宋卫平赌赢九龙仓

好赌，是外界给予绿城集团董事长宋卫平的一个标签。但他显然又赢了一回，成为从悬崖边缘到回归的英雄，1月21日，绿城中国宣布发行5亿美元的次级永久资本证券，以偿还九龙仓所持有的可换股债券。这意味着，不到两年前与九龙仓的一次债转股的对赌，宋卫平赢了，绿城仍然姓宋。

2014年，绿城能否继续保持稳健增长？绿城首月销售额仅33亿，绿城的2014年仍会乐观吗？

完胜三年对赌之约

时间追溯回2012年6月8日下午，宋卫平与九龙仓副主席吴天海一前一后走进绿城玫瑰园酒店的新闻会大厅，宋卫平神色凝重，随后面对在场的上百家媒体记者，微笑“认错”，坦承其在发展的速度和拿项目的问题上的激进。

那是一场近几年房地产界的一桩大事，一些老记者甚至因为错过这场会而大为感慨。

正是在现场，双方签订了金额为50亿港元的战略合作协议，其中包括一份对赌性质的协议，点燃了控股权话题的引线。

这份投资交易分两个步骤完成，第一部分是以配股的方式向九龙仓融资25.5亿港元；第二部分则是以发行可转债的方式，向九龙仓融资25.5亿港元。

这是一场对赌协议，可转换债可以被赎回，也可以转成股权。相当于九龙仓向绿城发债，可以收取成本收益。与普通债券相比，转股债券更具流动性、变现性和灵活性，如宋卫平不能及时赎回，则债券可以转换为股票，宋卫平会丧失控股权。

按照协议，如果5年后绿城无法赎回九龙仓所持25.5亿港元的可换股债券，九龙仓所持股将升至35.1%，而宋卫平所持有的绿城股份将被进一步稀释至21.9%，届时九龙仓将成为绿城第一大股东。宋卫平当时表示，根据协议，九龙仓三年内不能把该批可换股证券换股，而绿城则准备三年内赎回。

现在，绿城与九龙仓的“三年之约”已经过半，绿城也重新走上正轨，发新债偿旧债似乎也是理所当然。

对于为何选择这个节点，绿城中国首席财务官冯征坦言，受到QE退出的影响，年中发债利息可能走高，所以选择了此时发债。他还透露，当前绿城的负债水平和财务状况都比较稳定。

何以解忧，唯有九龙仓

大器晚成的宋卫平，具有深厚的文史功底和理想主义情怀，绿城的产品在长三角很多拥趸看来，甚至具有建筑、人居启蒙的味道。但宋卫平的缺点也很突出，在外界看来，绿城总是沉浮于巅峰谷底，2008年、2011年绿城遭遇的两次生死危机。

宋卫平曾一再强化着高杠杆、高负债的“豪赌”风格，骨子里一度充满对规模扩张的渴望。按照宋卫平自己的话：“从上学以来就没有得过第二名”。绿城在2007年的销售额是150亿元，遭遇经济危机的2008年，其销售额仅151亿元。2008年底绿城大着胆子将2009年的目标定在了300亿元，最终卖出了530亿元。

涉险过关后，绿城迅速迷失在2009年亢奋的市场中，豪掷323亿元买地、合作开发项目，大举扩张，成为当年买地最多的房企。也就是在这一年，宋卫平放出豪言“三年内销售破千亿，五年内超越万科”。

随着2010年以来的国家调控深度发酵，绿城陷入危机中。宋卫平曾表示，绿城的产品约70%是针对改善性需求，调控政策把这一客群压掉了四分之三。2011年9月20日，从“海航30亿收购绿城”的传言开始，“银监会调查绿城”、“绿城将从香港退市”的传言铺天盖地而来。

在业界有一个段子，2011年底，绿城一笔5亿元的账款必须在第二天支付，绿城中国总裁寿柏年对SOHO中国董事长潘石屹说，“你再不签，我就要死了。”

此时的绿城，腾挪股权和卖项目是首选。当时传闻中投和海航均有意向，甚至有报道称，宋卫平曾邀请龙湖的老板吴亚军收购绿城。由于宋卫平心气高，不会比向自己差的企业低头，又不太愿意和国企合作，由此港资房企九龙仓顺利进入。

宋卫平后来评价说，和融创的合作是“可遇不可求”，和九龙仓的合作是“可遇又可求”的，并称在绿城最需要帮助的时候，九龙仓仅考虑了半个多月就出手了。

实则双方的关系由来已久。九龙仓集团主席吴光正多年前在做香港贸易发展局主席的时候，就曾访问过绿城。2007年，绿城也曾与九龙仓共同成立公司开发杭州蓝色钱江地块。2009年5月，绿城因高负债命悬一线之时，曾折价将上海一幅地块贱卖给九龙仓。

在2012年6月8日会的前一个礼拜左右，吴光正在身体抱恙的情况下到杭州住了两个晚上，他甚至参观了绿城的农民安置房，并对绿城的很多做法予以了很高的评价。九龙仓认为入股绿城：“不是买卖，是学习”。

宋卫平的紧箍咒

网络上流传一时的《谏宋公疏》。文章历数绿城各种弊端，其中一条正是“绿城上下皆以宋总为全师”。一言堂导致决策的失误，尤其表现在高价地上，宋卫平多年好友杜平甚至说：“他那个时候老讲，很多时候他去拍地王，算算是没有钱可以赚的，但为什么要去拍呢？他是怕人家拿走之后，把地做坏了。但是他拿下来之后，却又一时不知道怎么弄。”

宋卫平仿佛那个神通广大但野性难驯的孙悟空，亟需一条紧箍。正是在这一背景下，九龙仓需要保证对绿城的干预能力。在协议中，九龙仓获得两席绿城中国非执行董事席位，以及绿城中国财务委员会和投资委员会各一个席位。

在绿城负债比率超过100%时，九龙仓对绿城的投资决定拥有否决权。双方在决策机制里还约定，比如：“在什么情况下可以买地，什么情况下不能买地”，这就意味着，宋卫平的“一言堂”，可能不会再在绿城内部出现了。

宋卫平称，与九龙仓的合作，不仅仅是出于股权融资的考虑，还希望借助九龙仓对绿城的风险管控和财务安排发挥作用，以及对公司内部管控进行制衡。

“合作之后的话语权肯定会下降。你肯定要倾听，以后再投票表决，这将成为公司的一种制度。既然有这个制度，哪怕这个制度不是那么合理，但最好首先是遵守它，然后再去改变。”宋卫平曾如此表示。

“和九龙仓合作这么久，肯定是很愉快的，期间没有发生过什么大的分歧。”绿城集团新闻发言人俞翔告诉记者，九龙仓更多是一个投资者的角色，绿城则负责操作运营。

但宋卫平也并非无条件。尽管声称不在乎个人股份，但从相关的条款来看，宋卫平并没有将一手创立绿城拱手相让的意思，为了保证其在绿城董事局会议当中的话语权，宋卫平还要求，其与寿柏年、罗钊明合共拥有的公司投票权在30%或以上。

对于买地，宋卫复告诫自己，不要好了伤疤忘了疼。在2012年9月，宋卫平接受记者采访坦言：“以后我们买地之前，都应该躺在稻草上想一想，然后问下自己：你还要去买地吗？”

不管是九龙仓的制衡，还是宋卫平的痛定思痛，在买地上绿城明显保守了。根据绿城公布的相关资料，其在2013年共新增10个项目。其中仅有5个是通过招拍挂方式在土地一级市场竞得，合计86.24亿。值得注意的是，5宗地中没有一块是绿城拥有全部权益的。

结盟后的双赢

至于股份之争，已经尘埃落定。在这一场“对赌”中，九龙仓看似输了，实则赢得大满贯。九龙仓2013年在内地物业销售额为212.09亿元，超过了200亿元的全年销售目标，同比增长41%。截至2013年底，其内地资产的一半以上集中于华东地区，这里绿城的贡献不可小觑。

九龙仓在内地的稳健扩张更让人侧目。包括了与中海、万科、绿城、融创等内地房企合作，九龙仓还入股了多家内地房企，包括多次增持远洋地产，吴光正还以私人名义增持龙湖。九龙仓集团副主席周安桥近期表示，九龙仓是香港房企中最愿意向内地公司学习的，在合作项目中定位于做一个好的合伙人。

赌赢了的宋卫平，保住了股权，尽管其曾表示自己不在乎个人股份，也否认自己未来会主动淡出，“除非身体机能不行，体力跟不上或者智力下降，否则没有理由淡出”。

宋卫平还赢得了业绩。2013年绿城实现合同销售金额约621亿元，较去年同期增长22%，彻底从生死局中走了出来，踏住了平稳的增长节奏。俞翔表示，和九龙仓主要是股权合作，真正实际合作开发的地块很少，和融创则主要是项目上的合作。

绿城在2012年底的负债率也降至49%，尽管2013年报未，但冯征表示目前仍然控制在略有增长的较低水平。而其2008年底负债率分别为140%，2009年为105.1%，2011年中报的负债率高达163%。

尽管绿城首月销售额遭到质疑，但冯征强调，绿城今年的基调是维持一个平稳的数字，不追求冒进。对于近期杭州房价下跌，冯征则坦言，降价带来的影响肯定有，但由于绿城大多项目不在降价的新区，降价事件没有直接影响，而且绿城一直奉行都不降价的策略。

绿城的很多高管，都无法忘记2012年年底的绿城高层内部会议中，所有的PPT都不约而同地加入了如下的背景文字：“勿忘2008刻骨铭心犹忆切肤之痛，铭记2011寒冬来袭近乎九死一生，反思2012痛定思痛仍须卧薪尝胆。”

这句话，同样适用于不容乐观的2014年。但宋卫平显然不再赌了，他正在把绿城要从依靠高负债率的发展战略转为稳健的依靠资产、品牌和管理输出的轻资产模式。