浅谈房地产业的过度投资

【摘 要】房地产业是我国的支柱产业之一，对国民经济健康运行事关重大，而最近几年，房地产市场的火爆也引发了有关房地产投资过热的争论。本文从当前我国利率非市场化的角度对其进行深入分析并提出利率市场化对我国经济结构调整的必要性。针对房地产投资，了解当前我国房地产过度投资的事实表现、分析其形成的危害，以及利率对其的导致因素，在此基础上，指出利率市场化是经济调整房地产行业的必走之路。

【关键词】房地产泡沫 投资、利率市场化 经济结构 低负率 利率管制

“十二五”规划中指出，2012年的核心任务是经济结构调整。其中，房地产是规划期间的头号调控产业。过分依赖房地产对经济的拉动作用，可以说是我国经济结构极为不合理的地方，并且我国房地产的狂热正在严重破坏中国的经济结构。造成目前房地产投资过热的现象有很多原因，其中利率的非市场化是其关键因素。

从2003年开始，中国房地产行业开始迅猛增长，到了2011年，其行业开发投资总额达到了83245.94亿元，相比2003年1.0106万亿翻了8倍多，可谓是投资巨大，项目遍地开花。与此同时。我国房屋空置率居高不下，商品房平均空置率和商品住宅平均空置率在1994～2008年这15年内分别为13.68%和11.28%，而国际通行标准是10%。空置率反映需求强度，房屋空置率居高不下时，我国房地产市场价格却十分稳定甚至反升，伴随投资膨胀，有可能导致我国房地产经济泡沫。因此可以看出，我国房地产在投资与消费上存在着极大的不合理，房地产存在着过度投资问题。

无论是怎样的产业，投资都应根据需求和实际，若投资过度则会产生很多相应的问题。首先，房地产行业的过度投资会导致地价飞涨，从而极有可能导致房地产泡沫的产生。作为市场经济中极为活跃的房地产市场，过度投资行为很容易成为投机活动。目前我国土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，容易产生大量投机性泡沫。房地产开发商都千方百计地“圈地”，进行土地储备，等到时机成熟，或将土地以高额的价格转让，或进行开发并疯狂炒作，导致地价、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机。投机的成分越多，泡沫形成得越快，这对我国经济有着极大的危害。其次，大量资金和其他资源过度追逐房地产，使我国资源产生极大的浪费并形成产能过剩。尤其是一些高能耗行业产能继续扩张，更是加大了能源消耗。以钢铁工业为例，我国粗钢产量不断上涨产能存在过剩倾向，房地产业的火爆带来钢铁产能进一步扩大，这使得我国能源消耗继续保持了高增长。同时，房地产过热发展将影响长期的经济结构升级过程。大量投资浪费在房地产上将使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持，从而使重化工业竞争力提高面临巨大障碍。中国经济发展的主要任务是创造重化工业的国家竞争力，因此过度发展房地产会阻碍中国经济结构调整，并且导致经济增长被房地产行业给钳制，不能健康地发展同时也增加了经济波动的风险。

当前，房地产投资过热已成为我国经济发展较为紧迫的问题，而究竟是什么促使了房地产业出现过度投资现象呢？其中我国的利率非市场化对其有着较为重要的影响。

首先，我国的利率水平并非取决于市场资金供求力量的对比，而是由央行跟踪物价水平确定的存款利率，再相应地改变贷款利率。利率的水平调整由行政主观干预形成，因此在存在着通货膨胀的情况下，尽管名义贷款利率很高，但实际利率很低，甚至为负。在这种低负率的情况下，无法很好地抑制国内企业旺盛的投资需求，企业会尽可能地将一些闲置资金放到投资领域。在当前投资领域中，房地产行业可谓是高利润行业，风险小，资金回收快，因此大量的投资资金都会涌向房地产行业。其次，在通胀压力下，负利率水平被提高。据统计，从2010年2月开始到2012年1月，负利率持续了整整两年，月均负利率达1.6%以上。若以当前居民存款按35万亿计，则居民年均减少收入5600亿元，因此居民也不愿意将钱储蓄坐等贬值，低负率会促使居民将存款不断地从银行搬家。在当前缺乏合适投资背景的前提下，房地产作为固定资产投资的一种，可谓是很好的投资项目，因此储蓄资金投资也会涌向房地产行业。再次，我国对利率实行的是一种管制制度，即银行对存款利率规定上限，对贷款利率规定下线，这样长期的存贷款利率差给银行带来了高额的垄断利润，让银行倾向于向企业贷款获得利润，因此企业容易从银行那里获得贷款。特别是国有企业或控股企业及大型企业，它们很容易从银行获得贷款，形成“廉价资金”，这些资金很容易形成过度投资。最后，最近几年，人民币汇率保持了稳中有升的态势。在国内外名义利率相差悬殊时，对于外国人来讲，国内的名义利率看来就是实际高利率。在国内通胀严重而人民币汇率不跌反升的情况下，刺激了国际上大量投机资本为获得较大的利率差异收益而流入我国。大量的外资流入，一般是投资到房地产行业和固定资产行业，很少投入到利润较低的基础产业上，因此，国内的利率非市场化导致的外资流入也容易形成房地产的过度投资。

当前，房地产过度投资已经成为我国经济中首要问题，我国已经出台了一些相关政策来缓解问题，如限购令等。但是这只能起到短期内的控制效果，实际上只是推迟深层次危机爆发的时间，增加未来经济调整的成本。因此，要想根本消除市场失衡，促使经济走上健康可持续增长的道路，应以利率市场化为方向，逐步提高利率，同时适当降低银行存款准备金率，在抑制房地产投资过度增长的同时，调整过剩资金的宏观流向，将过剩的资金引向升级型的重化工业和社会发展事业，增强国家重化工业的国际竞争力和减少资源环境压力，走完全符合转变经济增长方式的政策调整路线。毋庸置疑，利率市场化会使存贷款利率水平都有所提高，但是这可以减少基础设施和房地产对银行信贷的过度需求，抑制房地产过度投资，促使房价回到正常水平，从而避免产生房地产泡沫，同时也会增加对制造业及其重工业的资金供给，增加经济结构和发展的稳定性。

随着“十二五”规划的不断推进，中国居民储蓄日渐充裕，商业银行赢利能力得到大幅度提高，实现利率市场化的基本条件已经具备。因此，我国应择机推出以取消存款利率上限和贷款利率下限为主要内容的一系列改革措施，实现利率市场化。对我国经济结构调整而言，利率市场化改革是一个必然的发展目标，对推进建立现代化工业城市，优化资金配置、调整国民经济结构有着极其重要的作用。因此，我们这代人要坚持不懈地努力，随着我国各项制度改革的不断深化而稳步推进其市场化。

参考文献

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