浅议房地产企业控制成本的方法

摘要：分析当前房地产企业成本控制主要存在的成本预算安排不合理预算执行不严格，同时房地产开发各阶段的成本控制措施。

关键词：房地产 成本控制 措施

一、房地产开发成本控制存在的主要问题

（一）房地产开发前期重视不足

首先，房地产决策阶段发生虽然产生较少的决策费用，但是对于控制企业成本是非常重要的一个阶段，实际项目中，多数房地产商精心包装策划报告，只是为了更多的筹集资金。但是这种报告的可操作性太低，并没有达到指导投资决策的要求。同时，建设单位通常会忽略设计阶段的项目成本管理，把更多的注意力集中到施工阶段的项目成本管理，由于这种思想意识，建设单位只需要按照设计单位的图纸进行取费标准的编制和预算，二者之间缺乏沟通协调，严重不利于后期的项目开展。

（二）建设阶段控制机制不严密

第一，由于目前建设项目在招投标，一些外来企业被降级投标，本地企业在和外来企业的竞争上存在严重不公平行为，这不仅表现在地方企业对所投资的项目存在保护主义，而且行政力量对市场的干预过多，实际的招投标过程中存在很多的人情工程、关系工程，房地产企业不能独立自主的进行招投标。

第二，招标市场不规范，招投标没有真正起到成本控制的作用。由于我国目前招投标体系不完善，招标过程中的监督体制作用不明显，某些单位利用不透明的手段获取到一些项目，但是却不具备招标项目所要求的资质和能力，然而中标后，未经招标人的许可将工程分包出去，如此诸多步骤，真正实际实施工程的只能拿到很少的利润，但是工程的质量却无法得到保障。

二、房地产开发的成本控制体系

（一）目标成本体系

根据项目开发规律来确定项目目标成本，由此形成相应的控制目标。投资估算、设计概算和施工图预算或建安工程承包合同价是成本目标确定的三个主要阶段，他们相互协调、相互制约，形成一个完整的控制目标体系（如图1）。

1、投资估算

通过对开发项目的建设规模、设计方案以及实施进度等研究的基础上，估算开发项目的资金总额。把投资决策阶段细分为规划阶段、项目建议书阶段、初步可行性研究阶段和详细可行性阶段，所以投资估算也分为以下几个阶段。

2、设计概算

设计概算指初步和扩大初步设计阶段，设计部门根据各种资料对估算工程造价，这些资料包括初步设计图纸、概算定额、设备价格等等。技术设计和施工图设计阶段的项目成本控制目标便是设计概算。

3、施工图预算

根据施工图纸、取费标准、预算定额和建设地区的经济条件来编制施工预算建设费用文件。开发企业的施工图预算是对招标项目费用的控制和测算，是招投标确定“标底”的基础，实际运用中，预算定额计价和工程量清单计价两种方法是采用比较多的施工图预算算法。

（二）责任成本体系

1、责任成本体系的构成

第一，按照房地产开发职能部门确定相应的责任主体；其次，按发生程序划分责任部门，其外按成本项目划分责任范围；第三，要及时计算并提供反馈指标。要对成本管理结果进行分析，看是否合理，并发表评价意见。

2、责任成本管理的考核与激励机制

要在控制企业成本的同时建立完善的企业绩效考核体系，建立合理的评估和考核机制。为了充分调动员工的积极性，必须建立完善的责任成本管理体系，这其中最重要的是责任成本考核管理，将经济效益和管理者紧密联系，实现目标、榜样、自我价值多重激励手段。

三、房地产开发各阶段的成本控制措施

（一）土地成本控制

土地成本在总成本中占比约为三分之一，这主要包括土地获得阶段的各种费用支出。但是一旦获得土地的使用权，整个开发成本也就趋于稳定。因此，在获得土地之前一定要做好成本分析，在投标中制定相应的策略来打败竞争对手。参加土地投标之前，要做好成本分析的初步方案，保证成本不超过承受的价格底线，出现不可控制的局面。

（二）设计成本控制

设计阶段的招标程序应该同时重视方案设计和施工图设计阶段的招标，因为这是一个全过程的招标。此时编制高质量的设计任务书可以保证招标工作的顺利进行。同时，严格审核出图工作，防止施工之后才了解到工程将要变更，克服设计阶段的方案的缺陷可以使得花费最小。

（三）建设阶段成本控制

房地产开发商为了鼓励承包单位投标竞争，采用招投标的方式发包工程，这样就可以从中选出技术能力过硬、管理水平高等企业承建建设工作，以合同的形式约束双方。招标之前应该统一制定招标文件，确定统一条件，是投标者可以公平的参加投标，严格执行招标程序，要以选择资质优良的承包商来承包建设项目，保持项目的质量。

参考文献：

[1]刘佑清.浅谈房地产开发项目的成本控制[J].铁道建筑，2006

[2]蒋云霞.价值链分析在战略成本管理中的应用[J].商业时代，2006