昆明市商业地产发展概况探析

［摘 要］随着人们生活水平的不断提高,餐饮、娱乐等商业休闲在人们生活中的比重越来越大,笔者通过对昆明市商业地产的调研,提出几个不同形态的商业地产的典型代表,对昆明市商业发展趋势和发展轨迹的探析,并对一些现有的不足提出意见。

［关键词］商业地产；商业业态；发展趋势与发展轨迹

［中图分类号］TU247.2 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）13-0012-02

商业地产是指用于各种餐饮、零售、娱乐休闲、健身等经营用途的开发。商业地产的发展由传统的门店开始,经历了百货商店、购物中心、步行街、一站体验式购物中心等发展阶段，如下图所示。

1 昆明市商业发展的三大趋势

(1)大众商业的竞争激烈。常规的大众商业主要有超市、品牌专卖店以及综合的百货商场等。这些商业的业态,满足一些单一的购物需求,赢利模式依赖于成本与销售额的差价,由此，竞争相当激烈。

(2)高档百货趋于成熟,竞争开始激烈。昆明高档百货原有金龙百货1家,而后分为金龙百货和金格百货2家,之后又出现金鹰百货等一批外来的高端百货,由此竞争也开始激烈。

(3)郊区商圈的不断出现,开始分流市中心核心商圈客源。南北两大最具代表性的商业中心――世纪金源和北辰财富中心,郊区商圈的不断出现,打破了市中心商圈对商业购物的垄断,也分流了一部分客源,由此，竞争也逐渐走向激烈。

2 昆明市大型商业建筑的典型代表

(1)昆明老街――商业步行街典型代表。昆明老街东起正义路,西至市府东街,南起景星街,北到人民中路,街区还包括文明街、府甬道、文庙直街等街巷。建筑面积有17m2,分三期开发,一期正义坊有5层立体商业街,由北馆和南馆2座单体建筑组成,面积约10×104m2,分为地下2层,地面5层,商铺层高4.8m,街宽6～8m,1.8×104m2的地下停车库,400个泊车位。一期则以购物、餐饮、娱乐为主。

整个商业步行街属于内廓型建筑组合,呈现出开放性的特征,共有6个中庭,每个中庭有一组上下扶梯,共计40余部电梯,11部观景电梯,一层临街商铺则采用骑楼形式,在街道转角,出入口部位,都进驻了最具人气以及品牌号召力的商家店铺,拉动大量人流进入商街内部,街宽6～8m,最适合步行逛街的尺度,整个体系使人体验到“逛街”的感觉。

(2)百大新天地――购物中心典型代表。百大新天地位于东风路和正义路的交会处,坐落在昆明最繁华的商圈三市街核心位置。总面积4000m2之多,共分11层,含地下2层。1～4层采用了敞开的店中店形式,为品牌专卖店,地下1层和5～9层为主题商场,地下一层会聚了30多种运动品牌,6层为休闲餐饮,7层为永华影城。餐饮娱乐的业态占45%,以服饰品牌为主体,并引进定向电影院,购物主体与娱乐休闲相交融，如下表所示。

百大新天地通过零售娱乐中心的业态和面向年轻一族的客群定位,与南屏街等商业区出现了竞争,它的品牌组合与业态组合逐渐调整以达到最佳状态,此外,在顺城的开业后,则改变了三市街消费群相对老化的现状,使百大新天地的定位潜力得到更大程度的发挥。

(3)顺城――一站式购物中心的典型代表。顺城位于东风西路与三市街交会处,占地面积为54003 m2,住宅5栋,写字楼2栋,底部5层为商业。总建筑面积地上为245000m2,地下则为120000m2,停车泊位2000个,顺城街地处昆明三市街商圈的核心区位,是传统商业发展核心地区,具有丰富的历史文化底蕴,是商业发展与历史文化较好结合的典型地区。顺城商业24小时营业,业态丰富多样,涵盖中心主力百货店、品牌名店、创意精品、中西特色餐饮、主题酒吧、咖啡厅、DISCO、SPA、影院、KTV娱乐场、上流社交舞会及精品酒店等。

在商业形态上,它是商业步行街与购物中心的融合。顺城商业街区既提供居住，又提供了丰富的商业配套和休闲购物配套。将街区与国际化、居住、休闲、娱乐、商务等组合在一起,规划创造了一种全新的居住和生活模式,体现了居住与环境的结合关系,把人们从传统的封闭围合式居家中引导出来,极大地丰富了人们对新型居住的需要。依托三市街日均30万人的人流量,昆明顺城王府井购物中心可辐射整个昆明600万人口,同时商业步行街以王府井百货为主力，引进IMAX 3D立体巨幕影院、香港百老汇影院以及数百家零售商业、娱乐设施和餐饮服务商家的入驻。

3 昆明市商业发展的轨迹

(1)传统零售百货业向一站式购物中心发展。顺城引进了国际先进的商业地产开发模式：BLOCK街区,BLOCK是5个英文单词的缩写(B-Business商业,L-Liefallow休闲,O-Open开发性,C-Crowd人潮,K-Kind亲和),简单概括,就是居住和商业的集中融合。顺城商业从业态、业种的比例分配上,与购物中心和商业步行街之间形成了一定的本质差异,顺城商业将更注重引导消费者去体验一种全新“生活方式”的精神享受和追求,而购物中心则更注重于消费者基本的实际性购物需求。

(2)从市中心商业向郊区逐步扩展。昆明市中心多个主要的休闲商业集中区,主要由“吃,玩,购”3种业态组成,由笔者调研,如下图所示,休闲商业已经逐渐拓展至在新增的北市区、滇池路、广福路等多个休闲商业集中区。

(3)旅游商业与休闲商业的过渡。云南是旅游大省,昆明则是全省唯一的旅游聚散地,是对外交通的主要枢纽点。在全省各个旅游地都有一定程度的旅游商业,如大理古城、丽江古城、楚雄彝人古镇等,这些都是旅游集中商业区,他们的业态也是由餐饮、购物、娱乐组成,但是主

昆明市各区含商业项目建筑面积对比图要是旅游商品,而不是生活日用品,与此同时,昆明则缺乏一个集中的专门的旅游商业集中区,使得上千万人次的海内外客流需求市场白白流失。

4 结 论

严格来说,昆明市商业地产正处于一个摸索阶段,顺城是第一个自持商业物业的大型商业项目,引领着新的商业模式,在非成熟地区的商业地产开发中,需要这样的休闲娱乐商业模式的带动。

参考文献:

［1］王晓.现代商业建筑设计［M］.北京:中国建筑工业出版社,2005.

［2］许家珍.商店建筑设计［M］.北京:中国建筑工业出版社,1993.

［3］苔芬妮•舒普.大型购物中心［M］.沈阳:辽宁科学技术出版社,2005.

［作者简介］杨媛乔(1985―),女,白族,云南大理人,在读硕士研究生,研究方向：城市设计与小城镇规划。