通胀魅影下的地产迷局

Q：据央行公布，6月份银行新增贷款年内第四度突破万亿元大关，直冲至1.53万亿元。这是否意味着，下半年中国经济将面临通货膨胀和资产价格泡沫化的威胁?

贾卧龙：央行的种种动作都在暗示，央行正在全力促使下半年信贷总量得到控制。保经济增长与防通胀其实是相互矛盾的两个目标，决策当局无疑期许两者的调和，但其实不难看出，“保增长”依然是第一位。现在常规性货币调控措施已不足以刹住过于充裕的流动性，从央行来说，防通胀最有效的不是调货币供应量，而是直接控制信贷规模，重启月度、季度信贷控制，收紧房地产信贷。

孙飞：虽然信贷巨增，存在通胀预期的压力，但下半年中国整体经济不会面临实际通货膨胀，这是因为CPI和PPI目前仍为负增长，下半年会逐步转正，但仍在通胀安全系数以内。但资产价格泡沫化巨增的现象已经出现，存在资产价格泡沫化的威胁。股市的泡沫尚在安全区域，但一线城市的地产泡沫已十分巨大，已经进入地产通胀时代，一旦银根紧缩与宏观调控政策收紧，面临泡沫破裂的风险。

杨少锋：毫无疑问，新一轮的流动性过剩到了。这一轮的流动性过剩和2006～2007年的流动性过剩完全是两回事。那一轮是输入型的流动性过剩，其路径是先影响实体经济，再传导到消费领域。对消费领域的冲击相对不那么明显。而新一轮流动性过剩的特征是信贷的井喷，相当大的一部分信贷是直接进入消费领域。所以它对资产价格的推动会比2006～2007年那一轮更猛。

王秀宇：我觉得下半年不会明显出现通胀。政府在下半年会逐步调整收紧货币策略。当然，通胀预期会造成不动产价格的非理性上涨，房地产价格的快速拉高已经脱离了正常稳定上涨的曲线。不过目前来看这种变化主要集中在住宅市场，对于商用、商业物业影响不是很明显，价格带动不大。

Q：有观点称，通胀预期是楼市最大的利好，是否同意这种说法?通胀和资产价格的泡沫化将对房地产市场产生哪些影响?

杨少锋：不能这么简单地去判断。实体经济在供需两旺时，通胀可能会被实体经济吸纳。但下滑时，通胀会带来资产价格的暴涨，短期而言，可能房地产价格会因此上涨，但如果我们不保持清醒头脑，暴涨之后必然是暴跌。

贾卧龙：这个观点有一定的道理。因为有形资产能较好抵御通胀的影响，其中最有效的有形资产莫过于房地产。从这个角度来说，有通胀的预期，反而有利于消费和投资，有利于经济。不过如果真的出现通胀，政府就会采取紧缩货币政策以应对通胀。

下半年房价可能会出现两个极端。因为中高档物业的升值潜力大、受众群体稳定，投资者多数会投资中高档的物业，这就将继续拉高中高档房价。而由于廉租房和经济适用房的大量上市，低档房的开发商势必会通过价格来吸引客户，低档房的价位会比较稳定。

孙飞：通胀预期并非是楼市最大的利好，但对楼市的投资与投机具有巨大的推动作用，一旦丧失理性，反而会衍生巨大泡沫。通胀和资产价格的泡沫化短期对房地产市场刺激显著，但长期副作用巨大，美国次贷危机就是前车之鉴。如果政策收紧，全国房价今年下半年会呈现w型，一线城市甚至会呈现单边下跌的特征。

王秀宇：房地产自身的特性决定了它能较好地抵御通胀和人民币贬值的风险。当然，从房地产的健康发展来说，暴涨暴跌不是好事。不过就此轮走势而言，下半年的房价又将进入新一轮调整观望待购期，未来房价和成交明显进入量价阶段性顶峰值，中、高档住宅公寓价格涨幅较大，低端住宅价格涨幅较小。

Q：无论是政府还是央行，最近对房地产都有了不同意味的新举措。比如收紧二手房贷，比如北京对房地产市场秩序的专项整治，下半年相关的房地产政策还会有哪些新的变化?特别是在监管上应该采取什么样的措施?

贾卧龙：“微调”将成为下半年楼市调控的主旋律。其实，这也是中央对于楼市调控的一种无奈选择。因为在金融危机的影响下，“保8”的任务很重，房地产行业的发展可以带动建筑、家居、装饰、灯光等过百个相关产业的发展。所以，对于房地产行业如同2007年下半年那样进行打压的可能性甚小。最稳妥的办法就是通过“微调”来影响部分投资者和购房者的追涨心理，等待经济彻底回暖，等把风险控制在一定的范围内，房地产行业或许将迎来下一轮的紧张调控。

并且，在这个基础上加强对于房地产行业的监督监管。减少违规信贷的发放，避免开发商捂盘惜售的情况出现，保证市场的公平和透明，这是下半年国家调控的重要工作之一。

孙飞：这是预示了今年下半年房地产的走势，会严控房价暴涨与地产泡沫膨胀。下半年相关的房地产政策会适度从紧，收缩信贷与流动性，加大土地与房屋供给，加强监管，精准调控。

杨少锋：我觉得政府不太可能出台新的政策，特别是不会出台太过激进的政策。可能会在以前政策的基础上进行微调或局部调整。更多的是收紧原来放松或变相放松的政策。

王秀宇：房贷政策的调整和加强市场秩序整治都是非常及时的。不过我觉得下半年在政策调整的幅度上不会太紧。因为房地产今年二季度以来的骤然升温有不少“虚火”的成分，其实元气还未恢复。过大的政策压力可能会起到大家都不愿意看到的负面效应。下半年政府应该会根据整体经济的恢复情况适度调整房地产方面的政策。

Q：下半年房地产商的“钱袋子”和融资渠道会不会有新的变化和突破?

贾卧龙：下半年仍然会实行宽松的货币政策，资金不再是开发商最头疼的事。由于通胀预期的影响，资金和热钱将大范围流入楼市；加上国家宽松的货币政策，4万亿元的投资也会有一部分流入房地产市场，流动资金是相对过剩的。

但是下半年，银行信贷势必会略有紧缩，包括“二套房贷”的紧缩都给开发商提出了“融资”的新要求。其中包括：合作开发、REITs、IPO上市、发行债券等等。不过，新的融资要求下，最重要的是信息的取得和利用。资本市场的B2B交易平台也许会成为新的突破点。

孙飞：下半年如果地产泡沫继续膨胀的话，房地产商的“钱袋子”一定会被重新勒紧。房地产商的融资渠道可能会有新的突破，REITS应该浮出水面。

杨少锋：关注房地产企业钱袋子变化的同时，更要关注变化后面的商业逻辑。现在的问题是上市房企其实并不是主要通过卖房子赚钱，最终目的是去股市圈钱。其中的路径媒体已经报道得不少了。我觉得这其实破坏了房地产行业的基础。房地产市场要健康发展，就一定要管住上市房企，管住来自国外和民间的热钱。一句话概括之：一定要让房地产商必须通过销售回款，而不是通过股市等其他渠道，否则就一定会有无序地涨价和捂盘惜售现象。

王秀字：房地产资金最短缺的时候已经过去。不少理性的开发商经过2008年一年的煎熬，自身的融资能力已经受住考验。今年开始加快企业债券、房地产信托等多元化的融资渠道建设。不过在金融危机的影响下，今年很难在融资渠道上取得什么突破。

Q：作为房地产市场天平两端的房地产企业和消费者，应该如何应对下半年新的趋势和变化?

贾卧龙：对于开发商和消费者而言，目前最需要做的就是“理性”。目前楼市的报复性反弹，的确与投资需求过剩有一定的关系。投资需求过剩就意味着泡沫的存在，开发商从拿地上一定要理性，因为房地产开发周期较长，市场的变化较大，过高价格的拿地可能会换来市场的无法接受，造成面粉比面包价格还贵，使企业遭受损失，甚至被淘汰。

购房者更是需要理性看待房价的上涨，切勿盲目地追涨。房子虽然是必需品，但需要的资金量较大，有的还需要贷款购买，如果泡沫破裂，可能造成个人财产的缩水，甚至破产。所以，买房的时候一定要考虑周全，避免盲目追涨带来的损失。

孙飞：房地产企业和消费者都应该理性对待当前的市场状况，不要盲目跟风。房地产企业要警惕购买“地王”与资金链断裂的风险，面粉贵过面包是泡沫的一种体现。消费者不要盲目追涨，购买天价房，或成为房奴，入不敷出，要静观其变，选择好性价比最好的房子。

杨少锋：在流动性泛滥、通涨预期高涨的背景下，未来至少一年之内房价还将继续暴涨。但眼下，还有部分开发商资金链较为紧张，也有部分开发商相对较为理性，市场上还能找到部分低价开盘的项目，自住需求者现在还有机会能够进入市场，但机会已经不多了。而房地产企业尤其是具备一定规模的公司，一定要在发展的同时保持现金流的安全。

王秀宇：无论是开发商还是消费者，都应该保持乐观与理性。对开发商来说，金融危机中断了正逐渐深入的宏观调控和企业的自我调节。其实不利于行业和企业的长远发展。今年下半年因为通胀的压力，政府可能又会对一些政策进行微调，但又不会至于伤筋动骨，正给了企业自我调节的时间和空间。对消费者来说，别过度受预期影响，在房地产市场各利益相关方的博弈下，多米诺骨牌也可能朝预期相反的方向倒下。