现阶段金融调控下我国金融业与房地产业和谐发展策略

【摘 要】现阶段金融调控下，银根紧缩，房地产开发资金链面临考验，如何共建稳健的房地产金融体系，合理地运用金融调控政策，促进金融业与房地产业和谐发展，是金融业与房地产业共同面临的重要问题。本文从四个方面阐述了现阶段金融调控下我国金融业与房地产业和谐发展策略。

【关键词】金融调控；金融业；房地产业；和谐发展

房地产是资金密集型的行业，房地产从开发到销售都离不开金融机构信贷的支持。我国的房地产经济和房地产信贷是在转轨经济环境下成长起来的，超额利润导致房地产信贷非理性增长，结构性矛盾导致房地产开发贷款还款来源具有不确定性，资金来源较单一导致房地产对金融依赖程度高。房地产市场发育不良蕴藏着较大的金融风险。为了遏制房地产的泡沫，确保我国房地产业健康发展和我国金融的安全，2010年来我国政府陆续出台了一系列房地产调控措施，2011年颁布房地产调控的“新国八条”，金融调控正在进入从量变到质变的关键时期。通过差别化住房信贷政策、上调存款准备金率和加息等一系列金融调控政策，使银行放贷额度从紧，房地产开发资金链面临考验。在新形势下，发展机遇与风险共存，如何共建稳健的房地产金融体系，促进金融业和房地产和谐地发展，是金融业与房地产业共同面临的重要问题。

一、金融调控对金融业和房地产业的影响

（一）金融调控对房地产业的影响

1、融资困难

我国房地产业的融资方式包括贷款、股权投资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式，而其中银行贷款是房地产业的主要资金来源渠道，全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金依赖程度已高于80%。实行金融调控后，一方面，银行收紧信贷支持，资本市场基本关闭了IPO(首次公开募股)和发债融资的大门；另一方面，调控不断深化，商品住宅交易量下滑，房企回笼资金趋缓。去年以来，房地产开发贷和按揭贷款都在下降。万科提供的数据显示，目前房地产开发资金来源中，国内开发贷款最近一年多时间内持久下降，今年到二季度其占比降到了17%，是2006年以来的最低水平；与去年同期类比，前6个月国内贷款降至6.8%，接近2007年以来的低点。在万科关注的14个主要城市中，北京、上海、广州、深圳和杭州5个城市，成交量与去年同比有小幅下降，与2009年相比则是大幅下降，与2007同期相比则有50%的下降。此外，主流开发商的销售在今年7月份放缓。7月销售数据显示，包括万科、保利、中海、绿城、富力等公司在内，销售环比均出现下滑，万科、中海、保利环比下滑超过3成。因此，目前我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。

2、成本费用提高

一是，由于房地产融资渠道狭窄，在金融调控下，银行放贷额度从紧，融资困难，融资成本也就随之提高。今年开发商融资成本大幅度上升，由原来的6%-7%，提高到15%-16%。二是，由于贷款利率提高和限购政策，使得人们的住房消费速度放慢，而开发商为了及时回笼资金，积极开展各种形式的促销活动，市场的竞争更加激烈，销售费用增加。

3、房地产市场走向分化

信贷紧缩，房地产融资渠道狭窄，使得房地产资金缺乏有效的资金来源；房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难；利率提高，信贷的利息增加。这些因素的共同作用，一些实力不强的中小房地产商或被淘汰出市场，或被其他大型房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高，房地产市场走向分化。

（二）金融调控对金融业的影响

1、银行放贷额度从紧

实行金融调控以来，我国不断提高存款准备金率，特别是2011年我国5次提高存款准备金率，使我国存款准备金率达到21.5%，创历史新高。存款准备金率的上调使银行放贷额度从紧。“伟嘉安捷”分析，央行每上调0.5个的百分点的存款准备金，将冻结超过3000亿元资金。存款准备金率的不断上调，银根紧缩。今年下半年平台贷款风险防控的深入推进，银行对于房地产业贷款的发放会越来越难。

2、信贷风险增加

金融调控下银行信贷金额从紧，使对银行贷款依赖程度高的房地产商目前面临着巨大的资金压力，积累了大量的金融风险。主要表现：一是房地产信贷增长过快显非理性增长，还贷来源不确定；二是房地产商自有资金比重低，银行信贷占房地产资金的比重高，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险；三是商业银行过度竞争。目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产。为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。四是住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实，甚至为了规避房地产开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款，将一些销售困难的楼盘以“假按揭”方式帮助开发商套现。另外，房地产市场分化，一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。

二、发挥金融调控的作用，实现金融业与房地产业的和谐、发展、共赢

1、建立房地产金融风险监控体系，加强监管力度，有效防控信贷风险

目前我国房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善，房地产金融缺乏有效的监管体系。房地产调控是一项复杂的工程，金融机构要关注经济和政治环境的就化，关注房地产市场的变化，随时充分掌握房地产市场的有效信息，并及时进行分析，预测房地产市场的发展趋势，才能走在房地产发展的前沿，并根据房地产市场的变化，合理地运用金融政策进行有效调控，防范风险于未然，促进房地产业健康发展。因此建立房地产金融风险监控体系是十分必要的。

建立房地产金融风险监控体系。首先，建立科学的房地产金融风险宏观监控制度，层层落实风险监控职责，实现全过程、全方位、全员的监控；其次，金融机构要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系；第三，建立一支房地产金融风险监控的专业队伍，提高金融机构从业人员的职业素质，增强风险意识。

加强监管力度，做好事前、事中、前后的监控。认真做好贷前调查工作，及时分析信贷业务的客户的财务风险和经营风险，研究信贷风险防范措施，确定投资项目的可行性。加强信货资金的管理，根据宏观经济环境的变化、信贷市场的变化、银行信贷资金流动性和内控制度要求变化，采用科学、完整的风险度量指标体系对房地产信贷项目的量化分析指标进行动态调整，确保信贷资金的使用安全。加强与客户的沟通，建立良好的借贷关系，为提高房地产企业资金的使用效益出谋献策，确保信货资金按期收回。

2、大力推进房地产金融融资模式的创新，建立多元化的融资渠道

房地产是资金密集型行业，所需资金额非常大，单纯依靠银行信贷或信托基金都不能有效地解决融资的问题，在严厉的金融控制下，房地产金融融资模式创新就显得十分重要。因此，一方面，必须大力推进房地产金融融资模式的创新，探索房地产信托，债券型、股权型以及混合型REITS，房地产私募融资，住房抵押贷款证券化，商用房地产抵押贷款证券化，构筑完善的房地产金融体系，形成金融和房地产业相互支持，相互促进的机制，提高银行房地产贷款的流动性和安全性，分散信贷风险。另一方面，金融业凭借完善的金融服务体系，支持优秀房地产企业拓宽融资渠道，鼓励房地产企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等多元化的融资渠道筹集开发资金，进一步改善房地产企业的资本结构和资本质量，降低房地产金融风险。

3、加快建设和完善信用等级评估系统，建立良好的借贷关系

完善的信用分级制度是实现金融衍生创新的基石。过去由于商业银行之间的竞争激烈，许多金融机构的信用等级评估形同虚设，信用评价制度缺失，贷款机构与借款人之间存在着严重的信息不对称，在流动性收紧时期，金融调控越来越深入，蕴藏较大的信贷风险，因此，金融机构建设和完善信用等级评估系统迫在眉睫。建立客户信用等级评估的制度，构建和完善科学的客户信用等级评估系统，通过信用等级评估系统，建立和扩大房地产市场信息来源，及时关注房地产市场发展变化，在对房地产房地产市场发展形势进行分析和预测的基础上，认真筛选与有效支持优质客户，将有限的信贷资源分配到真正优质的客户群体，确保信贷资金的安全。通过信用等级评估系统，及时了解房地产企业的经营情况，及时与企业沟通，并给予房地产理财的指导，帮助企业渡过房地产市场调整时期，防止业务发展大起大落，同时加速信贷资金回笼，有效防控信贷风险。

4、合理地运用金融调控政策，调整房地产业投资结构和方向，促进房地产市场健康发展

目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。“新国八条”国家的政策导向主要在于保持房地产市场的流动性，解决居民的基本住房需求。为了保障中低收入者的基本住房需求，加大保障性住房的建设力度，以及廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度。国家在保障性安居工程建设上的政策措施、个人转让住房的税收政策、差别化住房信贷政策等直接或间接地给予房地产商优惠，从而实现供给和需求的合理互动。国家对房地产的金融调控政策积极地引导金融机构给予房地产商融资支持，明确的引导房地产商将资金投向中低价位、中小套型普通商品住房建设。从我国整体水平来看，目前我国房地产市场潜在的最大的住房消费者群体是中低收入者，其最需要的是能满足基本生活需求的普通住房，因此这类群体对住房的偏好体现在价格合理，中小户型、地段适中的普通住房。因此对于房地产商来说，投资此类住房是大有市场的。因此房地产业结合政策的导向，在房地产开发的双轨制的模式下，加速企业转型，由原来的单一性向混合型、综合型方面转变，利用金融机构的信贷大力投资中低价位、中小套型普通商品住房，积极投资参与保障性安居工程建设。

在投资方向上，面对金融调控下的房地产市场，一线城市的房价下降是必然趋势，三四线城市的房地产市场受金融调控的影响较小，房价并没有超出消费者可以接受的合理的价格范围。中国指数研究院的数据以及中房协今年7月份的相关报告显示，我国房屋的销售面积和销售额等指标均保持增长。成交量自5月份以来一直延续增长态势，其中，成交量的增长主要集中在三四线城市，而一二线城市的成交依然处于低位。投资方向应以大城市为依托以中小城市为重点，在布局中关注到一二线城市，同时也要把业务向三四线城市积极延伸。随着人们生活水平的提高，人们越来越注重生活的质量，生活方式也在发生新的变化，这势必推动小城镇的开发, 推动旅游房地产、休闲养生房地产的高速发展，度假用房及其短期交换使用也将成为新的热点。

作为国民经济支柱产业房地产关系到60个相关产业，房地产业不发展，国民经济就会受到严重的影响。我国政府近年来陆续出台了一系列房地产金融调控措施，目的是为了遏制房地产的泡沫，确保我国房地产业健康发展和金融的安全。因此，建立和完善房地产金融风险监控体系，形成金融和房地产业相互支持，相互促进的机制，合理运用金融政策调控，才能促使金融业与房地产业的和谐、发展、共赢。

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