前门东侧路以东地区保护整治与再生发展

作为保护整治对象的地区

城市建成区中的旧城和历史街区曾经拥有过繁荣，有的核心街区曾经作为代表城市形象的标志地区，而这些街区在当今城市空间规模快速发展和功能要素丰富综合过程中，逐渐丧失了原有的活力。究其原因，有以下两个方面的因素，一是历史街区作为物质载体有使用寿命，二是历史街区作为空间场所无法承载当今城市功能要素和人们行为活动的发展需求。而换一个角度审视，历史街区又拥有重要的文化价值，承载着城市在历史中的演进轨迹和发展脉络。

再生发展面对城市中历史街区的物质环境和文化价值状况 通过对衰落的物质环境进行实体性更新，对丧失活力的功能环境进行再生性改造或置换，对历史文化价值进行顺应城市发展趋势的延续和拓展。作为城市有机组成部分的历史街区，通过保护整治而实现的再生发展进一步体现在其作为空间场所对当今人们行为方式的适应方面。

1　空间物质环境

前门地区是北京城市中轴线的有机组成部分，其南中轴的独特空间位置使其成为北京市历史文化保护区中的核心片区。当今的城市建设已经对前门地区进行了交通系统的改造，城市中轴线的东西两侧分别开辟了前门东侧路和煤市街，将前门地区划分为三个部分。前门东侧路以东地区为前门地区三个组成部分之一，其用地规模为58.6ha，四至为北起前门东大街，南至茶食街，西起前门东侧路，东至新革路。

前门东侧路以东地区在空间环境和物质实体上，具有典型的北京旧城环境特征。在北京城市发展演变过程中，由于本地区没有跟上城市建设和功能更新的步伐，导致了空间物质环境上的衰落。空间物质环境的衰败同样也影响到人们的行为活动，商业活动缩减以及低层次运行方式，使得本地区逐渐丧失了原有的商业活力，居住空间环境的衰败也使得原有的生活行为活力逐渐消失，存在着居住人口老龄化和行为单一化的现象。

为达到本地区再生发展的目标，对空间物质环境进行更新整治既是必须的也是基础的 在前门东侧路以东地区保护整治规划中，梳理整治空间物质环境，改造实体形态，置换内部功能等，成为保护更新规划中更新部分的主体内容。

2　历史文化渊源与价值

在整体肌理方面，本地区顺应由西北向东南倾斜的地势以及三里河河道的走向，形成了弧形街巷和斜向、南北走向胡同的肌理形态。在单体建筑形态方面，平民化的居住空间和市井商业。造就了以草厂三条至十条和长巷二条至九条为代表的东西向布置、小巧的四合院群落。在街区空间形态方面，传统的砖木结构建筑与清末民初殖民地时期西式风格的砖石建筑相互参差，展现中西建筑风貌并存和装饰艺术精致多彩的魅力，也体现出老北京建筑文化发展脉络和兴衰变迁的历程。

挖掘本地区的历史文化价值并加以拓展，使其成为可依托的核心资源是街区再生发展的目标。分类整理历史文化信息信的物质载体。甄别其历史文化价值、建立保护的措施等，成为保护更新规划中保护部分的主体内容。

保护更新途径的架构组成

保护更新途径的建立以建设目标为指向，其架构组成也与所达成的建设目标紧密连贯。就前门东侧路以东地区的保护更新规划而言，面对本地区独特的历史与文化价值和衰落的物质环境现状，首先要明确的就是对象。即保护什么和更新什么，其次要明确的是措施，即怎么保护和怎么更新再次要明确的是落实，即保护和更新措施如何操作。

在本地区保护整治规划中对保护更新途径的探寻顺应以上三个层次展开，并进而形成了保护更新途径的架构组成。

组成一：进行本地区满覆盖调查，建立起以院落为基本单元，以胡同为串联线路，以地块为集合面域的建筑实体历史信息档案。以图表与图则相结合的登录统计方式构建起本底资料，并以地区本底资料的归类统计数据为基础对现状进行判断与甄别。

组成二：在判断与甄别所形成的结论基础上，明确保护更新的具体对象与措施方法，即以文保单位、文物普查单位和保护院落为保护对象，建立起本地区的保护控制点，在保护地区成因肌理的格局下梳理街巷，更新改造衰败的院落和置换功能。

组成三，以保护整治规划所形成的保护与更新措施系列为基础，引入控制性详细规划就地区更新改造的部分建立起控制性指标体系 以地块的刚性控制指标明确更新改造在量上的制约条件，并据此建立规划管理和操作实施的平台，以保障保护整治规划目标的达成。

1　本底资料的建立

鉴于前门东侧路以东地区的成因特征、功能性质和现实状况，以院落为基本单元 以地块一胡同 院落作为本底资料的构建层次进行本地区的满覆盖调查。并以15个方面的基础数据，作为地区内调查的基本内容建立起分类统计档案。

以地区本底资料为依据，在历史文化资源，街巷肌理、建筑风貌，建筑质量等方面进行价值量，完整性、特征性的比较评价 从而甄别出保护更新的具体对象，类型特征以及空间分布，为在其后的保护整治规划中选择适宜的更新改造措施提供了依据和实施的对象。

通过对覆盖整个地区的本底资料的分析研究，明确了区位环境、传统商业、地方文化、旅游价值等方面的地区发展优势，并据此进行地区内部和跨地区的外部比较判断，为其后的保护整治规划提供方式上和程度上的选择依据。

2　保护与更新规划

根据本底资料明确街区保护整治的价值所在 由此明确了保护整治规划的功能定位：以历史文化为主题的传统文化，商业，旅游及居住相结合的城市历史文化区。明确了保护整治规划的理念取向，即面向街区再生发展的目标，在更新中进行保护，将街区的建设融入当代北京城市的发展格局之中。

在保护整治规划中，对不同的分区选择有差别的措施。在重点保护区内以保护为主导，侧重就甄别出的院落具体落实保护措施，并以其为风貌形态的控制点梳理街巷肌理；在建设控制区内保护与更新并重，侧重对更新地块和院落在建设量与功能构成上的控制，在保护和延续街巷走向与格局的前提下，以街区功能定位为依据进行更新改造，在风貌协调区内以更新为主导，侧重在对更新地块和院落在形态尺度上的引导，侧重地块内部的功能置换引导以及与城市功能的衔接，在形态尺度协调和过渡的取向下进行更新建设，总之，针对不同的分区确定有差别的保护更新措施，形成主导取向层级关系清晰并覆盖整个街区的保护更新措施体系。

3　规划方法的综合 　针对本地区历史文化积淀深厚、功能构成多样。现状建筑混杂，基础设施缺乏等等现实状况，面临当前城市建设与发展的推动，当代生活方式和行为方式的变迁等等状况，街区内不同区位条件的地块，不同功能性质和类型规模建筑物需要运用综合的保护更新措施予以应对。

概括起来，综合规划方法所形成的保护更新途径序列为：本底资料理性判断为基础 保护更新措施体系为主体一指标控制为支撑一城市设计为引导。以规划方法的综合，探索定性与定量相结合并便于管理操作的保护与更新途径。

再生发展目标的体系确立

保护整治规划并不以保护与更新为目的，不同层次的保护与更新措施仅仅是运用于物质对象的措施手段，而措施手段的实施是为了达成街区再生发展的目标。由此，目标的确定以及相连贯的构成体系的确立，是选择相对应的更新与保护措施体系的基础，也是评价更新与保护措施是否适宜的判断依据。

街区的再生发展目标是由多方面要素相互作用并整合汇聚而成，即整合而成一千总目标，历史街区的再生性发展，与总目标相关联的多方面的要素依据其影响程度，分解并确立再生发展目标的体系。

1 再生发展的目标

街区再生发展的总目标是引入城市发展的诸多活力要素，使得更新后的街区融入城市发展的总体格局，与其周边的城市地区协同发展，再生发展目标的核心指向，是通过对作为人们行为与生活的物质载体的更新，达到对街区人们日渐凋敞的行为与生活方式的再生。由此形成的再生发展的目标体系内涵构成的各个方面，均是以应对物质环境问题而导向街区内人的行为方式和生活方式的当代适应性更新。

2 目标的内涵构成

街区再生发展目标体系的内涵构成涉及到当今城市发展的方方面面，针对本地区的现实状况和历史文化价值状况，将引入街区的多个层次城市发展活力因素归为四类分支目标。目标体系中四类分支均以现状物质载体为更新对象，更新实施效果指向街区内人的生活和行为方式的呼应性再生。

(1)更新街区功能

街区内实体和空间环境的功能组成直接对应着使用者的生活方式和行为方式，街区中各种新的功能活力因素的引入，必然为日渐凋敞的生活行为注入再生和发展的力量。鉴于此，更新街区内的功能类型和功能构成。成为街区再生发展目标体系的首要部分。保护整治规划通过更新，置换和合并等措施，引入合院居住，休闲商业、特色餐饮，胡同旅游和商务办公等新型城市功能，形成独特的城市功能增长资源，结合街区发展的功能定位。打造以历史文化为主题的城市综合区。

(2)拓展风貌特征

具有悠久历史渊源与传统文化特色的街区风貌和传统建筑形态特征，在城市发展中是独特的优势资源。通过强化形态格局和拓展风貌特征，提高独特的形态资源在城市发展中的价值，汇集街区内人们寻古发史的体验行为，重塑人们对历史街区风貌的心理认知。保护整治规划建立起胡同一合院，的格局清晰的空间网络，保护重要历史建筑和重点院落，通过实体和空间环境的更新改造强化街区独特的肌理形态，拓展风貌特征，形成具有强烈形态感染力的城市特征标志区。

(3)提升环境品质

居民的生活与工作环境质量是评价城市及街区发展水平和发展潜力的重要指标，街区环境品质的优化和提升是各项发展功能可持续增长的重要环节。历史文化街区内人们生活方式和行为方式的再生和发展，与环境品质的提升有着密不可分的关联，保护整治规划采取分散化和小型化的绿地景观规划手法，以调整空间功能、增设公共空间和优化绿地景观等方法来提升街区的环境品质，从而提高人们各项生活行为的舒适度并保障街区的再生与可持续发展。

(4)完善基础设施

基础设施是街区发展的重要组成部分，也是各项发展的基础支撑 是街区能否更新再生和可持续发展的标志。它的配套与完善是街区所引入的各项发展活力要素能否运行的重要条件，鉴于此 完善街区基础设施成为街区再生发展和人们生活方式再生发展的保障。保护整治规划结合街巷胡同的梳理和地块的规划调整，将现代城市基础设施引入街区，特别是利用地下空间完善道路交通设施，使之成为街区再生发展的基本保障。

再生发展目标的规划实施保障

在保护整治规划中引入控制性详细规划的指标体系和城市设计导则，以引入两者在规划管理上的优势建立起具有有效操作性的规划与实施平台。

对街区整体肌理和街巷尺度格局的保护，是保护整治规划在实体环境建设中的基本内容，在更新中进行保护的工作内容也是围绕着这个部分展开，所以“有度”更新的控制指标体系和“有源”引导的城市设计导则成为规划实施的保障，控制性更新和引导性设计这两大类规划实施保障，均以“面状”的街区分区和“线性”的街巷胡同为主体对象，落实在更新中进行保护的规划理念并形成规划实施的保障。

1 基于保护管理的控制性更新

街区整体肌理是风貌特征保护与拓展的基础对象，其街区尺度的规模和“面状”的分布构成了风貌特征的“基质”，因此对“基质”更新的控制是风貌特征保护与拓展的必要保障。

根据保护整治规划对前门东侧路以东地区的分区划定，在重点保护区、建设控制区和风貌协调区采取从强到弱，由紧到松的控制，指标体系，使街区的更新形成由中心向边缘的递减过渡，体现出与对象分区保护整治目的相对应的不同更新强度的规划控制，在空间形态上形成与城市尺度的衔接。

街巷尺度格局是风貌特征保护与拓展的另一基础对象，其贯穿街区的特性和“线性”通道的分布构成了风貌特征的体验线索，因此对街巷尺度格局的控制性更新是依据人的行为角度和感知角度对风貌特征的保护和拓展，

街巷尺度格局的控制性更新内容，包括道路系统及交通组织、停车场地及停车方式、胡同梳理和胡同开辟等方面，形成街区的车流。人流网络以及风貌体验网络。为保障建立起来的街巷胡同网络具有亲人的尺度，在两侧地块的更新强度采取外侧紧内部松的控制方式。

2 基于再生更新的引导性设计

前门东侧路以东地区保护整治规划中控制指标体系作为规划和管理的依据，在二维的控制和量化指标计算上有其优势，在三维的实体形态和空间形态上则缺乏限定与引导。鉴于此。在保护整治规划中引入城市设计导则，在街区整体形态和街巷空间形态两大方面建立起设计方向上的引导，以此来弥补控制性指标体系对实体和空间形态等因素的控制不足。

城市设计导则在形态诸多要素的引导方面，侧重的是弹性即灵活性，在保护整治规划中明确地认识到“灵活性”并不等同于“随意性”，灵活性是相对的也是有约束的。弹性引导与操作的方式，鼓励功能构成及环境形态的 有源，创新，并防止控制性指标下的随意创造。在“面状”的街区整体肌理方面，侧重功能建构形态类和街区整体形态类要素的引导：在“线性”的街巷尺度格局方面。侧重公共空间形态类要素的引导。结合街区内建筑和院落的保护，侧重建筑单体形态类和细部装饰形态类要素的引导。在具体的引导准则制订上，将定量的数据指标与定性的引导方向相结合，形成街区在更新基础上动态保护的依据，达到利于管理操作和弹性引导的效力。