对我国房产税改革的几点思考

【摘　要】随着我国房地产业的蓬勃发展，客观上对房产税改革提出了新的要求。上海、重庆的一年多的改革试点也没有达到预期收效。针对各界人士关注争议的焦点，笔者从开征房产税的意义、征收范围、计税依据、税率、征管方式等方面，结合上海、重庆的改革试点，提出改革的想法和思路，为房产税的试点扩大和全面征收抛砖引玉、集思广益。

【关键词】房产税；改革；思考

我国现行的房产税规范，是1986年国务院颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称“条例”）。《条例》规定，对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税，其征税对象主要是生产经营性房产，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收，对个人所有的非营业用房产免税，这种房产税制，长期以来难以满足我国房地产市场快速发展的需要。经国务院常务会议同意，2011年1月28日，上海、重庆作为全国首批城市启动个人住房征收房产税改革试点。在总结经验的基础上在全国范围内将适时推广。

一年来，房产税改革试点成效如何？从笔者了解到的情况看，这些试点对房地产市场所产生的影响不大，对遏制高房价所起作用更是十分有限。改革试点没有达到预期收效。于是，针对房产税争议不断，中国为什么要征收房产税？究竟房产税能否遏制高房价？开征房产税会否增加百姓负担？何时开始全国推广？一直是各界人士关注的焦点。对此，笔者从以下方面对我国房产税改革提出几点思考。

一、全面改革房产税制度的重要意义

现行的房产税税制存在种种弊端，上海、重庆的试点改革又没有达到预期收效，于是 “中国要不要征收房产税，如何征收房产税”的质疑声不断。笔者认为，在中国征收房产税，进行全面的房产税税制改革意义重大。主要表现在以下几个方面。第一，有利于地方税收体系建设，建立地方支柱税源，解决地方稳定财政收入来源。中国现行的税制体系没有真正意义上的财产税，而开征房产税意味着中国财产税缺失状态的终结，意味着地方政府握有了可对包括收入、消费、财产等多个环节实施税收调节的相应手段。这种支柱税源的确立，有助于地方政府摆脱对卖地收入的过分依赖。第二，有利于全面转变经济发展方式、调整优化经济结构。第三，有利于抑制房价，确保房地产业健康发展。第四，有利于优化收入分配结构，抑制两极分化。同时，房产税对合理引导消费、节约资源、城市化健康发展、加快住有所居目标实现，以及保护大多数老百姓规避过度消费和超前消费所致风险都有重大意义。

二、在上海、重庆试点的基础上，扩大原房产税的征收对象范围

现行房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区范围内征收，其征收对象仅限于城镇的经营性房屋，不包括农村的房屋。自2011年1月28日起，《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》正式施行，规定其征收对象为，上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房。除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。同一天，重庆房产税改革试点暂行办法及实施细则，规定其征收对象为，重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房。可见，两市都明确主要以增量住房征税为主，对存量住房触及较少。笔者认为，如果主要针对新购住房课税，就意味着征税对象没有被平等对待。再说，随着新购住房逐步便成为存量住房，如果要实现房产税的可持续性，并把其打造成为地方财源的支柱，房产税势必将对存量住房征收。所以从税法公平原则出发，除对居民生存权的房产免税外，对拥有个人居住房屋者均应当征税。征税范围应当既包括新购的房产也包括原先的存量，既包括高档住房，也应当包括普通住房。从世界上130多个国家和地区征收房产税的实践看，房产税是对个人拥有的住房普遍征收，无论是增量和存量住房都在纳税范围之内。

另外，现行房产税把广大农村的房屋排除在征收范围之外，但随着我国城市化进程的加快，一部分农民已经转换成了“市民”身份，只是没有真正离开他们的生活区域而进入城镇生活，对他们用来转作经营性用途或者出租的房屋，是符合房产税征收范围的。按照“宽税基”的原则，房产税的征收范围不局限于城市房产，还包括农村、农场建筑物等。当然对用于农村农用房产可以实现税收优惠，这样，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税，有利于城乡公平，有利于税收管理。

三、改变原房产税计税依据，实行差别税率，完善调节功能

我国现行房产税暂行条例规定，房产税的计税依据是房产余值或房产租金收入。上海、重庆试点改革是以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据。根据我国目前土地和房产大幅度升值的实际情况，特别是城市新房市值与旧房市值相差非常大，以余值为计税依据不但人为的缩小了税基，而且由于新的房屋税负重，老房屋由于价值低、税负轻，显失公平。另外，以租金收入作为计税依据，与房产余值差距很大，按不同计税方式计税，会导致税负不均等状况，使纳税人产生相机抉择效应，容易产生税收的漏洞，造成税源的流失。而以实际的应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，会因不同城市、同一城市的不同地段的房产交易价格的不同而税负不同，也会因为不同时期的购房成本的差异而导致房产税税负的不公。所以，这个只能是试点初期的短期做法，从长期来看，笔者认为，房产税以市场评估价作为计税依据，可以避免因房产余值或房产租金收入或市场交易价格作为房产税计税依据带来的弊端，也更贴合我国实际情况。当然，建立科学的评估制度是保障。

关于税率问题，就上海和重庆房地产税试点情况来看，不仅房产税征收的税率只是象征性的（比如上海的房地产税税率为0.4%－0.6%，重庆为0.5%－1.2%），而且房产税率既没有差别性也没有减免。由于房产税率过低及征收范围过小，所收到的税收总额十分有限，从而使得这种房产税的征收对住房价格影响十分有限，也谈不上对遏制高房价起到作用。笔者认为房产税实行差别比例税率，按照房产面积、市场评估价格区别对待。一是让占有房产多的人交税，占有越多，交税越多；二是抑制住房消费上的奢侈现象，为社会节约住房资源和土地资源，同时对住房投机有一定的抑制作用，充分发挥房产税对收入和财产合理分配的调节作用。

四、进一步创造条件，完善房产税的配套改革措施

从我国的现状看，房产税改革是一个系统工程，要保证其顺利实施，一系列配套措施至关重要。笔者以为应该做好以下几个方面的工作。第一，完善税法法规，建立严密的财产管理登记制度，加快个人住房信息系统建设，实现个人住房信息全国联网，做到有法可依，信息共享。第二，完善适应我国国情的房产评估制度，建立与评估有关的信息数据库，为房产税税基提供可靠的数据来源。第三，完善税收征收管理制度，实行按年计算，一次性缴纳，自行申报和代扣代缴相结合的征收方式。保证全年房产税按期入库，减少税收征管成本。

参考文献：

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