浅析土地评估中市场比较法的比较案例选取

摘要：市场比较法的关键点是比较案例的选取，那么应如何选取比较案例？本文根据实际评估工作中碰到的问题，从区域因素可比性和个别因素可比性两个方面分析比较案例的选取，并延伸出市场比较法如何应用的问题。

关键词：土地评估；市场比较法；比较案例

中图分类号： DF45 文献标识码： A 文章编号：

1 市场比较法的原理及关键点

市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原则，即在评估房地产价格的时候，如果物业的效用相近，那么价格应该相差不多，比较的时候，选取类似的房地产作为定价的参照系。

根据此原理，市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。其中类似房地产是指与估价对象处于同一供需圈内，并在用途、规模、档次等方面与估价对象相同或相近的房地产。

由此可见市场比较法的关键点是比较案例的选取，而比较案例是否具有可比性包括多个方面，例如交易案例与待估对象是否在同一供需圈、交易案例的个别条件与待估宗地是否相同或相似等。要对这些因素进行深入的分析才能选取到合适的比较案例，市场比较法评估的结果才具有参考性。

2 评估工作中碰到的问题

2.1 关于同一供需圈的理解问题（区域因素可比性）

在日常工作中，会碰到这样一个问题：评估某块土地，其所在的小区域没有交易案例或者没有可比较的交易案例，则应该怎么样选取市场比较法的比较案例呢？可否扩大范围来选择交易案例？但如果扩大范围来选择交易案例，那么是否符合同一供需圈的要求呢？

实例A：评估广州市南站某地块，规划用途为居住用地。根据市场调查，南站区域属于广州市近年新开发的区域，至评估基准日该区域尚未有土地出让案例，则市场比较法的比较案例怎么选取？根据市场调查，广州市类似新开发的区域已经有一些土地出让案例，是否可以选择这些类似区域的案例作为比较案例？

2.2 关于个别因素可比性的问题

在市场比较法的比较案例选择中，另一个关键点是个别因素可比性问题。尤其是一些较为特殊的评估对象，在选取比较案例是首要考虑具有类似特殊条件的案例。可比性涉及到很多方面，基本上与比较因素一致，即在案例选择时分析交易案例的可比性，应从交易类型、交易日期、规模、形状等多个方面分析各交易的可比性，选择可比性最大的几个交易案例作为比较案例。但当评估对象存在特殊情况时，而且具有类似特殊情况的交易案例很少甚至没有，导致可选择的比较案例可比性较低，那么是否可以选择这些交易案例作为比较案例？如果不可以选择的话，那么比较案例应该怎么选择呢？

实例B：评估某居住地块，但该地块要求土地使用者配建一部分保障性住房，而且这部分保障性住房建完后需要无偿交回给政府。这种类型的土地交易案例很少，而且设定配建保障房这个特殊条件对土地价值影响比较大，其地价水平与普通没有设定特殊条件的居住用地有较大的差异。由此造成一般的交易案例可比性比较低，那么市场比较法中的比较案例应该怎么选取呢？还是说这种类型的土地没有可比案例，不适合采用市场比较法进行评估？

3 对同一供需圈的理解

同一供需圈是指与估价对象具有替代关系，价格互相影响的适当范围，包括邻近地区和类似地区。邻近地区是指待估对象隶属的区域，它一般以某一特定的用地类型为主要用地类型，且该类型在该地区内的空间分布是连续的，如：商业区、住宅区、工业区、城市发展片区等；类似地区是指与待估对象所隶属的地区具有相同或相似的土地利用类型和市场供需状况，但在空间上不连续的区域，如同为城市一级地的商业用地。

对同一供需圈的理解有两个关键点：

1、具有替代关系。

通俗点理解就是指作为商品的购买者，若不购买待估对象时可以购买其他商品作为替代品，这些商品与待估对象就具有替代关系。具有替代关系的商品范围要视待估对象的供求关系而定，若某类待估对象供求关系比较特殊，则其替代商品的范围应适当扩大。

2、选取替代商品的范围包括邻近地区和类似地区

从这个角度来看，在选取可比案例是不能仅仅拘束于邻近地区，也就是我们通常理解的待估对象所在的小区域，在待估对象所在的小区域可比案例不足的情况下，应从空间上向外扩展，在类似地区寻找可比案例。

从上述两点来看，土地评估的可比案例选取范围与房地产评估有所不同，土地的稀缺性决定了它的供求关系有一定的局限性，土地的供应数量比较小，如果局限于某个区域的话，其供应数量就更小了，由此其替代商品的空间范围应比房地产要大。实例A中，作为开发商，可以在广州南站区域购买土地，也可以在其他类似的区域购买土地作为替代商品，即同一供需圈范围应该扩大到广州市全域。由此在评估该土地时，在待估对象所在区域案例不足时可以考虑广州市其他类似区域的可比案例。

4 对个别因素可比性的理解

从上面的分析可见，个别因素可比性包括很多方面，而这些因素对待估对象价值的影响度不完全一样，有些因素对待估对象的价值影响比较小，如规模、大小等；但有些因素对待估对象的价值影响非常大，尤其是待估对象设定有特殊条件，如实例B中要评估的地块设定要配建一部分保障性住房，而且这部分保障性住房建完后需要无偿交回给政府，则该地块可售面积减少了很多，而且增加了额外的建造成本（保障性住房部分），由此造成该地块价值比没有设定该条件的地块大幅降低。

因此在选取可比案例时应对待估对象的自身条件与交易案例作深入的对比分析，若待估对象与交易案例在某个影响比较大的因素上有较大的差异，则这些案例的可比性很低，没有参考性，不适宜选这些交易案例作为比较案例。

5 延伸

从上面的分析可见，市场比较法的可比案例选取需要从区域因素可比性（同一供需圈）和个别因素可比性两个方面区分析，选择具有可比性的交易案例作为比较案例。对于某些特殊的评估对象，如上述实例A和实例B叠加的地块——设定有需要配建一部分保障性住房特殊条件的广州市南站某地块件，对于这类型评估对象，从区域因素可比性和个别因素可比性分析后，两个方面的因素叠加导致所有交易案例的可比性都很低，没有适合交易案例可选，那么是否还适合采用市场比较法进行评估？

如上面所述，市场比较法的关键点是比较案例的选取，如果已经没有了可比案例可选，那么就算勉强选择交易案例作为可比案例，市场比较法的参考性已经不大了，因此在这种情况下不适合采用市场比较法进行评估了。

由此延伸出来一个问题，并不是说土地市场活跃，交易案例多，就一定适合选用市场比较法评估。在评估方法选择时应针对是否具有可比案例进行分析，最终确定是否选择市场比较法。

6 结论

通过上述分析论述可见，须从区域因素可比性和个别因素可比性两个方面分析市场比较法中的交易案例是否具有可比性。其中对于土地评估，可选择的交易案例范围应比房地产评估要大；个别因素可比性的分析要注意影响比较大的因素分析。如果经过两个方面的分析后没有可比案例供选择，则不适合采用市场比较法进行评估。

作者简介：

出生年月：1975年2月5日,研究方向：土地、房地产评估、土地规划