式”，即“内/外”“上/下”和“白日梦/现实”等分析框架，它们均可为文学作品的解释提供思路。巴什拉首先揭示了围绕住宅空间的“内”和“外”的差异问题:“外部世界的记忆与家屋的记忆并不相同。”［8］67这关联到建筑空间所造成的内外空间的分隔及不同经验的差异性。

而在白日梦与现实之间，“由于我们对从前栖居之处的回忆，在日梦中重新活现起来，因而这些过往的栖居之处，也就永远留存在我们心中”［8］68。住宅经验的价值在白日梦中呈现出来，构成了日常生活和艺术作品中的诗意的来源，而且能够统摄人类的群体精神世界③。文学批评者又可以由文学作品中的住宅空间及其经验入手，参照巴什拉的论述来探讨家庭空间与童年记忆的关联，阐释弥散在文学文本中的幸福感、安全感、宁静感、圆整感，并借此阐释文学作品的诗意来源。这种论述特别能够启发文学批评者对诗人波德莱尔和小说家爱伦•坡的作品进行分析，透视他们以诙怪诡谲的风格特点塑造的住宅感觉，以此应对西方现代文明的进步和城市文化的推进。鲁迅的《伤逝》《狂人日记》《从百草园到三味书屋》等作品在失意者、癫狂者和怀旧者的臆想中，也浮现出居室经验的特殊性，并展示了其独特的文化价值。而戴望舒的《独自的时候》和《断指》等文本则以诗的形式书写了充满住宅经验的回忆与感受。徐訏的散文《房间艺术》也以围绕身体展开的经验来书写个体的住宅经验，并涉及到上海和北京住宅空间形式的比较，其分别从天花板、窗户、书橱和饰品等方面展开。文学批评者寻找此类文本的解析思路，可以由巴什拉的哲学论述中获得启示。

在以上的分析思路中，恩格斯的社会学论述是以住宅空间的占有作为阶级状况的晴雨表;而列斐伏尔和福柯将包括住宅空间在内的现代城市空间解释为空间生产方式或空间形式变迁的产物;巴什拉从现象学的角度解释了人的诗意创造活动与住宅空间的关联;鲍德里亚的论述则以符号学来构建资产阶级住宅空间中的文化意义。这几种分析思路在其哲学基础的差异性之外，都在不同程度上将住宅空间视作现代社会文化的范本，认为它在与社会、历史、文化和符号实践的互动中承载了社会变迁的征候。它们共同导向了文学批评的主要目的:“理解文学和评价文学。”

三、结语

在以上批评思路和理论资源的启示下，现代文学批评者的独特实践能够进一步影响到对某些具有代表性的文学作品的文学史评价，这不仅对文学批评者是一个批评视角方面的提示和批评思路的启发，而且能够对一些在文学史上没有受到应有重视的作品的文学史意义的评估方面提供参照。如陆蠡《囚绿记》中的居室经验作为国家与民族意义层面上的隐喻的价值，冯沅君的《隔绝》恋爱中由被囚禁的现代女性的倾诉与独白所勾勒的住宅经验，林如稷的《将过去》中作为现代人的梦幻起点的住宅经验，陈翔鹤的《西风吹到了枕边》将郁达夫式的颓废格调与住宅空间的结合以及梁实秋的《雅舍》、何其芳的《独语》、丁西林的剧本《压迫》等借住宅书写特殊文化内涵与风格的文本等，它们都能够在新的批评角度中获得再认识。文学作品中的住宅及其涉及的日常生活经验、性别差异和个体回忆，交错编织成一张文本中的网络。文学批评者在结合了文学史的探讨与文学作品个案的细读分析之后，即能够尝试还原这张网络并将其同社会文化语境相对应，进一步阐释中国现代文学的文化意义。可以说，文学作品中的住宅空间与文本中呈现的社会关系一起，成为了现代文学作品诗意的一个重要来源。由此，三种针对现代文学作品中住宅空间及其经验的批评思路，能够指引文学批评者探索文学批评模式的多种可能。

参考文献:

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［2］张柠．文化的病症［M］．上海:上海文艺出版社，2004:41．

［3］中国城市住宅问题研究会，住宅社会学学术委员会．住宅社会学导论［M］．合肥:安徽人民出版社，1991:70．

［4］［德］瓦尔特•本雅明．巴黎，19世纪的首都［M］．上海:上海人民出版社，2006:19．

［5］汪民安．现代家庭的空间生产收入［M］//身体、空间与后现代性．南京:江苏人民出版社，2006:164－165．

［6］［德］恩格斯．论住宅问题［M］．北京:人民出版社，1951:2．

［7］［法］尚•布希亚．物体系［M］．上海:上海人民出版社，2001:13．

［8］［法］加斯东•巴舍拉．空间诗学［M］．龚卓军，王静慧，译．台北:张老师文化事业股份有限公司，2003．

宅文化论文篇4

关键词：既有住宅建筑；使用寿命；熵权理论；专家评分

一、目前现状及研究意义

在第四届城市住宅研讨会上，很多专家学者纷纷指出目前我国大多建筑未达到使用寿命就被拆除造成资源的严重浪费，并带来环境问题和一系列的社会问题。近年来随着研究的不断深入，学者们发现建筑物频繁拆除对社会经济、文化和环境造成了很大影响。

对既有住宅建筑使用寿命的研究从中发现制约建筑物使用寿命的关键因素，从这些因素出发建立建筑物寿命全寿命周期的维护体系，找到延长建筑物使用寿命的新思路，节约社会资源。预测既有建筑使用寿命，对未来城市的规划提供意见和建议。估算既有建筑物使用寿命寿命年限，对未来既有建筑的拆除和改造决策提供意见，对拆除建筑的垃圾处理时间周期表，为相关部门制定方案提供基础数据。研究建筑物的使用寿命有利于历史文化的保存。中国历史文化悠久，但保存完好的建筑物比率低，通过对剩余使用寿命的研究对建筑物特别是古代文化建筑的维护有着很重要的作用。

二、我国既有住宅建筑设计使用寿命和实际使用寿命

1.规划中的建筑住宅使用寿命。从2005年国家颁布的《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）中可知，住宅的使用年限50年，住宅50年的使用年限是指在正常设计、正常施工、正常使用和维护下存在的。

2.实际中的住宅建筑使用寿命。2010年原建设部部长刘志峰在“中日百年住宅建设高峰论坛”上指出：“由于我们国家住宅生产方式粗放，加之规划、设计、建造、维护管理等方面的原因，我国城市住宅使用寿命只有30年左右。”住房和城乡建设部副部长仇保兴认为我国住宅使用寿命只能持续25至30年。

三、基于熵权理论研究对我国既有住宅建筑使用寿命的预测

3.1建立城市住宅使用寿命的熵权法模型。将住宅的正常使用寿命经过修正得到城市住宅实际使用寿命。假设影响建筑物住宅使用寿命的因素有j个，根据专家评价法对各影响因素的进行打分。设影响因素集为{x（i，j），i=1，2，…，n；j=1，2，…，m}。其中，x（i，j）为第i影响因素第j个评价指标值，n，m分别为影响因素的数目和评价指标的数目。在预测前，需对其进行规范化处理。越大越好型指标规范化处理为：

3.4既有住宅建筑的使用寿命。住宅建筑的使用寿命=设计使用年限-∑50*各因素发生拆除概率的年限=33.4年。

四、总结

城市住宅建筑的实际使用寿命受很多因素的影响，基于熵权理论建立的城市住宅使用寿命的预测模型有较好的实用性，可以为城市建设提供参考。研究发现我国既有住宅建筑的平均使用寿命仅为33.4年，远低于住宅建筑设计使用寿命，延长我国既有建筑使用寿命有很大空间。（作者单位：西安建筑科技大学管理学院）

参考文献：

[1]刘贵文，徐可西，张梦俐.建筑寿命的区位影响因素分析――基于重庆市的实证研究[J].城市发展研究，2014，04：119-124.

[2]王瑞，林振荣，谢永亮，季凯，吕磊.对影响建筑寿命因素的探讨[J].低温建筑技术，2010，02：24-25.

[2]谢善鹏.我国城市住宅使用寿命探讨[D].西安建筑科技大学，2012.

[4]张玮炜.基于熵权的工程项目投资风险分析方法研究[D].河北工业大学，2006.

宅文化论文篇5

论文关键词：山地住宅；营销战略；营销策略

随着我国城市化进程的不断加快，对城市建设的时间、空间和布局都提出了更高的要求，而选择自然环境优美、靠近都市的山地进行住宅建设，将成为城市住宅开发的一条重要出路。如今，山居已经不再仅是一种文人偏爱的文化，作为一种住宅发展的趋势，正引起国内专家学者和房地产开发商的重视。本文基于对山地住宅的重视，在其营销战略与策略方面，提出一些自己的看法，做一些尝试性的研究。

1山地住宅的定义

山地住宅：我们一般定义为依山地而建，供人们居住的建筑物为山地住宅。我国是个多山的国家，依山而居历史悠久，大量的山庄、别墅、书院、学舍、庵观、寺院等建筑，都蕴涵着深远的山居文化。这些建筑不仅依地而建，更注意与自然环境的嵌合和诗情画意的融人。我国传统的古村落大多依山傍水，是山地住宅的典型。本文研究在现代房地产企业运作下的城市山地住宅项目，农村村民居住的山地住宅以及书院、学舍、庵观、寺院等建筑项目暂不在研究之列。

2我国山地住宅开发的可行性

1)伴随着社会生产力的极大解放和发展，人口增长，资源消耗增大，农村人口大量涌入城市，城市的数量与规模不断的扩大，一系列的矛盾和环境问题集中在城市里表现出来，诸如人口膨胀，交通拥挤，住宅紧张导致生存环境质量下降。人们希望能在城市近郊或城市外找到适合自己居住的地方。

2)经济发展和社会进步导致高收入阶层人群出现，他们已不满足基本的生存条件，而开始逃避城内不良生存环境，寻求一种“天人合一”的理想人居环境和生活理念。

3)居住环境是一种具有公共物品性质的消费品，这样就使有较好自然环境条件的城市近郊山地成为稀缺的公共物品，某些居民愿意出更多的钱而居住在更理想的环境中，这是一种合理的消费行为。

4)在一定经济条件下的“回归自然”人居理念驱动下，使房地产开发商依据这种消费心理会选择这种自然环境优美的区域进行开发来构建市场，这样促使位于城市内部及近郊自然环境优越的山地成为现代都市居住楼盘开发的首选。

5)我国大多数城市距山地较近的空间选址为山地住宅的出现提供了必要的物质条件。交通与信息技术的发展与进步提供了必要的辅助条件。

3我国山地住宅市场营销与发展现状

1)我国山地住宅现阶段主要作为一个概念在积极推广，但是业界仍然有很多山地住宅的表现形式。如别墅、山地排屋等。山地住宅这种概念正在为人们所接受。

2)随着人们收入的提高、居住观念的改变，城郊房产迅速发展，适合中高收入阶层购买的别墅、排屋更是遍地开花。目前，我国一些大城市附近的山区开发建设了不少山地别墅式住宅，购房者多为城市中较高收入阶层成员，购房目的多为购置满足度假、休闲等需要的第二套住宅。

3)作为山地住宅项目，国内房地产企业重点停留在开发别墅等高级住宅项目上。很多项目都是超级豪华的别墅住宅。山地住宅巨大的市场总量正在逐渐为市场所激活。

4)山地住宅项目开发企业整体营销战略不够清晰，营销策略也是停留在普通房地产项目的营销手段的组合，同时强调高容积率，对原有生态破坏严重。这与山地住宅作为住宅发展的趋势是相违背的。

4山地住宅的营销战略

4．1 swot分析

1)发展山地住宅，与平地住宅相比其至少存在以下四个方面的居住优势：①环境优美的山地住宅，能最好地满足人们“回归自然”的心灵追求；②山地住宅完全符合中国五千年来对住宅科学选址的居住总结；③山地住宅的生态环境对人类的健康有着不可估量的影响；④山地住宅的适应性广，可根据市场经济的需要作灵活调节，这便确定了自身发展的潜质。山地住宅有着丰富的绿色资源，其拥有的优势将是其他住宅远不能比拟的。绿色的山地住宅势必成为时代居住发展的趋势之一。

2)发展山地住宅，有其固有的劣势：①住宅的开发与环境的保护协调困难，景观设计有一定难度；②山上建筑的工程技术局限。

3)发展山地住宅，存在很多机会：①中国有着历史悠久的山居文化。中国是个多山的国家，所以依山而居有着十分悠久的历史；②事实上，在国内许多城市近郊荒山已成为开发热点。近郊山地开发的条件已经成熟；③汽车的普及以及道路的畅通，缩短了山地住宅与城市中心区的交通距离，为城市居民迁出城市中心地区、到城市周边的山地住宅居住创造了先决条件；④信息时代的到来，网络的普遍使用，使居家办公成为可能，人们即使远离主城区，工作和生活也不会受到太大影响；⑤科技的发展为山地住宅带来灾害防范、公共卫生等问题解决的可能性。

中国是一个人口大国、资源小国，山地、丘陵占三分之二，平地只有13%，这是我们的基本国情。

4)发展山地住宅必须注意潜在的威胁：①城市人们回归自然后，又想回归城市的心态难以把握。叶公好龙的本性又使现代人不能离开城市太远；②风水学是一把双刃剑，风水说甚至会影响整个项目的成败。

图1中不同的因素不同的组合就成为不同的细分市场。在现阶段的中国具体市场环境下山地住宅有其特有的目标市场。经济收入状况是住房购买中的决定性因素。而职业构成不同所带来的收入差异在社会区域形成中将会起重要作用，并由此导致购买住房档次的差异。

我国现行住房改革相关政策中，将商品房大致分为高价商品房、经济适用房和廉价出租房三种针对不同收入阶层所提供的选择。山地高级住宅区的开发正是上述机制在当前的城市住宅扩散中有很好的验证，考虑其特有的稀缺环境成本内部化所带来的经济成本的增加，导致其房价必然要高于普通住房，要求购房者必须具有一定经济基础和较高的收入来源。

4．3目标市场

基于以上分析我们选择企业家、职业经理人等“中产阶层”作为山地住宅的目标市场。在现代社会中“中产阶层”已经成为社会的中坚力量。细分目前中国的中产阶层，基本分属五大类型：

1)白领阶层。包括经理，外资企业白领雇员，国有和其他形式企业的中下层管理人员，特殊垄断行业(金融保险、电信等)的中下层管理人员和雇员。

2)中、小规模企业的商业精英阶层(企业家)是经济资本相对雄厚的群体。包括中、小型私营企业主，国有、合资等企业的承包经营者。

3)一定层次的政府官员(政治精英)，行政职位大概是分属于局级、处级、科级。政治资本相对雄厚的群体。据中国社科院一份调查报告显示，三分之一的官员已成为中产阶层。

4)专业人士(智力精英)。文化资本相对雄厚的群体。这部分群体涉及的领域很杂，包括教授、研究员等高级知识分子，专业技术人员，科研人员，大、中学教师，建筑师，律师，会计师，精算师，科技人才。

5)新型文化人。影视制作人、编辑、记者、专业撰稿人等。大都工作在朝阳型的文化产业，并能从资讯中接触到大量的消费品位、潮流等信息，被称之为提供符号产品与服务的新型小资者的文化媒介人。

4．4品牌战略

中国目前的中产阶级生活方式呈现这样一些倾向：时尚消费、品牌消费、文化消费、品位消费、休闲消费与享受型消费。品牌是一个复合概念，它由品牌名称、品牌认知、品牌联想、品牌标志、品牌色彩、品牌包装以及商标等要素组成。如果用最简单的概括来表述：品牌就是知名度和美誉度的结合，又是消费者对产品的内心认同度。品牌战略的本质就是创造差异化的竞争战略。山地住宅与平地住宅比较本身就具有天然的差异，山地住宅实施品牌就是在自然差异的基础之上再进一步的实现品牌文化、居住文化差异化。山地住宅如何在差异的基础之上实现更进一步的差异化，笔者认为最好的方式是选择绿色营销和文化营销来构建山地住宅的品牌。

1)重视“生态”概念，营造可持续发展的人居环境。房地产企业的卖点正向“生态”、“健康”转变。这其实反映了消费者心理的变化——从“居者有其屋到“居者优其屋”。人居环境“生态化”的根本即是对自然环境的关心，也是一种环境共生意识的体现。对山地富有特色的自然因素要尽可能的尊重、利用，把人工环境与自然环境有机的结合起来。建筑设计要树立整体观念，注重整体建筑风格的统一，充分考虑周围环境气氛，处理好单体建筑与环境及背景建筑群在风格、造型、色彩等方面的和谐统一。绿化也是实现生态住区的重要途径，又是评价居住环境质量的重要指标之一。

2)提升文化品位，塑造品牌人居环境。人居环境的文化品味是超越产品实体层的抽象观念形态，它构成了品牌的灵魂。人居精品不仅给消费者物质上的满足，而且更多地是带来文化色彩和精神享受，其魅力正是植根于消费者对这种文化的认同和崇拜，而使品牌经久不衰的秘密是隐含在品牌之中的文化力.文化并不虚无，要真正将文化融人到社区环境中，融人到建筑作品中，融人到一草一木、一砖一石中，融人到生活的点点滴滴中。成功地运用文化所特有的沟通能力，聚集具有类似文化素养的人群，通过项目的开发与之取得价值观方面的认同，建立起较为密切的关系，从而使该人群成为公司忠实的潜在消费群。

5山地住宅的营销策略(4p&4c)

4p 4c都是营销组合理论，4p即产品、价格、销售渠道和促销。4c即消费者的欲望和需求、消费者获取满足的成本、消费者购买的方便性、有效沟通。许多学者认为4p理论的思维基础偏重于企业，它比较适合产品供不应求或竞争不够激烈的市场环境。4c理论的思维基础偏重于消费者，它是在我国社会主义市场经济体制日趋完善，竞争空前激烈的市场环境下的必然要求。本文主要从4c理论并结合4p理论中的分析角度来探讨山地住宅的营销策略。

5．1产品与顾客

山地住宅项目不仅通过建筑要素为顾客提供核心利益，还通过环境要素、基础设施要素、人文要素、形象要素为顾客提供附加利益。在统一品牌运作下的山地住宅项目以绿色营销、文化营销为主要营销手段，坚持以顾客为中心，遵循自然改造自然。按照一定的规划原则和特有的产品设计原则倾心为“中产阶层”打造山地住宅精心之作。

1)山地住宅的规划原则。山地住宅的规划原则应是生态先行、景观先行。山地住宅的规划要充分考虑保护原生态及生态景观。山地的原生态及生态景观，大体包括森林生态系统、湿地生态系统，有的还涉及水域生态系统。首先要求保护原生态系统，使地形、溪流、植被，鸟类与其他野生生物的活动路径及栖息地等都有其连续性。其次，好的土地规划要尽量地减少现存格局对各种“流”(气流、水流……)的干扰。

2)山地住宅的生态景观设计原则。山地住宅的生态景观设计原则是应该做到景观先行、人工与自然和谐。“先造景观，后盖房子”。“中产阶级”物质生活水平比较高，他们对景观的要求已不是建筑单体中插入绿化，而是对成片规划的景观有着强烈的诉求。

3)山地住宅的建筑设计原则。建筑应是景观中景点的主题，故建筑纳入景观中。建筑设计要照顾其形体、色调、环境等要素(即处理好微尺度的景观)，同时要注意住宅区的总体布局(即处理好小尺度到中尺度的景观)。住宅如果是联体，则需考虑风格统一的问题；住宅是各自独立、分散的，则可以林木和围墙隔离各座建筑，使其自成系统，其建筑风格可各异、各具特色。总而言之，建筑设计与景观设计要同步进行，使其风格一致、协调。山地住宅的建筑设计要通过对地块山形地貌的理解，找到最有效的构思方案。如建筑沿等高线随山体布局，形成了收放自如、起伏跌宕的局面；再如根据不同坡向和地形高差及台基面积建造不同类型的建筑，使每幢建筑顺应山势，与坡地交错，这样一方面丰富了住宅的场所，同时也避免了对自然山体的破坏。坚决避免简单地把平地住宅搬到山上，楼型呆板，色彩单调，不能充分利用特殊的地形地貌和自然资源，使建筑与山体有机地融为一体；坚决避免片面追求容积率，在山上建造高密度的小区，使山景住宅的舒适度大打折扣。

5．2价格与成本

“中产阶层”有强烈的品牌情结。品牌竞争是高层次的竞争，增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。因此山地住宅定价应该考虑品牌形象与品牌溢价、消费者物有所值的消费心理、与竞争者的差异化优势以及竞争者价格与企业成本。

5．3分销与便利

消费者的购房行为是一个程序相当复杂涉及面较广、跨度时间较长的过程，在这个过程中，消费者投入的不仅是数额巨大的资金，而且还要耗费大量的时间和精力。山地住宅项目的销售可以采用以下两种方式。

1)售楼部。售楼部的设置一般有现场售楼处、市中心售楼处、集团公司总售楼处三种方式，山地住宅可根据具体情况单独使用或并用。售楼部是实现销售的重要战场，也是信息沟通的重要渠道。必须重视现场形象的包装，使之符合公司的统一形象；必须增加对现场人员的培训，提高销售执行力度；必须加强与客户的沟通，真正把握客户的心理和需求；必须详细记录各种信息，定期分析整理，及时调整销售策略。现场售楼处便于客户现场参观考察，眼见为实，给客户非常直观的感觉；因为山地住宅离市中心有一定距离，市中心售楼处很有必要，便于促进成交、便于为客户服务；集团公司总售楼处则把公司所有在售项目统一展示，整合营销资源，整体上给客户良好印象。

2)网络。选购房产对于大多数人来说是慎之又慎，反复衡量比较的结果。“中产阶层”经常与网络打交道。选择网络销售是一种比较好的方式。建设一个房地产企业网站，不过网络重点在于展示，让购房者能够在互联网上全面了解开发商背景和楼盘产品特色，增强购房者的信心，这对于房产开发商具有非常现实的意义。

5．4促销与沟通

宅文化论文篇6

[关键词]住宅投资；经济增长；领先一滞后关系

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：10084096f2015）04-0044-06

一、引言

2015年第1季度辽宁国内生产总值增速仅为1.9%，成为第1季度中国经济增速最低的省份，与同样低于全国平均增速7%的黑龙江（4.8%）、吉林（5.8%）一起，被外界不甚乐观地称为新常态下出现的“新东北现象”，引起社会各界的广泛关注。然而，在过去的10年间（2003-2012年），东北三省国内生产总值年均增速达12.7%，比全国平均增速高两个百分点；特别是辽宁国内生产总值跨过了万亿元门槛，直逼3万亿元大关。在拉动经济的“三驾马车”中，投资一枝独秀，房地产业一业独大，2005-2014年辽宁全社会住宅投资从684亿元增长到3 888亿元，年均实际增速22.5%，住宅投资占国内生产总值的比重已连续10年稳定在15%以上。而在拥有更为强大住宅产业的发达国家，住宅投资占国内生产总值的比重往往只有3%-5%。那么持续上升的住宅投资和建设能否成为辽宁新的消费热点和新的经济增长点？现阶段，在辽宁亟待破解“新东北现象”的关键时刻，研究住宅投资与经济增长的互动关系显得尤为重要和迫切。

学术界对住宅投资与经济增长的关系众说纷纭，莫衷一是。住宅投资的批评者认为，住宅是一种消费品，住宅产业是非生产性的，是经济增长的负担和拖累，应尽量压缩住宅产业的投资。特别是在一些发展中国家，政府认为住宅产业生产率低下，因而不鼓励住宅投资。直到20世纪70年代，学者们才逐渐认识到住宅投资的增长效应，住宅投资不仅具有很高的乘数效应，而且还具有广泛的经济和社会效益。Greenwood和Hercowitz对1954-1989年美国的数据进行分析发现，住宅投资引领商业投资。随后一些对美国住宅投资与经济增长关系进行计量检验的研究，也得出了“住宅投资引领经济增长”的一致结论。然而，许多关于其他国家住宅投资的研究结论并非如此。比如，Kim㈨运用1970-2002年韩国的数据进行检验，发现住宅投资跟随宏观经济波动，而不是经济增长的Granger原因。Walentin和Sellin的研究指出，瑞典住宅投资滞后于国内生产总值。De Bandt等。对意大利的研究也发现，住宅投资滞后于产出且时间差为两个季度。

然而，国内对住宅投资与经济增长关系的研究相对匮乏，支撑一系列事关重大的住宅建设政策的研究，要么简单地套用发达国家的经验，要么转述领导人的讲话，就得出住宅投资和建设引领经济增长的结论，对住宅投资与经济增长之间的关系很少进行实证研究。而其中比较有代表性的是张清勇和郑环环的研究，他们运用1985-2009年中国各省、自治区、直辖市的数据分时段、分区域研究发现，经济增长引领住宅投资的单向Granger因果关系是稳定的，所谓“住宅投资引领经济增长”的假说在中国并不成立。但他们的研究结论也不必然适应于中国各个地区。因此，本文基于辽宁的发展背景，研究住宅投资与经济增长的关系，以期获得有益的研究结论，为辽宁破解“新东北现象”提供理论支持和政策思路。

二、计量方法与实证结果

1 数据

住宅投资一般包括新住宅的建设、存量住宅的维护和改建等活动。国家统计局从1981年开始统计全社会住宅投资数据，统计项目与主要西方国家统计机构的统计项目基本一致。因此，本文可直接应用全社会住宅投资数据进行计量分析，而避免用房地产开发投资作为变量所带来的不准确性。为了扩大样本容量，本文选取2005-2014年辽宁住宅投资和国内生产总值的季度数据，最终的数据跨越40个季度。

为消除价格的影响，我们用CPI指数将数据调整至2005年基期。季度时间数据一般都需要季节性调整，以增加参数估计的有效性。因此，本文进行计量分析的数据为季节性调整后的数据。另外，本文对住宅投资和国内生产总值取自然对数，以降低数据的波动幅度。下文将住宅投资的自然对数用HI表示，HI的一阶差分（住宅投资的增长率）记为DHI；国内生产总值的自然对数用GDP表示，GDP的一阶差分（GDP增长率）记为DGDP。表1为变量的描述性统计。

我们直观地画出了国内生产总值的自然对数GDP和住宅投资的自然对数Ⅲ的关系曲线，如图1所示，从图1可以粗略地判断，GDP和HI表现不平稳，大致在2010年以前，二者的走势相仿；但2010年以后二者却向相反的轨迹运行，这样的结果令人匪夷所思。图2给出了GDP增长率和HI增长率的趋势图，他们的一阶差分即DGDP和DHI都显得较为平稳，那么初步判定他们之间可能具有一阶协整关系，下文将对此进行检验。

2 单位根检验

检验辽宁住宅投资与经济增长之间的Granger领先一滞后关系之前，必须先检验数据的平稳性。我们根据Maddala和Wu的检验方法，对2005-2014年辽宁国内生产总值的自然对数序列{GDP1}与住宅投资的自然对数序列{HI1}进行ADF检验。结果表明，原序列{GDP1}与{HI1}均不平稳，而一阶差分序列{DGDP}与{D HJ}都是平稳序列，可以判断这两个序列为同阶单整，如表2所示。

3 协整关系检验

GDP和HI均为I（1），由于本文建立的系统仅有二个时间序列，所以我们运用Engle-Granger两步法检验住宅投资与经济增长之间是否存在协整关系。首先根据模型（1）对二者进行最小二乘估计，继而对回归残差序列μ。进行单位根检验，T值和P值分别为-4.082和0.013.1%、5%和10%显著性水平上的临界值分别为-4.205、-3.526和-3.194。结果显示回归残差序列零阶平稳，说明GDP和HI为一阶调整，即住宅投资与经济增长之间存在长期均衡关系。

4 Granger因果关系检验

运用Granger因果关系检验住宅投资与国内生产总值之间的领先一滞后关系。由上文知，GDP和HI存在一阶协整关系cI（1，1），因此，住宅投资与经济增长之间的领先一滞后关系检验不能运用VAR模型，应该运用模型（2）所示的向量误差修正模型（VECM）。

其中，t为滞后期数，基于模型（2）的回归结果，我们进行Granger因果关系检验，如表3所示。

从表3可以看出，随着滞后期数从1到4变化，检验原假设（H10和H20）的F值和P值都很稳健。在1%的显著性水平上均无法拒绝原假设。结果表明，住宅投资并非是国内生产总值的领先指标：同样地，住宅投资也并非辽宁经济增长的驱动力，且这一结论很稳健。

三、对辽宁住宅投资持续增长的反思

2005-2014年辽宁季度数据的计量分析表明，住宅投资与国内生产总值存在长期均衡关系，但并不存在领先一滞后关系。然而，以往的研究结论往往认为，住宅投资引领经济增长，或国内生产总值引领住宅投资。又或二者兼而有之。那么为什么辽宁会出现这种迥然相异的结果？自1998年国家强调住宅建设“有可能形成新的消费点，是今后带动国民经济发展的一个新的经济增长点”以来，从中央到地方，一系列促进住宅建设的政策相继出台，住宅投资如火如荼，这是否意味着住宅投资已经过度增长了呢？如果确实过度，相应的公共政策应如何应对过度的住宅投资？本文将从其他视角继续讨论辽宁住宅投资是否过度问题。

1 住宅投资的国际比较

2005-2014年辽宁住宅投资占固定资产投资的比重持续在18%上下徘徊，最高也没有突破25%。而大多数OECD国家住宅投资占固定资产投资的比重长期在20%-25%徘徊，从这一视角似乎难以得出辽宁住宅投资过度的结论。但是，我们选取的另一指标即住宅投资占国内生产总值的比重的结果却令人惊讶。1970-2007年OECD国家住宅投资占国内生产总值的比重的均值基本在3%-7%，1999-2011年中国这一比重的均值也还是9.4%。而辽宁的这一指标却高达13.2%，大约高出全国平均水平4个百分点，这不得不引起我们对辽宁经济特征的反思。追根究底，这主要还是源于中国长期以来推行的投资拉动型经济增长模式，特别是辽宁这样一个市场化改革相对滞后的省份，经济增长的投资驱动特征一直以来都非常卓著。2014年固定资产投资占国内生产总值的比重高达85%，这使得住宅投资在国内生产总值中的份额远高于其他国家，甚至高于全国平均水平。因此，考虑投资驱动增长的现实特征，辽宁住宅投资从国际比较来看确实有严重过度的倾向。

2 住宅空置率

从宏观上判断辽宁住宅投资是否过度还可以考虑商品房空置率指标。根据国际通行的共识，商品房空置率在5%-10%为供求平衡合理区，空置率在10%-20%为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。作为衡量房地产市场以及经济发展健康状况的一项重要指标，定期公布住宅空置率早已成为不少国家的通行做法。然而，中国各地的相关住宅空置率却始终成为“难解之谜”，这个指标难以获得。中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁报告称，2013年中国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，据此估算，城镇地区空置住房约为4898万套，4.2万亿住房贷款沉淀于空置住房。是社会资源的巨大浪费。而辽宁住宅投资占国内生产总值的比重远远高于全国平均水平，我们有理由相信辽宁城镇住宅空置率要高于全国平均水平。在2013年“鬼城”排行榜中，除内蒙古占有多席之外，辽宁营口也榜上有名，辽宁铁岭也陷入“鬼城”危机，楼盘均价3000元，但入住率不足四成。

3 住宅投资过度增长的原因

上面我们从国际比较和住宅空置率的视角给出了住宅投资过度增长的证据。那么是什么原因导致辽宁住宅投资过度增长？对这个问题，我们不能单纯地从基本面因素如人口流动和收入增加等方面给予解释，而需要抓住辽宁经济特征的现实背景。笔者认为，自1998年住房商品市场化改革以来，这些基本面因素推动住宅投资增长的事实是肯定的，但并不足以解释住宅投资的过度增长，这主要应归结于地方政府主导投资的经济增长模式和土地制度的二元结构。

中国城乡土地制度具有鲜明的二元性，对待城市土地和农村土地一直存在严格区别，《中华人民共和国宪法》规定，城市土地国有，农村土地集体所有。土地二元制度使地方政府能以国家名义随意强行征收农民的土地，并事实上抬高了城市化的成本。中国是以低价土地支持高速发展的工业，但压低工业用地价格的亏空必须要从其他方面获得弥补，否则不可持续。一方面是政府对土地实行一级垄断，以更低的价格侵占农民的土地按市场价出售，以获得巨额的价格差；另一方面是通过压低工业用地价格来争夺资本和招商引资，以提升本地经济发展的竞争力，进而抬高房价和地价。而且政府预算内收入依赖与城市扩张相关的房地产业税收的增长，2010年辽宁建筑业和房地产业对税收的贡献达到38.5%，土地出让成为分税制后地方政府财政收入的主要来源。以大连为例，2009年商业用地、住宅用地和工业用地价格分别为19800元/m2、5600元/m2和910元/m2，他们之间的价格相差6-22倍。不可讳言，如此高的价格差，必然会提高地方政府和开发商住宅投资的热情和积极性，导致住宅投资一浪高过一浪。

由此可见，上述土地制度与经济发展方式带来的后果就是工业化与城市化发展的不同步，即只实现了土地的城市化，而没有实现人的城市化。先把城“造”出来，而没有长期的工业积累，这种城市化的运营效率很低，这种低效率的方法是无法支撑和不可持续的。

四、结论

中国经济进入新常态，2014年东北三省经济增速大幅回落，引起社会各界的广泛关注。在新常态下，东北是否还能成为工业的一面旗帜？自20世纪90年代中期，大量未经实证检验的研究都认定住宅投资引领经济增长，国家也出台了一系列促进住宅投资和消费的政策措施，大力发展住宅投资，使之成为国民经济新的增长点。一直延续至今，住宅投资和消费一定拉动经济增长的观念早已深入人心，成为地方政府发展经济的重要任务。基于2005-2014年辽宁季度数据，本文运用VECM模型对住宅投资与经济增长之间的Granger领先一滞后关系进行了计量检验。结果发现，住宅投资与经济增长之间不存在领先一滞后关系，即“住宅投资引领经济增长”的假说并不成立，且整体上也找不到证据以支持“住宅投资引领经济增长”。而且还发现，从2011年第2季度开始，住宅投资与经济增长之间成反向关系，这和二战后初期流行的“经济增长理论认为住宅投资会放缓经济增长”的观点是一致的。然后，本文通过国际比较并运用住宅空置率指标对辽宁住宅投资的过度与否进行初步的判断，发现辽宁住宅投资已经过度增长。

宅文化论文篇7

一、激趣导入。

1．师：（拿出放大的蟋蟀图片）认识这小东西吗？叫什么？

生：蟋蟀。

[评析]放大的小东西──蟋蟀不仅让学生更清楚地认识蟋蟀，而且激起平时就喜欢小昆虫的学生的学习兴趣。

师：“蟋蟀”两字怎么写？老师忘了，谁帮老师一下？

学生说字形，老师板书“蟋蟀”，全班学生在手心上写一遍。

[评析]教师大智若愚，让学生帮助老师说字形，调动学习积极性，全班学生在手心上写一遍，让学生牢记“蟋蟀”字形。

2．师：小家伙虽小，但人缘特好，早已是大名鼎鼎、家喻户晓，你知道它有哪些本领？（好斗、唱歌、建住宅）

板书：“建住宅”

把蟋蟀人性化为“小东西”、“小家伙”，为整节课的教学奠定基调。

由“住宅”一词的惯性思维，激起学生了解蟋蟀住宅的兴趣，直奔文章中心。

在课题的右边画出蟋蟀的住宅，直观、形象。

二、初读课文，了解蟋蟀住宅的样子。

1．蟋蟀的住宅有多少平方米，有几层楼？小东西的住宅是什么样的？读课文，用“──”画出有关句子。

2．讨论后老师在黑板上画出蟋蟀的住宅。

三、变换角色，再读课文。

1．师：小家伙的住宅，不就是个小洞，有啥了不起的？

师：你了解王老师的住宅吗？（多问几个学生）

生：不了解……

顺：（惊讶）不了解？王老师住的楼房一百多平方米，二层楼，比它的好多了。我的房子竟没这小家伙的有名，我心里真不眼气。今天就聘请我们全班同学做住宅评判委员会的委员，来评一评谁的住宅有名，好不好？

生：好。

2．要做好评委就要先了解各自的住宅。小家伙的住宅是什么样的？有什么特点？请各评委了解一下。要读准字音，读通句子。

3．我想了解一下各评委的水平。

[评析]通过与老师住宅的对比，很自然地使全班学生转换为评委这一角色。

学生之间的互帮互助，营造出一种人性化的积极向上的课堂氛围

分段读课文，（让学习困难的学生读）每人找一个小老师帮助纠正读音。

四、再读课文，找出生词，讨论。

1．再读课文，画出不理解的生词，写在黑板上。

2．讨论词义。联系课文，你在哪个词的词义就讲哪个词，教师重在指导“随遇而安”。

（1）随遇而安，从字面看什么意思？（随便找个地方就安顿下来。）

（2）课文中谁喜欢“随遇而安”，从哪儿看出的？谁不喜欢“随遇而安”，从哪儿看出的？

[评析]由学生自己找生词，讨论生词，真正调动了学生主体的学习积极性，体现了以人为本的教育理念。“随遇而安”是本课中学生最难懂的词语，教师的指导体现了教师的主导作用。

第二课时

一、了解蟋蟀住宅特点。

1．各位评委们，你们辛苦了，通过上一节课大致了解了小家伙的住宅，它的住宅有什么特点？请各评委再读课文用“──”画下有关句子。王老师记性不太好，麻烦各位把每一特点用一个词概括出来。（学生自由读课文，找特点并概括。）

[评析]一句“工作辛苦”让学生很快进入角色。

2．请学生板书自己概括出来的蟋蟀住宅的特点。

[评析]住宅特点是本文重点，通过学生的自学找特点，画句子，并用一个词概括，从而突破文章重点。

3．讨论、比较住宅特点。

生：小蟋蟀住宅朝着阳光（向阳）

师：我的住宅大门朝南，只要天上有太阳，家里就有阳光。

生：小蟋蟀的住宅隐藏在青草丛中（隐蔽）

师：王老师的住宅不用隐蔽。（略）

师：小家伙真不简单，一个小洞也有这么多名堂，但是我的住宅里有电灯、电话、有线电视，有太阳能热水器……它有吗？谁的住宅好？

生：老师的住宅好？

[评析]通过比较，使学生进一步了解蟋蟀住宅的特点。

二、了解蟋蟀是怎么建房的。

1．我的住宅比它的好，为什么没它的有名？（引导学生再读课文）

2．读后再比

生：蟋蟀建房子是自己一点一点挖掘的。

师：我建住宅得请瓦工、木工、管道工等等，一个人干不了。

生：蟋蟀不断修整住宅。

师：王老师的住宅不常修整，要向它学习。

[评析]使学生认识到建筑专家蟋蟀住宅的出名，是靠自己长年累月不断整修，认真、辛勤的劳动换来的。

三、再换角色，指导说话。

1．现在你不是评委了，而是建筑专家──蟋蟀工程师，现在正在参加昆虫联合国总部召开国际建筑经验交流大会。下面请蟋蟀工程师介绍一下，你是如何建筑住宅的，你的住宅有什么特点。

2．学生准备后，发言。

四、深入了解，认识蟋蟀。

看资料（课前同学们收集的有关图片及其他资料），谈体会。

看了图片、资料，你又懂得了哪些以前你不知道的知识？

[评析]了解了蟋蟀及其住宅特点再换角色，学生感到新鲜而又不陌生。交流发言，让学生把课本上的内容转化为自己的东西，将学习拓展到教材之外，扩大了学生的视野。

五、看文章，做作业。

1．读《秋虫音乐会）（有关蟋蟀的童话）。

2．作业（以下两题选做一题）。

（1）以《我的住宅》为题介绍蟋蟀的住宅特点，以及如何建造的等。

（2）用以下小动物编个小故事（不要求全用上）

蚂蚁、蜜蜂、蟋蟀、蝗虫、萤火虫、蝴蝶、螳螂、蜈蚣。

宅文化论文篇8

关键词：城市住宅土地；价格差异：决定因素

中图分类号：F293.2　文献标识码：A　文章编号：1003-9031(2007)10-0010-04

一、引言

当“婴儿潮”时期(1940-1950)出生的人们开始组建家庭的时候，住宅供应问题在美国变得越来越突出。住宅价格和住宅土地价格的上涨幅度远高于工资收入和其他财产价格的上涨幅度，城市之间住宅价格、住宅土地价格也表现出巨大差异，如何对城市住宅土地市场进行调控产生了较大的争论。当时的主流研究思路是，如果可以发现城市住宅土地价格的决定因素，那么就可以通过对这些因素的调控使住宅土地价格上升的速度放缓下来。因此，就提出两个主要的研究课题：一是什么决定了城市住宅土地的价格；二是城市间住宅土地价格差异如何解释。最早的城市土地价格差异模型是基于古典地租理论。Keiper(1961)开发了以古典地租理论为基础的土地价格差异模型。他发现跨区的土地价格差异的主要原因是土地使用次数和密度的不同以及由此带来的土地产值的不同。土地价格的差异是由土地内在生产力的不同导致的。Maisel(1964)基于古典地租理论和土地价格决定因素理论开发了城市间土地价格差异的理论模型，Maisel发现农地价格、人口密度、城市化比率、建筑成本、家庭收入水平和工作机会是导致城市间土地价格的差异的主要因素。古典地租理论从土地产出的角度出发，试图通过土地的资源禀赋、使用次数、土地生产力的差异来解释城市间土地价格的差异，但是它不能完全解释城市间具有较大同质性的住宅土地价格差异形成的原因。

从1970年以后，对于城市住宅土地价格差异决定因素的理论模型更加丰富，这个方面的实证研究也在不同国家和不同时期开展起来。Witte的衍生需求模型、Manning的改进衍生需求模型和Potepan的完整住宅市场分析模型是有代表性的城市住宅土地价格差异决定因素理论模型。本文对这三个模型进行了评介，对国外实证研究中使用的决定因素进行了总结，并探讨了上述模型对研究我国城市间住宅土地价格差异的启示。

二、城市住宅土地价格差异决定因素理论模型评介

(一)Witte的衍生需求理论模型

Muth(1971)开发了第一个关于住宅土地价格差异的衍生需求模型，他将住宅土地需求作为住宅服务需求的一种衍生品，通过使用一个住宅产业的生产函数模型和简单的住宅土地需求模型来解释城市问住宅土地价格的差异。根据Muth模型，城市间住宅土地价格的差异依赖于土地单位价格、建筑成本和收入。尽管Muth的衍生需求模型比较简单，但是这一分析框架为后面的学者开启了新的研究思路。

Witte(1975)通过对前人研究的总结，使用衍生需求理论成功的解释了SMSA间住宅土地价格的差异，使自己的研究工作到达了一个顶峰。在Witte看来，城市住宅土地的价格不是由土地的生产力来决定的，而是由住宅土地供给量和需求量的均衡来决定的。住宅土地的需求量主要受到两大方面的影响，住宅服务的需求量和其他投入品的供应量。借鉴Muth的简单衍生需求模型，Witte开发了一个相对比较成熟的衍生需求模型(见图1)。在Witte的模型中，城市住宅土地价格差异的决定因素主要来自三个方面，住宅土地的供应量、住宅服务的需求量和其他投入品的供应量。

1、住宅服务需求量的决定因素。很多关于住宅土地价格的实证研究都表明，住宅土地价格对于住宅服务需求的反应是比较滞后的。因此。Witte将住宅服务的需求界定为中期新住宅的需求，因为只有新住宅的需求才需要更多的土地。住宅服务需求量的决定因素主要包括住宅服务的价格、城市家庭的数量变化、家庭的类型、平均收入水平、平均收入水平的变化率、就业水平、就业模式、住宅替代品的价格、住宅存量、住宅价格预期和家庭收入预期。

2、其他投入品供应量的决定因素。住宅的生产除了土地以外还需要其他生产资料，而其他投入品的供应量也影响住宅土地的需求量。在Witte的模型中将其他投入品界定为建造材料、劳动力、设备、企业家才能和建设住宅必须的组织。其他投入品供应量的决定因素包括材料的价格、资本设备的价格、劳动力的价格和企业家才能和组织的价格。

3、6宅土地供应量的决定因素。土地的供应依赖于生地(raw land)的供应和将生地转变为熟地必须的提升成本。生地的供应不仅依赖于未开发土地的可获得性，而且依赖于土地所有者出售这块土地的意愿。土地所有者出售土地的意愿依赖于现在可供选择的土地用途(通常是农业用途)以及改变土地用途的期望回报。将生地转变为熟地的提升成本依赖于材料和提升土地必要劳动力的价格。也受到土地的面积、形状和当地政府的规划及政策的影响。土地供应量的决定因素主要包括生地的价格、土地的提升成本和土地的面积，尽管Witte已经注意到政府政策对于土地供应量的影响，但是他并没有能够将这一因素引入模型。

在上述决定因素中，城市家庭收人水平、城市的人口增长率、农地的价格、人口密度、住宅土地的平均面积对解释城市间住宅土地价格差异的贡献较大。Witte的研究并没有为“婴儿潮”时期出生的单身家庭提供有鼓舞性的住宅供应前景。收入和住宅土地价格之间的正相关关系将确保住宅土地价格随着收入的增加而更进一步上升。

(二)Manning对衍生需求理论模型的改进

在Witte研究之后的十年中，对于城市愉悦度(urbanamenity)、土地用途管制、通货膨胀、移民和家庭收入等方面的研究进展，为进一步改进衍生需求模型提供了条件。Roback(1982)和Graves(1980)对于城市间工资差异和移民的研究证明了城市间家庭生活质量均衡的存在。这两个研究得出的结论是城市工作者的“全部实际收入(total real income)”是由货币收入和非货币收入构成，城市间工资的差异可以部分由城市间愉悦度的差异来解释。借鉴以上对于城市家庭收入和其他因素的研究成果，Manning(1988)(改进了Witte的衍生需求模型，在继承其整体分析框架的基础上，重新诠释了住宅服务需求的决定因素，并在土地供应量的决定因素中增加了地理限制因素和政府限制因素。

1、Manning的住宅服务需求量的决定因素。城市住宅服务的需求量是由这个地区家庭的购买意愿和家庭的支

付能力共同决定的。家庭效用的最大化是通过家庭中住宅和非住宅物品的预算约束函数和效用最大化函数来实现的。在Manning的模型中，城市家庭的全部收入被定义为真实的货币收入加上以城市愉悦度为表现形式的非货币收入。Roback和Graves的理论进一步允许效用偏好在货币收入和非货币收入之间进行转换。因此，Manning认为城市住宅服务需求量由三个方面的因素决定，家庭真实货币收入、家庭非货币收入和家庭对两种收入的偏好。家庭真实货币收入的决定因素是税前家庭货币收入、城市生活成本、通货膨胀、预期通货膨胀和家庭住宅的联邦收入税，家庭非货币收入主要由城市地区的愉悦度、城市地区的经济、文化和社会机会来决定。当城市面积不断扩大后，令人不悦的城市特征(污染、犯罪)也随之增加。对于家庭来说，城市如果没有这些特征，就意味着城市愉悦度较高，而这种愉悦度正是家庭愿意为城市住宅支付更高价格的原因。与此同时，更大和更高密度的城市区域有更多的文化机会(例如，剧院和音乐厅)，更多的购物机会，更多的工作机会和更高的收入，家庭也愿意为这些机会支付更高的住宅价格。

2、土地供应量决定因素中的地理限制和政府限制。Ozanne和Thibodeau(1983)提出城市住宅土地供应量受到城市地理位置的限制和政府土地用途管制的影响。在他们看来，海边、湖边的城市由于地理位置的限制。土地的供应能力较差，而位于平原地带的城市的土地供应能力较强，因此，城市所处的空间位置对于土地的供应量有较大的影响。另一方面，土地的供应量还要受到政府政策的影响(如城市土地用途管制)。在Manning的模型中，首次将住宅土地供应的地理限制因素和政府限制因素通过变量测量引入到衍生需求模型中，进一步提高了模型的精确性。

Manning的改进衍生需求模型证明了家庭税后收入、生活成本和建筑成本对城市间住宅土地价格差异有显著的影响，那些增长更快、密度更高并且气候适宜的城市的住宅土地价格容易更高。

以Witte和Manning为代表的衍生需求模型在一段时间内对城市间住宅土地价格差异有较好的解释力。但是，他们的研究还存在一些不足，首先这些研究缺乏对住宅市场构成的理论基础的关注，他们只关注住宅土地市场而忽略了与住宅土地市场密切相关的住宅市场和租赁市场的影响；其次，没有考虑住宅价格、土地价格和租金之问的互动关系；第三，这些研究实证结果并不一致，还不能确定在什么程度上城市间住宅土地价格差异可以被这些因素所解释。上述研究中的缺陷使得一些学者开始怀疑实证研究中的结论。

(三)Potepan完整住宅市场分析模型

Potepan(1996)在认识到衍生需求模型对于完整住宅市场认识的缺陷以及由此可能造成的结论上的偏差后，开始基于完整的住宅市场的认识，重新构建城市住宅土地价格差异的理论模型。Potepan认为完整住宅市场应当由住宅服务市场、住宅资本市场和住宅土地市场三个子市场构成，并且这三个子市场之间相互影响。potepan将租金看作住宅服务市场的价格(Housing serviceprice)，将住宅价格看作住宅资本市场的价格(Housingcapital price)。住宅服务的价格和住宅资本的价格通过使用者成本(the user cost)相联系；并且住宅资本价格和住宅服务价格与第三个市场上的土地价格相联系。家庭通过购买或者租赁住宅来消费住宅服务。房东和家庭在住宅服务市场上供应住宅服务，而在住宅资本市场上产生需求。开发商在住宅资本市场上供应住宅，在住宅土地市场产生需求。由于在每一个市场上供求之间的联系。任何一个市场上的价格至少依赖于另外一个市场上的价格。

在Potepan看来，衍生需求模型不能完全解释城市住宅土地价格的差异。而应将住宅土地价格差异放到一个完整的住宅市场上来解释。在Potepan的完整住宅市场的分析模型中，城市住宅土地价格的差异是由内生和外生两种因素共同决定的(见图2)。

1、住宅土地价格差异的内生决定因素。在一个完整住宅市场上，土地价格、住宅资本价格、住宅服务价格是同时决定的，而住宅资本价格和住宅服务价格就成为影响住宅土地价格差异的内生因素。假设住宅资本市场是完全竞争的，对于开发商来说，长期利润为零的情况下将导致住宅资本的价格等于每单元建造成本和每单元的土地成本。在供求的分析框架中，市场中推动均衡的力量将导致住宅服务价格和住宅资本价格之间的一个重要关系，租金等于使用者成本。因此，在一个完整的城市住宅市场上，土地价格、住宅资本价格和住宅服务价格是相互影响的，而住宅资本价格和住宅服务价格也就成为影响住宅土地价格差异的内生因素。

2、住宅土地价格差异的外生决定因素。在Potepan的完整住宅市场模型中，住宅服务价格、住宅土地价格和住宅资本价格在相互作用的同时还受到外生因素的影响。由于上述三种价格的内在联系，这些外生因素共同构成了住宅土地价格差异的外生决定因素。首先，住宅服务价格的外生决定因素包括城市家庭收入水平、城市人口水平、城市愉悦度、不动产抵押利率和财产税率。其次，对于住宅资本价格来说，外生决定因素包括抵押贷款利率、财产税率、人口的增长预期和建筑成本。第三，住宅土地市场上提供的外生决定因素和Manning的非常相似，包括农地的价格、土地的提升成本、城市的地理限制因素和政府限制因素。

Potepan的完整住宅市场模型表明城市住宅土地价格差异是由内生和外生两种因素决定的，并且使用两阶段最二乘法(2SIS)证明了他的观点，但是Potepan完整住宅市场模型只在美国进行了实证研究，其结论还有待于在其他市场上的验证。Capozza(2004，2005)对于不动产价格波动周期的研究，从住宅市场波动的视角开始关注各个城市住宅市场的变动，可能为城市间住宅差异提供新的研究思路。总的来说，在Potepan的研究之后，对于城市间住宅土地价格差异的研究还没有出现新的分析框架。

三、总结与启示

从理论上来说，上述三个模型反应了城市住宅土地价格差异研究进程的三个阶段。从衍生需求模型到完整住宅市场分析模型，城市住宅土地价格差异的研究有个更系统、更完整的分析框架。从实证中涉及决定因素来看，学者们对于一些决定因素已经有了比较一致的结论，如城市家庭收入水平、住宅价格、农地价格、土地的提升成本、城市人口数量、通货膨胀，但是对于另一些因素还存在一些争议，比如移民、政府政策、城市地理位置和城市愉悦度。在技术方法上，从单方程简单的线性回归发展到联立方程组，计量方法上有了较大的进步。但是。在Potepan之后，模型构建的思路上还没有新的突破和进展，实证研究还局限在美国和加拿大等国家，这些模型在其他国家住宅市场上的适用性还需要进一步的实证研究。

在实践上，目前我国正处于快速城市化的进程中，城市间住宅土地价格差异的问题已经比较突出。笔者认为上述理论和方法对研究我国城市住宅价格差异主要有三个方面启示。

1、重视城市住宅市场的理论研究。目前国内对于城市住宅市场构成的认识还不够完整，对住宅价格、土地价格和租金之间的互动关系还缺乏清晰的解释，这需要在理论上做出进一步的研究。

2、加强对城市住宅土地价格差异的实证研究。随着土地市场化出让方式的普及。国内进行实证研究的条件已经比较成熟，在实证研究中进一步来改进理论模型，使模型能够解释我国的现实问题。