夫妻一方擅自处分共同共有房屋的效力

夫妻一方擅自处分共同共有房屋的效力

顾永福诉请被告王志寿，王华香协助办理涉案房屋过户手续，其依据的应是合同法第135条，即出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

一审法院判决的主要法律依据为合同法第51条 和第58条 ，即无处分权的人处分他人财产，经权利人的追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。这应也是王志寿、王华香反驳诉讼请求所依据的法条。

二审法院判决的主要依据是，最高院买卖合同司法解释第3条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该条是根据物权法15条的规定而来，即：当事人之间订立有关设立、变更、转让或消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力。

笔者认为解决本案的路径是，通过试图疏理所应适用的法条，按照解释论的要求探析适用法条的理由，以期能够寻找到解决问题的答案。

一、夫妻一方擅自出卖共同共有房屋的买卖合同效力

本案首先要解决的问题是王志寿擅自处分的是否为夫妻共同共有的财产。因为只有涉案房屋被确定为共有财产才涉及擅自处分，产生共有物的无权处分。是否为共有物的确定，在动产可能不被重视，因为动产以交付为物权的变动方式，但在不动产就是重要问题。不动产的物权变动以登记为标志，又通常涉及第三人，所以处理起来比较复杂。这个问题同样也在顾永福的上诉理由被提及。其认为，根据公示、公信原则，上诉人有理由相信王志寿对涉案房屋有处分权，王华香明知涉案房屋为夫妻共同财产，但是在签订买卖合同和房屋登记时均显示为王志寿一人，应视为王华香对自身权利的处分。

根据婚姻法中夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产一般为夫妻共同财产的规定，本案涉案房屋应为王志寿、王华香的夫妻共同财产。

所谓物权公示，是指物权享有与变动可取信于社会公众的外部表现方式。凡物权的享有与变动，均须进行公示。不动产物权以登记作为权利享有与变动的公示方法。动产物权以占有作为权利享有的公示方法，以交付作为权利变动的公示方法。

所谓公信是指物权的存在既然以登记或占有作表征，则信赖该表征而作为者，即使其表征与实质的权利不符，对信赖该表征的人也无任何影响。

物权的变动尤其是由法律行为引起的物权变动，体现了当事人的意思自治。但是因物权变动的效果不仅与交易当事人有关，对社会其他人也可能产生影响。因此法律必须以一定方法公示物权的变动，从而使第三人能够予以认识，防止对第三人产生不测。这也是物权对世权的必然要求。

因此，无论公示还是公信均是对第三人而言，并非针对共有物权人之间的内部关系。无论夫妻共同共有房屋如何以夫妻中谁的名义登记，均不影响房屋是夫妻共同共有的法律性质。但这可能对第三人产生影响。关于对第三人的影响，以下再论。所以，王志寿擅自出卖的房屋应为王志寿与王华香的共同共有财产。

在涉案房屋被认定为夫妻共同共有财产后，由于王志寿擅自处分的是夫妻共同共有财产，则需要确认房屋买卖合同的效力，案件的处理才能进一步展开。

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。合同由当事人双方意思表示一致即告成立。通常成立时即生效。合同是双方的诺言。债权是债权人可以要求债务人给付的权利，也即负担行为。合同仅仅是可以要求给付或可以被请求给付的诺言，并不涉及权利的变动，也不直接引起权利的变动。权利要变动必须通过履行行为，也就是对诺言的实现，但这属于物权行为。当然如拒绝履行诺言则是对合同的违反，就应承担合同上的违约责任。

我国无论理论通说还是立法规定，均不认可物权行为的独立性，但都没有否认物权行为的存在，只是将物权行为与债权行为一体视为债权行为对待。至多是将物权行为视为债权行为的效果，此所谓物权法第15条的"区分原则"，即买卖等债权行为仅发生债的效力，债的发生效力可以与物权变动效力区分开来。

物权行为常常隐藏在债权行为中，通常没有显现出来，因而往往被忽视，使得本应以物权规则处理的纠纷，却适用了债权规则处理，结果易导致当事人错误的诉讼请求以及错误的判决。

顾永福是依据买卖合同提起的诉讼，但诉请的内容是要求协助过户，系合同的履行，实即物权的变动。本案合同已经成立，这没有异议。如上分析，房屋买卖合同仅是双方的诺言，并且是物权可以变动的原因。而顾永福要求按照合同约定协助过户是履行行为，涉及房屋权利的变更，系物权行为，应由物权法调整。诺言与履行之间，是先有诺言，才有履行。诺言即合同无效，根据物权变动有因论性要求，则不可以要求履行合同即物权变动。而不可相反，以履行行为即物权的无权变动否定诺言的约定效力。此外，无权处分的是物权，物的所有权归谁所有，谁才有权处分该物，这也属于物权的问题并非债权问题。因此，房屋买卖合同效力不受出卖人是否有权处分房屋效力的影响。物权法第15条、买卖合同司法解释第3条对此提供了法律依据。所以，本案的房屋买卖合同有效，一审的判决是错误的。至于顾永福的诉讼请求能否得到支持，本部分仅解决了买卖合同的效力即债权问题，还应继续研究买卖合同有效后的履行问题，即王志寿是否有权处分涉案房屋。否则，房屋买卖合同的履行就存在障碍。

二、夫妻一方擅自处分共同共有房屋的物权行为效力

上述已经分析顾永福诉请的"协助过户"系物权变动，而非债权行为。只是物权变动的权利来源是来自双方的约定，即王志寿应协助办理房屋过户手续。我国并不承认物权的无因性和物权行为的独立性。顾永福根据有效的买卖合同，要求办理过户手续，是符合物权有因性和物权行为的非独立性的要求的。

但解决了物权变动的原因问题之后，物权的变动还得符合物权的规则。因为在物权规范之中，处分物权的人必须具有处分权(这里的处分指处分行为即权利变动的物权行为)。否则，不能产生物权变动的效果。物权法第97条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的动产或不动产作重大修缮的，应当占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。但共有人之间另有约定的除外。这是不动产共有人处分共有物需要符合的法律要件。

物权法第103条规定，共有人对共有的动产或不动产没有约定为按份共有或共同共有或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。因此，依此规定本案所涉房屋应是王志寿、王华香共同共有。按照物权法97条规定，共同共有的不动产处分应经共同共有人的同意。王志寿处分房屋时未经作为共同共有人的王华香同意，属于无权处分共有物，不能产生物权变动的效力。

那么，无权处分共有物的物权行为就无效吗？根据合同法第51条的规定，无权处分共有物，经其他共有人追认或无处分权的人订立合同后，取得处分权，

该处分行为有效。因此，无权处分共有物的物权行为应为效力待定，而非无效。为此，合同法第51条应限缩解释为合同有效中的合同应为物权合同，而非债权合同。否则，债权合同效力待定，而非物权合同效力待定，这既不符合物权、债权区分原则，也不能解决买卖合同司法解释第3条与合同法第51条的矛盾。

由于涉案房屋的无权处分，被其他共同共有人即王华香明确否认，所以王志寿的无权处分行为确定无效。因而，房屋物权确定不能变更，王志寿也就无法履行房屋买卖合同，则其应承担违约责任。这是本案的核心问题。二审法院对此未予以提及。

二审判决认为王志寿擅自处分共同财产，侵犯了王华香的合法权益，王华香对房屋的物权优于顾永福对涉案房屋的债权，其有权追回房屋。

所谓物权优于债权，是指同一标的物上，既有物权也有债权，无论物权成立于债权之前还是之后，物权均优先与债权的效力。具体说就是，债权以某种特定物为给付的标的物，而该物上又有物权存在时，无论物权成立的先后，均优先于该债权。

本案房屋买卖合同有效，而物权变动已经确定无效。因此，导致王志寿在事实上不能履行非金钱债务。根据合同法第110条规定，当事人不履行非金钱债务的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。王志寿不能履行房屋买卖合同而违约的情况下，依据合同法第110条规定的规定，顾永福不得要求王志寿履行合同。

由于王志寿不能履行合同，合同约定的给付义务则转化为违约责任，且只能采取赔偿损失的违约责任。依照合同法113条前段规定，赔偿损失实行的是完全赔偿原则，即当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失。包括合同履行后，可以获得的利益。

因此，顾永福就不能够依据《合同法》第135条的规定请求协助办理涉案房屋过户手续，而应依据合同法第107条当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的规定，请求赔偿损失，且应是全部损失。为此，王志寿的给付标的物就是金钱，而非房屋。所以，涉案房屋只是王志寿、王华香物权的标的物，不是顾永福与王志寿房屋买卖合同的标的物，涉案房屋并没有同时存在债权和物权。因此，二审法院认为涉案房屋物权优于债权的理由并不成立。此外，二审判决既已判令王志寿赔偿损失，顾永福与王志寿之间因买卖合同已经给付的房款与交付的房屋就没有继续占有的依据，应互为返还。这是王志寿承担违约责任，顾永福得到赔偿后的反射效果，并非物权优于债权的结果。

三、夫妻一方擅自出卖共同共有房屋是否构成有效

当然，并不是所有的未经共同共有人同意的擅自处分均为效力待定的无权处分。如果擅自处分人的行为构成有效，则擅自处分为有效处分。这是在夫妻一方擅自出卖共同共有房屋的纠纷中，买受人常常提出的抗辩。虽然本案中各方对此均没有提及，但有必要在此一并讨论。

依照民法通则第62条规定，人在权限内以被人的名义，实施民事法律行为，被人对人的行为承担民事责任。按此规定，王志寿买卖房屋未经王华香授权，是没有权的，应属无权。但合同法第49条规定，行为人没有权、超越权或或者权终止后以被人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有权的，该行为有效。此所谓表见，即在无权中，因人具有权的外观，致相对人相信有权而形成有效。

顾永福是否可以以上述规定作抗辩？笔者认为，王志寿擅自出卖房屋至少缺少表见须以本人名义的要件。王志寿是以自己的名义，非以本人名义出卖房屋。也许顾永福会认为王志寿以自己的名义还可以是间接，即以自己名义实施。其实，间接乃是的类似制度并非真正的。且间接通常只在自己与相对人之间产生权利义务关系，并不直接在本人与第三人之间形成法律关系。所以，王志寿出卖房屋的行为不符合以本人名义的要件，并不构成表见。

笔者以为，王志寿出卖房屋的行为与家事特征更为接近。因为，家事并不一定需要人以本人名义实施民事行为，以自己的名义实施就可能产生的法律效果。

所谓家事亦称日常事务，是指配偶一方在与第三人就家庭日常事务为一定的法律行为时，享有对方的权利。日常事务权行使的法律后果是，配偶一方代表家庭所为的行为后果及于配偶二人。家事权的行为应以配偶双方的名义为之，配偶一方以自己的名义为之者，亦为有效。

我国目前没有关于家事的法律规定，但这并不妨碍现实社会中家事行为的真实存在。社会生活中夫妻一方对家庭日常事务的处理，无论配偶任何一方以及第三人均不会否认夫妻一方的行为是代表夫妻的行为。最高院婚姻法司法解释（一）第17条对婚姻法第17条"夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权"进行了解释，即因日常生活需要而处理共同财产的，任何一方有权决定。该解释更符合家事的表述，与表见的表达距离较远。表见与家事的性质不同。表见属于无权中的有权，而家事属于有权中的法定。在使用规则上，笔者以为，夫妻一方擅自出卖共同共有房屋的应选择是否适用家事，一般不考虑表见的适用。

家事的范围仅限于日常事务，其他事务需要共同决定。在滥用家事权的限制方面，对于配偶一方超过日常事务权的范围，另一方可以因违背其意思表示而予以撤销，但行为的相对人如善意无过失，则不得撤销。正如婚姻法司法解释（一）第17条所规定的"夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。"

王志寿出卖房屋的行为是否属于日常事务，是能否构成家事的关键。日常事务应仅限于家庭生活一切必要的日常事务，如食品购买、子女教育消费、报刊订阅等待。而房屋价值高、对家庭生活影响大，购置、出卖也非经常发生。出卖房屋显然已不属于家庭日常事务的范畴，而是属于家庭重大事务，应由夫妻共同决定。王志寿出卖房屋，未经王华香的同意，不构成家事。

那么，顾永福对王志寿滥用家事善意无过失吗？因为配偶一方滥用家事权，超过日常事务范围，第三人如善意无过失，则应对第三人的合法权益予以保护，而承认家事有效。

如何认定顾永福是否善意无过失呢？民事行为包括债权行为和物权行为，债权行为可以，物权行为也可以。房屋买卖合同如前所述已确定有效，与无涉。而涉案房屋的权利变更如非权利人本人办理，则与有关。前者如有则属于债权行为，后者则是物权行为。

不动产变动以登记为标志。物权行为从登记前开始实施，物权行为的实施时间亦然。本案涉案房屋的登记准备行为，均为顾永福代王志寿实施。登记办理也为顾永福代王志寿所为，顾永福也明知办理登记后，房屋应变更给自己。在这整个过程中，顾永福对本是夫妻共同财产的房屋未予注意出卖方是否经过共有人同意，显然存在过失。所以，王志寿滥用家事，顾永福不属于善意无过失，王志寿擅自出卖房屋的行为不构成有效的家事。