防止房地产价格过快上涨的政府管制理论与实践

摘 要：我国当前市场经济发展的过程中，房地产市场过热问题始终是社会各界所广泛关注的重点问题之一，这种情况下，如果针对房地产市场的实际情况进行开发就有了更为重要的现实意义。以此为基础，在本文的研究过程中，基于现有理论，对房价过高原因进行了剖析，并提出了稳定房地产发展的意见和建议。

关键词：供不应求；供求矛盾；宏观调控

一、房地产市场供求关系影响商品房价格

正如我们所知道的，当前房地产市场已经基本处于卖方市场，这种情况下，卖场市场的存在，必然导致产品的价格高于其价值并在未来的一定时间内处于不断上升的态势。从这个角度来说，当前房地产市场过热问题的本质是供求矛盾的激化，这也是供求规律影响之下的必然结果。

同样的，价格是价值的货币形式。而房地产作为一种特殊的产品，其价格的形成客观上受到土地价格、建材价格、税收政策和施工人员工资这几个要素的影响。而当前阶段，建筑施工人员的费用并没有较大变动，同时政府没有大幅度调整税收价格的情况下，土地成本和建筑成本对于最终产品价格的影响能力显然更为巨大。近年来建筑用地价格不断上涨，这不仅仅是供求关系的客观体现，同样也是我国政府操作的一个必然结果。作为地方财政的一个主要收入来源，卖地收入得到政府的普遍重视，因此很多地方政府为了拉动当地经济的发展，往往在市场经济规律之下，采用一些并不正规的手段拉高土地价格。

除此之外，在全球范围内建材价格的大幅度上涨也促使我国房价的不断攀升。当然，很多其他因素同样推高了我国房地产产品的价格。如地方政府通过行政手段来影响房价，甚至直接促使房地产商提高房价等，对于当地房价的影响能力也是非常巨大的。当然，还有市场中一些投机现象，是房价过快上涨的一个次要的因素。

二、关于稳定房地产发展的对策建议

（一）解决商品房成本过高问题

首先，降低土地使用成本呢。现有政策下，“招、拍、挂” 是房地产开发商获得土地使用权的主要途径，而政府出让土地也同样是通过这一方式实现的。但是对于广大购房者来说，这种符合市场经济规律的方式，必然让广大购房者蒙受一定的经济损失。所以，在土地出让招标的过程中，应对第三方意见加以考虑，以此基础来设定标底。其次，要降低建筑成本。实现这一目标不仅仅要求我们降低建材价格，同样也要对市场的基本关系加以理顺，从根源上降低其价格。最后，政府行政成本的降低。我国政府的相关部门所带来的行政审批成本同样也是影响我国房价的一个重要因素，因此我们必须积极主动的改善其服务水平，真正意义上的降低房地产行业的基本成本。

（二）解决房地产市场的供求矛盾问题

针对这一问题，我们可以从开源节流这两个角度来加以考虑，无论是加大供给还是降低需求，都是解决供求矛盾的有效途径。我国当前阶段经济飞速发展的同时，土地的总供应量是有限的，因此我们无法通过无限量增加房地产供应量来解决上述问题。一般情况下，下面几点原因都是导致房地产市场供求矛盾激化的因素：首先，我国人多地少是基本国情，是客观存在的现实情况。其次，历史遗留问题。从我国逐步取消了福利分房政策，住房问题的市场化进程时间非常短暂，尚未形成完整的处理办法，大规模的住房需求通过市场经济自动运行，市场消化能力严重不足。第三，宣传导向存在问题。市场经济环境下的宣传导向，对我国社会的各个阶层都产生了一定的影响，这种影响对于市场需求增长起到了刺激作用。

三、稳定当前房地产市场的思路

就目前阶段我国房地产行业存在的问题来说，主要涵盖如下四个方面的内容：第一，部分城市房价过高；第二，部分城市房地产行业投资增长过快；第三，有些城市住房结构性矛盾突出；最后，部分城市房价增长过快。针对上述问题，我们必须从我国当前阶段市场经济发展的实际需求出发，通过各级政府职能的实现逐步稳定放假，并通过对建材、规划等基础性渠道的价格的平抑来为我国居民基本的居住需求的满足提供支持。

四、稳定房地产市场价格的对策建议

（一）政府

1、根据实际情况合理调整财政税收政策。客观上来说，目前我国的房地产市场中的赋税转嫁情况已经非常严重了，这种情况下购房者承担了更多的税，如果在开发环节课以重税，那么不仅仅无法有效的调节房地产市场，反而会给购房者造成更为严重的税收负担。

2、减少不必要的审批流程，降低土地使用成本。在土地出让金不降低的前提下，通过减少审批流程，可以在一定程度上降低房地产商品的成本。要求我们必须通过对现有管理的方式方法的改革，进一步提升审批流程的透明度，从而减少原有的土地审批过程中，由于不规范而导致的权钱交易部分。

3、完善房地产税，争取早日开征。我国税收取之于民而用之于民，房地产税也是同样如此，将房地产税广泛的应用于本地区的环境改善和基础设施建造中来，从而提升广大居民的幸福指数。

（二）房地产企业

1、从需求出发，加强对项目投资结构的优化和重组工作。当前我国的房地产行业中，空置房基本上都是一些高档的写字楼、高级别墅等，这些项目的供求情况和我国房地产市场基本的供求情况是不符的，本身就是供大于求的，适当的降低其供应量，能够有效的改善我国当前房地产市场过热的问题。

2、融资途径多元化。在国外的房地产行业经常采用上市融资等方式作为主要的融资手段。而我国当前阶段的房地产行业的融资主要是通过银行来完成的，这种情况下，我国房地产企业的融资形式过于单一，不仅仅会给购房者带来较大的风险，同样也会给银行带来巨大的压力。一旦政府政策出现改变，那么无论是银行还是购房者都必然面临巨大的风险。

（三）购房者

对于购房者来说，不仅仅要对当地的房地产市场有一个清醒的认识，理性的设置自己的预期，摆脱传统意义上盲从的消费心理，自行对信息的真伪进行识别，从房地产商的虚假宣传中摆脱出来，这对于房价的稳定有着重要的现实意义；同时也要正确的理解我国政府颁布并实施的房地产政策，避免因为误读政策而给自己带来的经济损失。■

参考文献

[1] 谢经荣，吕萍，乔志敏.房地产经济学[M].中国人民大学出版社，2002.

[2] 高晓慧.中国住房价格机制研究[M].中国物价出版社，2003.

[3] 张启振.房地产价格居高不下的原因及其对策[J].价格理论与实践，2006（3）.

[4] 谢文蕙，邓卫.城市经济学[M].清华大学出版社，1996.