商品住宅土地使用权70年之惑

对于购买过商品住宅的人来说，都知道有个70年土地使用年限的说法，可并没有多少人关注使用年限到期后会出现什么情况，因为70年似乎离现在太远。然而，青岛经济技术开发区香江路2号的部分居民目前就有些忐忑了，因为他们的土地使用权已经到期了。

清明节期间，青岛天气阴晴不定，时而下雨，时而放晴。当记者来到青岛经济技术开发区（黄岛区）香江路2号的东小区采访时，发现这里不少居民的心态也和青岛的天气一样，阴晴难定，纠结万分。根本原因就在于他们名下标注着20年使用权的房产已经到期了，而使用权到期后自己的房子将何去何从，政府至今还没有一个明确的说法。

东小区原是机关分配住房

“据我所知，这个小区至少80%以上的房子都已经20年到期了。”黄岛东小区门卫赵师傅接受记者采访时这样表示。

据赵师傅透露，东小区建造于1989年，有300多户居民，小区房型从二室到四室都有，当时建造时主要是分配给黄岛区机关工作人员和金融系统工作人员居住的，因此房屋质量非常好。不过小区里的房屋经过了10多年的买卖交易，如今小区里居住的机关工作人员和金融系统工作人员数量已经少了许多，而且不少房子住着租客，还有些房子出租给了各类企业从事经营活动。“后来有的居民有钱了，就搬到附近新建的小区去了，毕竟这个房子房龄摆在那里，太老了。”赵师傅说道。

记者观察了一下这个小区，发现其房屋有4层、5层、6层3种类型，虽然经过了20多年的岁月洗礼，房屋外墙已斑驳，但从整体规划和房屋结构上看，这些房子在20多年前应该算是相当不错的。

小区居民忧心忡忡

说起这个小区的使用权到期风波，赵师傅也很了解。据他透露，东小区目前的使用权期限十分混乱，有20年和30年的，也有50年和70年的，“我听说4号楼1单元3楼的房子就是后来重新办成50年的。”赵师傅一边说一边随手指着身后的小区4号楼。

随后，记者来到了赵师傅所指的该户居民了解情况。由于正在上班，屋里没人，记者便随机敲了周围几家住户的房门。其中有一户业主是已经退休的机关工作人员黄老伯，他告诉记者，这套房子是1990年政府分配给自己的，当时产证上写的是20年使用权，到了1997年房改时期，自己花了一万多元将房屋使用权买下，当时产证上写明的使用权期限已经改成了50年。

当记者问及这类房屋能否交易以及产证使用权到期对房价是否有影响时，他表示使用权到期并没有影响房屋的正常交易过户。黄老伯说：“我楼上一户人家的使用权就是20年，但听说去年房屋还是卖了，90多平方米的房子好像卖了70来万元。至于这个使用权到期的问题对小区房价到底有多大影响，我觉得肯定有一些影响。但这些年房价一直在涨，黄岛房价从两三千元/平方米一路涨到现在七八千元/平方米。而且这个小区地段好，所以只要有房子挂出来，还是很抢手的。”

与产证上写着50年使用权的黄老伯相对淡定的心态相比，另一户房屋使用权只有20年的居民费阿姨接受记者采访时则明显忧心忡忡。“一直都听别人说我们这个小区很特别，说使用权和别的小区不一样啥的，我年纪大了也搞不清楚，这个问题会不会影响我们卖房子啊。”费阿姨反过来问记者。当记者把目前的状况和她简单说了一下后，她的忧虑更加重了。“到底20年后这个房子咋处理，国家现在也不给个明确的说法，这不让人揪心嘛。我还指望着过两年把这房子卖个好价钱，再给孩子买套大点的婚房呢。”费阿姨激动地说道。

还有一位居民表示：“黄岛这边20年使用权的问题不光是我们东小区有，我知道边上的紫金山小区、阿里山小区也有这个情况。许多居民都蛮关心这个问题的。”

有偿续期难获支持

随后记者来到小区物业了解情况，工作人员表示，使用权到期的问题对小区房价的影响总体来看并不明显。一方面是因为黄岛这些年发展迅速，房价也一直在节节攀升，虽然买下使用权到期的房产有一定的政策风险，但从目前的《物权法》规定看，以后的处理结果无非两种，要不就是无偿续期，那等于没什么影响，该买的还是要买；要不就是有偿续期，但不少当地人觉得一是有偿续期的可能性不大，二是就算有偿续期，价钱应该也不会很高，最多也就补个一两万元差价，这和小区目前动辄七八十万元的房价相比不算高。

“要是续费价格老高老高的，你想老百姓会答应吗？现在房价都涨成这样了，政府应该不会再火上浇油的。”赵师傅这样认为。

记者了解到，2009年6月东小区20年使用权房到期时，黄岛区国土资源分局曾提出过一个“续期方案”，即按照一年前的地价评估，大概是每平方米1000元，按照建筑面积为60%计算，100平方米的住房续期约需6万元。然而这一方案一经公布就遭到了众多小区业主的反对，因此这一“续期方案”也就搁浅了。随后的一年多时间里，许多业主依然住在使用权已经到期的房子里，而不少使用权到期的房子也依然在正常买卖中。至于何时续期，如何续期，当地政府一直没有明确说法，这也成了小区业主心头一块挥之不去的心病。

使用权到期风险依然难遏房价

随后记者又走访了小区附近的房产中介。中介告诉记者，东小区目前的市场价格已经涨到了每平方米8000~9000元，和黄岛其他地区的新建住宅相当。至于20年使用权到期的问题对东小区房价的影响，中介认为也不能说影响一点没有，但主要还是心理影响，总体上对房价影响不大。这主要是因为东小区的地段非常优越。

记者发现，东小区位于武夷山路以东，香江路以南，阿里山路以西，九华山支路以北，处于整个黄岛区的中心位置。距离黄岛最繁华的南北向主干道井冈山路和黄岛区人民医院都不到百米，美食街、菜场、绿地（马濠公园）、银行等生活配套设施都十分近，距离长江中路上的区政府也只需步行10分钟。而且小区北侧大门紧靠开发区第一幼儿园和香江路第一小学，属于标准的闹中取静的学区房。

另外中介还表示，该小区一直都有传闻说要拆迁，这也是促使不少购房者宁可承担使用权到期的风险也愿意高价购买该小区楼盘的重要原因。

地方政府表示无奈

我们国家的住宅用地一般都是70年使用权，那东小区20年使用权是怎么产生的呢？

在黄岛区国土资源分局，工作人员对记者表示，1989年，青岛经济技术开发区（黄岛区）开始建设第一批商业化住宅小区，由于当时国家对国有土地使用权最高年限没有明确的法律规定，当地便在土地使用权出让上大胆尝试，设定了20年的土地使用期限。因此“这是一个历史遗留问题”。对于这种特殊的历史遗留问题，究竟应该如何操作，我国法律并没有明确规定，《物权法》对此没有细则，《土地管理法》也还在修订过程中，因此眼下东小区和附近一些小区所存在的使用权到期究竟应该如何处理的问题，并不是地方政府能够解决的。

此前，黄岛区国土资源分局新闻发言人、副局长赵彦青在接受记者采访时曾透露，青岛市国土资源和房屋管理局相关领导在2009年下半年曾赴京请示国土资源部政策法规司，得到的答复是留下书面请示，回去等候消息。之后，赵彦青从青岛市国土资源和房屋管理局得到的消息是，国土部已将相关材料转交给全国人大，目前还没有进展。

4月2日，记者再次就国土部有无新的批示询问黄岛区国土资源分局的工作人员时，对方表示：“大的法律框架摆在那里，也没有解决问题的先例或者指导解决问题的红头文件，上面能给什么回音呢？”

“历史遗留问题”何解？

对于东小区所存在的“历史遗留问题”，房地产问题专家陈真诚认为，这主要是因为在改革开放初期政策还不成熟，但房地产开发却起步较早，属于摸着石头过河，于是造成政策和实际执行情况的矛盾。既然政府当初在制定出让土地年限的时候有欠考虑是造成这一问题的根本原因，那政府就应该承担起相应的责任，给利益受到损害的业主免费续期。

上海公义律师事务所律师於炯也认为，既然是当年政府推行的改革试验出现了问题，那责任就应该由政府来负，应该将这些使用权到期的房屋无偿续期到70年，与现行的土地使用权期限相衔接。

东小区使用权到期的问题，看似只是政策转换真空期出现的意外事件，但它却折射出了一个常常被人忽视的大问题：对于其他40年、50年、70年使用权的房产，当若干年后这些房产的使用权也陆续到期后，政府究竟应该如何处理续期问题？《物权法》对此究竟是如何规定的？为什么当初制定《物权法》时没有对续期问题作出明确的规定？

再深入一步思考：土地使用权的真正意义究竟在哪里？眼下70年使用权规定是从何而来的？为何69年不行，71年不行？土地使用权与物业之间到底是一种什么关系？从今天房地产市场的现实来看，这样的规定又是否合理？土地使用权70年期限到底存在哪些弊端，会给房价和购房者带来哪些影响？我们能否通过土地使用权制度的改革来为当前的房产调控服务呢？而在土地使用权到期现象尚未大面积出现时，我们是否能从海外土地制度中吸取有益的经验，从而尽早解决这一隐患呢？

本组文章就将对以上这些老百姓关心的问题进行深入的探讨。毕竟，在房产已经成为中国老百姓最核心也最利益攸关的今天，如果这些问题不解决，那东小区居民今天的困惑和忧虑，明天也将成为全国老百姓心头的一块最沉重的心病。