地产高速繁荣期之后

中国政府近年在多渠道地拆除地产过度繁荣引发经济危机的炸弹。

5月3日，在北京建委网站自住型商品房申请网页上，中海长安雅苑项目的申请结束。每平米2.7万元的价格，让很多年轻人望而却步。

3月份，全国100个城市新建住宅平均价格为10523元/平方米，同比下跌4.35%，跌幅扩大0.51个百分点。前十大城市，跌幅较小，上海平均房价最高，为每平米均价32426元，北京房价为每平米32224元。

房地产市场和房产政策，究竟在发生着怎样的变化？又将走向何方？

“土地财政”依赖性不容乐观

2014年，我国地方一般公共财政收入7.59万亿元，地方政府性基金收入4.99万亿，其中国有土地使用权出让收入4.26万亿，同比增加1340亿元，增长3.2%。国有土地使用权出让收入通常由四项政府性基金收入构成，其中土地出让金收入占国有土地使用权出让收入约95%，意味着地方卖地收入超过地方公共财政收入的一半。

2014年，一度被认为是地产市场的转折之年，多地房价也确实出现了下行，土地成交下滑并时有流拍的案例发生，但最终地方国有土地使用权出让收入不仅没有下降，反而上升。

土地使用权出让收入之外，土地及房地产相关的税种也呈现上升趋势。其中，契税3986亿元，同比增长3.7%；土地增值税3914亿元，同比增长18.8%；耕地占用税2059亿元，同比增长13.8%；城镇土地使用税1993亿元，同比增长15.9%。几项数据相加为1.2万亿元。

在经济增速放缓的背景下，全国财政收入增速也创下23年来历史新低。2014年全国一般公共财政收入14.04万亿元，比上年增加11140亿元，增长8.6%。

在此背景下，2014年，杭州、西安、贵阳三城宣布全面取消楼市限购，显示地方政府在一定程度上希望经由取消限购，让现存的楼盘早些销售，刺激新的土地需求，改善地方财政。一些地方财政吃紧，已经是事实。

房地产高速繁荣结束

早在2013年，全国土地市场供求平衡的天平就已经发生了变化。

有机构统计，虽然理论上城镇化和住房更新改善所催生的需求合计可达每年800～900万套，但这仍远低于城镇住房竣工量，2013年竣工约1100万套，另外，截至2013年末，约有5700万套住房仍在施工中。

与其他资产相比，房地产作为投资品的吸引力正在下降。随着中国证券市场的日渐规范化，理财产品迅速发展吸引了越来越多的居民储蓄。一部分长期关注证券市场的人，在2013年前后开始抛售手中的房产、购入更多的股票，中国股票市场从2013年下半年以来进入了上涨趋势，随着人民币国际化和海外人民币持有者入市，呈现出了稳定的长期上涨态势。

与金融市场的繁荣相比，许多城市房地产库存高企、房价低迷，租金回报率较低，部分房产投资者开始把买房的目光投向海外。中国购房者的行程涵盖加拿大到美国的南海岸，足迹遍布中东与西欧。据此，多家机构认为，中国房地产的长期高盈利时代已经结束。

一线大城市延续繁华？

中国的地产未来将呈现什么样的格局？美国的经验表明，在城市化后期，大城市将依然繁华。城市经济的数据也支持北上广深等一线城市持续繁华的论断。经济活力和对外来人口的吸引力是这些城市建成区面积不断扩大的重要因素。但即便在北上广深，主要交由市场调节的住房政策也不可持续。

而经济活力弱的城市，比如鸡西、十堰、双鸭山、潮州、平凉、延吉、丹江口、满洲里等城市，在过去五年当中，建成区的面积增长缓慢。这也说明，一些二、三线经济活力弱的城市，地产前景并不乐观。

大城市持续繁华，中小城市不乐观，这一论断未必全面，不排除一些中小城市因为特殊的政策会像深圳当年一样异军突起，但难度已经加大，强者愈强，弱者难强的局面或将成为总体的趋势。

区分大小城市的标准又是什么呢？国家住建部的城市占用地标准明确，城市规模可以按照建成区面积大小来定义，即建成区面积50平方公里以下的为小城市，50～100平方公里的为中等城市，100～300平方公里的为大城市，300～1000平方公里的为特大城市，1000平方公里以上的为巨大型城市。

过去五年，中国市级城市的城区人口仅增加了0.35亿人，新建的0.97万平方公里需要容纳0.97亿人，意味着有0.62亿的人口容纳缺口，一些二线大城市的户籍政策放开，已经不容拖延。但进城人口的养老、医疗等福利，也将对财政形成压力，适时有度地推进户籍政策落实，成为对这些二线大城市的考验。

中小城市“鬼城”频出

国内众多中小城市有规划成为大城市的目标。但只有为数不多的规划成为现实。与一些小城市希望成为大城市的现实相反，一些之前的大城市，走向了衰落。十个走向衰落最甚的城市排名里，有长春、徐州、哈尔滨等城市，排名者自己也承认，这些城市相较之前肯定是发展了，但城市的影响在衰落。可见，即便曾经的大城市，保持自己的大而繁荣都是难事，小城市想发展成大城市，难度更是不言而喻。事实上，只有深圳那样极少数城市，成为了规划中的大城市。而更多小城市发展成大城市的规划没有实现，虽然建了很多的房子。

湛江市东海岛政府曾规划用20年时间打造一座人口100万的城市，但是结果过了20年，人口数量和20年前相比没什么变化。

中国出生人口数量从上个世纪90年初左右就开始下降。2014年16～60周岁的劳动年龄人口比上年末减少371万人。社科院日前的《蓝皮书》指出，在2020年之前，我国劳动年龄人口减幅相对较小，2020～2030年将年均减少790万人，2030～2050年将年均减少835万人。随着劳动年龄段人口减少，中国的住房需求也将出现逐年下降的现象。

不可否认的是，京津地区、长三角、珠三角等地的成熟城市，未来随着户籍政策的放开，还会有人口涌入，同时也就意味着一些地区将会输出人口。人口争夺战，正在自觉不自觉地发生。