“限购”可否不履约

在房产交易中，付了定金之后又以各种理由毁约，拒绝完成房产买卖交易的事件层出不穷。2015年7月20日，一桩价值千万的别墅买卖纠纷引起了多家媒体的关注，买家在支付了350万购房款后，以自己是“限购对象”为由请求解除购房合同，买家的行为是否存在违约？350万购房款能否收回？法院受理后又会作出哪种判断？

“限购对象”欲毁约

2012年6月，经营一家温泉度假村的金宣与建筑公司签订建设工程施工合同，约定由建筑公司承接温泉度假村工程，而冯平是该工程的实际施工管理人。当时，金宣在发包工程的时候，提出条件要求冯平购买其位于上海的别墅，冯平为了揽下施工任务，同时考虑到买房也可以保值，同意购买金宣的别墅。这样一来，冯平和金宣在这场交易中，都能得到利益回报，可以说是双赢。

之后，金宣、冯平及建筑公司三方签订《房屋买卖合同》，约定由冯平向金宣购买位于上海市的一处别墅，总价为1398万元，冯平应于2012年7月30日前支付定金500万元，后续购房款在2013年6月5日前付清。如冯平逾期支付房款按违约处理，其支付给金宣的定金没收。建筑公司作为担保方，承担冯平的一切责任。合同最后由金宣、冯平签名及建筑公司盖章确认，另在合同落款处注明“此合同与建设工程施工合同同时生效”等字，约定房款必须等金宣支付了工程款后再支付，支付房款的时间约定得较长，也是和工程款支付进度相吻合的。

令人意外的是，冯平在支付了购房款350万元后，突然反悔，拒绝按照双方约定的日期履行合同。双方有合同在先，况且冯平已经为此支付了数百万定金，又为何冒着违反合同的风险拒绝交易？原来，冯平搬出自己属于“限购对象”的理由，认为自己没有在上海买房的资格，并非故意违约。

金宣多次索要余款未果，将冯平和建筑公司到法院，要求：冯平支付购房款1048万元；偿付金宣以上述欠款为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息损失；建筑公司对上述购房款及逾期付款利息损失承担连带清偿责任。冯平辩称金宣违约逾期支付工程款，导致自己亦逾期支付购房款，且签订房屋买卖合同的时候，自己并不知道“沪九条”的存在，金宣也没有告知，导致现在即使冯平将购房款全部付清，也无法办理过户手续，合同目的无法实现，故要求解除房屋买卖合同，金宣返还已支付的购房款及支付相应的利息，而针对建筑公司的担保条款属无效。

另外，冯平和建筑公司共同提起反诉，认为冯平后来得知其不符合在上海购房资格，根据“沪九条”的规定，最后无法将产权过户至其名下。故冯平一直与金宣协商解除买卖合同及退还购房款的事宜，然金宣坚持要求继续履行该合同。现冯平、建筑公司认为金宣明知冯平没有在上海购房资格而故意不告知，还强行将房屋出售给冯平，存在重大过错，故要求判令：解除冯平、建筑公司与金宣签订的《房屋买卖合同》；金宣向冯平返还购房款350万元及相应的利息。

一审认定双方均有责任

一审法院认为，金宣、冯平和建筑公司签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。然买卖合同中买受人的合同目的在于完整取得标的物的所有权，现冯平非本市户籍居民，不符合国家和本市住房限售规定，属限售对象，即便冯平支付了全部购房款，金宣也无法协助冯平办理产权过户手续，冯平无法取得房屋的所有权，故支持冯平、建筑公司反诉要求解除其与金宣签订的房屋买卖合同。对金宣要求冯平支付剩余购房款及相应利息，建筑公司承担连带责任的诉讼请求，法院不予支持。

经法院查明，冯平属非上海市户籍居民。关于政府颁布的限售政策，一经颁布即向公众公示，任何人均可查阅。金宣、冯平在签订买卖合同前未尽到审慎义务，导致合同无法继续履行，双方对合同的解除均有过错，不适用定金罚则。关于定金，法律规定不得超过主合同标的额的百分之二十，故冯平已支付的350万元中279.6万元系定金，70.4万元系购房款。法院判令，解除三方签订的《房屋买卖合同》，金宣返还冯平定金279.6万元及购房款70.4万元。

金宣对判决结果不服，上诉至上海市第一中级人民法院，称双方签订买卖合同后，冯平因房价下跌而恶意违约。冯平早于2013年8月6日即提出解除合同，在该份解除合同的通知书上并未提及其是因房屋不能过户而要求解约。而且，双方合同明确约定：“过户时购房者姓名可以变更为乙方指定的名字”，故冯平完全可以将系争房屋过户至符合购房条件的他人或者公司名下而继续履约。此外，根据有关规定，冯平如能提供在上海市缴纳一定期限的个人所得税或社会保险证明，就不属于限购范围。因此，双方的买卖合同完全能够继续履行。即便合同被解除，也是因单方违约造成的，冯平应当承担相应的违约责任。

改判：二审适用定金罚则

冯平一方面辩称自己对“限购政策”并不知情，一方面提出，当初签订的房屋买卖合同与建设工程施工合同相关联，因施工工程款未到位致其未能按约支付房款。

上海一中院审理后认定，当事人的合法权益受法律保护。先前，金宣与冯平、建筑公司就系争房屋签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同明确约定，定金500万元由冯平分三次支付，分别于2012年6月9日前支付200万元，2012年6月20日前支付100万元，2012年7月30日前支付200万元。合同还约定，如冯平逾期支付房款按违约处理，金宣有权没收定金。在合同履行过程中，冯平仅按约于2012年6月8日支付了第一笔购房款200万元，直至2013年4月3日和6月3日其才分别向金宣支付购房款100万元、50万元，之后未再支付过任何购房款。至此，无论从付款时间还是欠款金额来看，冯平均已构成严重违约。

冯平辩称本案所涉买卖合同与建筑公司和温泉度假村有限公司签订的建设工程施工合同相关联，因该合同所涉工程款未到位致其未能按约支付房款。对此，法院二审认为，两份合同的签约主体及法律关系并不相同，本案房屋买卖合同中对付款期限已作了明确具体的约定，并未约定以另案工程款支付进度作为本案中冯平支付购房款的先决条件，且建筑公司和温泉度假村有限公司就工程款结算问题已另案诉讼，故冯平上述辩称意见不能构成其迟延支付购房款的合理理由。

此外，法院还查明，双方买卖合同第十二条约定：“过户时购房者姓名可以变更为乙方指定的名字。”不能排除冯平在签约时知晓其是限购对象可能性。冯平虽为限购对象，但是完全可以通过缴纳一定期限的社会保险或者个人所得税使自己符合购房条件，也可以按照合同约定指定其他具有购房资格的人作为购房人使合同得以继续履行，但冯平在合同履行过程中既不按约支付购房款，又不积极消除合同履行中的障碍，已构成违约，应当承担违约责任。

由于冯平目前仍不具备购房资格，即便冯平支付全部购房款，双方仍无法办理产权过户手续，故金宣要求继续履行合同并由冯平支付购房款与利息的上诉请求，法院不予支持。考虑到金宣在一、二审中均表示如合同解除，则要求适用定金罚则的意见，法院认为，冯平作为违约方，在合同解除后，无权主张金宣返还定金。至于定金的数额，冯平实际支付的定金为350万元，已超过主合同标的额的20%，故一审法院根据法律规定，认定其中279.6万元系定金，70.4万元系购房款，并无不当，法院予以认同。

虽然买卖合同中约定建筑公司对冯平的付款义务承担连带保证责任，鉴于买卖合同已经解除，本案中不再涉及后续房款的支付问题，故金宣要求建筑公司对冯平支付房款及逾期付款的利息损失承担连带责任的上诉请求，法院不予支持。据此，上海一中院二审适用定金罚则作出改判，判令解除《房屋买卖合同》，金宣没收购房定金279.6万元，剩余购房款70.4万元返还给冯平。