契税暂行条例范文

契税暂行条例篇1

中华人民共和国成立前后，在全国统一的新的税收制度建立以前，为了保证国家财政收入和经济稳定，根据中共中央的指示，老解放区的人民政府暂时可以继续按照自己制定的税法征税，来不及制定新税法的新解放区则可以暂时沿用原国民党政府实行过的一些可以利用的税法征税，其中包括不同名目的房产税、土地税和与房地产有关的一些税收，如契税、印花税、所得税。

在1949年11月底至12月初召开的首届全国税务会议上，确定了统一全国税收制度、税收政策的大政方针和拟出台的主要税法的基本方案，确定全国范围适用的税收为14种，其中涉及房地产的税种有房产税、地产税、工商业税（包括营业税和所得税）、印花税和遗产税。上述内容载入了1950年1月30曰中央人民政府政务院的新中国税制建设的纲领性文件一《全国税政实施要则》。此外，各地普遍征收契税。遗产税始终没有立法开征。

20世纪50年代中期，我国实行生产资料所有制的社会主义改造以后，绝大部分房地产属于国家和集体所有，土地的买卖和转让被禁止，房屋产权变动的征税范围也日益缩小，房屋的出租也被严格限制，因而房地产市场和相关的税收制度在以后的近30年时间内几乎名存实亡。

（一）契税

1950年4月3日，政务院《契税暂行条例》，即日起施行。该暂行条例的施行细则由各省、市根据本地区的实际情况自行制定，并报中央人民政府财政部备案。暂行条例规定了凡土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换，都应当凭土地、房屋所有证，并由当事人双方订立契约，由承受人缴纳契税。其中，买卖契税按照买价征收6％，典当契税按照典当价征收3％，赠与契税按照现值价格征收6％。1951年全国契税收入为2 733.4万元，1953年达到4036.0万元。1955年降至1829.2万元。1956年以后基本停征。

（二）城市房地产税

1951年8月8日，政务院公布《城市房地产税暂行条例》（1950年6月，二届全国税务会议决定将房产税和地产税合并为房地产税，后来政务院又限定其在城市征收。所以定名为城市房地产税），即日起施行。暂行条例中规定：城市房地产税的纳税人为房地产的产权所有人或者承典人，代管人、使用人，征税对象为规定的城市房地产。房产税以标准房价为计税依据。按年计征。税率为1%：地产税以标准地价为计税依据，按年计征，税率为1.5％：标准房价与标准地价不易划分的城市，可以暂以标准房地价合计金额为计税依据，按年计征，税率为1.5%；标准房地价不易求得的城市，可以暂以标准房地租价为计税依据，按年计征，税率为15％。

（三）工商业税、工商统一税和工商税

1950年1月30日。中央人民政府政务院《工商业税暂行条例》。即日起施行。该暂行条例中与房地产有关的内容是：1.营业税。从事租赁业和房地产业的纳税人，以其营业总收益额为计税依据，分别适用4％和6％的税率。2.所得税。以纳税人的所得额为计税依据，实行14级全额累进税率，最低适用税率为5％，最高适用税率为30％。

同年12月19日，中央人民政府政务院修正以后的《工商业税暂行条例》，即日起施行。该暂行条例规定了营造业的适用税率为2.5％，房地产买卖的适用税率为3％，租赁业的适用税率为4%，房地产的适用税率为1 2%；所得税改为21级全额累进税率，最低适用税率和最高适用税率不变，但是各级税率之间的级距加大，实际税负大幅度减轻。

1958年税制改革时，为了简化税制，将工商业税中的营业税与货物税、印花税和商品流通税合并为工商统一税。1958年9月11日，第一届全国人民代表大会常务委员会第101次会议审议并原则通过《中华人民共和国工商统一税条例（草案）》。9月13日，国务院将该条例（草案）公布试行。该条例（草案）规定了从事建筑、安装，租赁，购销等业务的纳税人，以其业务收入为计税依据，适用税率分别为3％、5％和7％。工商业税中的所得税部分继续征收，并改称工商所得税。1963年4月以后，按照个体经济重于集体经济，合作商业重于其他集体经济的原则全面调整了工商所得税的税率，并将统一的全额累进税率改为不同的超额累进税率。其中，个体经济实行14级超额累进税率，最低适用税率为7％，最高适用税为62％。并有加征一至四成的规定。

1972年3月30日，国务院批准财政部报送的《关于扩大改革工商税制试点的报告》和《中华人民共和国工商税条例（草案）》，从1973年起全面试行。该条例（草案）规定了集体建筑、安装单位的适用税率仍然为3％（当时规定国营建筑、安装企业不纳税），从事租赁、购销等业务的纳税人适用税率为5％。1973年的税制改革。把国营企业和集体企业征收的工商统一税及其附加、城市房地产税、车船使用牌照税、盐税和屠宰税合并为工商税。

（四）印花税

1950年12月19日，政务院公布《印花税暂行条例》，即日起施行。该暂行条例规定了印花税以商事、产权凭证的书立人、领受人或者使用人为纳税人。直接涉及房地产的税目、税率主要包括：预定买卖不动产的契据，买卖不动产的契据，政府颁发的土地管理业执照、土地所有权状。典当、质押、买卖、转让或者承顶不动产的契据，土地使用权的契据，租不动产的契据，适用税率均为0.3％；授产、析产契据。适用税率为3‰。1958年税制改革时，印花税并入工商统一税。

二、我国改革开放以后的房地产税收制度

党的十一届三中全会以后，我国开始实行经济体制改革和对外开放，房地产税收制度也逐步实行了改革：20世纪80年代初期恢复征收契税；80年代后期对国内单位、个人恢复征收房产税和土地使用税，并开征了耕地占用税；90年代前期开征了土地增值税；其他相关税种也实行了改革。

（一）契税

契税恢复征收之初，仍然沿用1950年政务院的《契税暂行条例》。1997年7月7日，国务院《中华人民共和国契税暂行条例》，从当年10月1日起施行，政务院的《契税暂行条例》同时废止。1993年以后，随着房地产交易的迅速扩大，契税收入逐年大幅度增长：1993年的收入为6.2亿元，2004年达到538.9亿元，11年间增长了85.9倍。平均每年增长17.6％。

（二）房产税

根据1984年国务院批准的国营企业“利改税”第二步改革方案，1986年9月15日，国务院《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日起施行。房产税暂行条例仅适用于国内单位和个人，外商投资企业、外国企业和外国人仍然按照1951年政务的《城市房地产税暂行条例》纳税。由于按照原值征收房产税的房产范围不大，且原值普遍偏低；出租的房产不多，且征收管理比较困难，房产税的收入虽然有很大的增长，但与房地产价值和交易的增长并不协调：1993年的收入为49.2亿元，2004年达到366.3亿元，11年间增长了6.4倍，平均每年增长7.9％。

（三）耕地占用税

为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护农用耕地，1987年4月1日，国务院《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，即日起施行。由于政府实行严格限制占用耕地的政策、耕地占用税实行固定税额标准且一直没有调整、征收管理比较困难等原因，收入额一直不多。增长也不快，1993年的收入为29.4亿元，2004年达到118.5亿元，11年间增长了3.0倍，平均每年增长5.5％。

（四）城镇土地使用税

根据1984年国务院批准的国营企业“利改税”第二步改革方案，1988年9月27日，国务院《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，从当年11月1日起施行。由于城镇土地使用税实行固定税额标准且一直没有调整，收入额一直不多，增长也不快，1993年的收入为30.3亿元，2004年达到106.2亿元。11年间增长了2.5倍，平均每年增长5.0％。

（五）土地增值税

1993年12月13日，国务院《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从1994年1月1日起施行。土地增值税的收入额一直不多，但是由于房地产交易的迅速扩大和征收管理的加强，增长速度很快，1996年的收入仅为1.1亿元。2004年达到75.0亿元，8年间增长了67.2倍，平均每年增长22.9％。

（六）与房地产有关的其他税种

1.营业税。在1984年实施的税制改革中，将工商税分解为产品税、增值税、营业税和盐税。1984年9月18日，国务院《中华人民共和国营业税条例（草案）》，从当年10月1日起试行。1993年12月13日，国务院《中华人民共和国营业税暂行条例》，从1994年1月1日起施行。从事建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业的纳税人，以其营业收入为计税依据（现规定建筑、安装工程的计税营业额不包括设备的价值），适用税率为3%；从事业、仓储、租赁业的纳税人，以其营业收入为计税依据，适用税率为5%：转让土地使用权、销售建筑物和其他土地附着物的纳税人，以其取得的收入为计税依据（现规定在某些特殊情况下可以按照收入减除支出以后的差额征税），适用税率为5%.

2.城市维护建设税。1985年2月8日，国务院《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，从当年1月1日起施行。缴纳产品税、增值税、营业税的国内单位和个人，以其实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，按照纳税人所在地实行差别税率（1％、5%、7%）。1994年税制改革以后，城市维护建设税的纳税人、计税依据、税率等方面的规定没有改变。

3.对内资企业征收的所得税。1984年9月18日，国务院《中华人民共和国国营企业所得税条例（草案）》，从当年10月1日起施行。国营企业所得税的纳税人为实行独立经济核算的国营企业，以应纳税所得额为计税依据，大中型企业实行55％的比例税率，小型企业适用10％～55％的8级超额累进税率。1985年4月11日，国务院《中华人民共和国集体企业所得税暂行条例》，从1 985年1月1日起施行。集体企业所得税的纳税人为独立核算的集体企业，以应纳税所得额为计税依据，实行从10％～55％的8级超额累进税率。1988年6月25日，国务院《中华人民共和国私营企业所得税暂行条例》，从1988年1月1日起施行。私营企业所得税的纳税人为城乡私营企业，以应纳税所得额为计税依据。税率为35％。

1993年12月13日，国务院将上述3种企业所得税与对国营企业税后利润征收的调节税合并，《中华人民共和国企业所得税暂行条例》，从1994年1月1日起施行。企业所得税的纳税人为国内企业和其他组织，以应纳税所得额为计税依据。一般企业适用33％的税率，微利企业暂时适用27％或者18％的税率。

4.对外资企业征收的所得税。1980年9月10日，第五届全国人民代表大会第三次会议通过《中华人民共和国中外合资经营企业所得税法》，1981年12月13日，第五届全国人民代表大会第四次会议通过《中华人民共和国外国企业所得税法》，1991年4月9日，第七届全国人民代表大会第四次会议将e述两部涉外企业所得税法合并为《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》，从当年7月1日起施行。外商投资企业和外国企业所得税的纳税人为外商投资企业和外国企业，以应纳税所得额为计税依据，企业所得税的税率为30%.地方所得税的税率为3%.外国企业没有在中国境内设立机构、场所。而有来源于中国境内的利润、租金等所得，或者虽然设立机构、场所。但是上述所得与其机构、场所没有实际联系的，应当缴纳20％的所得税。

5.对个人征收的所得税。1980年9月10日，第五届全国人民代表大会第三次会议通过《中华人民共和国个人所得税法》，1986年1月7日，国务院《中华人民共和国城乡个体工商业户所得税暂行条例》，1986年9月25日，国务院《中华人民共和国个人收入调节税暂行条例》，1993年10月31日，第八届全国人民代表大会常务委员会第四次会议颁布了《中华人民共和国个人所得税法》，从1994年1月1日起施行。

6.印花税。1988年8月6日，国务院《中华人民共和国印花税暂行条例》，从当年10月1日起施行。印花税的纳税人为在中国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人。应纳税凭证包括建设工程勘察设计、建筑安装工程承包、财产租赁、财产保险合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照等。计税依据为应纳税凭证所载金额或者应纳税凭证件数，税率分为比例税率和定额税率两种（如产权转移书据的适用税率为0.5‰，权利、许可证照每件税额标准为5元）。

7.建筑税和固定资产投资方向调节税。1983年9月20日，国务院了《建筑税征收暂行办法》，从当年10月1日起施行。建筑税的纳税人为从事自筹资金进行基本建设投资和更新改造投资的单位（不包括外资企业），征税的资金包括国家预算外资金、地方机动财力、企业事业单位的自有资金、银行贷款和其他自筹资金，以自筹基本建设的全部投资额和更新改造措施项目中建筑工程投资额为计税依据，税率为10％。

1991年4月16日，国务院将建筑税改为固定资产投资方向调节税，了《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》，从当年1月1日起施行。为了鼓励投资，扩大内需，促进经济发展，根据国务院的决定，固定资产投资方向调节税已经从2000年起暂停征收。

8.遗产税。我国拟在适当的时候开征遗产税。

（七）收入归属情况

在1994年我国实行分税制财政管理体制以前，房地产税收的收入归属随财政管理体制多次变化，有时划归地方，有时划归中央，有时由中央与地方共享。1994年以后，我国实行了分税制财政管理体制，目前房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税和固定资产投资方向调节税（从2000年起暂停征收）划为地方政府固定收入，营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、印花税和城市维护建设税划为中央与地方共享收入。

三、改革我国现行房地产税收制度的初步思考

目前我国房地产税收制度面临的主要问题有：1.税种数量偏多，设置不够合理；2.税权高度集中；3.部分税收法规过于陈旧；4.有些税种的计税依据和税率存在严重的问题；5.税负不够公平，税负偏重、偏轻的问题同时存在；6.房地产市场的发展关业务的拓展给房地产税收带来了许多新的问题。如房地产抵债、回租涉及的有关税收问题。此外，我国房地产市场管理还不够规范，相关的税收征收管理也不够严格，税收流失依然比较严重。

本文认为，我国房地产税收制度改革的出发点应当是：鼓励房地产业的发展，合理开发利用土地资源，规范税费关系，增加地方财政收入，符合财政管理体制改革和税制改革的总体目标。党的十六届三中全会决定确定的“简税制、宽税基，低税率、严征管”税制改革基本原则也适用于房地产税收制度的改革。

（一）简化税制，优化结构

1.合并重复设置的税种，实现内外税制的统一。例如，企业所所得税、房地产税等者陂当统一税法，公平税负。

2.取消不符合市场经济发展要求的税种。例如，固定资产投资方向调节税。

3.取消不符合各国通行做法的税种。例如，将城市维护建设税，印花税并入增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税，将土地增值税并入企业所得税、个人所得税。

4.将房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税和某些合理的房地产方面的行政性收费合并为统一的房地产税。

通过上述简化措施，不仅可以减少与房地产有关的税种的数量，而且可以减少转让（转移）、出租环节的税收。加强房地产保有、使用环节的税收。

（二）调整税基和税率

1.房地产税的征税范围应当扩大到个人住宅和农村地区，并按照房地产的评估值征收。同时，通过规定适当的免税项目和免征额的方法将低收入阶层排除在征税范围之外。

2.房地产税的税率应当根据不同类型、不同地区的房地产分别设计，由各地在规定的幅度内掌握，如普通住宅和生产、经营用房地产税率从低，高级住宅和高尔夫球场税率从高；中小城市的房地产税率从低，大城市的房地产税率从高。

3.调整增值税和营业税的征收范围。对建筑行业和销售不动产实行增值税，以消除因增值税、营业税交叉征收而形成的双重流转税负担。由此引起的地方税收收入的减少如何弥补？一可以随着第三产业的发展扩大营业税的税基，增加营业税收入；二可以适当提高增值税收入中地方分享的比例，增加地方分享的增值税收入。从总体和长远来看，这项改革可以促进房地产业的发展，对于经济、财政（包括中央财政和地方财政）都是有利的。

4.允许个人购房贷款的利息在个人所得税前扣除。在设计税基和税率的时候，应当兼顾纳税人的负担能力和财政收入的需要，并参考其他国家，特别是发展中国家、周边国家的做法。

（三）适当下放税权

应当将房地产税作为我国地方税的主体税种加以精心培育，使之随着经济的发展逐步成为地方财政、特别是县（市）级财政收入的主要来源，并且在全国统一税制的前提下赋予地方政府较大的管理权限（包括征税对象、纳税人、计税依据、税率、减免税等税制要素的适当调整），以适应各地经济发展水平不同的实际情况，促使地方因地制宜地通过房地产税增加财政收入和调节房地产市场。

（四）适时修正税法

各项税法都应当根据经济、社会的发展和相关法律、法规的变化适时修正，为促进经济、社会的发展服务。暂行条例“暂行”十几年以至几十年的状况应当彻底改变。

（五）加强税收征管

契税暂行条例篇2

我国的契税暂行条例规定，一般情况下，新契税的收费标准有以下三种情况：1、面积小于九十平米的，首套房子契税为评估价格的百分之一；2、面积在九十平米以上一百四十四平米以下的，首套契税为评估价格的百分之一点五；3、面积大于或等于一百四十四平米的，收取百分之三的税费。

法律依据：《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，契税税率为百分之三到百分之五。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

（来源：文章屋网 ）

契税暂行条例篇3

金绍达：

一、当事人可以协商将共同共有的房产变更为按份共有。房产的共同共有是指两个以上的所有权人对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。而按份共有的共有人按各自的份额，对共有的房产分享权利、分担义务。《物权法》第103条规定了共有人对共有的不动产或者动产可以约定为按份共有或者共同共有。所以，是共同共有还是按份共有可以由当事人协商约定。至于是否可以约定一方占99%，另一方占1%，或是让一方占更小的比例，我国大陆立法至今还没有对占有的比例进行限制。所以，只要当事人自己协商一致，应当是可以的。

二、共同共有转为不等额按份共有应当办理转移登记。《房屋登记办法》规定了共有性质变更应当由共有人共同申请。没有直接规定这种变更是否是指共同共有转为按份共有。在《房屋登记办法释义》中，对此有了解释：“在实践中，共有房屋的共有性质变更主要是共同共有转为按份共有”（《房屋登记办法释义》第51页）。但在释义中并没有明确应该办理变更登记还是转移登记，因为存在着共同共有转为等额按份共有或是不等额按份共有两种情况，不能一概而论。

共同共有就是各个共有人不分份额地享有平等的所有权，一般可以视为是等分的。最高人民法院印发的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第90条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理。”而在共有状态由等分变更为不等分时，存在着一个实体权利转移的过程。共同共有转为等额按份共有则不存在这种实体权利转移。

一些地方性立法对此作了规定：2008年8月5日颁布的《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》第17条明确规定“共同共有转为不等额按份共有，或者不等额按份共有转为共同共有，或者按份共有的份额发生变化的，当事人应当申请转移登记”。《房屋登记办法释义》在对《房屋登记办法》第13条进行解释时，也明确“按份共有的共有人变更共有份额的行为，实质是共有人之间应有部分的权利转移”。《上海市房地产登记条例实施若干规定》则在第11条第2款第4项中仅把“房地产共有关系由等额按份共有转为共同共有，或者由共同共有转为等额按份共有的”列为变更登记。

因此，共同共有转为不等额按份共有应办理转移登记。

三、共同共有变更为按份共有不属于析产。现在，分家析产应是民间用语了，分家析产也叫“析产”，析产一般是指家财（包括房地产）的分割。在建国初的《契税暂行条例》中，也使用了“分析”一词而不是用“分割”。在法律上则习惯于使用“分割”一词，分割是指对共有财产的区分。也就是将共有的财产通过分割变为各自所有。而本例中是共有性质的变化，变化后仍然是共有房产，所以不属于分割。

契税暂行条例篇4

一、契税政策

2015年3月31日，财政部针对企业事业单位改革重组的契税政策下发《关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》，主要内容包括：

1、企业改制、事业单位改制免征契税

企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税;事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

2、公司合并、分立免征契税

两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税;公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

3、债权人承受破产企业的免征契税

企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税;对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税。

4、资产划转、债权转股权、划拨用地出让或作价出资免征契税

对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税;同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转免征契税。经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税;以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

二、所得税政策

2015年1月8日，财政部、国家税务总局《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》，主要内容包括：

1、股权收购比例达到50%，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按规定进行特殊性税务处理。

该文件将过去《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》中有关股权收购，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%的规定调整为50%。即股权收购达到这一比例时：（1）被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定;（2）收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定;（3）收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。

2、资产收购比例达到50%，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按规定进行特殊性税务处理。

将过去《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》中有关资产收购，受让企业收购的资产不低于转让企业全部资产的75%规定调整为50%，即资产收购达到这一比例时，转让企业取得受让企业股权或受让企业取得转让企业资产的计税基础，可选择以被转让资产的原有计税基础确定。

3、股权、资产划转可进行特殊性税务处理。

对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：（1）划出方企业和划入方企业均不确认所得;（2）划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定;（3）划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。

三、土地增值税政策

2015年2月2日，财政部和国家税务总局针对企业在改制重组过程中涉及的土地增值税的有关问题《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》，主要内容包括：

1、整体改建暂不征土地增值税

按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司），对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。

2、企业合并、分立暂不征收土地增值税

按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税;按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

3、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。另，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

契税暂行条例篇5

    1、税费型赠送购房免契税案例：某小区的开发商推出这样的促销手段：“购房者免缴契税、印花税及买卖手续费。”如开发商到时不履行承诺，购房人能否拒绝缴纳呢？

    分析：在房屋买卖过程中，购房人涉及的税费主要有：契税、印花税、手续费、产权证工本费等。这些税费通常与房款一起交给开发商。但与房款不同的是，这些税费是开发商代国家收取的，不归开发商所有。更重要的区别在于，这些税费是依据有关法律规定收取的，购房人必须缴纳，缴纳数额、缴纳时间都属于强制性规定，开发商与购房人无权协商变更。

    《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”《中华人民共和国印花税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照本条例规定缴纳印花税。”从以上规定可以看出，购房人是法定的契税、印花税纳税义务人。

    开发商承诺免除购房人契税等税费，如果其意思是由开发商代购房人缴纳，从法律上来说是允许的。但假设开发商不履行承诺的话，购房人也不能因此拒缴，因为开发商的承诺对政府没有约束力。购房人必须自己先缴纳之后，才能办理房屋的产权手续。而后再去追究开发商的责任。如果开发商的意思不是代为缴纳，则是一个无效的承诺，已经构成了欺诈，购房人更应小心才是。

    建议：购房人对于开发商的此类“赠送”，最简单也是最稳妥的办法就是让开发商将免交税费改为降低房价，改暗送为明送。

    总结：赠送是指将自己的财产无偿地给予他人的行为。赠送合同是对于道德行为的法律调整。人们对于受赠的理解一般为无偿地得到一定的财产。而在商业活动中，所谓的赠送往往是一种有条件的给予，经营者利用人们对于赠送行为的美好理解来达到促销的目的，其中往往会蕴藏着一定的风险。

    京华地产连续推出了对开发商七种类型“赠送”的分析，这七种类型形态各异，特点不同，但共同之处在于其中购房人承担的风险：花园的赠送侵犯了他人权益；平台的赠送是子虚乌有；捆绑型赠送系偷换概念；涉他型赠送则暗藏风险；配套型赠送系本该就有；无效型赠送注定无法履行；税费型赠送难以确保。

    随着时间的推移，开发商赠送的花样会越来越多，赠送的风险也会不尽相同，让人防不胜防。作为购房者，你可能无法识别形态各异的赠送中所包含的千奇百怪的风险，但您一定要记住生活中一些朴素的谚语，比如，“天下没有免费的午餐”、“羊毛出在羊身上”……

契税暂行条例篇6

    (一)增值税

    按照增值税暂行条例及细则规定,当债务人以存货、机器设备等实物资产抵偿债权人的债务,发生债务重组时,不仅应做债务重组的会计处理,而且应做缴纳增值税的会计处理,并同时按规定期限到税务部门申报纳税。转让的存货如属增值税的应税项目,则应正确确定其应税销售额,有销售额的按销售额计算缴纳增值税,如无销售额应按以下顺序确定销售额:a.按纳税人当月同类货物的平均销售的价格确定;b.按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定;c.按组成计税价格确定,组成计税价格公式为:组成计税价格成本×(1+成本利润率)。属于应征消费税的货物,其组成计税价格中应加计消费税额。

    (二)营业税

    营业税纳税事项主项发生在以专利权等无形资产抵偿的债务重组中。当债务人以自己的商标权、专利权、专有技术使用权等无形资产抵偿债务时,不能仅进行相应的会计处理,还应该办理营业税纳税事项。因为这种抵偿方式的债务重组,实质上也是债务人向债权人转让无形资产,按照营业税暂行条例及细则规定,应按5%的税率缴纳营业税。

    (三)消费税

    若债务重组涉及消费税的应税项目,还应进行消费税处理。属于从价计征的,应按同类最高售价计算缴纳消费税;属于从量计征的,按移送数量及适用税额计征。

    二、所得税

    (一)债务重组损失的所得税处理

    按照《企业会计准则》的要求:债权人受让的现金资产低于应收债权账面价值时,其差额应作为损失直接计入当期损益;以修改其他债务条件进行债务重组的,如果重组的应收债权的账面价值大于未来应收金额,债权人应将重组应收债权的账面价值减记至未来应收金额,减记的金额作为当期损失。而按照现行税法规定,债权人发生的债务重组损失,符合“坏账”确认的条件时,报主管税务机关批准后可以扣除。

    按照《企业会计准则》的要求:债务人以非现金资产抵偿债务的,用以抵偿债务的非现金资产的账面价值和相关税费之和大于应付债务账面价值的部分,作为损失直接计入的当期损益。而按照现行税法规定,债务人以非货币性资产抵偿债务“应视同销售”,按照公允价值减去账面价值的差额调整当期应纳税所得额,与此同时,对债务人确认的重组损失不能在税前扣除。这主要是因为,债务人发生的重组损失不同于资产转让损失,更重要的是,债务重组多见于关联企业之间,如果允许债务人在税收上承认重组损失,这将会成为税法的一个漏洞,而被纳税人从避税的角度加以利用。

    (二)债务重组收益的所得税处理

    按照《企业会计准则》的要求,债务人通过债务重组获得的收益不计入损益,直接计入资本公积处理。而按照现行税法规定,债务人以现金资产偿还债务形成的资本公积,由于在双方协商一致基础上支付的现金低于应付债务帐面价值的差额不需再付,这部分差额应作为收入总额———其他收入直接调整当期应纳税所得额。债务人以非现金资产抵偿债务形成的资本公积从税收角度可以分为:资产转让收益,应调整应纳税所得额,确认资产转让所得以及“差额”超过资产转让收益部分的债务重组收益,应作为收入总额———其他收入直接调当期应纳税所得额。当出现资本公积小于资产转让所得时,由于债务人发生的重组损失和不得扣除,因此应以资产转让所得作为重组所得,调增应纳税所得额。以修改其他债务条件进行债务重组而形成的资本公积,按上述情况处理。

    三、其他税种

    (一)契税

    这种情况主要发生在当债务人以自己的房屋、土地来抵偿所得债权人债务的情况下。按照契税暂行条例及细则规定,以土地、房屋权属抵债视同土地使用权、房屋权属转让,其承受人为纳税义务人。因此,作为承受人的债权人就是缴纳契税的义务人。在发生这种情况的债务重组时,债权人就不能只作相关债务重组的会计处理,还要作应缴纳契税的会计处理和按照规定期限到契税征收部门纳税。

    (二)印花税

契税暂行条例篇7

关键词：国有资产 无偿划转 税务处理

国有资产无偿划转作为一种特殊的资源整合方式，对合理配置经济资源，调整国有企业经济布局和结构起着重要的作用。在实际工作中，国有集团的母子公司之间以及所属的子公司之间经常发生无偿划转资产的现象。但是在目前的税收法规中，对无偿划转的税务处理并没有具体的规定，从而导致相关主体在税务处理上存在较大困惑，本文拟对此问题进行探讨。

一、国有资产无偿划转和资产重组的区别

企业国有资产无偿划转是指企业因管理体制改革、组织形式调整和资产重组等原因引起的整体或部分国有资产在不同国有产权主体之间的无偿转移。而资产重组，是指企业资产的拥有者、控制者与企业外部的经济主体进行的，对企业资产的分布状态进行重新组合、调整、配置的过程，包括企业合并和分立、资产剥离或所拥有股权出售、资产置换等公司资产与公司外部资产或股权互换的活动。基于此定义，笔者认为国有资产无偿划转和资产重组的主要区别在于是否“无偿”。只有弄清楚二者的区别后，在分析国有资产无偿划转的税务处理时，才可以避免将有关资产重组的税收政策适用于国有资产无偿划转，从而出现税务处理上的错误。

二、国有资产无偿划转的税务处理

国有资产无偿划转主要涉及到企业所得税、增值税、营业税、土地增值税、印花税和契税。目前，针对国有资产无偿划转的税务处理，因没有具体的税收政策和法规，各地税务机关对相关政策的理解和执行程度千差万别，导致涉税主体对于是否缴纳、如何缴纳上述税种存在着较大的争议。下面，结合我国现有的税收政策和法规，就不同税种处理逐一进行分析。

（一）企业所得税

国有资产无偿划转时接收方和转让方均应当依照税法规定缴纳企业所得税。

首先对于接收方来说，根据企业所得税法及其实施条例的相关规定，企业接受的来自其他企业、组织或者个人无偿给予的货币性资产、非货币性资产为接受捐赠收入，属于企业所得税应税收入。由此可见，无偿划转中接收方接受到的资产应视同接受捐赠，按照接受资产的公允价值确认捐赠收入，并入当期应纳税所得，依法计算缴纳企业所得税。

其次对于转让方来说，根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》的相关规定，企业将资产用于对外捐赠，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。因此，国有资产无偿划转中的资产转让方应视同销售相关资产，按划转资产公允价值和账面价值的差额确定应税收入，计算缴纳企业所得税。

（二）增值税

国有资产无偿划转时，如涉及货物和固定资产（不包括不动产）的转让，转让方应缴纳增值税。根据增值税暂行条例的相关规定，单位将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位，视同销售货物，缴纳增值税。由此可见，国有资产无偿划转应视同销售，应当缴纳增值税。具体确定资产销售收入时可依据国税函[2008]828号第三条的相关规定，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按照购入时的价格确定销售收入。

（三）营业税

通常情况下，国有资产无偿划转时若涉及不动产或土地使用权划转，转让方应缴纳营业税。根据2008年修订后的营业税暂行条例的相关规定，单位将不动产或土地使用权无偿赠送其他单位，视同发生应税行为。因此，国有资产无偿划转中如涉及到厂房、房屋等不动产及土地使用权的转让时，资产转让方应视同发生应税行为，按照规定缴纳5%的营业税。

但在实务操作中，出于税收筹划目的，可将无偿划转变为以无形资产、不动产投资入股，再转让相应股权，则可免征营业税。其依据是《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》的相关规定，自2003年1月1日 起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。

（四）土地增值税

国有资产无偿划转时若涉及到国有土地使有权、地上建筑物及其附着物转让时，转让方应缴纳土地增值税。虽然，根据土地增值税暂行条例的相关规定，以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位，为土地增值税的纳税义务人，这其中不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。但是，在《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）中对“赠与”进行了明确，主要指如下情况：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。从以上法规来看，国有资产无偿划转中涉及到的土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因不属于上述两种“赠与”情况，所以资产转让方应按规定缴纳土地增值税。

（五）印花税

国有资产无偿划转时，若转让双方签订了产权转移书据，则转让方和接收方均应缴纳印花税。根据印花税暂行条例的相关规定，产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。产权转移书据为印花税应纳税凭证，按所载金额万分之五贴花。由此可见，国有资产的无偿划转中，如果涉及到相关产权过户登记，转让双方签订了产权转移书据的，则转让方和接收方均应当按所载金额的万分之五缴纳印花税。

此外，根据《国家税务总局关于办理上市公司国有股权无偿转让暂不征收证券（股票）交易印花税有关审批事项的通知》（国税[2004]941号），对经国务院和省级人民政府决定或批准进行的国有（含国有控股）企业改组改制而发生的上市公司国有股权无偿转让行为，暂不征收证券（股票）交易印花税。

（六）契税

国有资产无偿划转时若涉及到土地使用权、房屋权属的转移时，资产接收方应缴纳契税。根据契税暂行条例及其实施细则的相关规定，在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位为契税的纳税人，应当依照规定缴纳契税。同时条例规定，转移土地、房屋权属的行为包括土地使用权的赠与和房屋赠与。由此可见，国有资产无偿划转时若涉及到土地使用权、房屋权属转移时，资产接收方应缴纳契税。且根据条例的相关规定，土地使用权赠与、房屋赠与的契税计税依据，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

三、针对国有资产无偿划转税务处理的建议

从以上分析可以看出，按照目前税收政策和法规，国有资产无偿划转中所涉及到的各个税种，转让方和接收方均应根据具体情况，明确纳税主体后据实缴纳税费。但在实务操作中，财政部、国家税务总局近年来针对一些单个大型国有企业资产的无偿划转，了很多税收优惠通知。例如《财政部、国家税务总局关于中国建银投资有限责任公司有关税收政策问题的通知》（财税[ 2005]160号）等等，这些通知的被大多数国有企业当作范例，因“有例可循”而认为国有资产无偿划转不需交纳相关税金，由此给企业的税务处理埋下了很多隐患。

党的十八届三中全会中指出要进一步深化国有企业改革，推动国有企业完善现代企业制度，支持各种非公有制经济增长。首先要做到的是国有企业和非公有制经济的公平竞争，坚持权利平等、机会平等、规则平等。针对单个国有企业无偿划转资产的税收优惠通知，显然与以上精神严重不符。为此，笔者提出以下建议：

（一）国家应该出台针对国有资产无偿划转统一的政策与法规，杜绝一事一议和个案审批，不再就单个国有企业的无偿划转资产任何税收优惠通知，减少企业各种寻租的可能。

（二）税务部门要进一步规范国有资产无偿划转的税务处理，明确无偿划转中涉及的税种、纳税主体、计税依据、纳税期限等内容，真正做到尺度统一，防止各种越权自定章法，随意减免税收现象的发生。

（三）从企业层面来说，财务人员应合理进行税收筹划，通过某种安排，转无偿划转为资产重组或特殊资产重组，尽量使用已有的税收优惠政策，化解潜在的税务风险。

参考资料：

[1]陈晓红.无偿划转模式下的财税处理[J].财务与会计，2011；09

[2]蓝泗方.股权无偿划转要考量税收成本[Z].中国税务报，2013.1.14

[3]朱艳春.国有产权无偿划转相关问题的思考和建议[J].煤炭科技，2012；03

契税暂行条例篇8

    所谓契税，是指在房屋或者土地发生买卖、赠与等转移行为时，向承受人或者受赠人所课证的一种税捐。我国《契税暂行条例》第2条规定：“本条例所指转移土地、房屋权属是指下列行为：㈠国有土地使用权转让；㈡土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；㈢房屋买卖；㈣房屋赠与；㈤房屋交换。前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。”遗嘱继承是我国继承法规定的种类之一，对于继承房屋是否征税，国家税务总局在给河北省财政厅下发的《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函[2004]1036号）中明确：“一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。二、按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。”

    由此规定可以看出，对于继承房屋是否征收契税需要视法定继承和遗嘱继承两种情况分别予以确定。