规划管理中建筑密度有关问题的思考

【摘 要】随着社会的发展和时代的不断进步，人们的生活水平和生活质量逐渐有了很大改善，人们对建筑的要求也不断提高。群楼林立给建筑行业、企业带来机遇发展的同时也带来了一定的压力和挑战。经营性用地的建筑密度是开发强度的重要指标，同时也关系着腐败现象的滋生蔓延和公共利益的保护等问题。本文主要针对规划管理中建筑密度的相关问题进行思考和分析，从永久性车棚、加油站、货棚、站台和地下室等建筑物的建筑密度核算来分析其科学合理的计算方式，为维护公共利益作出相关规定，并根据存在的问题提出合理化的建议和措施。

【关键词】规划管理；建筑密度；问题探究

建筑密度是衡量城市居住环境和建设单位经济利益的重要指标，在很大程度上决定了房屋建筑的间距、尺寸大小、室外活动空间、绿地结构等，同时也会关系到消防条件、采光通风和居住环境的优劣状态，对建设和经济成本造成一定的影响，尤其是针对居住区开发建设项目是敏感指标、硬性指标，所以建筑密度指标的核算工作值得高度重视。规划和建设管理部门只有处理好环境、效益、建筑密度等之间的关系，才可能促进城市的合理发展、切实改善居民的生活质量。

1 建筑密度核算的意义

在《城市规划基本术语标准》（ GB/T50280-98）指出，建筑密度主要是指“一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例（%）”，为了避免出现漏算、错算等问题的发生，在进行规划和管理的实践中，对于一些建筑物（构筑物）的建筑密度计算需要进行有效合理的分析和判断，从而提高建筑密度核算的准确性。由于建筑密度的大小和核算的质量会关系到居民的生活需求，影响着建筑企业的经济利益和城市的主体形象等，规划和管理部门对于土地开发强度的指标审查工作尤为关注，所以高度重视建筑密度的核算问题，也将是未来城市建设和发展亟需解决的重要问题。

2 永久性顶盖和无维护结构的货棚、加油站等构筑物的建筑密度核算

建筑密度的含义中涉及到永久性顶盖无维护结构的车棚和加油站等方面，该类建筑因为底部面积只计算支撑结构和基底柱的面积跟基地面积的比率，很少影响到建筑密度的大小，所以将其完全作为建筑密度来计算，不符合科学的建筑密度计算。因此，永久性顶盖无维护结构的货棚、车棚和加油站按照水平投影的面积来进行建筑密度的核算，将会失去建筑密度计算的意义，不符合建筑密度规定的开发效益。所以这些永久性顶盖和无维护结构的货棚、加油站等构筑物的建筑面积在计算建筑密度时不与其围合的基地面积等同。

要想合理、有效的将永久性车棚、货棚和加油站等计算在建筑密度内，首先要确定该建筑或者构筑物在整个建筑内所占的有效面积和空间影响度，按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）中对永久性车棚、货棚、加油站等无维护的构筑物面积做出了规定，均按照其顶盖水平投影面积的一半计算，这样既满足了建筑密度的核算要求，又不影响建筑面积的核算，通过对这些建筑和构筑物的建筑密度合理有效的核算，使建筑单位和城市环境建设均取得了成效。

3 地下室、半地下室地块的建筑密度核算

《城市规划管理技术规定》中提出居住区绿地率≥30%，其中包括了宅旁绿地、公共绿地、道路绿地和配套公建所述绿地等，同时也包含了地下或者半地下室屋顶绿地和满足当地植物绿化覆土要求的绿地等。地下室一般是指房间地平面的高度低于室外地平面房间净高的1/2以上的，而半地下室则是指房间地平面高度低于该房间净高的1/3，但不超过1/2的。所以如果半地下室和地下室的顶板面低于室外地面，且能够满足绿化的覆土要求，此设置目的是为了满足和方便居民的出入等，但其视觉和空间环境的感受并没有受到影响，所以该部分不应计入到建筑密度的核算范围中，仍按照绿地率计算；如果此时半地下室和地下室的顶板面高出室外地面90cm时，且满足绿化覆土的要求，则为了方便居民出入考虑将其1/2面积计入到建筑密度核算中，因为该结构对人的视觉感受和空间环境造成一定的影响；如果半地下室、地下室的顶板面高出室外的尺寸大于90cm时，严重的影响到了人的视觉感受和空间环境，所以将半地下室、地下室和基地面积均应计算在建筑密度中，绿地率中不需要将开发商植入的绿化面积重复计算，仅仅是为了满足商品房的销售。

4 室外楼梯、自动扶梯、自动人行道等地块建筑密度核算

建筑施工中室外楼梯可以分为存在永久性顶盖的室外楼梯和不存在永久性顶盖的室外楼梯两种类型，其中针对永久性顶盖的室外楼梯可以按照《建筑面积计算规定》3.0.17条规定的进行计算，也就是将存在永久性顶盖的室外楼梯按照建筑物自然层水平投影面积的一半纳入到建筑面积的核算中。 对于不存在永久性顶盖的室外楼梯其建筑密度核算需要按照《建筑面积计算规范》3.0.24条规定的进行计算，也就是对于没有永久性顶盖的室外楼梯、架空走廊、用于消防和检修的室外楼梯等均不计算在建筑面积中。因为这些无永久性顶盖的建筑和构筑物的通透性较好、没有永久性顶盖、对空间环境影响较小，所以不计算其建筑密度。

自动扶梯和自动人行道建筑密度的计算需要合理的分析其结构形式和状态，其中自动人行道和室内的自动扶梯等已经被纳入到建筑密度核算中，但如果是室外的自动人行道和自动扶梯均需要按照《建筑面积计算规范》中的规定进行计算，因为自动扶梯和自动人行道等没有将建筑面积计算在内，且对建筑空间环境和人的视觉范围没有产生太大影响，所以将这部分区域作为场地道路用地的范围，暂不计算在建筑密度范围中。

5 结论

社会经济的快速发展和城市环境的大力建设，改善城市建筑面貌的同时也影响了居民的生活质量，众所周知建筑密度是衡量城市居住环境和建设单位经济利益的重要指标，在很大程度上决定了房屋建筑的间距、尺寸大小、室外活动空间、绿地结构等，同时也关系着消防条件、采光通风和居住环境的优劣状态，对建设和经济成本会造成一定的影响，而建筑密度的核算关系着建筑物空间的大小、尺寸、绿化、采光、通风、环境等方方面面，在建筑密度核算中容易因一些建筑物（构筑物）的面积计算缺失影响到建筑密度计算的准确性，建筑密度的准确性在一定程度上会影响到居民的生活质量，所以需要高度重视建筑密度的核算工作。因此笔者建议对于建筑密度的定性和定位需要作出细致的规定，通过合理计算建筑密度、有效把握建筑居住环境、合理搭配建筑物（构筑物）结构来提高规划和管理水平，有利于保障普通民众的切身利益、促进城市的和谐发展。

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