出租资产怎么节税?

租赁是指出租人根据与承租人签订的租赁契约，以收取一定的租金为条件，将租赁物在规定时期内缴给承租人使用，其所有权仍属出租人的一种经济行为。如何提高租赁设备的运营水平和企业租赁的管理水平，并最终实现资金、成本和利润的最优效果？本文就租赁业务中出现的几种情形作一筹划分析。

一、设备资产出租的税收筹划

（一）出租人的税收筹划

[案例1]天宏公司是一家生产电子产品的

般纳税人，2009年12月10日购入两台价值均为1000万，进项税金170万的设备用于一新产品生产。由于技术水平限制及处于市场培育初期，其所生产的产品市场规模不大，没有达到预期目标。公司决定于2011年1月将其中一台设备出租给远泰公司，租期暂定一年，每年收取租金150万。经过一年技术攻坚与市场开拓，其所生产的产品已被市场认可，产品已无法满足市场需求，2012年1月将设备收回扩大生产。该设备使用年限10年，假定无残值。（不考虑增值税、营业税金及附加）

方案一：天宏公司将设备直接出租

天宏公司2010年1月购入设备用于生产经营，属于增值税应税项目，根据增值税法规定，用于生产、经营的固定资产价值中所含的税款，可在购置当期全部一次扣除。因此，购入时的进项税金170万已在购置当期全部进行抵扣。一年后设备转为出租，属于非增值税应税项目，根据《财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》财税（2008）170号文件规定：“纳税人已抵扣进项税额的固定资产发生条例第十条（一）至（三）项所列情形的（即1、用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；2、非正常损失的购进货物及相关的应税劳务；3、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务），其进项税额不得从销项税额中抵扣，应在当月按下列公式计算不得抵扣的进项税额。即不得抵扣的进项税额一固定资产净值x适用税率。因此天宏公司该业务应纳税额为：

应转出进项税额为：900×17%=153（万元）

设备出租时应交营业税为：150×5%=7.5（万元）

以上合计交税：153+7.5=160.5（万元）

由此可见，在不做任何筹划的情况下这种操作比较简单，但是要承担较重的税收成本。

方案二：天宏公司将设备先出售后回购

天宏公司可以考虑订立两份合同，其中一份约定以900万（不含税）将设备出售给远泰公司，另外一份则与远泰公司约定12个月后以750万元（不含税）买回设备。这样就可以避免因购进货物用于（出租等）非增值税应税项目使其进项税额不得从销项税额中抵扣。该方案对天宏公司税收影响：

出售时应缴纳增值税为：900×17%=153（万元）

回购时可抵扣进项税为：750×17%=127.5（万元）

实际缴纳增值税=153-127.5=25.5（万元）

节税额=160.5-25.5=135（万元）

可见，方案二比方案一节税，相当于以150万元的租金转出进项税25.5万元，这样比较合理。

该方案对远泰公司税收影响：

购入时进项税额为：900×17%=153（万元）

出售时应缴纳增值（税销项）税为：750×17%=127.5（万元）

增值税税负为：127.5-153=25.5（万元）

远泰公司折旧也按照100万元/年计提，这样其支付的租金150万元在帐上表现为计提折旧100万元和处置该项资产损失50万元，远泰公司实际负担的成本降为124.5万元（100+50-25.5）。

由于该筹划能同时减轻天宏、远泰两公司的税负而不会损害任何一方的利益，能调动双方的积极性，因此合作和操作的空间就非常大。

（二）承租人的税收筹划

[案例2]甲公司是专业生产混凝土的一般纳税人，混凝土年生产规模为100万吨，乙公司为混凝土运输公司，为营业税纳税主体。乙公司拥有专业的驾驶员及丰富的车辆管理保养方面的经验，具备该方面人才、技术方面的优势。甲公司由于业务迅速增长及缺乏专业车辆管理，其拟与乙公司进行长期合作，将向乙公司租入混凝土运输车，租期5年，年租金1560万元（运输车辆使用中发生的各种费用均由乙公司承担），乙公司因此需新购20部混凝土搅拌运输车，总价值936万元。由于乙公司资金较为紧张，新购运输车采用分期付款方式，首付30%，余款分24个月付款，月付27.3万元。假定混凝土搅拌运输车折旧年限为5年，净残值按1%计算。

现就混凝土搅拌运输车提供主体不同，分析对甲、乙公司的影响：

方案一：乙公司提供运输车

根据甲公司的需要，乙公司需配备20部搅拌运输车，单价46.8万元/部，资产价值为936万元。由于乙公司为营业税纳税主体，所购置的资产不享受增值税转型所带来的抵扣进项税金的政策。乙公司年租金额为1560万元，其所开具的租赁发票需缴纳营业税及附加费为5.5%，年需支付税费为85.8万元（1560×5.5%）。

由于乙公司所开具的租赁发票不是增值税票，因此，甲公司无法进行抵扣。

方案二：甲公司提供运输车

甲公司与乙公司签定长期（5年）运输合同（以扣除甲公司购车款后的余额为合同金额），并由乙公司缴交280.8万元履约保证金，甲公司向销货方购入20部搅拌运输车，5年后按净残值（净残值按1%计算）出售给乙公司并退还乙公司缴交的履约保证金。甲公司仍选择按揭付款方式，将乙公司缴交的履约保证金作为首付30%（即280.8万元），实际上未动用甲公司的流动资金，对甲公司现金流未产生任何影响。余款分24个月付清，月支付按揭款27.3万元，在每月支付乙公司运输费中扣除（首付280.8万元在以后的三年中扣回）。

1.对甲公司税收成本的影响：

甲公司购入运输车进项税：936÷（1+17%）×17%=136（万元）

依据新的《中华人民共和国增值税暂行条例》该项固定资产中的进项税金136万元予以抵扣，应计提折旧的固定资产价值为：936-136=800（万元）。甲公司提供运输车，固定资产的折旧依法在税前列支，年计提折旧为800×（1-1%）÷5=158.4（万元）。

5年后出售给乙公司不得抵扣的进项税额为：800×1%×17%=1.36（万元）

由此计算得出该项固定资产实际抵扣进项税金为136-1.36=134.64（万元）。

由于甲公司付给乙公司的运输款是以固定资产含税价为准，同金额减少计酬总价，故5年内甲公司实际减少成本为实际抵扣的固定资产进项税金加固定资产净值转让收益，即实际抵扣增值税134.64万元加处置收益（假设本案例处置收益为零）。

需要说明的是，如果运输车仍按方案一由乙公司提供，但甲公司与乙公司签定的合同由租赁改为运输合同，则甲公司据此可抵扣的进项税（即节税额）为109.2万元（1560×7%），节税额比方案二少25.44万元（134.64109.2）。

2.对乙公司税收成本的影响：

由租赁合同变为运输合同，乙公司营业税率也由5%降为3%，同时，搅拌运输车变为甲公司购买，乙公司营业额因等额固定资产原值所少开具运输发票而减少税费，年营业额降为1372.8万元（1560-936÷5），年缴交税金为：

营业税及附加：1372.8×3.3%=45.3024（万元）

年节税额为：85.8-45.3024=40.4976（万元）

乙公司5年节税额合计为：40.4976×5=202.488（万元）

需要说明的是，如果运输车仍按方案一由乙公司提供，但甲公司与乙公司签定的合同由租赁改为运输合同，则乙公司缴交的营业税及附加为51.48万元（1560×3.3%），比方案二多缴税额的6.1776万元（51.48-1372.8×3.3%）。

可见，甲公司与乙公司作为长期合作单位，在不影响乙公司原既有利益的前提下，只是形式上有所改变，即运输车产权暂时计入甲公司名下，使用满五年后处置过户给乙公司，乙公司仍将拥有该运输车的产权。乙公司并由此减轻了本公司的税负，非常乐于接受这样的固定资产投资方案，这是一个双赢的好办法。

二、不动产出租的税收筹划

[案例3]红星公司在A市的闹市区拥有闲置房屋一幢，房产原值为3000万元，因其所处位置特别适合天乙公司作为投资经营场所，于是天乙公司主动与红星公司洽谈合作事宜，并提出如下两个合作方案：方案一是将房屋出租给天乙公司，每年收取房屋租金600万元；方案二是红星公司以该闲置房屋与天乙公司联营，双方共同以红星公司的名义经营，共担风险，共享利润，房屋的权属没有转移，红星公司通过对该方案充分论证，预计因联营而增加的所得税前利润为600万元。面对天乙公司抛来的橄榄枝，红星公司要做出哪一种选择？（不考虑企业所得税）。

方案一：红星公司将房屋出租给天乙公司

红星公司应缴交税费为：

应纳营业税=600×5%=30（万元）；

应纳房产税=600×12%=72（万元）；

应纳城建税和教育费附加=30×（7%+3%）=3（万元）。

税负合计：30+72+3=105（万元）。

方案二：红星公司将房屋与天乙公司联营

根据《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》（国税函发[1993]368号），对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，其房产按从价计征方法征收，房产税按房产原值作为计税依据计征，房产原值的扣除比例为30%。由于没有收取租金，无需缴纳营业税、城建税和教育费附加。

应纳房产税=3000×（1-30%）×1.2%=25.2（万元）。

租金（收益）相同情况下，红星公司由于房屋权属没有发生转移，方案二比方案一税负降低79.8万元（105-25.2），因此，变房屋出租业务为联营业务可降低红星公司税收成本。

小筹划，大收益，正确理解并巧妙运用税收法规，将为企业带来巨大的收益。

作者单位：厦门港口开发建设有限公司