无《竣工验收备案表》购房合同暗藏霸王条款 南戴河“金海岸”遭遇收房难

“南戴河‘金海岸’私自加盖楼层，并且没有《竣工验收备案表》就交房，交房过程中存在违反合同约定的行为，严重侵犯了我们北京业主的权益。”5月初，本刊记者从北京业主吴女士处了解到，原本5月1日交房的南戴河“金海岸”项目完全不符合收房条件，业主们正与开发商交涉。

闹心的“异地收房”

4月25日，吴女士与很多业主一样，收到了开发商快递的《金海岸入住通知书》，称金海岸项目已于2009年5月1日“如期完成”建设，且于2009年5月1日起开始分批为业主办理入住手续。

接到收房通知的业主们非常高兴，由于当初业主与开发商签定合同时，开发商称可以提包入住。所以部分业主在5月1日带了行李与餐具欢欢喜喜地去收房，还准备收房后顺便享受下海景。

万万没想到，此行不但没有收到房，倒是收回了一肚子怨气。

“当时看到现场后，我们失望透了，金海岸项目既不‘如期’，也未‘完成’。根本没有达到交房条件。不仅门外装没有完成，绿化也未做。原本合同约定的精装修包括家电、家具，可是开发商称只有业主收房后才将这些家具、家电运到家中，那我们怎么把控质量?”业主张先生非常气愤地对本刊记者描述，精装修质量简直惨不忍睹，门框是用两块板拼接的，卫生间天花板上有漏洞，地砖之间还有大缝。

据张先生介绍，当天近20名业主开始和开发商交涉，但是开发商态度并不积极，从上午9点到下午2点，才与开发商达成了初步的协议：5月1日当天与开发商谈判的那部分业主可以免收从当日起到今年年底的物业费；交房时间两个月内另行通知；延期交房按照合同约定补偿业主违约金。

楼盘“长高”了两层

然而，随着越来越多的业主开始准备收房，发现的问题越来越多。“开发商无法提供《竣工验收备案表》和《房屋面积实测表》就交房，他们称，获得了分项的竣工验收备案表，综合竣工验收备案表正在办理。”业主吴女士对本刊记者诉说。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收”，即商品房只有经过了上述部门验收并合格后，并提供《竣工验收备案表》、《房屋面积实测表》、《住宅质量说明书》、《住宅质量保证书》等文件才算是达到了交房条件。

最让吴女士担心的是，合同里签定的楼盘层高是17层，可是现在开发商竟然盖成了19层。

“若由于私自加盖楼层，开发商无法拿到《竣工验收备案表》和《房屋面积实测表》，那将无法获取产权证。我原本购房的目的是投资，将用于出租或在合适的时机出售，没有产权证，我的投资置业目的便成空了。”吴女士非常苦恼。

最关键的是，业主们认为，由于楼盘紧临大海，开发商私自加盖，楼盘很可能出现安全隐患和不可预见的生命财产安全的重大问题。

“业主不退房”霸王条款

然而让业主们惊愕的还有，购房两年后他们才发现当初与开发商签定的购房合同里还存在着“霸王条款”。

根据吴女士为记者提供的合同复印件，合同第十五条关于产权登记的约定一条这样写道：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买房人不退房，出卖人按照已付房价款的3％向买房人支付违约金。

为什么购买房屋已两年，如今业主们才看到这条“霸王条款”?

“当时，我是在北京的一家媒体上看到‘金海岸’宣传，便驱车前往实地看盘，到达售楼处时，路途中已较累，看到海心情非常舒畅，当时也没做太多考察就购买了。”如今谈起当时的购买，吴女士说，有点冲动。

同吴女士情况差不多，对于这次异地置业，张先生的评价也是非常仓促。

“当时，开发商不知道从哪里获知我的手机号，收到他们的项目宣传短信后，恰巧我也想在离北京较近的地方购买海景房，就在2007年7月去看了房。总共去了两次，第一次去我就交了1万元的定金，我想开发商既然已获取销售许可证，应该不会有什么大的问题。第二次去也是凑周末，办理贷款占用很大一部分时间，时间非常紧，我根本就没细看合同就糊里糊涂签了。”张先生非常后悔地说。

开发商回应：业主预期过高

对于业主向本刊记者投诉的南戴河“金海岸”的几大重要问题，记者采访了开发商――秦皇岛市星光房地产开发有限公司主管前期和销售的负责人李文奇。

“由于收房前几天南戴河下雨，造成现场看起来有些杂乱，不干净。业主们预期过高，总用五星级酒店的要求来衡量项目，肯定达不到。”李文奇表示。

对于17层楼为什么盖了19层，李文奇解释，项目报规是按照19层报的，原本计划有两层是开发商自用，但当记者追问是否可提供规划许可证复印件以及详细的细节时，李称不是自己亲手经办的，还需要进一步了解。

李文奇说，业主们不用担心。产权证肯定能办到。不过记者问其能否就办理产权证与业主签定补充协议，他并没有给出明确的答复。

就“金海岸”无《竣工验收备案表》和《房屋面积实测表》为何敢交房的问题，李文奇称，项目现在已有消防、主体等的分项验收备案表，综合竣工验收备案表是因为上报时间晚了，在办理过程中拖延了时间，大概6月15日左右能办理完成。

“南戴河与北京不一样，交房时没有《房屋面积实测表》没有太大影响。在办理产权证时，还会有面积测绘，业主不用担心，办理产权证时我们依旧会‘多退少补’的。”李文奇表示。

律师提醒：异地置业谨防风险

对于南戴河“金海岸”纠纷，河北德圣律师事务所孔德路律师在接受本刊记者采访时表示，住宅小区竣工以后必须经验收合格才可以交付使用，这是法律的强制性规定。《商品房竣工验收备案表》是房屋竣工验收合格后由建设局批给开发商的法律文件，业主应当要求开发商必须出具。

对于目前金海岸业主已经与开发商签定的“因开发商责任360日内无法办理产权证，买房人不退房”霸王条款，孔律师认为，尽管业主在签订购房合同时比较草率，仍然可以依法保护自己的权利，可以主张该“霸王”条款无效。因为《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

孔德路律师还提醒异地置业者一定多了解开发商资质和楼盘是否依法办理了登记备案手续。签订购房合同一定慎重、细致，不要轻易“被忽悠”。