地王周边哪些楼盘价格被低估?

地王的接连诞生，增强了开发商对未来房价的预期。由于去年楼市低迷，开发商无奈打折促销，今年市场突然急转弯，京城提前进入3万元房时代的预判更让不少开发商暗暗思忖：此前的售价被低估了，甚至有些开发商发现销售太快了而紧急刹车。对于往往采用市场对照法定价的楼市来讲，地王也为区域价格树立了标杆，若市场行情延续，区域多数楼盘会向该项目看齐，只是时间问题。

广渠路15号地王周边房价平均上涨15％

广渠路毫无疑问当为2009年楼市的“明星板块”，广渠路门外的10号地和15号地地王诞生后，区域开发商一致喊涨，而周边临近区域开发商却反应不一，广渠路沿线和朝青板块房价平均上涨了15％。

广渠路沿线：开发商集体喊涨，个案楼盘提价揽金近亿

正是广渠路地王的诞生，业内人士惊呼，京城楼市提前进入3万元房时代。广渠路10号地按10.22亿元的成交价算，楼面地价超过15000元／平方米，预计楼盘的售价在25000～30000元／平方米；而广渠路15号地以40.6亿元成交，楼面地价高达16240元／平方米，根据预计，广渠路地块售价将达到30000元／平方米以上。

地王诞生后，广渠路沿线就成为房价上涨幅度最大的区域之一：禧福汇上调均价4000元／平方米；帝景

博悦上调7800元／平方米。据介绍，Peking House首府公寓预计8月底9月初的开盘价也将上调5000元／平方米。广渠路沿线典型楼盘的房价上调幅度平均达到了13％。

禧福汇几乎是在第一时间发现了项目的“价格洼地”。根据销售人员的介绍，7月1日(广渠路15号地地王诞生的第二天)，禧福汇将对外报价从20000元／平方米调至24000元／平方米。

该项目是“失手顺驰”后，孙宏斌东山再起的第一个项目，也是其在北京市场的唯一在售项目，其开发已经接近尾声。

去年年初开盘的禧福汇曾一度受大环境的影响，销售不畅，广渠路沿线也一度成为价格战的“重灾区”，许多项目纷纷下调房价。下半年禧福汇进行了一番价格调整后，销售开始稳步回升，就在今年3月份，原均价19500元／平方米的价格再下调至18800元／平方米。

当时该项目营销副总经理楼艳青表示，禧福汇将尽快清盘以便公司上马去年底在西北旺地区拿下的新项目。

然而就在项目清盘之际，市场形势逆转，禧福汇得以饱尝“最后晚宴”。

而目前已售磬的珠江帝景6期帝景博悦则是广渠路沿线单价上调幅度最大的项目。7月8日，珠江帝景均价由22000元／平方米左右直接跳升至29800元／平方米。

对此，珠江帝景相关负责人表示，由于项目后期“时代帝景”开盘尚无时间表，项目仅剩5套尾房，提价是为了控制销售节奏。实际上，总建面高达120万平方米的广渠路“巨无霸”珠江帝景，在大势低迷中也曾七折抛售，并且今年年初部分房源直降8000元／平方米，低至15500元／平方米。在尾盘阶段，把握广渠路地王诞生的时机，大幅提价的5套房不仅仅可以挽回此前的利润流失，也率先发出了向3万房时代进军的“信号”。

由于房地产的定价是一种示范性定价，而不是成本加适当利润的定价方法，因此，标杆性楼盘的房价示范效应在楼市非常普遍。

15号地王无疑树立起了广渠路新的房价“标杆”。从表6广渠路地王未来售价的预估价与周边楼盘现售价和报价分析，该区域的多数楼盘价格已经出现了上调，金地名京上调2000元／平方米，美利山上调500元／平方米，华翰国际均价上调1000元／平方米，Peking House8月底9月初将开的楼座预计将从目前的公寓30000元／平方米上涨至35000元／平方米。仅从价格而言，就目前来看，比广渠路15号地地段更具优势的首城国际与去年最先降价挑起广渠路价格战的美利山价格处于相对低位。

哪些新盘将争锋广渠路?

依托CBD地区，广渠路区域楼盘近年来以CBD白领为目标群体。

“广渠路最大的优势是地段。CBD西边已无土地供应，东边延伸到了通州，北边是朝阳公园，广渠路成为距离CBD最近的唯一的开发热区。”伟业控股公司董事长助理陈亮表示，从区域价值的角度来分析，广渠路未来有很大的潜力。

随着广渠路、西大望路的拓宽，周边10余条城市主干道的逐渐开通，以及地铁7号线、14号线的规划设站，该区域的交通难题已逐步解决。并且商业配套有家乐福、迪卡侬、红星美凯龙、国美、大成国际中心等，生活区已规模初具。

从目前的公开信息看，未来该区域还将有六个热点新盘供应。其中万科金色城品、东华实业百子湾项目为纯新盘、首城国际、时代帝景、苹果社区、东恒时代老盘后期也将有供应。

首城国际距离广渠路15号地仅1公里。这个2008年年底开盘价最低仅为9600元／平方米的项目，已经将售价提高到16000元／平方米。但是该项目对外宣称的8月初开盘的楼座房价至今无任何消息。

早在5月份，销售人员就说D区22号楼快开盘了，但6月份又推迟到6月底7月初。7月初并未开盘，7月底销售人员再次告诉记者，开盘时间推迟到了8月初。作为城建与首开合作开发的重点项目，在6月30日北京城建召开2008年股东大会当天，北京城建新闻中心主任学才称，首城国际的价格比周边楼盘的价格要低，公司内部人士想买都买不到。因此该项目未来涨价的可能很大。

广渠路15号地王诞生，也让区域老地王“万科西大望路项目”解套，在6月30日广渠路15号地拍卖现场，万科集团执行副总裁兼北京区域第一负责人丁长峰坐阵，万科只举了一次牌。拍卖前，很多业内人士就猜测，不论万科是否能夺得地块，万科一定是受益者。果不其然，广渠路高达16240元／平方米的楼面地价让万科西大望路地王近12000元／平方米的楼面成本价“小巫见大巫”。据记者了解，该项目预计今年底入市，但是具体价格并未确定，不过知情人士透露，该项目将是高端产品定位，若目前的市场行情能够延续，该项目入市后很快冲3万并不是不可能。

而目前初定10月18日开盘的珠江帝景后期时代帝景起价定为了25000元／平方米；苹果社区5月份所定

21000元／平方米的开盘均价或将上调，曾在5月份房价大幅上涨5200元／平方米而售磬的东恒时代，后期楼盘正将毛坯改为精装，同样将拉动项目房价上涨。

朝青板块：开发商反应不一　“领头羊”效应再现

朝青板块的开发商也非常关注广渠路15号地的拍卖情况，6月30日拍卖当天，万和恒运集团的一位公司负责人就曾到现场进行观看。这家公司在朝阳路有一个房地产项目还没有定价，在与记者聊天时，他曾表示，广渠路15号地的拍卖价格越高对其定价就越为有利。

就在广渠路沿线楼盘已普遍掀起涨价

潮时，相邻区域朝青板块的楼盘却反应不一。在本次调查中，区域内的典型项目天鹅湾、公园1872、金隅凤麟洲等楼盘价格基本保持稳定。

公园1872营销总监李杰对本刊记者表示：“由于项目已开楼座基本处于尾盘销售，因此，楼盘售价基本保持稳定。”而实际上这部分楼盘也多是尾盘，天鹅湾仅有十多套在售，价格基本维持在19500元／平方米，金隅凤麟洲也仅剩余四五十套，价格18000元／平方米。

朝青板块另外一部分楼盘价格出现了明显上涨。朝青板块房价上涨幅度最大的楼盘之一为润枫嘉尚(新悦阁)，该楼盘5月份时售价为15700元／平方米，而7月18日推出的2期房源价格达到了20000元／平方米，8月份即将推出的2号楼每平方米再提价1000元。不光如此，有知情人士还向本刊透露，目前正有投资公司介入该楼盘欲整购。

同在7月18日开盘的银谷美泉价格比此前上调了1000元／平方米，而润枫嘉尚(新悦阁)的房价上涨幅度达到了4300元／平方米。曾经带动朝青区域楼市质变的星河湾在这次楼市反弹中又一次充当了“领头羊”，从此前的36000元／平方米的售价狂飚至42000元／平方米。

“地王的确会对一些项目的营销策略产生影响，但是我们提价还真不是因为高价地，而是完全根据项目进度。”银谷美泉策划总监王滢介绍，项目已经临近交房期，想赶在交房前售磬，项目总共仅剩余70多套，并且位置、地段比前期的都要优越，所以适当提高了价格。

而星河湾同样处于尾盘销售，并且已为现房，据介绍，由于销售情况良好，7月份20多天时间内签约了6亿多元，因此，公司决定提升价格。

随着星河湾进入后期销售阶段，朝阳大悦城逐渐成为了区域开发商关注的焦点，不少开发商认为，中粮置业历时两年打造的大悦城是朝青板块继星河湾之后的又一区域标杆性项目。

此前，6月30日，在朝阳大悦城封顶仪式上，开发商北京弘泰基业房地产有限公司副总经理于庄曾对本刊记者表示：“我们对于整个产品的投入力度非常之大。因此，如果参照周边的普通住宅售价13000～17000元／平方米，基本上等同于零利润。经我们考察北京多个酒店式服务公寓之后，若参照他们的售价，可以毫不隐讳地说，我们的品质至少可以卖到30000元／平方米以上。”

预计于今年9月底开盘的朝阳大悦城，目前属于客户积累期，8月15日售楼处将对外开放，目前对外报价为均价25000元／平方米。由此可见，为了给投资者信心，该项目采取了比较保守的价格定位，后期价格提升空间较大。

凯德置地旗下的重点项目凯德锦绣同样预计将于今年9～10月份开盘，售楼处已于2009年5月1日对外开放。不过目前该楼盘的定价仍未确定。

朝青板块楼盘一直以来呈现产品多样化，定价跨度之大的特点，如今在记者对朝青板块的多个项目调查中，一致的共识是这样的特征仍将延续。对于今年年底前，朝青板块的房价涨幅来看，鉴于CBD东扩利好、区域交通与配套的完善，以及区域典型楼盘的标杆效应，区域开发商对年底前房价的上涨幅度范围的预估为10～25％之间。

奥运村乡地王周边楼盘提价约10％左右

奥运村乡地王诞生后，周边楼盘房价上涨幅度在10％左右。由于奥运会之前区域房价上涨较快，一定程度上，致使区域后期的升值爆发力较小。不过奥运村乡地王与将入市的奥运南区地块让奥运会后略显沉寂的亚奥板块多了新的题材。

开发商谨慎提价

6月26日，朝阳区奥运村乡(水源九厂东侧)住宅地块，被成都中泽置业夺得。楼面地价约为15217元／平方米，业内预测，其售价接近3万元／平方米。

不过，周边项目大幅调整价格并不普遍。奥运村乡地块周边有万达大湖公馆、冠军壹号、媒体村、国奥村等楼盘。其中冠军壹号由此前19500元／平方米上涨到21300元／平方米，万达大湖公馆上调了500元／平方米。

北京万达房地产开发有限公司常务副总经理卢明认为：

“水源九厂地块只是个例，并不代表区域价格会猛增到30000元／平方米，毕竟这个区域楼市气候早已形成，15000元～25000元的均价是经过市场考验的。”

不过，地王的诞生的确使得项目出现了热销的场面。与奥运村乡地王距离仅1000米的冠军壹号在地王诞生一周后的7月4日开盘，现场异常火爆，当天推出的50套优惠房源全部售罄。

7月14日，万达大湖公馆的销售人员向记者介绍：“在与客户沟通时，其中有1／3的客户知道周边拍出了地王，并在买房的考虑因素内。”

万达大湖公馆是万达在北京的第一个住宅项目，项目开盘时恰在2007年底，当时市场情况已经趋于低迷。由于该项目紧临奥林匹克森林公园，绿化率达到了75％，仅两栋楼386户，当时20000元／平方米的价格为保守价，目前上涨到了均价25000元／平方米，该楼盘价格再提升的可能性很大。

期待最后的奥运地块“蛋糕”

除了已诞生的奥运村乡地王外，亚奥板块的奥运南区地块也备受关注。这块地被称为是“最后的奥运地块”。根据土地储备中心的数据显示，该地块原定今年二季度入市，但是目前已延迟。

润泽地产销售总监张吴对这块地的评价是：15000元／平方米都很划算，在这一区域，很有可能会诞生另一个地标性建筑。甚至有业内人士预测，在容积率为2的前提下，最终的土地出让金将超过40亿元。

虽然该地块尚未入市，但可以预见，如果土地市场行情延续，这块地很可能将成为奥运板块的又一地王。

奥运会的举办，亚奥区域生活配套得到了大幅度的提升，并且680公顷的奥林匹克公园绿地和5000亩生态湖面，使得亚奥板块在生态环境上拥有明显优势。该区域的高端需求一直表现强劲。

而亚奥板块新盘供应也将集中入市。其中亚奥核心区的典型纯新盘楼盘包括融华世家、紫薇天悦等。

由金融街开发的金融世家曾经为亚奥区域2007年地王。金融世家为大屯路224号地块，是2007年亚奥地区出让的最后一块土地，楼面地价达到了13800元／平方米，而当时与之一墙之隔的新建小区“主场”的售价仅12000元／平方米。市场的低迷让原定于2008年7月开盘，2009年年底入住的融华世家开盘时间一延再延。

如今，奥运村乡地王15217元／平方米的单价和已被多家地产大鳄盯上的奥运南区地块的即将推出，让融华世家当时的高地价压力大大减缓。

目前销售人员称，融华世家价格尚未最终确定，但在定位上将与远洋万和城类似，打造高档社区。据记者了解，位于亚奥核心区的紫薇天悦也是将远洋万和城作为主要的竞争对手和跟踪目标。而远洋万和城7月份售价已从27000元／平方米上升到了29000元／平方米。

另外，区域老盘后期金泉时代预计将于2009年8月再次开盘销售，开盘均价20000元／平米。

实际上，亚奥核心区的土地供应已日趋紧张，奥北区域正逐步成为置业京北的买房人关注的地方。比如，曾于去年低价入市的悦溪，目前的售价已由开盘时的8800元／平方米上涨到了16000元／平方米，上涨幅度近82％。而据北京国华置业有限公司董事长、总裁房超透露，其旗下的奥北大盘华贸城将在2009年9月首次对外发售，均价可能在13000～15000元／平方米左右。

大兴地王周边楼盘房价上涨约19％

大兴无疑成为了北京市的下一个开发热点区域。据统计，大兴板块2[](]9年共出让了200万平方米的土地供应。并且品牌开发商金地、绿地、保利地产等的相继加盟，以及地王价格的不断刷新，让大兴在跨步走进万元房时代的同时将引来区域楼市的质变。

跨步走进万元房时代

大兴区域土地市场上半年的表现或许连大兴区国土分局副局长刘长江都没有预料到。就在5月底时，为了大兴区新建地铁沿线近千亩地的出让，北京市土地整理储备中心和大兴区政府还举行了一次推介会，邀请50余家房企代表参加。

而此后地王时代的到来让大兴区域土地市场“硝烟弥漫”。根据北京市国土局已出让土地资料信息统计，大兴区是上半年北京市卖地规模最大的地区之一，共有16块土地通过招拍挂成交，成交金额约100.68亿元。其中绿地、保利、金地等知名大鳄各有斩获，楼面地价也不断刷新，其中保利地产以16.3亿元拍得的20号地块，折合楼面地价约7248元／平方米，业内人士预计，加上开发成本、建安成本等，该地块未来售价将达到13000元／平方米。

旭辉集团股份有限公司大兴土地拍卖的第一场竞拍中拔得头筹，以2.51亿元的价格竞得起始价为1.2亿元的23号地，楼面地价6354元／平方米。旭辉地产北京区总经理助理、销售总监王浩在接受本刊记者采访时称，之所以选择在大兴拿地，是因为市中心地价过高，而地铁开通等多种利好因素将决定大兴是京城楼市的价值洼地。

“哪个区域的土地集中供应，那么就是下一个楼市热区。”王浩说，这是他进行投资判断的依据之一，且不说当下大兴的楼面地价每平方米已超7000元，就算是楼面地价每平方米5000千元，大兴的房价也必然要达到万元以上。

地处南城的大兴，曾受道路交通等多方面制约，近年来楼市发展一直处于落后状态。而2009年名企扎堆、地王频出的现状为大兴打上了“兴奋剂”。

地王诞生后，位于大兴西红门镇的鸿坤理想城不仅将房价从9500元／平方米提升至11000元／平方米，而且在售楼处摆出“房价过万已成定局”的宣传展板，并详细列出了新近“地王”的成本，而且鸿坤理想城预计将于8月初开盘的楼座，目前开盘报价已达12500～14000元／平方米。另外，区域内的艺苑-桐城也破万元，房价达到了11370元／平方米。

区域在“质变”中竞争

此前，大兴区域房产项目主要以本土开发商为主，区域内比较知名的项目是华润开发的翡翠城和顺驰已转手给路劲的领海-浅水湾。

而现在保利、金地、绿地、华润、富力、金融街等众多品牌开发商聚集。并且2010～2011年，大兴楼市将集中供应。亚豪机构副总经理高姗曾提供数据，大兴区在未来一两年内将新增近200万平方米的供应量，加之目前大兴区尚有74.6万平方米的存量尚未消化，未来一两年大兴区的供应量是非常大的。

一方面品牌开发商的进驻，由于其对于产品的研究和客群的把握经验充足，对于大兴区域的产品品质提升将起到带动作用。另一方面，这些楼盘将在未来一两年内形成集中供应，如很多郊区开发一样，大兴区域的开发将由开发商的各自为营形成一定的规模和影响力，从而改变买房人此前对于置业南城的观念，大兴将成为京城下一个开发热区。

大兴作为北京市的重要卫星城，将定位为北京未来区域发展的重要节点，是新兴制造业和新兴产业的重要聚集区，是中心城区人口的重要疏散地。

为缓解京开高速的压力，大兴今年将新动工4条道路，未来连接大兴和城区。并且首都第二国际机场选址落户大兴，为迎接国庆60周年，大兴正在修建一条自蒲黄榆桥往南直达五环的京源快速公路，预计2010年建成通车。未来大兴区域的价格洼地将逐步消失，房产投资价值将逐步体现。

受地铁大兴线即将开通、第二机场落地以及新城开发等利好影响，大兴成为开发商厮杀的新战场。

这预示着大兴的楼市将发生质变。绿地、保利、金地等新进入者，均表示将在此地开发精品住宅，不过，从目前该区域在售项目的销售情况来看，以目前的消化速度要消化数百万平方米的供应量，不是轻而易举的事情，而且，大兴区内保障性住房较多，对该区域的房价也会造成一定的影响。“作为开发商来讲，就是要研究自己在这里开发的产品，究竟要卖给什么样的客户群才是合适的，他们需要什么，来这里置业的理由是什么，而我们又能为他们提供什么，我们都需要认真考虑。”华润置地北京公司营销总监王简表示。

通州地王周边楼盘房价上涨约19％

地王的诞生催热了通州楼市，而下半年通州楼市将进入集中供应阶段。从上半年来看，通州个案楼盘新通国际花园的房价上涨幅度达到了41％。预计目前通州房价进入阶段性顶部，下半年新盘供应必将拼杀“品质”。

房价进入阶段性顶部

就在6月25日，祈连地产以17.4亿元，折合楼面价约6265元／平方米夺得通州九棵树地块，高于不久前通州杨庄路地块和通胡大街地块5986元／平方米和近5000元／平方米的楼面地价，创下通州楼面地价新高，业内人士纷纷预测，加上财务成本、税费等，该地块的未来售价起码在13000元／平方米，通州楼盘将掀起一场涨价的风潮。

上涨幅度最大的为通州地铁梨园站附近的新通国际花园，该楼盘打出了“楼王”的招牌，新通国际花园是中冶集团在通州的“重头戏”，预计8月8日开盘的两栋楼房价直接由目前的9600元／平方米上涨至11000元／平方米，而4月份时售价仅7800元／平方米，上涨幅度达到了41％。

另外，6月27日，九棵树地王诞生的第三天，紧临通州北苑的天时名苑楼盘开盘，首批房源均价9000元／平方米，此后该楼盘又加推了四次，目前销售均价已达到了10000元／平方米。

与天时名苑相邻的世纪星城，原定在6月28日以8500元／平方米的均价开盘，但当日的实际开盘均价上调了100元／平方米。而有内部消息称，世纪星城8月份再售时售价要达到9500～10000元／平方米。

同样位居通州梨园的K2海棠湾，7月18日400套房源全部售罄，成交金额超过4

亿元，房价也达到了10000～13000元／平方米。

天时名苑作为朝阳区进入通州的门户和第一站，而梨园是通州八通线的倒数第三站，说明通州的楼盘整体正在向万元冲刺。

而据业内测算，通州九棵树地王，如果开发商开发高端楼盘，未来项目售价肯定在15000~／平方米以上。这意味着2年的正常开发周期后，九棵树区域，甚至通州地区的高档房价格会达到15000～16000元／平方米。

对于通州目前的房价走势，一位不愿意透露姓名的开发商表示，通州楼市7月份或已进入了阶段性的房价顶点，目前一些楼盘估计会改变策略，稳健销控，早日落袋为安。而下半年的房价走势将主要看一些新的楼盘开盘价格和销售情况。

下半年将集中供应

通州楼市下半年将集中供应。从2009年上半年项目开盘情况来看，并未出现很大的放量，珠江投资股份北京地区公司旗下的北京顺开房地产开发有限公司总经理王宝海曾表示，珠江拉维小镇预计在6月份开盘，而目前该楼盘开盘时间推迟到了8月份。

通州经历了2004年、2008年两次集中放量。八通线开通应该是通州楼市的第一次腾飞，2003年底轨道交通的开通，通州开始被购房者所接受。2004年通州项目价格大多在3500元／平方米左右，并且迎来了一轮集中供应，2006年后，通州就很少再有大面积住宅入市的局面出现。

此后，随着通州新城近几年市政的完善，配套逐渐成熟已经成了品牌开发商争夺的要地。远洋地产、金隅集团、合生创展等地产大鳄相继进军通州，通州楼市的各大项目从原来的各自为战变成集团品牌化作战，2008年也迎来了一轮新的放量。

如今，通州楼市梅开三度，一些非传统的大型知名品牌开发企业打造的楼盘向万元发动冲击，证明通州楼盘将进入楼盘品质提升的普遍时期。比如，景观楼盘K2海棠湾是此前名不见经传的K2地产打造的第一个高档住宅项目，而由北京天时房地产开发有限公司的天时名苑更是采取了全成品模式，并且由星河湾的原班团队打造的公园地产。

这意味着通州楼市将必然进入品质竞争的时代。继五六月份8哩岛、河和居、天时名苑开盘之后，下半年还将有珠江拉维小镇、天晟嘉园，龙湖・蔚澜香醍、合生一世界村等纯新盘公开亮相，不乏品牌开发商项目。此外，世纪星城、武夷城市左岸、新通国际花园等老盘后期也陆续有新的放量。

下期预告

本次记者在对广渠路、亚奥、大兴、通州四大区域典型地王诞生后周边楼盘的反应调查发现，通州与大兴地王周边的房价上涨幅度反而较大。广渠路次之，亚奥相对谨慎。地王诞生后，京城各大区域房价出现了普遍上涨之势，然而在政府密切观察房地产。近期二套房贷收紧等政策风声中，以及由于涨速过快部分买房人出现观望的形势下。部分开发商对房价继续上涨已出现担忧，认为房价或将出现阶段性顶部。今年年底前北京各大区域的房价顶部是多少，哪些楼盘房价已触顶“天花板”?9月份本刊将推出特别企划“楼市‘天花板’有多高?――北京房价阶段性顶部调查。”