契税筹划 第11期

当前房价走低，不少企业考虑趁机购入地产。如何根据契税缴纳的税收政策进行纳税筹划，降低契税支出，日益为纳税人所重视。

契税是以境内转移土地、房屋权属的行为为征税对象，依据土地使用权、房屋的成交价格或市场价格，向承受的单位和个人征收的_种税。在不同环节合理筹划能使纳税人减少不必要的税负。

合同签订

根据规定，土地使用权、房屋交换价格相等的，免征契税。符合条件的可签订土地使用权交换合同，则合同双方各自免征契税。

另据规定，对于承受与房屋相关的附属设施所有权或土地使用权的行为，不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。即在对厂房等用地整体出售时，对于独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物价款，不征收契税。应对应纳税的交易单独签订合同，避免交纳不必要的税金。

投资方式

据规定，非公司制企业，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

例如，甲乙两人共同投资开办某有限责任公司，甲投入价值500万元商品房一套，乙投资货币资金300万元，该公司注册资本为800万元，这样，应缴纳契税20万元(采用4％契税税率，下同)。根据上述免征契税的规定可做如下纳税筹划：第一步，甲到工商局注册登记成立个人独资公司，将自有房产投入该公司，由于房屋产权所有人和使用人未发生变化，故无需办理房产变更手续，不需缴纳契税第二步，甲吸收乙的投资，将个人独资公司改制为有限责任公司，改制后的有限责任公司承受甲个人独资公司的房屋，免征契税，即减少契税支出20万元。

抵债方式

如A公司准备以原价值2000万元的商品房偿还所欠B公司债务，B公司接受A公司商品房抵债后又以2000万元的价格转售给C公司偿还债务。此例中，A公司抵债商品房在B公司账面只是过渡性质，B公司却需缴纳契税80万元。在三方欠款均相等的情况下，A、B、C公司可签订债务偿还协议，由A公司将抵债商品房直接销售给C公司，C公司将房款汇给A公司，A公司收C公司房款后再汇给B公司偿还债务，B公司收A公司欠款后再汇给C公司偿还债务。经上述筹划，三方欠款清欠完毕，且B公司可享受免征契税，节约契税支出80万元。

偿债时间

企业按照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人(包括关闭、破产企业职工)承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。例如，A公司因严重亏损准备关闭，尚欠B公司5000万元，准备以公司一块价值5000万元的土地偿还债务。B公司接受A公司土地抵债应缴纳契税为200万元。在这种情况下，B公司可以调整接受A公司土地抵债的时间。先以主要债权人身份到法院申请A公司破产，待A公司破产清算后再承受A公司以价值5000万元的土地抵偿债务，可享受免征契税。