广州猎德城中村改造模式思考

【前言】广州猎德城中村改造模式思考由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。文章编号：1674-4144（2011）-12-17（5） 引言 改革开放以后，随着社会经济高速发展和城镇化快速推进，城市空间范围大大拓展，原来郊区的许多农村被城市包围，而导致在城市中出现了一种特殊的地域空间――城中村。有学者从社会学、经济学、二元体制环境、城市规划等多...

摘要：城中村是社会经济发展、城市空间拓展及城乡二元管理体制等多种因素作用的结果，其改造涉及“村转居”体制改革、“村民市民化”身份转换、物质环境改善及传统文化保护等多个方面。在对广州城中村改造有关研究梳理基础上，以猎德村为典型研究案例，通过分析其区位、人口、社会经济及村落环境、历史文化等多方面的典型特征，从改造主体、村民复建安置方式、改造资金筹集以及规划设计等方面，总结了其改造模式的特征及做法，并从改造后环境效果、传统文化保护做法、建设量控制方法以及该模式是否具有推广性等方面进行分析和思考。

关键词：广州；猎德；城中村；模式

Abstract： The village-in-city is the result of many factors effecting, including social economy development, the city space Extension, different management system of urban and rural, and so on. And The reconstruction for village-in-city would relate to many field, for example, system reforming of “translating villages into Communities”, identity conversion of “translating villagers into Citizens”, improving the environment, protection of traditional culture, and so on. On the base of Clarification about the research for village-in-city in Guangzhou, this paper take the Liede village-in-city as a classic case, and analysis the the Liede’s many characteristics of location, population, social economy and village environment, historical culture. Then, the paper summarized the characteristics of reconstruction mode, including Main Body of the village-in-city reconstructing, resettlement mode of villagers, capital for village-in-city reconstruction, planning and design, and so on. At last, the paper had some reflections for environment’s result after reconstruction, protection practices of traditional culture, control method of architecture square, and the spread of the village-in-city reconstruction mode.

Key words： Guangzhou；Liede village；village-in-city；mode

中图分类号：C918文献标识码：A

文章编号：1674-4144（2011）-12-17（5）

引言

改革开放以后，随着社会经济高速发展和城镇化快速推进，城市空间范围大大拓展，原来郊区的许多农村被城市包围，而导致在城市中出现了一种特殊的地域空间――城中村。有学者从社会学、经济学、二元体制环境、城市规划等多个视角对城中村的产生原因、特征以及未来出路等有关问题进行了深入的分析和研究[1-5]。而作为改革开放前沿地区的广州中心城区范围内登记在册的城中村就有138条，也有学者对广州城中村的历史变迁、经济社会特征、改造策略和模式进行了深刻研究[6-13]。猎德村是广州城中村改造中引入房地产开发商参与的首个试点，具有明显的典型性和代表性其具有开创意义的改造模式、“拆一补一”的拆迁安置方式以及规划设计方案等都引起了学者的广泛关注和研究，被誉为“猎德模式”[14-19]。目前，广州市正在大力推行城中村改造，其中计划进行全面拆除重建的城中村有52条，而有不少城中村都在参考或者仿效猎德村改造的做法，本文在有关研究基础上对猎德村改造模式进行深入的分析研究，总结出其改造中的成功经验和客观存在的不足，以供广州及其他地区城中村改造参考。

1改造前的猎德村基本概况及特征

猎德村是广州市天河区所辖城中村之一，改造前的猎德村具有以下几个方面的显著特征。

1.1优越的区位

猎德村位于广州新城市中心区――珠江新城的核心区范围内，距广州新城市中轴线约200米，南临珠江，猎德大桥以北，东以誉城苑居委会为邻，西与丽亚湾接壤，北至兴民路及华城大道。整个村落东、西、北三面为高楼所包围，南面与琶洲国际会展中心隔江相望，具有十分优越的地理区位。

1.2稠密的人口

由于地处广州新城市中心区范围内，周边办公、商业等楼宇十分密集，集聚了大量就业人员。和广州中心区内其他城中村一样，改造前的猎德村吸纳了大量的外来流动人口，据有关部门的调查数据显示，2006年在猎德村范围内聚居着6500人本村常住人口和超过8000人的外来人口。

1.3富裕的经济

2000年时，曾有关问卷调查显示，猎德村家庭人均收入约为5475元，其中74.85%来自于集体经济分配，而另外25.1%则来自于出租屋受益，81%的村民基本处于无业状态[7]。而至改造前，随着珠江新城和周边地区发展，猎德村房屋租金已经明显上涨，并成为村民家庭的重要收入来源，曾有猎德某村民介绍说其家有两栋房屋出租，每月租金收入五、六千元[20]。另外，改造前猎德村集体经济总收入约为5000万元，总体上猎德村民经济情况总体上相对比较富裕。

1.4悠久的历史文化

猎德村有着悠久的历史和丰富的文化，是岭南传统水乡的典型代表，根据现状调查及有关资料显示，猎德村始于宋代元封年间，已有超过900年历史，村内有81个姓氏，其中李、林、梁为三大姓。村落里巷交错，各姓氏宗祠、神庙及书院略有规模，曾有大小祠堂近10座，其中李氏大宗祠原建于1799年，历经拆除与重建。另外，在猎德村范围内有三座庙宇，分别是拜龙母的龙母庙、供送子观音和太上老君的文阁庙、供火神华光菩萨的华光庙，其中龙母庙还是广州市级登记保护文物单位。此外，龙舟成为猎德村民传统文化的重要体现，每年端午节都举行龙舟赛。

1.5密集的村民建筑

在出租房屋获利的驱动下，猎德村民住宅大都建筑超过三层，甚至有的达到7、8层，使原本极具岭南水乡特色的村落环境变得脏、乱、差，“握手楼”、“接吻楼”、“一线天”等比比皆是（图1和图2），巷道宽度也大约只有1米左右，存在严重的消防隐患，一旦发生火灾，现代消防车辆及灭火设施无法进入村落内部，后果将十分严重。另根据统计，纳入改造的用地面积约为25万平方米，地上建筑物面积达到60万平方米，反算现状容积率则达2.4左右，并且严重缺少绿地、广场等开敞空间，绿地率十分低。

2猎德村改造模式特征

在猎德村改造之前，广州市政府部门一直不允许房地产开发商参与城中村改造，由于城中村改造需要巨大的资金支持，曾有研究人员估算若全由政府负责改造则需要投入资金高达2500亿[17]，而政府无力承担如此巨额资金，致使广州城中村改造进展十分缓慢。2007年，因修建猎德大桥需穿过猎德村，若绕行则需增加投资数十亿元，经权衡利弊之后，广州市政府部门终于允许房地产开发商参与城中村改造，并以猎德村为城中村改造的首个试点，将村集体部分土地转化为国有土地，通过土地使用权拍卖以筹集改造资金，解决村民拆迁安置和集体物业发展需要，实现改造项目自身经济的平衡，创造了城中村改造领域的“猎德模式”，具体特征包括以下几个方面。

2.1政府主导，推动城中村改造机制变革

在整个城中村改造过程中，政府充分发挥主导作用，通过提供各种优惠政策，吸引社会力量参与城中村改造，引导与规范、管理房地产开发商参与城中村改造项目，由其垫付资金，以满足城中村改造的资金需要，并且承担对整个改造项目的监管作用，保证不出现“烂尾工程”，同时保护开发商和村集体的利益不受损害。

2.2“拆一补一”，使城中村村民利益不受损失

拆迁安置是城中村村民最关注的内容，也是影响村民是否同意实施整体改造的重要因素。为了完善“农转居”和“城中村”改造有关政策，广州市委办公厅和市政府办公厅联合出台了《关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》（穗办[2008]10号），其中明确村民和村集体原有合法产权部分的物业，原则上由改造主体按1：1进行等面积复建补偿，并由村集体统筹安置。猎德村改造在村民补偿安置方面，基本上采取了“拆一补一”的方式，产权证内基建面积不足两层的可补平两层，以此类推，四层为上限，四层及以上按产权证内的合法面积补偿。这种模式被猎德村民普遍接受，超过95%的村民同意实施整体改造，并且在整个改造过程中没有出现因城中村改造的村民上访事件。

2.3“卖地筹钱”，为城中村改造提供资金保障

城中村改造需要大量的资金作为保障，而政府财政又无力支付这笔巨额资金，在政府出台支持政策的背景下，猎德通过对具有商业价值较高的猎德大桥西侧、猎德涌以北地块的土地使用权公开拍卖，经过公开竞价，最终由富力地产公司和合景泰富地产公司联合体以46亿元获得该地块土地使用权，后来又引入香港新鸿基地产公司加合体，为城中村改造提供了雄厚的资金保障。

2.4统筹规划，“倒推容积率”法确定建设量

整个改造方案将猎德村划分为三个部分，猎德大桥以东的部分作为村民安置复建地块，并按规划要求配套建设公共服务设施；猎德大桥以西、猎德涌以北的部分转为国有土地，作为融资地块进行公开拍卖土地使用权，以为村民安置复建筹集资金；猎德大桥以西、猎德涌以南部分继续作为村集体用地，将建设一座五星级酒店，用于发展村集体经济。这些地块建设量确定方面则采用“倒推容积率”的方法，即根据村民拆迁安置需要确定村民复建房总建筑面积，考虑融资地块的市场价值确定该部分地块上的总建筑面积，最终确定整个改造项目的总建设量（见图3和表1）。

2.5精细设计，使传统历史文化得到保护和延续

由于猎德村具有十分丰富的历史文化资源，而猎德大桥以东地块的村民安置房规划建设承担着传承历史文化的重任。因此，整个规划方案进行了深刻的思考和精细的设计，将传统历史文化与现代都市景观进行了有机结合（图4），最为突出的两点是，保留猎德涌及存放龙舟的风水塘――慈菇塘，并按原状集中复建了5座典型宗祠，保留了市级文物――龙母庙及其南面的莲花塘，从而形成了一条由中小学、幼儿园、宗祠文化区、猎德文化广场、文化陈列馆、林荫大道、滨水景观、村心公园、龙母庙、莲花塘等多个具有特色的节点构成的猎德文化传承带，并在猎德大桥以西的猎德涌两侧修建了传统历史文化街，重现了岭南水乡一河两岸的传统景观风貌。

3猎德村改造模式的思考

截至目前，猎德村民复建安置房已经建成，且村民也已在2010年9月开始回迁，而融资地块――猎德西区商业项目也于2009年8月开始建设。至此，广州猎德城中村改造成效初见，笔者从以下几个方面对改造模式进行反思。

3.1推动城市环境改善的目的基本实现

猎德村改造取得了显著成绩，政府未进行巨额财政性投入即实现了城中村改造的目的，猎德村集体及村民利益也得到了保障，未进行大的投入即实现了村落环境的改善，破旧、拥挤的村民住宅被30多幢高层住宅取代（图5），房地产开发商也通过土地开发获得了经济利益，总体上实现了城市环境改善的目的。

3.2保护传统历史文化的做法值得肯定

猎德村在整个城中村改造过程中十分重视村落传统历史文化的保护，而非对城中村简单的全部推倒重建，尤其是集中复建祠堂群（图6），形成了具有传统特色的宗祠文化区，并在猎德大道以西的猎德涌两侧规划建设了历史文化风情街，还在在猎德涌东岸保留了两至三幢县有村民的“握手楼”作为猎德改造博物馆。此外，还在宗祠文化区背面新建龙舟湖，将龙舟埋在湖底，寓意未来每年端午节代表猎德文化的龙舟大赛将在猎德涌延续下去。

3.3“倒算容积率”的建设量确定方法值得思考

猎德改造中建设量确定采用了“倒算容积率”方法，即按照拆迁情况和融资需要确定改造方案总建设量及各地块容积率，而在接下来的城中村改造中，很多村庄都在学习猎德村改造的经验，实际上是在攀比猎德村改造中政府所给予的种种优惠政策，直接后果就是改造方案容积率都相对较高，如杨箕村改造方案容积率达到了6.18，林和村改造方案容积率达到了6.21，均较大超过《广州市城市规划管理技术标准与准则》中确定的居住区一般容积率标准。

3.4“猎德模式”难以简单拷贝与推广

猎德村改造方案得以顺利实施是有其客观条件决定的，一是猎德村本身具有十分良好的区位条件，地处广州新城市中心区CBD范围内，周边土地资源已十分稀缺，通过拍卖部分集体地块可以实现改造项目经济平衡，同时使村民集体经济发展可以持续，而对于距离城市中心较远的其他村庄而言则未必适合该模式；二是作为城中村改造的首个试点，广州各政府部门都给予的大力支持，而对于接下来实施改造的城中村，政府部门将采取越来越规范的管理措施。实际上，城中村改造应根据自身情况和特点进行科学合理的论证，最终确定需要采取的相应模式，杜绝盲目仿效与攀比。

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