买房:按揭有理

在很多颇具经济能力的人看来，按揭置业比一次性付款更为合理，而个人住房贷款也越来越成为他们投资理财、新一轮聚敛财富的“热销”产品。

现在拥有的钱才最值钱

刘新龙 33岁 外企销售总监

33岁的刘新龙有200万元的身家。他看中了一套精品外销公寓，100余平米，总价80多万元，如果选择一次性付款，还可以因此得到房产开发商2%的优惠，但他却偏偏选择了按揭，而且还是八成20年。

从表面上看，按揭贷款比一次性付款所付出的总额要多，尤其是利息，更让许多人觉得冤枉。但刘新龙认为：1、按揭将现在要付的大笔资金分解为以后长期的小额资金还贷，不会对现在的生活及理财计划产生任何影响；2、作为一种理财手段，用现在的一笔购房首付款，延缓余款的缴付日期，其实等同于投资行为中用一笔小资金控制了一个大项目；3、如果赶上房价飚升，等于给贷款者创造了一笔额外利润；4、如果再把通货膨胀的因素算进去，货币逐步贬值，虽然所需偿付的本金没有变化，实际上，本金的“含金量”已大大降低，实际还款额逐渐减少；5、当房子的租金价位高于银行按揭还款额时，通过以租养楼的方式也是很好的投资渠道。

把资金用作其它投资项目

王启 30岁 高级软件设计师

在北京中关村打拼了7年，加上拥有公司的股份分红，王启已有100多万元的积蓄。但他决定买下一套70万元的房子时，还是办了八成15年的银行按揭。王启自有一套自己的理财计划：房子首期只用付出14万元，这样比一次性付款要少拿出50余万元。拿这50多万元，他可以去做其它的投资项目，比如炒金、炒汇，或干脆用按揭的方式再投资几套房出租，以租养贷。

王启认为，只要能取得高于贷款利率的投资收益，借款人可以把自己自有资金用作其他投资项目。从投资角度说，办按揭购房可以把资金分开投资，把拥有的资金用于多项投资，资金使用灵活，才能使收益达到最大化。

取得最低的融资成本

张雷铭 35岁 私企老总

张雷铭身为一家资产上千万元的私企老总，买房子却跟公司的小职员一样选了按揭的方式。他想通过这种方式，以较低的成本融资，发展自己的事业。而这种投资回报，可比按揭贷款的利率高多了。

张雷铭认为，从融资的角度看，一次性付清了房款是不划算的：比如一套100万元的房子，可以从银行最多贷到80万元，以贷10年看，其10年期的贷款利率为5.58%；如果不用按揭的方式，直接向银行贷款，可以申请信用贷款或住房抵押贷款，但却要承担期限贷款利率，其10年期的贷款利率为6.21%。同样是融资，后者的利率比按揭贷款利率高0.63%，以80万元贷款为例，10年里将少支出利息30288元。

让银行为房产项目把关

田倩 28岁 公司部门主管

田倩和丈夫最近看中了一套带空中花园的复式单元，是期房，总价50多万元。他们最终选择了按揭供楼。对此，她有自己的想法：购买房产特别是期房要避免风险，除非对其房产项目有相当了解，包括建筑质量、开发商技术和资金实力等，这就需要购房者有相当的技术专业水准，而普通人是无法达到的。按揭是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你本人外，还会审查开发商，为你把关，自然保险性高。

买房是一个较复杂的商业行为，通过申请贷款，银行已帮借款人对房地产项目做了初步的调查和审查，而且完善的个人住房贷款操作，无形之中为借款买房人把了一道房地产买卖和房地产抵押的政策关、法律关，银行提供按揭的前提是有效的买房合同，银行发放贷款的前提是有效的抵押。因此，聪明的买房人不妨学会通过按揭银行来判断商品房质量的新技巧。

选择一种生活方式

赵凌 30岁 高级保险人

30岁的赵凌有了近百万元的家底，她很想将积蓄保值增值，并选择了房产投资。她看中了靠近城市中心商圈的一套40多万元的公寓房，慎重考虑后办了按揭。

对此，她解释说，自己还有太多的生活规划想去实现，比如带父母游历欧洲，添一部奥迪A6的车，辞职休息一年充充电，到自己想去的地方旅居……如果一次性付款，虽说没有问题，却会影响这些生活规划，自己会为了补上这块“资金空”，而再拼几年；而办了按揭就不一样了，每月还款的额度对自己几乎没有任何压力，可以尽情地享受生活。

赵凌说：“许多人害怕用按揭的方式买房，觉得无端要多付给银行许多利息，感觉不舍得，于是一切让位于房子，其它的计划以后再说。可是只想到若干年后轻松，为什么不想一直轻松呢？相较于轻不轻松和划不划算，我选择轻松，如果多花点钱却能买到多一点闲暇时光，我不认为这样是吃亏。其实，选择按揭方式就是选择一种生活方式。”

理财专家的建议

对于有经济实力的金领族来说，选择按揭买房其实是他们的一种时尚理财方式。如果你是其中一员，不妨看看下面这些购房专家给出的建议：

1、首付越少越合适

依据中央银行的规定，购房贷款不超过房价的80%，就是说购房者必须准备20%以上的首期付款。购房专家建议购房者最好能申请到70%至80%的抵押贷款，在某种程度上可以说，贷款愈多愈好，首期愈少愈好。一方面，因为目前的购房贷款利率不断在降低，在如此优惠的贷款利率条件下，能够申请多少贷款应尽量申请；此外，如果买家手上的钱不少，收入也可观，除了购房外，还有其他比较在行的投资，不妨选择尽量低的首付款。不管怎样，在负债能力范围内，选择最高的抵押率，最小的首付款，让钱能更好地生钱，是最佳之举。

2、还款时间15年到20年最恰当

利用按揭的方式融资，使自己的总投资收益最大化，但并不是期限越长越好：以借款1万元为例，如果2年还清，每月还款438元，利息负担504元；如果4年还清，每月只需还款229元，每月还款减少209元，负担减轻50%左右。但是利息负担也从504元增加到了1004元，同样增加了50%左右。而如果比较第29年和第30年，29年的贷款为每月还款54.73元，30年的贷款为每月还款53.93元，同样是延长一年，每月负担只减少不到1元，即1%左右。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增添了利息负担。30年的利息负担是9414.8元，29年的利息负担是9046.04元，利息负担增加将近400元，4%左右。所以合理的还款期限应该是15年到20年。

3、按揭选择还款方式有讲究

目前，按揭购房的还款方式主要有两种，一种是等额本息还款法，即每月还款额相等，直至还清；一种是等本不等息还款法，即每月还款额递减，直至期满还清。就利率而言，目前的利率已处于历史的最低点，选择先多后少的还款方法（即等本不等息）相对较好。因为一般住房贷款期限多在10―30年，漫长的还款期内，利率变化的可能性很大，一旦贷款利率上调，必然增加还款总额。但是，若有投资回报率高于贷款利率的项目，可考虑选择等额还款法。这可以延长贷款占用时间，借助其他投资渠道赚取利差。