论我国城市化与房地产业发展

摘要：近年来，我国城市化进程加快，城市中逐渐聚集了越来越多的人口和生产要素，因而城市区域规模、职能和设施等方面必须做出一定的调整。我国房地产业伴随着城市化进程快速发展，十分具有研究价值。但是我国的房地产业仍旧是朝阳行业，其中存在的问题还有很多。本文分析了城市化带动下房地产市场的发展状况，并提出了应对措施。

关键词：城市化；房地产业；发展

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）10-000-01

城市化推动着人类的发展，它是社会发展到一定阶段的产物。在全球化的经济形势下，我国城市化正快速运行着。我国房地产业伴随着城市化进程快速发展，现如今已成为我国城市化进程中十分具有研究价值的领域。城市化与房地产业关系十分密切，研究我国城市化与房地产业之间的关系，对我国城市化与房地产业的发展具有重要意义。

一、我国城市化发展概况

自改革开放以来，我国城市化快速发展，现如今已取得显著效果。我国城市化进程大致可以分为四个阶段：即1949-1957年为城市化初期起步阶段，1958-1965年为不稳定阶段，1966-1977为停滞发展阶段，1978至今为快速发展阶段。

二、房地产业对我国城市化发展的影响

（一）增加我国房地产市场的有效需求

当前，我国城市化率跟不上工业化的发展。如果促使两者水平处于一个比较平衡的状态，那么在未来的20年内，我国的城市化水平少说要提高一倍。所以，就理论而言，我国的房地产市场具有的发展空间非常大。

（二）促进我国房地产价格的提高

目前，我国经济高速发展，城市化速度也比较快，在未来的20年内，城市面积和城市人口要成倍的增加，住房的需求很大，这样我国各大城市房价明显上升。

（三）我国房地产市场呈现出需求结构多元化的态势

在我国城市化发展过程中，不管是在当前还是在未来的一段时期内，不同城市和地域的发展都不平衡，这样我国城市房地产市场呈现出需求结构多元化的态势。

三、我国城市化发展中房地产业发展面临的机遇和挑战

（一）我国房地产业面临的机遇

1.城市数量增加，城市规模扩大，城市建设质量提高。城市化发展要求基础设施建设大规模进行，因而房地产的商机是很大的。随着城市化进程的快速发展，房地产业的发展机遇十分难得。

2.不断进行城市空间形态的优化，这样城市产业功能逐渐明朗。进行旧城改造和新城开发，配套基础设施不断发展起来，这样房地产的需求得到城市化进程的城市空间形态优化的有效激发。

3.城市居民生活质量提高，房地产具有较强的改善型需求。随着居民生活质量的提高，对房地产消费以及改善型的需求也慢慢提高，而这两个因素把住房需求的规模反映了出来，所以房地产业发展受到了强大的支撑。

（二）我国房地产业面临的挑战

1.房地产市场供需结构不平衡。一是供给结构是不合理的。当前住宅市场的产品类型与消费者的需求状况偏差显著，市场上所供应的经济适用房过少；二是房价上涨过快，涨幅过大。面对如此强大的房地产需求空间，居民对房地产的现实购买力和消费倾向是大大不足的。这就使得具有购买力的有效需求无法得到满足。

2.房地产市场金融风险凸显。在房地产开发投资过程中，银行贷款和经营性欠款具有过高的占用比例，这样房地产企业具有了过高的负债率，因而使得强大的金融风险藏在其中。在当前的房地产市场资金链中，商业银行全程参与了房地产开发。事实上，在房地产市场运行中的每一个环节的市场风险和信用风险，商业银行都有所参与。因此，一旦国家把银根缩紧，把银行利率调高，房地产业受到的影响将会很大。

3.有待加强房地产的企业实力。当前房地产企业面临着开发技术水平低的风险，技术创新率低、对新技术的引进和吸收慢，专业的人才队伍有所欠缺。激烈的竞争将会把那些规模小、技术落后、管理水平低、效益低下的企业淘汰掉。

四、城市化带动下房地产市场的发展状况

（一）房地产投资增长速度过快，具有不合理的投资结构

在城市化的进程中，在住房需求量大量增加和国家鼓励个人住房消费的引导下，房地产业开发和投资的速度加快，投机现象十分普遍。虽然整体经济的增长具有的动力十分强大，但是在投资过程中，房地产业的投资结构出现不合理状况，在我国东、中、西部的差异显著。同时，房地产业投资的资金来源结构的缺陷是十分严重的，当前我国大部分房地产开发企业的股本是不够的，融资渠道也比较窄。房地产开发商为了得到较高的资本回报，也不愿让利于股本融资，如果过分依赖了银行贷款，金融体系的安全运行可能会受到威胁。

（二）房地产价格过高，居民的购买力受到一定的影响

随着我国住房体制的不断改革和城市化进程的发展，我国的房地产市场发展对国计民生的影响很大。尽管近年来政府出台了诸如“新国十条”、国八条、限购令等政策来压低房价，但是开发商却把房价稳定在较高水平，一年比一年高，使收入水平较低的人不可企及，无力购买。除此之外，面对政府调控手段的颁布，很多开发商处于退市观望的状态，使得房屋空置下来。

（三）土地和住房的供给问题

目前，我国土地资源稀缺，然而却有大量的房地产开发土地空闲了下来。土地闲置会导致土地交易市场混乱，使商品房的供应量降低，这样一来，供求关系便不平衡了，房价的上涨也处于非正常状态，从而导致房地产泡沫的产生，使得宏观经济运行稳定不下来。同时，户型结构处于不合理状态导致大户型住房供给过多，而中小户型的住房供给相应少了一些；价格结构的不合理使得中高端住房供给过多，而低端住房供给相应少了一些；政府经济适用房和微利房的比例也处于较低状态。

（四）房地产市场的不规范

近年来，我国房地产业进行了不断的改革和调增，但是现如今整个房地产市场的秩序仍然比较混乱。集中表现在市场总供求失衡，房价过高，租赁市场不规范，商品房价格管理混乱等方面。