契税暂行条例范文

契税暂行条例范文第1篇

中华人民共和国成立前后，在全国统一的新的税收制度建立以前，为了保证国家财政收入和经济稳定，根据中共中央的指示，老解放区的人民政府暂时可以继续按照自己制定的税法征税，来不及制定新税法的新解放区则可以暂时沿用原政府实行过的一些可以利用的税法征税，其中包括不同名目的房产税、土地税和与房地产有关的一些税收，如契税、印花税、所得税。

在1949年11月底至12月初召开的首届全国税务会议上，确定了统一全国税收制度、税收政策的大政方针和拟出台的主要税法的基本方案，确定全国范围适用的税收为14种，其中涉及房地产的税种有房产税、地产税、工商业税（包括营业税和所得税）、印花税和遗产税。上述内容载入了1950年1月30曰中央人民政府政务院的新中国税制建设的纲领性文件一《全国税政实施要则》。此外，各地普遍征收契税。遗产税始终没有立法开征。

20世纪50年代中期，我国实行生产资料所有制的社会主义改造以后，绝大部分房地产属于国家和集体所有，土地的买卖和转让被禁止，房屋产权变动的征税范围也日益缩小，房屋的出租也被严格限制，因而房地产市场和相关的税收制度在以后的近30年时间内几乎名存实亡。

（一）契税

1950年4月3日，政务院《契税暂行条例》，即日起施行。该暂行条例的施行细则由各省、市根据本地区的实际情况自行制定，并报中央人民政府财政部备案。暂行条例规定了凡土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换，都应当凭土地、房屋所有证，并由当事人双方订立契约，由承受人缴纳契税。其中，买卖契税按照买价征收6％，典当契税按照典当价征收3％，赠与契税按照现值价格征收6％。1951年全国契税收入为2733.4万元，1953年达到4036.0万元。1955年降至1829.2万元。1956年以后基本停征。

（二）城市房地产税

1951年8月8日，政务院公布《城市房地产税暂行条例》（1950年6月，二届全国税务会议决定将房产税和地产税合并为房地产税，后来政务院又限定其在城市征收。所以定名为城市房地产税），即日起施行。暂行条例中规定：城市房地产税的纳税人为房地产的产权所有人或者承典人，代管人、使用人，征税对象为规定的城市房地产。房产税以标准房价为计税依据。按年计征。税率为1%：地产税以标准地价为计税依据，按年计征，税率为1.5％：标准房价与标准地价不易划分的城市，可以暂以标准房地价合计金额为计税依据，按年计征，税率为1.5%；标准房地价不易求得的城市，可以暂以标准房地租价为计税依据，按年计征，税率为15％。

（三）工商业税、工商统一税和工商税

1950年1月30日。中央人民政府政务院《工商业税暂行条例》。即日起施行。该暂行条例中与房地产有关的内容是：1.营业税。从事租赁业和房地产业的纳税人，以其营业总收益额为计税依据，分别适用4％和6％的税率。2.所得税。以纳税人的所得额为计税依据，实行14级全额累进税率，最低适用税率为5％，最高适用税率为30％。

同年12月19日，中央人民政府政务院修正以后的《工商业税暂行条例》，即日起施行。该暂行条例规定了营造业的适用税率为2.5％，房地产买卖的适用税率为3％，租赁业的适用税率为4%，房地产的适用税率为12%；所得税改为21级全额累进税率，最低适用税率和最高适用税率不变，但是各级税率之间的级距加大，实际税负大幅度减轻。

1958年税制改革时，为了简化税制，将工商业税中的营业税与货物税、印花税和商品流通税合并为工商统一税。1958年9月11日，第一届全国人民代表大会常务委员会第101次会议审议并原则通过《中华人民共和国工商统一税条例（草案）》。9月13日，国务院将该条例（草案）公布试行。该条例（草案）规定了从事建筑、安装，租赁，购销等业务的纳税人，以其业务收入为计税依据，适用税率分别为3％、5％和7％。工商业税中的所得税部分继续征收，并改称工商所得税。1963年4月以后，按照个体经济重于集体经济，合作商业重于其他集体经济的原则全面调整了工商所得税的税率，并将统一的全额累进税率改为不同的超额累进税率。其中，个体经济实行14级超额累进税率，最低适用税率为7％，最高适用税为62％。并有加征一至四成的规定。

1972年3月30日，国务院批准财政部报送的《关于扩大改革工商税制试点的报告》和《中华人民共和国工商税条例（草案）》，从1973年起全面试行。该条例（草案）规定了集体建筑、安装单位的适用税率仍然为3％（当时规定国营建筑、安装企业不纳税），从事租赁、购销等业务的纳税人适用税率为5％。1973年的税制改革。把国营企业和集体企业征收的工商统一税及其附加、城市房地产税、车船使用牌照税、盐税和屠宰税合并为工商税。

（四）印花税

1950年12月19日，政务院公布《印花税暂行条例》，即日起施行。该暂行条例规定了印花税以商事、产权凭证的书立人、领受人或者使用人为纳税人。直接涉及房地产的税目、税率主要包括：预定买卖不动产的契据，买卖不动产的契据，政府颁发的土地管理业执照、土地所有权状。典当、质押、买卖、转让或者承顶不动产的契据，土地使用权的契据，租不动产的契据，适用税率均为0.3％；授产、析产契据。适用税率为3‰。1958年税制改革时，印花税并入工商统一税。

二、我国改革开放以后的房地产税收制度

党的十一届三中全会以后，我国开始实行经济体制改革和对外开放，房地产税收制度也逐步实行了改革：20世纪80年代初期恢复征收契税；80年代后期对国内单位、个人恢复征收房产税和土地使用税，并开征了耕地占用税；90年代前期开征了土地增值税；其他相关税种也实行了改革。

（一）契税

契税恢复征收之初，仍然沿用1950年政务院的《契税暂行条例》。1997年7月7日，国务院《中华人民共和国契税暂行条例》，从当年10月1日起施行，政务院的《契税暂行条例》同时废止。1993年以后，随着房地产交易的迅速扩大，契税收入逐年大幅度增长：1993年的收入为6.2亿元，2004年达到538.9亿元，11年间增长了85.9倍。平均每年增长17.6％。

（二）房产税

根据1984年国务院批准的国营企业“利改税”第二步改革方案，1986年9月15日，国务院《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日起施行。房产税暂行条例仅适用于国内单位和个人，外商投资企业、外国企业和外国人仍然按照1951年政务的《城市房地产税暂行条例》纳税。由于按照原值征收房产税的房产范围不大，且原值普遍偏低；出租的房产不多，且征收管理比较困难，房产税的收入虽然有很大的增长，但与房地产价值和交易的增长并不协调：1993年的收入为49.2亿元，2004年达到366.3亿元，11年间增长了6.4倍，平均每年增长7.9％。

（三）耕地占用税

为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护农用耕地，1987年4月1日，国务院《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，即日起施行。由于政府实行严格限制占用耕地的政策、耕地占用税实行固定税额标准且一直没有调整、征收管理比较困难等原因，收入额一直不多。增长也不快，1993年的收入为29.4亿元，2004年达到118.5亿元，11年间增长了3.0倍，平均每年增长5.5％。

（四）城镇土地使用税

根据1984年国务院批准的国营企业“利改税”第二步改革方案，1988年9月27日，国务院《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，从当年11月1日起施行。由于城镇土地使用税实行固定税额标准且一直没有调整，收入额一直不多，增长也不快，1993年的收入为30.3亿元，2004年达到106.2亿元。11年间增长了2.5倍，平均每年增长5.0％。

（五）土地增值税

1993年12月13日，国务院《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从1994年1月1日起施行。土地增值税的收入额一直不多，但是由于房地产交易的迅速扩大和征收管理的加强，增长速度很快，1996年的收入仅为1.1亿元。2004年达到75.0亿元，8年间增长了67.2倍，平均每年增长22.9％。

（六）与房地产有关的其他税种

1.营业税。在1984年实施的税制改革中，将工商税分解为产品税、增值税、营业税和盐税。1984年9月18日，国务院《中华人民共和国营业税条例（草案）》，从当年10月1日起试行。1993年12月13日，国务院《中华人民共和国营业税暂行条例》，从1994年1月1日起施行。从事建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业的纳税人，以其营业收入为计税依据（现规定建筑、安装工程的计税营业额不包括设备的价值），适用税率为3%；从事业、仓储、租赁业的纳税人，以其营业收入为计税依据，适用税率为5%：转让土地使用权、销售建筑物和其他土地附着物的纳税人，以其取得的收入为计税依据（现规定在某些特殊情况下可以按照收入减除支出以后的差额征税），适用税率为5%.

2.城市维护建设税。1985年2月8日，国务院《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，从当年1月1日起施行。缴纳产品税、增值税、营业税的国内单位和个人，以其实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，按照纳税人所在地实行差别税率（1％、5%、7%）。1994年税制改革以后，城市维护建设税的纳税人、计税依据、税率等方面的规定没有改变。

3.对内资企业征收的所得税。1984年9月18日，国务院《中华人民共和国国营企业所得税条例（草案）》，从当年10月1日起施行。国营企业所得税的纳税人为实行独立经济核算的国营企业，以应纳税所得额为计税依据，大中型企业实行55％的比例税率，小型企业适用10％～55％的8级超额累进税率。1985年4月11日，国务院《中华人民共和国集体企业所得税暂行条例》，从1985年1月1日起施行。集体企业所得税的纳税人为独立核算的集体企业，以应纳税所得额为计税依据，实行从10％～55％的8级超额累进税率。1988年6月25日，国务院《中华人民共和国私营企业所得税暂行条例》，从1988年1月1日起施行。私营企业所得税的纳税人为城乡私营企业，以应纳税所得额为计税依据。税率为35％。

1993年12月13日，国务院将上述3种企业所得税与对国营企业税后利润征收的调节税合并，《中华人民共和国企业所得税暂行条例》，从1994年1月1日起施行。企业所得税的纳税人为国内企业和其他组织，以应纳税所得额为计税依据。一般企业适用33％的税率，微利企业暂时适用27％或者18％的税率。

4.对外资企业征收的所得税。1980年9月10日，第五届全国人民代表大会第三次会议通过《中华人民共和国中外合资经营企业所得税法》，1981年12月13日，第五届全国人民代表大会第四次会议通过《中华人民共和国外国企业所得税法》，1991年4月9日，第七届全国人民代表大会第四次会议将E述两部涉外企业所得税法合并为《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》，从当年7月1日起施行。外商投资企业和外国企业所得税的纳税人为外商投资企业和外国企业，以应纳税所得额为计税依据，企业所得税的税率为30%.地方所得税的税率为3%.外国企业没有在中国境内设立机构、场所。而有来源于中国境内的利润、租金等所得，或者虽然设立机构、场所。但是上述所得与其机构、场所没有实际联系的，应当缴纳20％的所得税。

5.对个人征收的所得税。1980年9月10日，第五届全国人民代表大会第三次会议通过《中华人民共和国个人所得税法》，1986年1月7日，国务院《中华人民共和国城乡个体工商业户所得税暂行条例》，1986年9月25日，国务院《中华人民共和国个人收入调节税暂行条例》，1993年10月31日，第八届全国人民代表大会常务委员会第四次会议颁布了《中华人民共和国个人所得税法》，从1994年1月1日起施行。

6.印花税。1988年8月6日，国务院《中华人民共和国印花税暂行条例》，从当年10月1日起施行。印花税的纳税人为在中国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人。应纳税凭证包括建设工程勘察设计、建筑安装工程承包、财产租赁、财产保险合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照等。计税依据为应纳税凭证所载金额或者应纳税凭证件数，税率分为比例税率和定额税率两种（如产权转移书据的适用税率为0.5‰，权利、许可证照每件税额标准为5元）。

7.建筑税和固定资产投资方向调节税。1983年9月20日，国务院了《建筑税征收暂行办法》，从当年10月1日起施行。建筑税的纳税人为从事自筹资金进行基本建设投资和更新改造投资的单位（不包括外资企业），征税的资金包括国家预算外资金、地方机动财力、企业事业单位的自有资金、银行贷款和其他自筹资金，以自筹基本建设的全部投资额和更新改造措施项目中建筑工程投资额为计税依据，税率为10％。

1991年4月16日，国务院将建筑税改为固定资产投资方向调节税，了《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》，从当年1月1日起施行。为了鼓励投资，扩大内需，促进经济发展，根据国务院的决定，固定资产投资方向调节税已经从2000年起暂停征收。

8.遗产税。我国拟在适当的时候开征遗产税。

（七）收入归属情况

在1994年我国实行分税制财政管理体制以前，房地产税收的收入归属随财政管理体制多次变化，有时划归地方，有时划归中央，有时由中央与地方共享。1994年以后，我国实行了分税制财政管理体制，目前房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税和固定资产投资方向调节税（从2000年起暂停征收）划为地方政府固定收入，营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、印花税和城市维护建设税划为中央与地方共享收入。

三、改革我国现行房地产税收制度的初步思考

目前我国房地产税收制度面临的主要问题有：1.税种数量偏多，设置不够合理；2.税权高度集中；3.部分税收法规过于陈旧；4.有些税种的计税依据和税率存在严重的问题；5.税负不够公平，税负偏重、偏轻的问题同时存在；6.房地产市场的发展关业务的拓展给房地产税收带来了许多新的问题。如房地产抵债、回租涉及的有关税收问题。此外，我国房地产市场管理还不够规范，相关的税收征收管理也不够严格，税收流失依然比较严重。

本文认为，我国房地产税收制度改革的出发点应当是：鼓励房地产业的发展，合理开发利用土地资源，规范税费关系，增加地方财政收入，符合财政管理体制改革和税制改革的总体目标。党的十六届三中全会决定确定的“简税制、宽税基，低税率、严征管”税制改革基本原则也适用于房地产税收制度的改革。

（一）简化税制，优化结构

1.合并重复设置的税种，实现内外税制的统一。例如，企业所所得税、房地产税等者陂当统一税法，公平税负。

2.取消不符合市场经济发展要求的税种。例如，固定资产投资方向调节税。

3.取消不符合各国通行做法的税种。例如，将城市维护建设税，印花税并入增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税，将土地增值税并入企业所得税、个人所得税。

4.将房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税和某些合理的房地产方面的行政性收费合并为统一的房地产税。

通过上述简化措施，不仅可以减少与房地产有关的税种的数量，而且可以减少转让（转移）、出租环节的税收。加强房地产保有、使用环节的税收。

（二）调整税基和税率

1.房地产税的征税范围应当扩大到个人住宅和农村地区，并按照房地产的评估值征收。同时，通过规定适当的免税项目和免征额的方法将低收入阶层排除在征税范围之外。

2.房地产税的税率应当根据不同类型、不同地区的房地产分别设计，由各地在规定的幅度内掌握，如普通住宅和生产、经营用房地产税率从低，高级住宅和高尔夫球场税率从高；中小城市的房地产税率从低，大城市的房地产税率从高。

3.调整增值税和营业税的征收范围。对建筑行业和销售不动产实行增值税，以消除因增值税、营业税交叉征收而形成的双重流转税负担。由此引起的地方税收收入的减少如何弥补？一可以随着第三产业的发展扩大营业税的税基，增加营业税收入；二可以适当提高增值税收入中地方分享的比例，增加地方分享的增值税收入。从总体和长远来看，这项改革可以促进房地产业的发展，对于经济、财政（包括中央财政和地方财政）都是有利的。

4.允许个人购房贷款的利息在个人所得税前扣除。在设计税基和税率的时候，应当兼顾纳税人的负担能力和财政收入的需要，并参考其他国家，特别是发展中国家、周边国家的做法。

（三）适当下放税权

应当将房地产税作为我国地方税的主体税种加以精心培育，使之随着经济的发展逐步成为地方财政、特别是县（市）级财政收入的主要来源，并且在全国统一税制的前提下赋予地方政府较大的管理权限（包括征税对象、纳税人、计税依据、税率、减免税等税制要素的适当调整），以适应各地经济发展水平不同的实际情况，促使地方因地制宜地通过房地产税增加财政收入和调节房地产市场。

（四）适时修正税法

各项税法都应当根据经济、社会的发展和相关法律、法规的变化适时修正，为促进经济、社会的发展服务。暂行条例“暂行”十几年以至几十年的状况应当彻底改变。

（五）加强税收征管

契税暂行条例范文第2篇

中华人民共和国成立前后，在全国统一的新的税收制度建立以前，为了保证国家财政收入和经济稳定，根据中共中央的指示，老解放区的人民政府暂时可以继续按照自己制定的税法征税，来不及制定新税法的新解放区则可以暂时沿用原政府实行过的一些可以利用的税法征税，其中包括不同名目的房产税、土地税和与房地产有关的一些税收，如契税、印花税、所得税。

在1949年11月底至12月初召开的首届全国税务会议上，确定了统一全国税收制度、税收政策的大政方针和拟出台的主要税法的基本方案，确定全国范围适用的税收为14种，其中涉及房地产的税种有房产税、地产税、工商业税（包括营业税和所得税）、印花税和遗产税。上述内容载入了1950年1月30曰中央人民政府政务院的新中国税制建设的纲领性文件一《全国税政实施要则》。此外，各地普遍征收契税。遗产税始终没有立法开征。

20世纪50年代中期，我国实行生产资料所有制的社会主义改造以后，绝大部分房地产属于国家和集体所有，土地的买卖和转让被禁止，房屋产权变动的征税范围也日益缩小，房屋的出租也被严格限制，因而房地产市场和相关的税收制度在以后的近30年时间内几乎名存实亡。

（一）契税

1950年4月3日，政务院《契税暂行条例》，即日起施行。该暂行条例的施行细则由各省、市根据本地区的实际情况自行制定，并报中央人民政府财政部备案。暂行条例规定了凡土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换，都应当凭土地、房屋所有证，并由当事人双方订立契约，由承受人缴纳契税。其中，买卖契税按照买价征收6％，典当契税按照典当价征收3％，赠与契税按照现值价格征收6％。1951年全国契税收入为2 733.4万元，1953年达到4036.0万元。1955年降至1829.2万元。1956年以后基本停征。

（二）城市房地产税

1951年8月8日，政务院公布《城市房地产税暂行条例》（1950年6月，二届全国税务会议决定将房产税和地产税合并为房地产税，后来政务院又限定其在城市征收。所以定名为城市房地产税），即日起施行。暂行条例中规定：城市房地产税的纳税人为房地产的产权所有人或者承典人，代管人、使用人，征税对象为规定的城市房地产。房产税以标准房价为计税依据。按年计征。税率为1%：地产税以标准地价为计税依据，按年计征，税率为1.5％：标准房价与标准地价不易划分的城市，可以暂以标准房地价合计金额为计税依据，按年计征，税率为1.5%；标准房地价不易求得的城市，可以暂以标准房地租价为计税依据，按年计征，税率为15％。

（三）工商业税、工商统一税和工商税

1950年1月30日。中央人民政府政务院《工商业税暂行条例》。即日起施行。该暂行条例中与房地产有关的内容是：1.营业税。从事租赁业和房地产业的纳税人，以其营业总收益额为计税依据，分别适用4％和6％的税率。2.所得税。以纳税人的所得额为计税依据，实行14级全额累进税率，最低适用税率为5％，最高适用税率为30％。

同年12月19日，中央人民政府政务院修正以后的《工商业税暂行条例》，即日起施行。该暂行条例规定了营造业的适用税率为2.5％，房地产买卖的适用税率为3％，租赁业的适用税率为4%，房地产的适用税率为1 2%；所得税改为21级全额累进税率，最低适用税率和最高适用税率不变，但是各级税率之间的级距加大，实际税负大幅度减轻。

1958年税制改革时，为了简化税制，将工商业税中的营业税与货物税、印花税和商品流通税合并为工商统一税。1958年9月11日，第一届全国人民代表大会常务委员会第101次会议审议并原则通过《中华人民共和国工商统一税条例（草案）》。9月13日，国务院将该条例（草案）公布试行。该条例（草案）规定了从事建筑、安装，租赁，购销等业务的纳税人，以其业务收入为计税依据，适用税率分别为3％、5％和7％。工商业税中的所得税部分继续征收，并改称工商所得税。1963年4月以后，按照个体经济重于集体经济，合作商业重于其他集体经济的原则全面调整了工商所得税的税率，并将统一的全额累进税率改为不同的超额累进税率。其中，个体经济实行14级超额累进税率，最低适用税率为7％，最高适用税为62％。并有加征一至四成的规定。

1972年3月30日，国务院批准财政部报送的《关于扩大改革工商税制试点的报告》和《中华人民共和国工商税条例（草案）》，从1973年起全面试行。该条例（草案）规定了集体建筑、安装单位的适用税率仍然为3％（当时规定国营建筑、安装企业不纳税），从事租赁、购销等业务的纳税人适用税率为5％。1973年的税制改革。把国营企业和集体企业征收的工商统一税及其附加、城市房地产税、车船使用牌照税、盐税和屠宰税合并为工商税。

（四）印花税

1950年12月19日，政务院公布《印花税暂行条例》，即日起施行。该暂行条例规定了印花税以商事、产权凭证的书立人、领受人或者使用人为纳税人。直接涉及房地产的税目、税率主要包括：预定买卖不动产的契据，买卖不动产的契据，政府颁发的土地管理业执照、土地所有权状。典当、质押、买卖、转让或者承顶不动产的契据，土地使用权的契据，租不动产的契据，适用税率均为0.3％；授产、析产契据。适用税率为3‰。1958年税制改革时，印花税并入工商统一税。

二、我国改革开放以后的房地产税收制度

党的十一届三中全会以后，我国开始实行经济体制改革和对外开放，房地产税收制度也逐步实行了改革：20世纪80年代初期恢复征收契税；80年代后期对国内单位、个人恢复征收房产税和土地使用税，并开征了耕地占用税；90年代前期开征了土地增值税；其他相关税种也实行了改革。

（一）契税

契税恢复征收之初，仍然沿用1950年政务院的《契税暂行条例》。1997年7月7日，国务院《中华人民共和国契税暂行条例》，从当年10月1日起施行，政务院的《契税暂行条例》同时废止。1993年以后，随着房地产交易的迅速扩大，契税收入逐年大幅度增长：1993年的收入为6.2亿元，2004年达到538.9亿元，11年间增长了85.9倍。平均每年增长17.6％。

（二）房产税

根据1984年国务院批准的国营企业“利改税”第二步改革方案，1986年9月15日，国务院《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日起施行。房产税暂行条例仅适用于国内单位和个人，外商投资企业、外国企业和外国人仍然按照1951年政务的《城市房地产税暂行条例》纳税。由于按照原值征收房产税的房产范围不大，且原值普遍偏低；出租的房产不多，且征收管理比较困难，房产税的收入虽然有很大的增长，但与房地产价值和交易的增长并不协调：1993年的收入为49.2亿元，2004年达到366.3亿元，11年间增长了6.4倍，平均每年增长7.9％。

（三）耕地占用税

为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护农用耕地，1987年4月1日，国务院《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，即日起施行。由于政府实行严格限制占用耕地的政策、耕地占用税实行固定税额标准且一直没有调整、征收管理比较困难等原因，收入额一直不多。增长也不快，1993年的收入为29.4亿元，2004年达到118.5亿元，11年间增长了3.0倍，平均每年增长5.5％。

（四）城镇土地使用税

根据1984年国务院批准的国营企业“利改税”第二步改革方案，1988年9月27日，国务院《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，从当年11月1日起施行。由于城镇土地使用税实行固定税额标准且一直没有调整，收入额一直不多，增长也不快，1993年的收入为30.3亿元，2004年达到106.2亿元。11年间增长了2.5倍，平均每年增长5.0％。

（五）土地增值税

1993年12月13日，国务院《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从1994年1月1日起施行。土地增值税的收入额一直不多，但是由于房地产交易的迅速扩大和征收管理的加强，增长速度很快，1996年的收入仅为1.1亿元。2004年达到75.0亿元，8年间增长了67.2倍，平均每年增长22.9％。

（六）与房地产有关的其他税种

1.营业税。在1984年实施的税制改革中，将工商税分解为产品税、增值税、营业税和盐税。1984年9月18日，国务院《中华人民共和国营业税条例（草案）》，从当年10月1日起试行。1993年12月13日，国务院《中华人民共和国营业税暂行条例》，从1994年1月1日起施行。从事建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业的纳税人，以其营业收入为计税依据（现规定建筑、安装工程的计税营业额不包括设备的价值），适用税率为3%；从事业、仓储、租赁业的纳税人，以其营业收入为计税依据，适用税率为5%：转让土地使用权、销售建筑物和其他土地附着物的纳税人，以其取得的收入为计税依据（现规定在某些特殊情况下可以按照收入减除支出以后的差额征税），适用税率为5%.

2.城市维护建设税。1985年2月8日，国务院《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，从当年1月1日起施行。缴纳产品税、增值税、营业税的国内单位和个人，以其实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，按照纳税人所在地实行差别税率（1％、5%、7%）。1994年税制改革以后，城市维护建设税的纳税人、计税依据、税率等方面的规定没有改变。

3.对内资企业征收的所得税。1984年9月18日，国务院《中华人民共和国国营企业所得税条例（草案）》，从当年10月1日起施行。国营企业所得税的纳税人为实行独立经济核算的国营企业，以应纳税所得额为计税依据，大中型企业实行55％的比例税率，小型企业适用10％～55％的8级超额累进税率。1985年4月11日，国务院《中华人民共和国集体企业所得税暂行条例》，从1 985年1月1日起施行。集体企业所得税的纳税人为独立核算的集体企业，以应纳税所得额为计税依据，实行从10％～55％的8级超额累进税率。1988年6月25日，国务院《中华人民共和国私营企业所得税暂行条例》，从1988年1月1日起施行。私营企业所得税的纳税人为城乡私营企业，以应纳税所得额为计税依据。税率为35％。

1993年12月13日，国务院将上述3种企业所得税与对国营企业税后利润征收的调节税合并，《中华人民共和国企业所得税暂行条例》，从1994年1月1日起施行。企业所得税的纳税人为国内企业和其他组织，以应纳税所得额为计税依据。一般企业适用33％的税率，微利企业暂时适用27％或者18％的税率。

4.对外资企业征收的所得税。1980年9月10日，第五届全国人民代表大会第三次会议通过《中华人民共和国中外合资经营企业所得税法》，1981年12月13日，第五届全国人民代表大会第四次会议通过《中华人民共和国外国企业所得税法》，1991年4月9日，第七届全国人民代表大会第四次会议将e述两部涉外企业所得税法合并为《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》，从当年7月1日起施行。外商投资企业和外国企业所得税的纳税人为外商投资企业和外国企业，以应纳税所得额为计税依据，企业所得税的税率为30%.地方所得税的税率为3%.外国企业没有在中国境内设立机构、场所。而有来源于中国境内的利润、租金等所得，或者虽然设立机构、场所。但是上述所得与其机构、场所没有实际联系的，应当缴纳20％的所得税。

5.对个人征收的所得税。1980年9月10日，第五届全国人民代表大会第三次会议通过《中华人民共和国个人所得税法》，1986年1月7日，国务院《中华人民共和国城乡个体工商业户所得税暂行条例》，1986年9月25日，国务院《中华人民共和国个人收入调节税暂行条例》，1993年10月31日，第八届全国人民代表大会常务委员会第四次会议颁布了《中华人民共和国个人所得税法》，从1994年1月1日起施行。

6.印花税。1988年8月6日，国务院《中华人民共和国印花税暂行条例》，从当年10月1日起施行。印花税的纳税人为在中国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人。应纳税凭证包括建设工程勘察设计、建筑安装工程承包、财产租赁、财产保险合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照等。计税依据为应纳税凭证所载金额或者应纳税凭证件数，税率分为比例税率和定额税率两种（如产权转移书据的适用税率为0.5‰，权利、许可证照每件税额标准为5元）。

7.建筑税和固定资产投资方向调节税。1983年9月20日，国务院了《建筑税征收暂行办法》，从当年10月1日起施行。建筑税的纳税人为从事自筹资金进行基本建设投资和更新改造投资的单位（不包括外资企业），征税的资金包括国家预算外资金、地方机动财力、企业事业单位的自有资金、银行贷款和其他自筹资金，以自筹基本建设的全部投资额和更新改造措施项目中建筑工程投资额为计税依据，税率为10％。

1991年4月16日，国务院将建筑税改为固定资产投资方向调节税，了《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》，从当年1月1日起施行。为了鼓励投资，扩大内需，促进经济发展，根据国务院的决定，固定资产投资方向调节税已经从2000年起暂停征收。

8.遗产税。我国拟在适当的时候开征遗产税。

（七）收入归属情况

在1994年我国实行分税制财政管理体制以前，房地产税收的收入归属随财政管理体制多次变化，有时划归地方，有时划归中央，有时由中央与地方共享。1994年以后，我国实行了分税制财政管理体制，目前房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税和固定资产投资方向调节税（从2000年起暂停征收）划为地方政府固定收入，营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、印花税和城市维护建设税划为中央与地方共享收入。

三、改革我国现行房地产税收制度的初步思考

目前我国房地产税收制度面临的主要问题有：1.税种数量偏多，设置不够合理；2.税权高度集中；3.部分税收法规过于陈旧；4.有些税种的计税依据和税率存在严重的问题；5.税负不够公平，税负偏重、偏轻的问题同时存在；6.房地产市场的发展关业务的拓展给房地产税收带来了许多新的问题。如房地产抵债、回租涉及的有关税收问题。此外，我国房地产市场管理还不够规范，相关的税收征收管理也不够严格，税收流失依然比较严重。

本文认为，我国房地产税收制度改革的出发点应当是：鼓励房地产业的发展，合理开发利用土地资源，规范税费关系，增加地方财政收入，符合财政管理体制改革和税制改革的总体目标。党的十六届三中全会决定确定的“简税制、宽税基，低税率、严征管”税制改革基本原则也适用于房地产税收制度的改革。

（一）简化税制，优化结构

1.合并重复设置的税种，实现内外税制的统一。例如，企业所所得税、房地产税等者陂当统一税法，公平税负。

2.取消不符合市场经济发展要求的税种。例如，固定资产投资方向调节税。

3.取消不符合各国通行做法的税种。例如，将城市维护建设税，印花税并入增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税，将土地增值税并入企业所得税、个人所得税。

4.将房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税和某些合理的房地产方面的行政性收费合并为统一的房地产税。

通过上述简化措施，不仅可以减少与房地产有关的税种的数量，而且可以减少转让（转移）、出租环节的税收。加强房地产保有、使用环节的税收。

（二）调整税基和税率

1.房地产税的征税范围应当扩大到个人住宅和农村地区，并按照房地产的评估值征收。同时，通过规定适当的免税项目和免征额的方法将低收入阶层排除在征税范围之外。

2.房地产税的税率应当根据不同类型、不同地区的房地产分别设计，由各地在规定的幅度内掌握，如普通住宅和生产、经营用房地产税率从低，高级住宅和高尔夫球场税率从高；中小城市的房地产税率从低，大城市的房地产税率从高。

3.调整增值税和营业税的征收范围。对建筑行业和销售不动产实行增值税，以消除因增值税、营业税交叉征收而形成的双重流转税负担。由此引起的地方税收收入的减少如何弥补？一可以随着第三产业的发展扩大营业税的税基，增加营业税收入；二可以适当提高增值税收入中地方分享的比例，增加地方分享的增值税收入。从总体和长远来看，这项改革可以促进房地产业的发展，对于经济、财政（包括中央财政和地方财政）都是有利的。

4.允许个人购房贷款的利息在个人所得税前扣除。在设计税基和税率的时候，应当兼顾纳税人的负担能力和财政收入的需要，并参考其他国家，特别是发展中国家、周边国家的做法。

（三）适当下放税权

应当将房地产税作为我国地方税的主体税种加以精心培育，使之随着经济的发展逐步成为地方财政、特别是县（市）级财政收入的主要来源，并且在全国统一税制的前提下赋予地方政府较大的管理权限（包括征税对象、纳税人、计税依据、税率、减免税等税制要素的适当调整），以适应各地经济发展水平不同的实际情况，促使地方因地制宜地通过房地产税增加财政收入和调节房地产市场。

（四）适时修正税法

各项税法都应当根据经济、社会的发展和相关法律、法规的变化适时修正，为促进经济、社会的发展服务。暂行条例“暂行”十几年以至几十年的状况应当彻底改变。

（五）加强税收征管

契税暂行条例范文第3篇

中华人民共和国成立前后，在全国统一的新的税收制度建立以前，为了保证国家财政收入和经济稳定，根据中共中央的指示，老解放区的人民政府暂时可以继续按照自己制定的税法征税，来不及制定新税法的新解放区则可以暂时沿用原政府实行过的一些可以利用的税法征税，其中包括不同名目的房产税、土地税和与房地产有关的一些税收，如契税、印花税、所得税。

在1949年11月底至12月初召开的首届全国税务会议上，确定了统一全国税收制度、税收政策的大政方针和拟出台的主要税法的基本方案，确定全国范围适用的税收为14种，其中涉及房地产的税种有房产税、地产税、工商业税（包括营业税和所得税）、印花税和遗产税。上述内容载入了1950年1月30曰中央人民政府政务院的新中国税制建设的纲领性文件一《全国税政实施要则》。此外，各地普遍征收契税。遗产税始终没有立法开征。

20世纪50年代中期，我国实行生产资料所有制的社会主义改造以后，绝大部分房地产属于国家和集体所有，土地的买卖和转让被禁止，房屋产权变动的征税范围也日益缩小，房屋的出租也被严格限制，因而房地产市场和相关的税收制度在以后的近30年时间内几乎名存实亡。

（一）契税

1950年4月3日，政务院《契税暂行条例》，即日起施行。该暂行条例的施行细则由各省、市根据本地区的实际情况自行制定，并报中央人民政府财政部备案。暂行条例规定了凡土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换，都应当凭土地、房屋所有证，并由当事人双方订立契约，由承受人缴纳契税。其中，买卖契税按照买价征收6％，典当契税按照典当价征收3％，赠与契税按照现值价格征收6％。1951年全国契税收入为2 733.4万元，1953年达到4036.0万元。1955年降至1829.2万元。1956年以后基本停征。

（二）城市房地产税

1951年8月8日，政务院公布《城市房地产税暂行条例》（1950年6月，二届全国税务会议决定将房产税和地产税合并为房地产税，后来政务院又限定其在城市征收。所以定名为城市房地产税），即日起施行。暂行条例中规定：城市房地产税的纳税人为房地产的产权所有人或者承典人，代管人、使用人，征税对象为规定的城市房地产。房产税以标准房价为计税依据。按年计征。税率为1%：地产税以标准地价为计税依据，按年计征，税率为1.5％：标准房价与标准地价不易划分的城市，可以暂以标准房地价合计金额为计税依据，按年计征，税率为1.5%；标准房地价不易求得的城市，可以暂以标准房地租价为计税依据，按年计征，税率为15％。

（三）工商业税、工商统一税和工商税

1950年1月30日。中央人民政府政务院《工商业税暂行条例》。即日起施行。该暂行条例中与房地产有关的内容是：1.营业税。从事租赁业和房地产业的纳税人，以其营业总收益额为计税依据，分别适用4％和6％的税率。2.所得税。以纳税人的所得额为计税依据，实行14级全额累进税率，最低适用税率为5％，最高适用税率为30％。

同年12月19日，中央人民政府政务院修正以后的《工商业税暂行条例》，即日起施行。该暂行条例规定了营造业的适用税率为2.5％，房地产买卖的适用税率为3％，租赁业的适用税率为4%，房地产的适用税率为1 2%；所得税改为21级全额累进税率，最低适用税率和最高适用税率不变，但是各级税率之间的级距加大，实际税负大幅度减轻。

1958年税制改革时，为了简化税制，将工商业税中的营业税与货物税、印花税和商品流通税合并为工商统一税。1958年9月11日，第一届全国人民代表大会常务委员会第101次会议审议并原则通过《中华人民共和国工商统一税条例（草案）》。9月13日，国务院将该条例（草案）公布试行。该条例（草案）规定了从事建筑、安装，租赁，购销等业务的纳税人，以其业务收入为计税依据，适用税率分别为3％、5％和7％。工商业税中的所得税部分继续征收，并改称工商所得税。1963年4月以后，按照个体经济重于集体经济，合作商业重于其他集体经济的原则全面调整了工商所得税的税率，并将统一的全额累进税率改为不同的超额累进税率。其中，个体经济实行14级超额累进税率，最低适用税率为7％，最高适用税为62％。并有加征一至四成的规定。

1972年3月30日，国务院批准财政部报送的《关于扩大改革工商税制试点的报告》和《中华人民共和国工商税条例（草案）》，从1973年起全面试行。该条例（草案）规定了集体建筑、安装单位的适用税率仍然为3％（当时规定国营建筑、安装企业不纳税），从事租赁、购销等业务的纳税人适用税率为5％。1973年的税制改革。把国营企业和集体企业征收的工商统一税及其附加、城市房地产税、车船使用牌照税、盐税和屠宰税合并为工商税。

（四）印花税

1950年12月19日，政务院公布《印花税暂行条例》，即日起施行。该暂行条例规定了印花税以商事、产权凭证的书立人、领受人或者使用人为纳税人。直接涉及房地产的税目、税率主要包括：预定买卖不动产的契据，买卖不动产的契据，政府颁发的土地管理业执照、土地所有权状。典当、质押、买卖、转让或者承顶不动产的契据，土地使用权的契据，租不动产的契据，适用税率均为0.3％；授产、析产契据。适用税率为3‰。1958年税制改革时，印花税并入工商统一税。

二、我国改革开放以后的房地产税收制度

党的十一届三中全会以后，我国开始实行经济体制改革和对外开放，房地产税收制度也逐步实行了改革：20世纪80年代初期恢复征收契税；80年代后期对国内单位、个人恢复征收房产税和土地使用税，并开征了耕地占用税；90年代前期开征了土地增值税；其他相关税种也实行了改革。

（一）契税

契税恢复征收之初，仍然沿用1950年政务院的《契税暂行条例》。1997年7月7日，国务院《中华人民共和国契税暂行条例》，从当年10月1日起施行，政务院的《契税暂行条例》同时废止。1993年以后，随着房地产交易的迅速扩大，契税收入逐年大幅度增长：1993年的收入为6.2亿元，2004年达到538.9亿元，11年间增长了85.9倍。平均每年增长17.6％。

（二）房产税

根据1984年国务院批准的国营企业“利改税”第二步改革方案，1986年9月15日，国务院《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日起施行。房产税暂行条例仅适用于国内单位和个人，外商投资企业、外国企业和外国人仍然按照1951年政务的《城市房地产税暂行条例》纳税。由于按照原值征收房产税的房产范围不大，且原值普遍偏低；出租的房产不多，且征收管理比较困难，房产税的收入虽然有很大的增长，但与房地产价值和交易的增长并不协调：1993年的收入为49.2亿元，2004年达到366.3亿元，11年间增长了6.4倍，平均每年增长7.9％。

（三）耕地占用税

为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护农用耕地，1987年4月1日，国务院《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，即日起施行。由于政府实行严格限制占用耕地的政策、耕地占用税实行固定税额标准且一直没有调整、征收管理比较困难等原因，收入额一直不多。增长也不快，1993年的收入为29.4亿元，2004年达到118.5亿元，11年间增长了3.0倍，平均每年增长5.5％。

（四）城镇土地使用税

根据1984年国务院批准的国营企业“利改税”第二步改革方案，1988年9月27日，国务院《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，从当年11月1日起施行。由于城镇土地使用税实行固定税额标准且一直没有调整，收入额一直不多，增长也不快，1993年的收入为30.3亿元，2004年达到106.2亿元。11年间增长了2.5倍，平均每年增长5.0％。

（五）土地增值税

1993年12月13日，国务院《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，从1994年1月1日起施行。土地增值税的收入额一直不多，但是由于房地产交易的迅速扩大和征收管理的加强，增长速度很快，1996年的收入仅为1.1亿元。2004年达到75.0亿元，8年间增长了67.2倍，平均每年增长22.9％。

（六）与房地产有关的其他税种

1.营业税。在1984年实施的税制改革中，将工商税分解为产品税、增值税、营业税和盐税。1984年9月18日，国务院《中华人民共和国营业税条例（草案）》，从当年10月1日起试行。1993年12月13日，国务院《中华人民共和国营业税暂行条例》，从1994年1月1日起施行。从事建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业的纳税人，以其营业收入为计税依据（现规定建筑、安装工程的计税营业额不包括设备的价值），适用税率为3%；从事业、仓储、租赁业的纳税人，以其营业收入为计税依据，适用税率为5%：转让土地使用权、销售建筑物和其他土地附着物的纳税人，以其取得的收入为计税依据（现规定在某些特殊情况下可以按照收入减除支出以后的差额征税），适用税率为5%.

2.城市维护建设税。1985年2月8日，国务院《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，从当年1月1日起施行。缴纳产品税、增值税、营业税的国内单位和个人，以其实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，按照纳税人所在地实行差别税率（1％、5%、7%）。1994年税制改革以后，城市维护建设税的纳税人、计税依据、税率等方面的规定没有改变。

3.对内资企业征收的所得税。1984年9月18日，国务院《中华人民共和国国营企业所得税条例（草案）》，从当年10月1日起施行。国营企业所得税的纳税人为实行独立经济核算的国营企业，以应纳税所得额为计税依据，大中型企业实行55％的比例税率，小型企业适用10％～55％的8级超额累进税率。1985年4月11日，国务院《中华人民共和国集体企业所得税暂行条例》，从1 985年1月1日起施行。集体企业所得税的纳税人为独立核算的集体企业，以应纳税所得额为计税依据，实行从10％～55％的8级超额累进税率。1988年6月25日，国务院《中华人民共和国私营企业所得税暂行条例》，从1988年1月1日起施行。私营企业所得税的纳税人为城乡私营企业，以应纳税所得额为计税依据。税率为35％。

1993年12月13日，国务院将上述3种企业所得税与对国营企业税后利润征收的调节税合并，《中华人民共和国企业所得税暂行条例》，从1994年1月1日起施行。企业所得税的纳税人为国内企业和其他组织，以应纳税所得额为计税依据。一般企业适用33％的税率，微利企业暂时适用27％或者18％的税率。

4.对外资企业征收的所得税。1980年9月10日，第五届全国人民代表大会第三次会议通过《中华人民共和国中外合资经营企业所得税法》，1981年12月13日，第五届全国人民代表大会第四次会议通过《中华人民共和国外国企业所得税法》，1991年4月9日，第七届全国人民代表大会第四次会议将e述两部涉外企业所得税法合并为《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》，从当年7月1日起施行。外商投资企业和外国企业所得税的纳税人为外商投资企业和外国企业，以应纳税所得额为计税依据，企业所得税的税率为30%.地方所得税的税率为3%.外国企业没有在中国境内设立机构、场所。而有来源于中国境内的利润、租金等所得，或者虽然设立机构、场所。但是上述所得与其机构、场所没有实际联系的，应当缴纳20％的所得税。

5.对个人征收的所得税。1980年9月10日，第五届全国人民代表大会第三次会议通过《中华人民共和国个人所得税法》，1986年1月7日，国务院《中华人民共和国城乡个体工商业户所得税暂行条例》，1986年9月25日，国务院《中华人民共和国个人收入调节税暂行条例》，1993年10月31日，第八届全国人民代表大会常务委员会第四次会议颁布了《中华人民共和国个人所得税法》，从1994年1月1日起施行。

6.印花税。1988年8月6日，国务院《中华人民共和国印花税暂行条例》，从当年10月1日起施行。印花税的纳税人为在中国境内书立、领受应纳税凭证的单位和个人。应纳税凭证包括建设工程勘察设计、建筑安装工程承包、财产租赁、财产保险合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照等。计税依据为应纳税凭证所载金额或者应纳税凭证件数，税率分为比例税率和定额税率两种（如产权转移书据的适用税率为0.5‰，权利、许可证照每件税额标准为5元）。

7.建筑税和固定资产投资方向调节税。1983年9月20日，国务院了《建筑税征收暂行办法》，从当年10月1日起施行。建筑税的纳税人为从事自筹资金进行基本建设投资和更新改造投资的单位（不包括外资企业），征税的资金包括国家预算外资金、地方机动财力、企业事业单位的自有资金、银行贷款和其他自筹资金，以自筹基本建设的全部投资额和更新改造措施项目中建筑工程投资额为计税依据，税率为10％。

1991年4月16日，国务院将建筑税改为固定资产投资方向调节税，了《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》，从当年1月1日起施行。为了鼓励投资，扩大内需，促进经济发展，根据国务院的决定，固定资产投资方向调节税已经从2000年起暂停征收。

8.遗产税。我国拟在适当的时候开征遗产税。

（七）收入归属情况

在1994年我国实行分税制财政管理体制以前，房地产税收的收入归属随财政管理体制多次变化，有时划归地方，有时划归中央，有时由中央与地方共享。1994年以后，我国实行了分税制财政管理体制，目前房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税和固定资产投资方向调节税（从2000年起暂停征收）划为地方政府固定收入，营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、印花税和城市维护建设税划为中央与地方共享收入。

三、改革我国现行房地产税收制度的初步思考

目前我国房地产税收制度面临的主要问题有：1.税种数量偏多，设置不够合理；2.税权高度集中；3.部分税收法规过于陈旧；4.有些税种的计税依据和税率存在严重的问题；5.税负不够公平，税负偏重、偏轻的问题同时存在；6.房地产市场的发展关业务的拓展给房地产税收带来了许多新的问题。如房地产抵债、回租涉及的有关税收问题。此外，我国房地产市场管理还不够规范，相关的税收征收管理也不够严格，税收流失依然比较严重。

本文认为，我国房地产税收制度改革的出发点应当是：鼓励房地产业的发展，合理开发利用土地资源，规范税费关系，增加地方财政收入，符合财政管理体制改革和税制改革的总体目标。党的十六届三中全会决定确定的“简税制、宽税基，低税率、严征管”税制改革基本原则也适用于房地产税收制度的改革。

（一）简化税制，优化结构

1.合并重复设置的税种，实现内外税制的统一。例如，企业所所得税、房地产税等者陂当统一税法，公平税负。

2.取消不符合市场经济发展要求的税种。例如，固定资产投资方向调节税。

3.取消不符合各国通行做法的税种。例如，将城市维护建设税，印花税并入增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税，将土地增值税并入企业所得税、个人所得税。

4.将房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税和某些合理的房地产方面的行政性收费合并为统一的房地产税。

通过上述简化措施，不仅可以减少与房地产有关的税种的数量，而且可以减少转让（转移）、出租环节的税收。加强房地产保有、使用环节的税收。

（二）调整税基和税率

1.房地产税的征税范围应当扩大到个人住宅和农村地区，并按照房地产的评估值征收。同时，通过规定适当的免税项目和免征额的方法将低收入阶层排除在征税范围之外。

2.房地产税的税率应当根据不同类型、不同地区的房地产分别设计，由各地在规定的幅度内掌握，如普通住宅和生产、经营用房地产税率从低，高级住宅和高尔夫球场税率从高；中小城市的房地产税率从低，大城市的房地产税率从高。

3.调整增值税和营业税的征收范围。对建筑行业和销售不动产实行增值税，以消除因增值税、营业税交叉征收而形成的双重流转税负担。由此引起的地方税收收入的减少如何弥补？一可以随着第三产业的发展扩大营业税的税基，增加营业税收入；二可以适当提高增值税收入中地方分享的比例，增加地方分享的增值税收入。从总体和长远来看，这项改革可以促进房地产业的发展，对于经济、财政（包括中央财政和地方财政）都是有利的。

4.允许个人购房贷款的利息在个人所得税前扣除。在设计税基和税率的时候，应当兼顾纳税人的负担能力和财政收入的需要，并参考其他国家，特别是发展中国家、周边国家的做法。

（三）适当下放税权

应当将房地产税作为我国地方税的主体税种加以精心培育，使之随着经济的发展逐步成为地方财政、特别是县（市）级财政收入的主要来源，并且在全国统一税制的前提下赋予地方政府较大的管理权限（包括征税对象、纳税人、计税依据、税率、减免税等税制要素的适当调整），以适应各地经济发展水平不同的实际情况，促使地方因地制宜地通过房地产税增加财政收入和调节房地产市场。

（四）适时修正税法

各项税法都应当根据经济、社会的发展和相关法律、法规的变化适时修正，为促进经济、社会的发展服务。暂行条例“暂行”十几年以至几十年的状况应当彻底改变。

（五）加强税收征管

契税暂行条例范文第4篇

第二条全县范围内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当按照本办法的规定交纳契税。

第三条本办法所称转移土地、房屋权属指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让（不包括农村集体土地承包经营权的转移），包括出售、赠与和交换；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。

第四条本县契税税率为3%（个人购买普通住宅减半征收）。

第五条契税的计税依据：

（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；

（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；

（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

第六条契税应纳税额，依照本办法第四条规定的税率和第五条规定的计税依据计算征收。其计算公式为：应纳税额=计税依据×税率。

第七条契税纳税义务发生的时间，为纳税人在签订土地、房屋权属转让合同或纳税人取得其他具有法律效力的土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

第八条纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，到县财政局在县行政服务中心设立的契税征收点或各街镇乡财政所办理纳税申报，并在规定的期限内缴纳税款。

第九条纳税人符合减征或者免征契税条件的，应当在签订土地、房屋权属转移合同或者取得其他合法凭证后10日内，到县财政局申请办理减征或者免征契税手续。

第十条根据《税收征管法》第三十一条规定，纳税人有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经**市财政局批准，可以延期缴纳税款，但最长不超过3个月。

第十一条纳税人办理纳税事宜后，财政征收机关应向纳税人开具契税完税证。

第十二条纳税人应当持契税完税证或者契税减征、免征、延期缴纳手续，依法向国土房屋管理部门办理土地、房屋权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税证或者契税减征、免征、延期缴纳手续的，国土房屋管理部门不予办理土地、房屋权属变更登记手续。

第十三条国土房屋管理部门应当积极协助财政部门依法征收契税，及时提供办理土地、房屋权属变更登记手续的有关土地和房屋权属、土地基准地价、土地出让费用、市场成交价格、权属变更等资料。

第十四条纳税人在规定期限内不缴或者少缴应纳的税款，征收机关责令其限期缴纳。逾期仍未缴纳的，征收机关除依法采取强制执行措施追缴外，还可以处以不缴或者少缴税款的百分之五十以上五倍以下的罚款。纳税人偷税、漏税、抗税触犯刑律的，移送司法机关处理。

第十五条县财政局及其契税征收管理工作人员因工作失职、渎职造成税款流失的，除补征税款外，应给予责任人相应的纪律处分。触犯刑律的，移送司法机关处理。

第十六条国土房屋管理部门未凭财政部门出具的契税完税证或减征、免征、延期缴纳手续办理了土地、房屋权属变更登记手续的，除责令其追收税款外，视其情节，给予相应的纪律处理。触犯刑律的，移送司法机关处理。

第十七条契税的征管机关为县财政局和各街镇乡财政所。其依照《税收征管法》、《契税暂行条例》和本办法，对本县范围内的契税组织征管。

第十八条本办法由县财政局组织实施并负责解释。

契税暂行条例范文第5篇

国家对国有企业资产重组相关的税收法规相继实施，大大减轻了企业税收负担，本文简要分析国有企业重组过程中-国有资产无偿划转的中最新的税收政策。

【关键词】

国有企业重组；国有资产无偿划；税收政策

0 引言

党的十八届三中全会提出“要进一步深化国有企业改革，国有企业必须适应市场化、国际化新形势，以规范经营决策、资产保值增值、公平参与竞争、提高企业效率、增强企业活力、承担社会责任。”然而很长一段时间我国国有企业存在着产权不明晰，主营业务不明确等问题。

国有资产无偿划转作为企业重组过程中一种特殊的资产流转方式，对合理配置资源、实施国有经济的布局和机构调整起着重要作用。国有企业资产重组相关税收法规的相继出台，大大减轻了企业税收负担。

1 无偿划转的税收政策及分析

1.1 增值税

按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条：单位或者个体工商户将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人，视同销售货物，应征收增值税。另外根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》纳税人销售自己使用过的固定资产（以下简称已使用过的固定资产），应区分不同情形征收增值税：纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产，按照4%征收率减半征收增值税。销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。

1.2 营业税

按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为的规定，征收营业税。

根据国家税务总局公告2011年第51号《关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。

1.3 土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”

目前有关无偿划转土地增值税的规定主要是针对个案逐案进行审批，没有统一政策。例如2013年6月3日重庆市地方税务局关于无偿划转房地产土地增值税关问题的公告“根据土地增值税暂行条例及其实施细则以及财政部国家税务总局的相关规定，现就无偿划转房地产土地增值税有关问题公告如下：经县级以上人民政府或国有资产管理部门批准，按照国家国有产权无偿划转管理的相关规定，国有企业、事业单位、国家机关等之间无偿划转房地产，不征收土地增值税”。

1.4 企业所得税

按照企业所得税法规定，无偿划转的应纳税所得额由收入计税基础来确定。而收入的计税基础考虑两种，1）计税基础按照实际划转时的账面净值确定；2）计税基础按照划转时的市场价格或其他定价方法确定，应缴纳企业所得税。

目前财政部、国家税务总局并未对无偿划转涉及的所得税问题作出明确规定，但河北省地税局在2009年度《关于企业所得税若干业务问题的通知》（冀地税发【2009】48号）第十一条关于企业无偿划拨资产的税务处理问题明确规定：“国有企业无偿划拨资产（固定资产、股权、债权等），划出方按划出资产的净值确认视同销售收入。划入方可按收到资产的净值确认其计税基础。”根据该文件规定，无偿划转资产需要按视同销售处理，但由于系按账面净值确认收入，因此对当期应纳税所得没有影响。

1.5 契税

按照《契税暂行条例实施细则》发生土地使用权和房屋所有权出售、赠与和交换等情况的纳税义务人应按照核定价格由财产承受人缴纳契税。

对于国有企业重组过程中涉及到契税的问题，财税[2008]175号《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》第七条规定：经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税。企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。

1.6 印花税

按照《印花税管理条例》签订产权转移协议双方应按照印花税“产权转移书据”税目，对立据双方按协议金额以0.05%的税率征收印花税。

根据财税[2003]183号《财政部 国家税务总局关于企业改过程中有关印花税政策的通知》

2 关于资金账簿的印花税

实行公司制改造的企业在改制过程中成立的新企业（重新办理法人登记的），其新启用的资金账簿记载的资金或因企业建立资本纽带关系而增加的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花；以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花；企业债权转股权新增加的资金按规定贴花；企业改制中经评估增加的资金按规定贴花；企业其他会计科目记载的资金转为实收资本或资本公积的资金按规定贴花。

3 关于各类应税合同的印花税

企业改制前签订但尚未履行完的各类应税合同，改制后需要变更执行主体的，对仅改变执行主体、其余条款未作变动且改制前已贴花的，不再贴花。

4 关于产权转移书据的印花税

企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。

国家出台国有企业重组相关的税收政策，明确了重组企业的税收责任，通过各项减免税优惠大大降低了重组成本。国有企业根据《国有企业产权无偿划转暂行办法》的相关规定，对产权不明确或与企业主营业务不相关的资产进行无偿划转，从而使企业轻装上阵，着眼于市场，使资源得到更有效合理的配置，充分激发了国有企业经营管理的活力。

【参考文献】

[1]中华人民共和国税收法典编委会.《2013中华人民共和国现行税收法规及优惠政策解读（权威解读版）》.立信会计出版社

契税暂行条例范文第6篇

一、投资入股方式

根据相关税收法律法规规定，企业以房地产对外投资，不需缴纳营业税及附加、土地增值税(房地产企业除外)，但必须缴纳企业所得税、印花税和契税。

（一）投资方——母公司纳税分析：1.营业税及附加。根据《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定：“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”母公司该项房地产投资行为，不征收营业税，也不需要缴纳城建税和教育费附加。2.土地增值税。根据《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）第四条规定：“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”和第五条规定：“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。”由于母公司和子公司均不是房地产开发企业，因此该项房地产投资不需要缴纳土地增值税。3.印花税。根据《印花税暂行条例》第三条规定：“纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额。产权转移书据，立据人按所载金额万分之五贴花。”《印花税暂行条例施行细则》第五条规定：“条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。”《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号）规定：“财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。”母公司与子公司书立的商务楼权属《产权转移书据》，母公司应按所载金额1500万元的万分之五计算缴纳印花税7500元（1500万元×0.5‰）。4.企业所得税。根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）第二条规定：“企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。”母公司的该项房地产投资业务属于非货币性资产对外投资，因此，应视同转让财产确认非货币性资产转让所得，计算缴纳企业所得税124.8125万元[(1500－1000－0.75)×25%]。以上分析，母公司共计应缴税费125.5625万元(0.75＋124.8125)。

(二)接受投资方——子公司纳税分析：1.契税。根据《契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照条例的规定缴纳契税。”《契税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股。”承受房地产权属的子公司，应按房地产投资价值1500万元的4%计算缴纳契税60万元(1500×4%)。2.印花税。根据上述印花税法律法规规定，母公司与子公司书立的商务楼权属《产权转移书据》，子公司也应按所载金额1500万元的万分之五计算缴纳印花税7500元（1500万元×0.5‰）。以上，子公司共计应纳税费60.75万元(60＋0.75)。“投资入股”方式纳税分析，母、子两公司共计应纳税费186.3125万元(125.5625＋60.75)。中兴煤业集团财务负责人听完笔者解答后，对于母公司不缴纳营业税及附加和土地增值税表示满意，但对于子公司需要缴纳60万元契税却不大乐意，随即提出子公司能不能不缴契税？笔者回答：如果采用上述投资入股方式投资房地产，根据相关税收法规规定，接受投资方必须缴纳契税。该财务负责人问：如果采用“资产划转”方式，母公司将商务楼权属无偿划转给子公司，是否可以不缴契税？笔者回答：中兴煤业集团公司作为母公司，将其房地产权属划转给所属全资子公司，属于同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转。根据《财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2015〕37号，以下简称“37号文”）第六条“资产划转”第二款规定：“同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。”承受房地产权属的子公司无需缴纳契税。需要提醒，虽然承受房地产权属的子公司能够享受免征契税优惠政策，但由于母、子公司都是法人单位，所以，“无偿划转资产”业务，根据其他相关税收法律法规规定，划入方虽然无需缴纳契税，但却需要缴纳印花税和企业所得税；同时，划出方不但需要缴纳企业所得税和印花税，还需要缴纳营业税和土地增值税，显然增加了税负。

二、无偿划转方式

（一）资产划出方——母公司纳税分析：1.营业税及附加。根据《营业税暂行条例实施细则》第五条第（一）项规定：“单位和个人将不动产或土地使用权无偿赠送其他单位和个人，视同发生应税行为。”母公司将其商务楼权属无偿划转给子公司，属于赠送行为，应按视同销售不动产“应税行为”缴纳5％的营业税，并按照规定比例缴纳城建税和教育费附加。应缴纳营业税及附加为84万元［1500×5％×（1+7％+3％+2%）］。2.印花税。根据上述印花税法律法规规定，母公司与子公司书立的商务楼权属《产权转移书据》，母公司应按所载金额1500万元的万分之五计算缴纳印花税7500元（1500万元×0.5‰）。3.土地增值税。根据《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定：“细则所称的‘赠与’是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。”母公司将其商务楼权属无偿划转给子公司的行为，不属于上述两种情况，故应缴纳土地增值税。因为商务楼是新建成的，所以房屋成新度应为100％，则计算土地增值税的增值额为415.25万元（1500－1000－84－0.75）。增值率为38.28％(415.25÷1084.75×100%)。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率应为30%。因此，母公司应缴纳土地增值税为124.575万元（415.25×30％）4.企业所得税。根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定和《企业所得税法》第九条规定：“企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除”。《企业所得税法》第十条规定：“在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：（五）本法第九条规定以外的捐赠支出”，以及《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）规定“：企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入：(5)用于对外捐赠。”母、子公司都是法人单位，因此，母公司无偿划转给子公司的商务楼权属，属于对外捐赠，权属已发生改变，应当视同转让财产，按划转资产公允价值与账面价值及所纳税费的差额确定应税收入，计算缴纳企业所得税。另外，母公司对子公司的无偿划转行为，在税法上视同直接捐赠，而且由于捐赠行为所发生的支出不属于公益性的捐赠，所以不能在企业所得税税前扣除。因此，母公司应全额计算缴纳企业所得税72.66875万元［(1500－1000－84－0.75－124.575)×25%］以上分析，母公司共计应缴税款281.99375万元(84＋0.75＋124.575＋72.66875)。

（二）资产划入方——子公司纳税分析：1.契税。根据37号文第六条“资产划转”第二款规定，子公司承受母公司无偿划转的商务楼权属，可不缴纳契税。2.印花税。根据上述印花税法律法规规定，母公司与子公司书立的商务楼权属《产权转移书据》，子公司也应按所载金额1500万元的万分之五计算缴纳印花税7500元（1500万元×0.5‰）。3.企业所得税。根据《企业所得税法》第六条规定：“企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额，包括(八)接受捐赠收入。”和《企业所得税法实施条例》第二十一条规定：“企业所得税法第六条第(八)项所称接受捐赠收入，是指企业接受的来自其他企业、组织或者个人无偿给予的货币性资产、非货币性资产。接受捐赠收入，按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现。”第十三条规定：“企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。”子公司接受母公司无偿划转的商务楼权属，属于接受非货币性资产捐赠，应按公允价值1500万元确定捐赠收入额，并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税375万元(1500×25%)。

以上分析，子公司共计应纳税费375.75万元(0.75＋375)。以上是“无偿划转”方式纳税分析，母、子两公司共计应纳税费657.74375万元(281.99375＋375.75)。通过上述两种方式纳税分析比较，如果采用“无偿划转”方式转移房地产权属，母、子两公司共计应纳税费657.74375万元，比上述“投资入股”方式多纳税费471.43125万元(657.74375－186.3125)，其中：母公司多纳税费156.43125万元(281.99375－125.5625)、子公司多纳税费315万元(375.75－60.75)；显然，采用“投资入股”方式进行房地产投资节省税金最多。因此建议放弃“无偿划转”想法，采用“投资入股”方式。

契税暂行条例范文第7篇

摘 要 本文将对我国以往和现行房地产税收政策进行简要概述，并针对2011年重庆和上海房地产税试点方案对比分析，指出重庆和上海方案的房地产税实质更接近于物业税概念，最后指出我国开征物业税应做的准备工作。

关键词 房地产 物业税 房产税

我国房地产市场近年来发展迅速，已成为我国经济发展的重要支柱产业。相应的，房地产税收制度也随着房地产市场的发展逐渐成为政府对房地产行业的重要的调控手段，今年1月份重庆、上海成为个人住房征收房产税改革试点城市，此项税收政策引起了全国各界新一轮的热议。本文对我国房地产税制和税收政策进行简要概述，通过分析最新的上海、重庆方案房产税政策，指出重庆和上海方案的房地产税实质更接近于物业税概念。

一、我国房地产税制及政策回顾

根据北京大学中国经济研究中心宏观组（2007）的研究，1950年财政部《地产税暂行条例》和《房产税暂行条例》，1951年政务院颁布《城市房地产税暂行条例》，我国建国初期房地产税制体系由印花税、契税和房地产税三个税种组成。1973年政府缩小了城市房地产税的征税范围，只对房地产管理部门、个人和原来的外商投资企业征税。1984年政府恢复了对国有企业开征房产税，并把城市房地产税分为房产税和土地使用税。1986-1988，国务院相继了《房产税暂行条例》、《耕地占用税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》，标志着我国房地产税制开始恢复。1994年税制改革，增加了土地增值税这一新的房地产税种，并对原来的房地产税的计税依据和课税范围进行了修改。1997年新的契税条例实施，1999年决定开征房地产转让所得税。2006年国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布在全国范围内统一强制征收二手房转让个人所得税。2006-2007年，政府分别对《城镇土地使用税暂行条例》和《耕地占用税暂行条例》做出修改，提高税额标准。2007年全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，其中规定的“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，为物业税的开征奠定了基础。2009年我国的房产税和城市房地产税实现了两税合并，内外统一。目前，我国的房地产税主要有房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、耕地占用税、土地使用权转让及房地产销售营业税、契税、房地产印花税、城市维护建设税和教育附加费，基本形成了较为健全的房地产税收体系。

二、上海和重庆房产税方案

2011年1月，上海、重庆相继公布本地房产税试点暂行办法。那么，上海、重庆方案名义上的房产税，与1986年的《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称条例）的房产税是什么样的关系呢？

通过详细对比分析1986年的房产税暂行条例与上海、重庆房地产税暂行办法，本人认为上海、重庆方案名义上的房产税，与1986年的房产税暂行条例的房产税无必然联系，具体原因如下：首先，条例明确规定房产税的征税对象是房屋，而房屋的价值因为折旧是每年下降的。对于现在的房产市场来说，房产之所以价值很高，很大程度上是由地价决定的，但我国实行有限的70年的居住土地使用权，土地的所有权仍在国家手里，因此地价上涨所带来的房产收益也归属于国家。重庆、上海房产税方案规定按照房产的市值来缴纳房产税，其实包含了房产中不断增值但并不属于自己的土地，而对土地使用权的税收已通过城镇土地使用税、土地出让金等税费缴纳。在没有相应减少一些税费的情况下，这存在重复征税的问题；其次，条例第五条列出了免纳房产税的情况，其中包括个人所有非营业用的房产，也就是说对于个人征收房产税的范围限于经营性房屋，对于自住的房屋不交房产税。但重庆、上海房产税则是针对每一个居民的房产征税；最后，条例第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条规定房产税的税率，其中依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。重庆、上海方案都是对房产的市值征税，例如重庆方案对于独栋豪宅无论存量、增量都征税，房产现在的价值比原值要高很多，城市居民如果缴纳这项税费负担会很重。经过上述的分析可见，上海、重庆方案名义上的房产税其实与中共十六届三中全会提出的物业税更为接近。物业税并不是一个具体的税种名称，而是税收分类中的一个类别，因此，物业税本身又称财产税。主要是以土地、房屋等不动产为征税对象征收的一种财产税，要求其所有者或使用人每年都缴付一定税款，税负随土地和房屋市场价值的变化而变化。

接着就产生一个问题，为什么政府不直接开征物业税，而是在房产税上进行试点呢？原因是我国现在的房价上升过快，在没有充分调节好各方面关系的情况下，政府面对严峻的调控压力而不得采取较为缓和的方式推出物业税的试点。尽管物业税的开征在经济理论上有降低房价的作用，但开征一种新的税种势必要花费好几年的时间进行论证、统一各方面意见，最终提交全国人大常委会立法通过，况且我国相应的开征物业税的配套措施并不完善，可见现在我国大范围开征物业税的条件并不成熟。

参考文献：

[1]王洪卫.房地产租税费改革研究.上海财经大学出版社.2005.

[2]李延龙,周坷.房地产法.中国人民大学出版社.2005.

[3]杨大春.中国房地产税收法制的变迁与改革.江苏大学出版社.2007.

[4]林建荣.房地产税收政策理论及创新.山西财经大学学报.2005.8.

契税暂行条例范文第8篇

金绍达：

一、当事人可以协商将共同共有的房产变更为按份共有。房产的共同共有是指两个以上的所有权人对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。而按份共有的共有人按各自的份额，对共有的房产分享权利、分担义务。《物权法》第103条规定了共有人对共有的不动产或者动产可以约定为按份共有或者共同共有。所以，是共同共有还是按份共有可以由当事人协商约定。至于是否可以约定一方占99%，另一方占1%，或是让一方占更小的比例，我国大陆立法至今还没有对占有的比例进行限制。所以，只要当事人自己协商一致，应当是可以的。

二、共同共有转为不等额按份共有应当办理转移登记。《房屋登记办法》规定了共有性质变更应当由共有人共同申请。没有直接规定这种变更是否是指共同共有转为按份共有。在《房屋登记办法释义》中，对此有了解释：“在实践中，共有房屋的共有性质变更主要是共同共有转为按份共有”（《房屋登记办法释义》第51页）。但在释义中并没有明确应该办理变更登记还是转移登记，因为存在着共同共有转为等额按份共有或是不等额按份共有两种情况，不能一概而论。

共同共有就是各个共有人不分份额地享有平等的所有权，一般可以视为是等分的。最高人民法院印发的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第90条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理。”而在共有状态由等分变更为不等分时，存在着一个实体权利转移的过程。共同共有转为等额按份共有则不存在这种实体权利转移。

一些地方性立法对此作了规定：2008年8月5日颁布的《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》第17条明确规定“共同共有转为不等额按份共有，或者不等额按份共有转为共同共有，或者按份共有的份额发生变化的，当事人应当申请转移登记”。《房屋登记办法释义》在对《房屋登记办法》第13条进行解释时，也明确“按份共有的共有人变更共有份额的行为，实质是共有人之间应有部分的权利转移”。《上海市房地产登记条例实施若干规定》则在第11条第2款第4项中仅把“房地产共有关系由等额按份共有转为共同共有，或者由共同共有转为等额按份共有的”列为变更登记。

因此，共同共有转为不等额按份共有应办理转移登记。

三、共同共有变更为按份共有不属于析产。现在，分家析产应是民间用语了，分家析产也叫“析产”，析产一般是指家财（包括房地产）的分割。在建国初的《契税暂行条例》中，也使用了“分析”一词而不是用“分割”。在法律上则习惯于使用“分割”一词，分割是指对共有财产的区分。也就是将共有的财产通过分割变为各自所有。而本例中是共有性质的变化，变化后仍然是共有房产，所以不属于分割。

契税暂行条例范文第9篇

依照《中华人民共和国契税暂行条例》，房屋赠予的承受人应当缴纳房屋的契税，税点为3%-5%。纳税人应当在签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证之日起的10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

例外：《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函[2004]1036号）规定，《继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。

2.出赠方需缴纳营业税

《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）规定，个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况。

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条第一款规定，单位或者个人将不动产无偿赠送其他单位或者个人应当视同发生应税行为缴纳销售不动产营业税。计税依据实施细则第二十条。

例外：《关于简化个人无偿赠与不动产土地使用权免征营业税手续的公告》（国家税务总局公告2015年第50号）规定，个人以离婚财产分割、赠与特定亲属、赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产、土地使用权，符合《财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号）第二条免征营业税规定的，在办理营业税免税手续时，无需提供房产所有人“赠与公证书”、受赠人“接受赠与公证书”，或双方“赠与合同公证书”。

《财政部、国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税[2009]111号），个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：（一）离婚财产分割；（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

3.个人所得税

财政部国家税务总局下发的《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）第二条规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20％。

例外：以下三种情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

4.双方都需缴纳印花税

《中华人民共和国印花税暂行条例》第二条第二款规定，产权转移书据为应纳税凭证。

例外：下列凭证免纳印花税:（一）已缴纳印花税的凭证的副本或者抄本；（二）财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据；（三）经财政部批准免税的其他凭证。

《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第五条规定，条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。

契税暂行条例范文第10篇

根据第八届全国人民代表大会常务委员会第五次会议审议通过的《全国人民代表大会常务委员会关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的决定》(以下简称《决定》)，现对外商投资企业和外国企业适用税种等有关问题通知如下:

一、关于外商投资企业和外国企业适用税种问题

根据《决定》的规定，外商投资企业和外国企业除适用《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国消费税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》外，还应适用以下暂行条例:

(一)国务院*年12月13日的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》；

(二)国务院*年12月25日的《中华人民共和国资源税暂行条例》；

(三)国务院*年8月6日的《中华人民共和国印花税暂行条例》；

(四)中央人民政府政务院*年12月19日的《屠宰税暂行条例》；

(五)中央人民政府政务院*年8月8日的《城市房地产税暂行条例》；

(六)中央人民政府政务院*年9月13日的《车船使用牌照税暂行条例》；

(七)中央人民政府政务院*年4月3日的《契税暂行条例》。

在税制改革中，国务院还将陆续修订和制定新的税收暂行条例，外商投资企业和外国企业应相应依据有关条例规定执行。

二、关于外商投资企业改征增值税、消费税、营业税后增加的税负处理问题

(一)*年12月31日前已批准设立的外商投资企业，由于改征增值税、消费税、营业税增加税负的，由企业提出申请，税务机关审核批准，在已批准的经营期限内，准予退还因税负增加而多缴纳的税款，但最长不得超过5年；没有经营期限的，经企业申请，税务机关批准，在最长不超过5年的期限内，退还上述多缴纳的税款。

(二)外商投资企业既缴纳增值税，又缴纳消费税的，所缴税款超过原税负的部分，按所缴增值税和消费税的比例，分别退还增值税和消费税。

(三)外商投资企业生产的产品直接出口或销售给出口企业出口的，按照《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，凭出口报关单和已纳税凭证，一次办理退税。

(四)外商投资企业因税负增加而申请的退税，原则上在年终后一次办理；对税负增加较多的，可按季申请预退，年度终了后清算。

(五)增值税、消费税的退税事宜由国家税务局系统负责办理，各级国库要认真审核，严格把关。退税数额的计算、退税的申请及批准程序等，由国家税务总局另行制定。

(六)营业税的退税问题，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

三、关于中外合作开采石油资源的税收问题

中外合作油(气)田开采的原油、天然气按实物征收增值税，征收率为5%，并按现行规定征收矿区使用费，暂不征收资源税。在计征增值税时，不抵扣进项税额。原油、天然气出口时不予退税。