地王背后楼市连锁效应

7月15日，中国城市经济学会副会长杨重光在位于北京北四环的家中，接受了本刊记者的专访。作为国土资源部土地房产法律中心聘请的顾问，杨重光正在做一项关于土地市场指数的研究，由于研究尚在进行中，他并未透露太多内容，不过他向记者介绍，有些类似土地市场预警的作用。近期地王现象引发的市场“瞬间沸腾”让杨重光有些担忧，他认为，地王意味着将引发强烈的地价连锁反应、引起房价的再度暴涨、资本过度向房地产聚集、房地产脱离和背离民生。

“买房需出租33年才能收回成本”

房价暴涨是地王连锁反应的第一张“多米诺骨牌”。而二手房在此轮房价急转弯中反应又最为敏感。

马小姐6月份真真切切感受了一回“坐地涨价”。“不到一天，一套二手房涨了14万。”如今谈起这样的经历，她依旧感到惊讶。

6月初，马小姐看好了北京北四环地铁五号线边上一套2002年建成的某单位家属楼。由于在某中介公司认识一位朋友，马小姐确认她在第一时间得到了房源信息。

“当时业主跟中介开价100万元，底价98万元。我到的时候业主和中介的合同都还没签。”

虽然很快就去看房，但是马小姐说，当时已经有好几十人在看这套房。

看完房后晚上回家，马小姐与家人商量确定要买，便与中介朋友通了电话。谁知，中介朋友告诉她，已经有买主当天晚上可能就要买，让她带定金过去表示一下诚意。

果然不出所料，就在她带着定金再次去卖主家时，在楼下碰到了另外一位买主，说她也确定了要买。到卖主家后，卖主对马小姐说，她在楼下碰到的那位买家准备出107万元。不过，还有买家要出110万元。

第二天，马小姐便从中介朋友处得知，这套房源已以112万元的总价出手。

“这套房源建面70多平方米，总价100万元时，单价约13000元／平方米，而一天之内，卖家出手时单价已经涨到了15000元／平方米以上了。”马小姐感慨房价上涨神速。

根据“链家地产”市场研究部为本刊提供的数据，以广渠门15号地、奥运村乡地块、大兴、通州四个区域的地王为样本，上述四个地王周边的二手房价相比5月份同期，短短两月涨幅达到10～20％左右，上涨均十分明显。如广渠路地王周边当前珠江帝景的成交均价在19000元／平方米，比2008年下半年出现的最低价格14000元／平方米，涨幅高达35.7％，比2009年初16500元／平方米的价格涨幅也高达15％左右。其他典型楼盘的价格也都达到了历史高位，例如复地国际公寓均价达到17000元／平方米、富力城20000元／平方米、苹果社区和时代国际公寓16500元／平方米。

不过链家地产认为，地王为推动因素之一，需求快速释放导致房源供不应求，从而影响买卖双方心理价位不断走高。

今年以来，一手房也经历了房价急转弯。7月份，北京全市商品住宅成交均价已达14375元／平方米，已超过2007年房价历史最高位的13931元／平方米(详见图2)。北京市统计局7月23日的数据显示，从3月份开始，垒市新建住宅销售价格止跌回升，环比价格连续4个月持续上涨。五环内平均房价超过15000元／平方米。

然而就在房价高高上涨之时，房价和租金的背离情况却日趋严重。有数据显示，2009年上半年，北京房屋租售比首次突破400:1，达到402:1，部分区域甚至达到420:1。

“房产售租比”，是房屋总价和其单套月租的比值，是国际上通行的用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例，售租比越大，说明投资需求越大，楼市虚火也越加旺盛。一般而言，国际标准的“房产售租比”为200:1到300:1。

而北京房屋售租比达到402:1，即相当于购买房产平均需要出租402个月(33年零5个月)，才能收回成本。

捂盘惜售下的楼市躁动

尽管楼市投资价值逐渐降低，然而上半年销售火爆，地王频出，尤其是国资背景的地产企业的高价拿地，增大了地产企业未来的预期，越来越多的楼盘出现惜售现象。

京东某高档楼盘，今年仅仅开了两次盘，便完成了全年的任务额，甚至超出了1.5亿元。据知情人士透露，在该楼盘今年6月份开盘当天，就销售了2亿多元，超出了预定销售额。“结果老板发火：卖得太快了。第二天该楼盘就停售了。”上述知情人士表不。

同样的情况也出现在了京西，据了解，京西一高档楼盘今年定的销售目标是18亿元，但是上半年就已经完成了任务。该项目年初价格为20000元／平方米，上半年通过三次调价，7月与1月相比，大概房价上调了15％。

“西边虽然没有京东、南、北高价地王的出现，但是随着这一轮的土地成本高涨，全市的绝大多数楼盘都是受益的。”熟知该项目的一位业内人士表示，现在该项目推出的这期剩余了一些尾盘，为顶层或者面积比较大的户型，但还是有人买。7月估计又能销售达到2亿元。虽然下半年楼盘还继续销售，但是不会像上半年那样着急卖，拉价销售，力求把利润做到最大化。

“实际上，现在很多开发商都在赌未来的通货膨胀预期。”在7月上旬楼市传媒举办的业内沟通会上，一位不愿意透露姓名的开发商对本刊记者表示。

以首城国际为例，在首城国际的业主论坛中，很多准业主对首城国际一再推迟开盘的行为非常愤怒。“先说6月开盘，然后言之凿凿地说7月肯定开，现在又改口说8月份，这样的开发商怎么能值得信任?”一位署名bessiedeng2003的网友写道。而网友“深夏的果实”则发表观点认为，现在的情形往后拖还真不是什么明智之举，可能被一时的“地王”频现冲昏了头脑。

捂盘惜售情况下，一些违规操作也暗流涌动。7月份，15家捂盘惜售项目被约谈的消息让京城楼市上空迷雾重重。此后很快，北京市公布首份地产市场专项处罚单，北京当代房地产开发公司等7家企业存在违规行为，并责令整改。某知名企业违规收取房价预订款性质费用被处罚。

不止如此，业内人士对房价高涨下，一旦市场有下滑趋势，地王的走势也表达了担忧。住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长文林峰就表示，地王的再度泛起，最终结果很可能与2007年一样，就是企业通过各种关系(比如退地)最后把包袱再甩给地方政府。天津房地产业协会研究委员会主任委员刘玉录则认为，在未来经济形势尚不明朗的背景下，过高的土地成本带来资金压力，有可能会在建设过程中出现压缩建安成本、降低材料品质等问题，从而影响产品质量。

国外资本蠢蠢欲动

而且，地王的价格攀高，还将引起城市间的连锁反应。从目前的高价地分布来看，主要集中在北京、上海、杭州等城市，但是地王现象却继续蔓延，带动二三线城市高地价地王出现将只是时间问题。

“‘天价地’频出，从表面看是土地问题，实为金融信贷问题。”中国社会科学院研究员、中国城市经济学会副会长杨重光对记者表示，目前国家执行了比较宽松的信贷政策，上半年银行贷款达7.3亿元，今年6月份贷出1.52亿元。特大城市对拿地愿望较强的大型房地产企业、对企业发展预期不明的一些中小民营企业、海外资金、金融机构的资金以及老百姓直接间接的储蓄都在寻求投资“洼地”。而这么大的流动资金大量地、集中流向了资金的“洼地”房地产业，使经济比较发达的地区和资金比较充足的城市土地市场产生了较大影响。

而国外的资本也已蠢蠢欲动。据有关数据显示，2009年初至今，已宣布开始募集资金的海外地产基金规模已经达到百亿美元以上。其中，凯雷集团成立了第二只亚洲地产基金，计划募集10亿美元资金，并准备重点投资中国和日本等亚洲市场。仲量联行旗下的投资管理公司领盛投资也宣布推出一只规模为30亿美元的房地产基金。同时，美林也完成了总值26亿美元的房地产基金的募集。

在土地交易突然趋热，楼市价格猛涨的同时，中国实体经济依然相对较冷的情况下，房价这种脱离经济基本面的上涨不能不说已经呈现出非理性的苗头。

政府密切观察楼市动向

早在四五月份就有部分开发商和业内人士担忧，楼市的骤然回暖并很快进入非理性通道，会促使政府出台政策调控楼市，这样的担忧很快就变为了现实。

7月中旬，有一位朝青楼盘的开发商对本刊记者透露，高价拿地的开发商和已在土地储备中心显示有意向拿地的开发商都收到了一份文件，这份文件有两大要点，一方面并不鼓励盲目抬高地价；另一方面防止已拿地企业囤地，将对土地开发进度做严格监管。

而杨重光对本刊记者表示，国土资源部对“天价地”、“地王”现象密切关注，7月13日，由该部所属中国土地勘测规划院组织了专题研讨会，很可能将采取防范手段，防止这一现象跟风、蔓延。

从7月17日之后，市政府、最高法院、银监会的三道令牌便发到了楼市。7月17日，市政府做出决定，将加大土地供应，特别是加大普通商品住宅用地的供应，重点是促开工、推销售。并且针对北京市场出现的“捂盘惜售”现象，北京市住房和城乡建设委员会约谈了涉嫌捂盘的15家房地产开发商；同样在7月17日，银监会主席刘明康再次强调，要严格执行“二套房”标准；7月19日，最高人民法院则明确提出严审购房人解除合同申请，维护房地产金融体系安全。

宏观调控政策的气息越来越浓。7月21日，国务院研究室邀请十位业界人士召开房地产形势座谈会，明确就“房价、地价、投资及热点城市”等内容进行讨论。实际上，此前在7月9日，国务院总理就主持召开了经济形势座谈会。而据了解，房价、先行性指标(包括购地面积、开工面积等)、一些城市出现的地王现象是当时经济形势座谈会高层领导重点询问的三方面内容。

不过，从7月9日、21日中央座谈会透露的信息看，业内人士解读认为政策不会贸然改变，未来短期内仍将以“观察”为主。针对当前宏观调控方面已经做出的动作，光大证券分析师赵强撰写报告认为，温和政策调控，不改行业趋势。

对此伟业控股公司董事长助理陈亮表示，市场的走势与三大因素相关：地王带动属于短期影响因素；区域的价值潜力是第二大因素。比如，朝阳公园、亚奥、CBD等的区域价值将决定该区域的楼盘价格相对更高；第三是整体市场情况，当前房地产市场利好与利空因素在博弈。利空因素表现在：今年以来房价涨速过快，泡沫正在积累；政府调控市场的迹象明显，预计会加强以往一些调控政策的执行力度。而利好因素则是：通胀预期下，房地产保值增值的功能使得需求旺盛，与此同时，下半年的市场供应趋紧，形成供不应求的市场态势。

地王连锁反应之专家观点

1

地王间接影响商业地块地价

长江商学院金融学教授、长江房地产研究中心主任梅建平

“地王”出现，会产生这样一个连锁反应――所在地块周边在开发的、或者正在销售的、或者没有销售的楼盘房价开始上扬；那么政府所获得的土地增值税和企业所得税等都会上升，地方政府的收入会大大增加；对地块周边的二手房价格会有带动；对周边商业地块的价格会有向上的带动作用，间接影响到商业地块的地价，那么商业楼盘的估价也会上涨，房屋所有者又可以以房产进行抵押贷款，因此银行的贷款数量也会增加。

最近全国一些大城市在银监会的鼓励下，对一些存量资产进行重新评估，然后重新贷款，由此增加了好几千亿元新的贷款出来。这实际上会产生一个所谓有乘数效应的资金循环。就是互相之间像吹泡沫一样，越吹越大。

2

地王是城市经济晴雨表

中国社会科学院研究员、中国城市经济学会副会长杨重光

“地王”并不是一个孤立现象，如果透过现象分析深层次的问题，它不仅仅反映房地产业和土地市场的动向和趋势，而且反映我国整个经济，特别是城市经济的风向标和晴雨表。

当房地产市场，特别是土地交易市场成为投资市场之一，吸引企业和社会大量资金，成为投资热点之时，泡沫就随时可能浮现。在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下，如果将供应并不充裕的土地作为杠杆进行资本化运作，人为地频频制造高价抢地的现象，泡沫便会随之出现，并被迅速吹大。

3

地王可能引发的隐患

天津房地产业协会研究委员会主任委员刘玉录

在土地价格被推高之后，市场随之产生的连锁反应也会引发出相应的副作用。“地王”的出现有可能会引发几方面的隐患。例如，过高的土地成本带来资金压力，有可能会在建设过程中出现压缩建安成本、降低材料品质等问题，从而影响产品质量，过高价格的房地产产品在未来经济形势尚不明朗的背景下，销售前景同样暧昧，若资金压力不能及时缓解，很可能会出现新一轮的“烂尾楼”等等。相关政府管理部门应适当控制对“地王”的过度热情。除了要对价格进行竞争外，企业的经济实力、近期运营状况、对项目的规划和开发能力等都应作为拍卖考核门槛，同时政府部门对土地价格也应进行特殊经济环境下的前景考核，过高价格将带来的经营难度和烂尾风险都应引起政府的关注。