地产大佬看“阳春”

李思廉派：乐观、信心十足

3月19日下午，在广州富力中心，已有时日未公开发言的李思廉与数家媒体记者展开了对话。

“头两个月楼盘销售非常强，强到连我们都预期不了，所以才对今年的楼市保持乐观。”身为富力地产的“掌门人”，李思廉一脸微笑地表示，内地的楼市已经见底，相信大部分楼盘都会保持目前的价格，好一些的甚至会有微幅上调。

这是富力地产业绩公布的第二天。富力地产年报于3月17日。在外界看来，富力地产的这份“成绩单”并不优秀：其利润出现了6年来的首次负增长，31.53亿元的纯利同比下降41％。

李思廉本人为富力打的分是“合格”。“如果配合2008年的国际形势，我们算合格。大家陆陆续续能看到一些比较大型的房企年报，包括香港上市房企，普遍都有一个赢利下降的现象。”李思廉表示。

富力地产甚至将2009年销售目标定为220亿元，高于去年37％。“随着政府推出各项新的有力措施，市场信心逐渐恢复，置业需求稳步增长，富力对于来年的前景持谨慎乐观态度。进入2009年，富力一二月份销售业绩达到34.3亿元，也是富力历史上最佳的纪录，因此富力对于全年‘寄予厚望’。”富力地产在年报中这样描述道。

谈到楼盘销售如此旺盛的原因，李思廉认为主要来自三个方面：一是目前拆迁的征地费基本已经跟房价持平，令市民感觉到房价再降的可能性不大；二是去年购买力急剧萎缩，今年开始大量释放；三足银行放松房贷对市场也有支持。由于中央正大力推动经济增长，料想暂时不会有压制房地产的措施推出。

中国海外主席孔庆平也当属乐观派一员。据透露，中国海外今年的物业销售目标为350万平方米，按年增30％。

“如果保守估计每平方米售价8000元，350万平方米的销售金额大概是280亿元。今年截至3月22日，中围海外的销售金额已超过80亿元。”孔庆平信心十足地说。

“今年的房地产市场不会比去年差。”孔庆平脸上写满了乐观。

他认为，尽管2009年仍然存在很多不确定性因素，预计香港和澳门的楼市会持续受压，不过仍然看好内地房地产市场，因为多种因素决定了内地地产仍然存在刚性需求。

潘石屹派：担忧、不明朗

“有人辞官归故里，有人星夜赴考场”，历来如此。就在市场复苏的一片“回暖声”中，有部分开发商仍旧认为市场大势走向并不明朗。

潘石屹是反驳“市场回暖论”的典型代表。手握可用资金与信贷超200亿元的潘石屹准备“扫货”商业地产，在北京、上海的繁华地段大批收购。在忙于谋划商业地产的同时，他认为住宅市场走势也并不乐观。

“最近两个月房地产成交量的确在回升。有人预测这种回暖在2009年将经历一个‘倒v字型’，但我不这样认为。房地产市场能不能回暖，取决于中国的经济能不能回暖。4万亿元的经济刺激计划和十大振兴规划的产生都是为了让中国经济回暖，但这些措施大部分是增加生产，有些措施可能加剧生产过剩。房地产市场也不例外，大量的保障性住房挤压了住宅市场的空间。”潘石屹强调，目前就说楼市回暖显然有些乐观过头了。

他认为，资金将成为房地产企业在本轮调整中生存下来的最关键因素，并预言会有大开发商在这轮洗牌中倒下。

近期上市公司的年报陆续公布，不少房企对于后市表示担忧。

“2009年，房地产业面临着世界金融危机影响扩大、国内宏观经济增长放缓、房地产市场价格继续下跌和销量继续萎缩等诸多不利因素，预期仍将延续2008年的调整格局。”保利地产在年报中认为，2009年不可能在短时间之内重新回到新的景气周期。

冯仑麾下的万通也在年报中这样描述：宏观调控及产业政策调整趋势的不确定性，市场竞争日趋激烈等外部因素对公司有效推进战略，取得预期经营成果产生较大影响。

此前，谈到2009年房地产形势，远洋集团市场部总经理肖劲也保持了谨慎的态度。但他同时表示，“抱一点点的幻想，虽然不敢太大”。“幻想”在于楼市政策频出提振房地产行业信心。“谨慎”的原因是：这么多政策出来了还起不到效果，那要怎么办?

王石派：阴晴不定

在这轮楼市复苏的潮流中，地产带头大哥王石显露了“阴晴不定”的表情。

3月11日，王石现身万科在香港举办的2008年年报新闻会，这是万科的20年来首份业绩下滑的年报。“宏观经济前景的不确定性很大，1、2月份的成交回升并不能预示全年。”在会上，谈起如今的形势，王石仍旧认为现在的房地产行业明显存在泡沫。

郁亮进一步明确了万科策略。在业绩报告会上，郁亮表示，在经营上公司继续贯彻“现金为王”的策略，采取各种策略积极促进销售。

就在业内纷纷猜测万科是否会延续降价促销策略时，万科带头涨价的消息开始在业内传播。

万科在上海三林地区的金色里程项目，由2008年底的每平方米13000~14000元，上调为目前的均价15000～17000元／平方米。万科在上海的其他项目也纷纷上调价格。2008年12月底曾销售过9240元／平方米的四季花城，现在的成交均价是10429元／平方米，上涨了将近12.9％。万科阳光苑也有小幅度的微调。

万科的涨价直接带动了竞争对手的价格上涨。继2月上调报价至15500元／平方米后，金地3月16日又调高报价，金地湾流域项目报价已达16000元／平方米。

中原地产研究院调查万科、金地等10家房地产公司2月全国各地项目的销售价格时发现，复地、雅居乐、招商等房地产公司在售项目的销售均价，较1月有一定幅度的上涨，最高的达到30.6％。

楼市走向何方?

地产大佬对“阳春”的态度某种程度上是未来市场走向的“缩影”。

关于“小阳春”的发生原因，业内的解读不外乎救市新政奏效、刚性需求释放所致、开发商降价的作用。

而这些原因依然会是影响上半年楼市走势的重要因素。

一年一度的两会于3月13日落下帷幕。截止到目前，两会前落选“十大振兴规划”的房地产业在两会后尚未有明确的进一步政策出台。

3月5日，在人大会上，总理作的《政府工作报告》中，用3分钟、大约13句话，集中谈到了促进房地产市场稳定健康发展的问题，不过只字未提及房价。今年两会对房地产市场的论调，一改往年“平抑房价”的主题，转变为“促进住房消费”。“稳定”成为房地产市场的第一要义。

历览过去，两会是楼市的风向标。近几年的房地产调控政策比较多地出现在四五月份，都是在两会之后出台的，这跟两会期间决策层形成的调控思路一脉

相承。今年两会后政策又将如何?

接受本刊记者采访的多位业内人士认为，两会后，近期原则上不会有更多利好消息出台，而将对楼市采取“保守治疗”。未来的政策调控将以继续深入和完善之前的政策为主，依然围绕加强保障性住房建设、刺激住房刚性需求以及鼓励住房改善型需求的主基调开展。

全国两会举行期间，住房和城乡建设部副部长齐骥就公开表示，该部门近期不会再出台任何新的房地产调控政策。不过，不排除经过一段时间的消化，对于一些政策会相应调整。

全国工商联房地产商会会长聂梅生近日在接受记者采访时表示：“2月份楼市的回暖在意料之中。政策一般有3个月的滞后期。去年10月份出台政策之后，目标是刺激首套房的消费，这一轮政策的效果在今年年初开始展现。另外，2008年成交量很低，刚性需求也有弹性，憋了一年的消费在今年初爆发。”但是对于目前释放的需求量是否足以维持成交量持续回暖，她持否定态度。

“还要观察，观察到6月份。成交量回暖如果能持续几个月，形势就会好转。如果不能持续还要想别的办法。”聂梅生认为，如果必要，政策上可以进一步释放改善性需求。现在对第二套房的理解，有标准但是很模糊。各地方政府以及银行之间有区别。标准有扩散的趋势。还有一点就是减免企业税费，刺激企业投资热情。

而在两会上，部分人大代表、政协委员也针对房地产纷纷提出了“三控”房价、发放购房券、购房退税、购房入户等提案。(附后)

“两会上代表提出的议案，我认为在一定时期采取非常的手段比如购房退税，是会起到立竿见影效果的，对刺激市场需求来说是有必要的。对于购房入户政策，这在一些中小城市也是适合的，但是在北京、上海这些大城市并不可行。”资深地产评论人蔡鸿岩分析认为。

开发商目前必须正视市场，对市场有一个客观、清晰的判断。不同的物业类型，比如别墅因供给压力不大，而且以土地为核心资源，因此销售策略与公寓应该不一样。而对于普通住宅，现在接近周边二手房价格的楼盘压力就会缓解很多。如果开发商有资金压力，应该适时调整自己的价格策略。所谓的价格策略并不是单一的必须要降价，还有其他方式手段，但必须要调整战术。

这从地产大佬们目前对楼市的看法中也可见一斑。目前楼市出现了十年来最大的定价分化局面。不同于前几年楼市火爆时期，市场上一片“涨声”，也不同于2008年楼市深度调整期，市场上一片“降声”。不同的开发商根据自己的实际情况有了不同的选择，有的开发商依旧选择降价，而有的楼盘价格保持稳定或已开始缓慢涨价。

业内用“上走，下行”来形容这种状况。一部分去年推出的低价房消化完毕，楼盘后期价格相比前期呈现的趋势是上涨，也会拉升项目的整体成交均价；低开高走的新楼盘价格也呈现上升趋势；部分开发商降价回笼资金使得企业渡过了最困难时期后，也会开始逐步试探性涨价。而另外一些原来还在高位观望的开发商，如果仍旧无法缓解资金压力，可能就不得不降价，所以2009年上半年房价的走势将是“有人往上走，有人往下行”。

聚焦“两会”房产热点

1，二套房贷

二套房贷应满足正常需求

一切围绕需求，目前部分商业银行逐步放松二套房贷也是为了满足正常需求。只要正常的需求，就应当满足。比如说5口人只有两居室，低于全市的住宅面积标准，再买一套，改善一下生活。――中国人民银行副行长刘士余

将二套房贷等同于首次购房

根据现有数字统计，预计2009年商品房空置面积可能达到3亿-4亿平方米，将是往年空置面积总量的2～3倍。因此，尽快消化存量住房是提高房地产开发投资意愿的关键。在现有的经济环境下，放开二套房贷是最为理想及有效的扩大内需的政策。

――全国政协委员、北京兆泰房地产开发有限公司董事长穆麒茹

2，税制改革

鼓励购房退税

现行的个人所得税是以个人收入的高低作为依据，这种收入型个人所得税对实现社会公平有着现实意义，但不能刺激消费。此外，消费型个税可以解决重复征税的问题。个税征收的基数以月收入扣除购买大宗耐用消费品支出后的余额计征。除了购买大宗商品应该考虑退税，居民购买商品房也应该考虑退税。

――全国政协委员、厦门市政协副主席庄威

统一房地产税

我国房地产行业目前存在成本和费用结构严重失衡、税费明显偏高且征收不合理的状况，房地产开发的总费用支出一半流向政府。建议将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税，延迟到房屋保有环节征收，以降低房地产市场的交易成本，分散金融风险。――全国工商联

3，关于经适房

适当修改“加大建设经适房”的决策

政府没有责任提供住房资产，应该适当修改加大建设经济适用房的决策。把大笔资金投向经济适用房建设，这对房地产市场来说，是一个不太慎重的决定。就经济适用房的这种控制手段来说，也不是很完善。

――全国政协委员、中国保利集团公司董事长贺平

最好停建经适房和限价房

我个人的观点，限价房和经济适用房，最好是停建或者不建。应该把这部分财政资金倾斜到老百姓的房租上，要多建廉租房，提供廉租房的补贴。我倡导在廉租房基础上提倡零租房，就是不要房租。这主要是针对特别困难的群众，政府要下这个决心。――全国政协委员、中国城市建设控股集团总裁于炼

4，高房价

“三控”房价

房价大涨大跌都将影响经济、民生和社会稳定，房价大涨制约了低收入家庭的购房需求，而骤然大跌也将带来消费不振、经济低迷和社会动荡等问题。因此，应当从构成房价的几大要素入手，建立严格的控制地价、控制税费、控制利润的控制手段，使房价下降到稳定合理的价位。

――全国政协委员、恒大地产集团董事局主席许家印

房价太高是一个不争的事实

房价太高是一个不争的事实，这应该是一个基本的判断。目前国内的房地产商乃至一些地方政府有自己的私心可以理解，因为房地产在一些地方经济中所占的比重还很大。但是，房价这么贵，许多老百姓一辈子的积蓄都买不起，已经到了玩不下去的地步。

――全国人大代表、上海市松江区委书记盛亚飞