商品房阳台面积测算标准法律适用的探析

近几年，房地产市场蓬勃发展，房价连续攀高，房产面积越来越受到更多的关注，随着购房人的维权意识逐渐提高，司法实践中因阳台面积的测算产生诉讼的案件不断发生，如何维护房屋权利人的利益，统一商品房阳台面积计算标准就显得迫在眉睫。关于阳台面积的测算，建设部出台了《建筑工程建筑面积计算规范》，国家质量技术监督局出台了《房产测量规范》，笔者发现正是几部规范的不统一，造成了司法不统一的困惑。

第一，建设部的《建筑工程建筑面积计算规范》上规定：建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。《建筑工程建筑面积计算规范》是在1995年建设部的《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》的基础上修订而成的。它的前言明确该规范颁布的目的是：为满足工程造价计价工作的需要，在修订过程中充分反映出新的建筑结构和新技术等对建筑面积计算的影响，考虑了建筑面积计算的习惯和国际上通用的做法，同时与《住宅设计规范》和《房产测量规范》的有关内容做了协调。此规范从2005年7月1日施行。此规范侧重于开发商、建筑商之间的房屋面积测算，其制定的目的是为规范工业与民用建筑工程的面积计算，适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。

第二，国家质量技术监督局的《房产测量规范》上规定总结起来有：面积测算是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的水平投影面积包含阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等具备有上盖、结构牢固、层高在2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。全封闭的阳台按其水平投影面积计算全部建筑面积，未封闭的阳台按其围护结构水平投影面积的一半计算。《房产测量规范》将阳台的面积测算分成两种，与《建筑工程建筑面积计算规范》差异就在于此。实践中开发商通常建筑封闭阳台，因此通常按全部建筑面积计算房款。

第三，江苏省建设委员会2006年出台了关于住宅阳台面积计算有关问题的答复。其中明确《江苏省住宅设计标准》中关于阳台面积计算的有关规定，总结以下：1.《江苏省住宅设计标准》第10.2.7条中有关阳台计算方法与国家规范完全一致：其中第3.5.4条关于阳台面积计算为：“阳台面积应按结构低板投影面积单独计算，不计入每套使用面积和建筑面积内，将阳台面积单独计算”。2.商品房销售的面积按1995年9月建设部建房（1995）517号中《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》的有关规定计算，其中阳台的面积计算方法为“封闭式阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积，凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积”。3.房产测量面积目前按国家行业标准《房产测量规范》（CH5001－1991）有关规定计算。自2000年8月1日起，按新的国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.2－2000）有关规定计算，其中阳台面积计算方法为：“挑廊、全封闭的阳台按其水平投影面积计算，全部计入建筑面积”，“未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算”。

国家两部门的规范对阳台的面积计算这一事项上，存在不同的规定，江苏省建设委员会的规定与国家质量技术监督局的《房产测量规范》保持一致。根据《立法法》第八十六条第三项之规定，部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。因此，在国务院裁决之前，两者都是有效的。《立法法》第八十二条之规定，部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。所以，虽然说《建筑工程建筑面积计算规范》在颁布时间晚于《房产测量规范》，但由于两者之间具有同等效力，故不能够彼此取代，而应在各自的范围之内施行。

房屋办理产权证之前，先由房屋测量部门出具面积实测报告，而房屋测量部门依据的正是《房产测量规范》，即全封闭式阳台面积按水平投影面积计算。司法实践中开发商往往要求建筑商将阳台封闭起来，其实也可能只是用玻璃或栏杆将其围住，就将其按封闭阳台计算价格。消费者就对此很有意见，因为开发商不费吹灰之力就将看似合理的成本转嫁到消费者身上。消费者为此诉诸法律的，法院在处审理过程中，依据的是房屋测量部门出具的面积实测报告，实际适用的也就是《房产测量规范》。在法律适用上，法院没有错误，但是消费者不能理解。因为开发商支付一半的价格给建筑商，又以全部的价格出卖给消费者，从中获取了额外的利益。这样显失公平，付出最多的辛勤劳动的建筑工人并没有获得利益回报。两部法规规定的目的虽有不同，适用领域有所差别，但是立法层面上应该予以统一。

法律制定应本着公平公正的原则，不同的法律法规之间也应协调一致，这样司法实践中对于具体案件的法律适用方能更加准确，从而使双方利益尽可能地得到有效维护。