团购买房需谨慎法律风险不可小觑

如今市场上流行着一个商业俗语——团购,何谓团购,法律上没有明确规定团购的概念。团购是指认识或不认识的消费者联合起来,加大与商家的谈判能力,以求得最优价格的一种购物方式。根据薄利多销的原理,商家可以给出低于零售价格的团购折扣和单独购买得不到的优质服务;有些商家为了更快地销售商品,迅速回笼资金,也经常主动推出团购策略。团购的商品不仅仅是一些生活中的小商品,团购买房也正悄然成为一种新潮。团购买房虽然有风险,但总的来说,在目前经济形势不景气的情况下,“团购住房”实现了“双赢”的效果:“买房者少付钱,开发商多卖房。”不失为一种理想的购房方式。

由于团购买房有明显的价格优势,深受购房者尤其是投资型购房者的青睐。但值得一提的是,购房者在看到这些优惠和利益的同时,不要忽视了团购的法律风险,风险与利益往往是成正比的。

如何规避团购买房中的法律风险,购房者在团购过程中必须做到以下几点:

一、理清法律关系,防范维权不能。

根据《合同法》第四百零二条规定:受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。房屋团购一般都有组织者,组织者就是联结购房者和开发商的桥梁和纽带。购房者与组织者是一种信任委托关系,组织者成为购房者的代言人,并与开发商砍价,真正的房屋买卖关系当事人为购房者和开发商。因此,购房者在选择团购房屋时首先必须理清以下三种法律关系:其一、购房者与组织者之间是一种委托关系;其二、开发商与组织者之间的关系是基于购房者的委托而派生的买卖关系;其三、购房者与开发商之间是一种房屋买卖关系。如果混淆这三种法律关系,则可能产生法律风险,如:误将组织者当作购房者成为合同当事人,导致购房者维权不能。

二、明确委托范围,防止购房者与组织者之间授权不明。

组织者在与开发商谈判时,需在购房者授权范围之内行使权利,不得超越购房者的委托范围。因此,组织者与购房者在确认委托关系之前应当签定委托合同,以书面协议明确购房者的委托范围,明确组织者的权利和义务。组织者在团购之前应当充分听取购房者的意见和要求,并将购房者的意见和要求形成书面材料,拟定详细的团购方案。

三、购房者在组织者与开发商谈判过程中应当充分行使自己的表决权,防止过分依赖组织者。

组织者与开发商谈判的最终目的是作为受托人为购房者代办购宜,而最终与开发商签订购房合同的是购房者,最后享有房屋的也是购房者,因此购房者应当充分行使自己的权利,对拟购买的户型、面积、价位、附属设施、功能配套等应当充分发表自己的意见,组织者也要将与开发商就这些事宜谈判的最终结果告知购房者,并经购房者同意之后方可,购房者也要为自己的决定承担责任,不可过分依赖组织者。

四、团购中的资金必须有安全保障,防止钱财两空。

商品房的预售是有法定条件的,开发商必须取得预售许可证之后才允许销售商品房,一些实力不足或者未取得预售许可证的开放商就会采取推出团购的方案,利用团购的形式先让购房者交纳一定的认筹金或者诚意金,甚至是交纳一定比例的房款等,而此时还不属于严格意义上的销售。对于开发商来说不仅可以规避风险还可以达到融资的目的。显然购房者在这时候是要承担一定的风险的。为了保证团购房款的安全,避免钱房两空,通常的做法有两种:一是组织者与开发商对团购资金进行共管,以保证该资金不被挪用。二是将开发商的土地使用权抵押给组织者,在开发商具备了预售条件后解除。另外,购房者在团购时,应当选择资金实力雄厚的开发商进行购房,减小团购款的安全风险。

笔者认为,团购买房的法律风险不可小觑,在实践中,有些团购房属于开发商的非正规融资手段,甚至有些开发商在团购人预付团购款之后即卷款潜逃等。因此,购房者和组织者在团购过程中均不得掉以轻心,避免产生不必要的经济纠纷。