市级土地储备之我见

市场有缺陷，需要政府调控；土地市场亦然。土地储备就是政府调控土地市场的一个重要手段，有着重要的现实意义。近年来菏泽市土地储备工作取得了一定的成绩，但是也出现了一些问题，严重地阻碍了土地储备工作的全面开展。本人以发展的眼光，国家利益、集体利益、个人利益兼顾的原则有针对性提出一些建议，希望在加强城市土地管理促进城市经济建设方面贡献一份力量。

一、 土地储备的现实意义。

（一） 参与国家宏观调控政策，稳定当地住房价格。

根据国家七部委通知精神，菏泽土地储备中心与城市综合开发办、市房产局，联合在市区进行了专题调查。通过调查摸清了情况，找出了市区房地产存在的问题，并向省厅和市政府写出了平抑房地产价格的建议和措施。经市政府批准菏泽土地储备的采取了灵活的土地供应政策，把改善性住房用地比例提高到60%，经济适用房和廉租房用地比例提高到20%，适当照顾外地经商人员购买商品房，适当调整竞买保证金比例，分期缴纳出让金价款等措施，有效地稳定了住房价格。

（二）节约集约利用土地，盘活存量土地资产。

一是制定收购原则。储备中心依据相关规定，制定了“计划主导，择地收储，净地招商，着眼开发”的地块收储原则。每年年底，由土地储备中心根据菏泽市经济发展、城市规划、旧城改造、土地市场供求状况等情况，研究制定下年度的土地收购储备计划。二是加强收储工作。由储备中心依据本年度储备计划拟出收储地块，经市局领导审核后报市政府批准，对指定地块进行收储，并签订土地收回（购）协议，纳入政府土地储备。三是土地补偿。对于土地补偿，由土地评估机构依据国家颁布相关土地评估规程并结合评估地块实际评估出补偿价格，报市政府批准后，予以补偿。对城区住宅部分需净地出让进行拆迁补偿的，按城市拆迁有关规定，土地储备中心做好调查摸底，勘查丈量，资金测算，确定拆迁成本，与拆迁单位签订拆迁安置承包协议，并按政府有关文件规定执行。

（三）加强了土地资金管理，防范了土地资金风险。

土地储备资金量较大，为保证储备中心工作正常运行，一方面加强与财政部门和各金融机构联系沟通，取得他们的支持；另一方面加强内部资金管理，科学合理用好储备资金。对银行贷款，力求做到即借即用，到期即还，有效降低融资成本；对拆迁补偿费用，按合同约定、根据工作进度按时拨付。通过多种方式来保障资金正常运转，防范了土地储备资金的风险。

二、 土地储备现状及其存在主要矛盾。

（一）土地储备现状: 尽管2007年国土资源部、财政部、中国人民银行共同出台《土地储备管理办法》（国土资发[2007] 277 号）和《土地管理法》第五十八条，规定了五种形式可以收回国有土地，但是根据这些法律条文，对于开展储备工作实际还是不够，针对这种情况，市政府统一颁发《菏泽土地储备暂行办法》，使收购储备得以顺利进行。土地储备体现了以人为本的理念,按照“三不收储”的原则，即不签协议书不收储，补偿不到位不收储，群众不满意不收储,最大限度地维护了被拆迁群众的利益。近年来纳入土地储备库215宗，土地面积19238亩，其中收回存量土地105宗，土地面积10038亩；新增建设用地110宗，土地面积9200亩。在国家以收紧房贷、打压房地产价格飞升相关政策出台的同期，作为菏泽市房地产供地窗口，储备中心在供地前期与开发商座谈介绍菏泽市房地产行业的生机与潜力,积极招商、广泛宣传。通过挂牌出让共推出土地190宗，土地面积17166亩，总成交价达到了43.6878亿元人民币，为政府纯收益创收33.6014亿元。

（二）存在主要矛盾

1、土地前期开发主体及具体工作的主体的问题。近几年收回的国有存量土地，地上均有未拆迁的建筑物。菏泽市土地储备中心在供地前要对这些土地进行拆迁开发，达到三通一平的用地条件。但是土地管理法和土地储备管理办法等法律法规中均没有明确土地储备中心是房屋的合法拆迁人，另外具体的工作主体是谁也没有明确。城市居民以此为由拒绝拆迁，致使地方政府毛地出让，毛地出让又会造成新的土地闲置

2、安置难引发拆迁难。由于近年来土地储备实行货币补偿，被拆迁户得到补偿后到房地产市场买房时，房子价格竟然涨了，原来的补偿费不能买来同样的住房条件，促使被拆迁户抵制拆迁。

3、土地储备的新增建设用地指标越来越少，土地供应能力相应变弱。由于菏泽市煤田的迅速开采，与之相关的大型工业项目相继落户菏泽，工业用地量猛增，那么用于储备的新增用地就意味着减少。再者，土地管理部门既要保障经济增长又要保障全市耕地面积不减少。严峻的现实条件迫使土地储备不能单单依靠新增用地的增加上，必须扩大土地来源，保障土地市场调控能力。

4、土地储备资金不足，影响收储工作的全面开展。目前菏泽市的土地收入，大部分用于城市建设，少部分用于农村土地治理，并没有用到收储土地上。收回的补偿费均约定出让之后再支付。

三、 解决问题的对策

（一）健全储备土地前期开发主体及具体工作的主体。

建议市政府针对当前拟纳入储备的土地，召集规划、计划、财政、房产、金融、两区政府等有关部门召开专题会议，形成会议纪要，明确各部门职责，以及前期开发工作的进度安排，根据会议纪要，市政府依法将前期开发土地出让给菏泽市土地储备中心或菏泽市城市建设投资总公司，此出让土地作为两单位的融资平台，各相关部门为受让人办理项目立项、规划许可、拆迁实施方案、拆迁许可等手续。

根据市政府会议纪要，以区政府为主体，负责组织拆迁中心、评估机构等部门完成储备土地前期开发的具体工作，包括申请裁决以及移交法院执行等。除特殊问题集体会审外，由区政府独立组织完成前期开发工作。由区政府组织拆迁主体、拆迁服务中心、评估机构等有关部门，共同对收储土地的前期开发补偿进行调查结果核实，初步概算后由拆迁主体与拆迁服务中心签订合同之后，再由区政府及拆迁服务中心、评估机构等部门具体实施拆迁。拆迁补偿协议由拆迁主体与拆迁服务中心、被拆迁户三方共同签订，拆迁补偿资金根据工程进度分期拨付；按拆迁补偿总额一定比例支付办公经费，用于支付拆迁服务费、评估费、工作人员生活补助等费用。对于按政府会议纪要的规定进度完成的，将办公经费的比例提高2%，用于奖励。

（二）安置房建设要总体规划，提前建设。

安置房要在年度土地储备计划的基础上总体规划，提前建设。转变原有模式，合理研究、科学选择安置房地块，并将土地公开出让给开发企业，提前建设完成安置房，建设完成后由土地储备中心回购，确保土地前期开发过程中对被拆迁户有房安置，能就近安置。

（三）着力加强土地收储工作力度。

土地收储是运作土地储备的关键，重点做好以下几项工作，一是抓好商品房开发用地收储，抓住市区大型居住区、主干道经营性用地、商业网点周边地块开发的主动权，做强做大。二是维护好房地产市场的稳定和发展，把房地产市场做强做大。三是把供地能力做强做大，主要是以盘活存量、节约集约的用地原则，加强收储力度。对城区闲置、零散地块进行细化梳理，科学筛选，对符合收储条件的，结合规划部门，积极收储，科学储备，增加现有土地储备数量，提高储备土地质量，为出让土地提供有力保障。

（四）进一步拓宽收购资金的融资渠道，加大对土地储备资金的投入，加强对土地收购储备前期工作资金的管理，提高资金运作效率。采取政府注入、银行借贷、社会融资等手段筹措储备资金。积极切实加强与金融机构、接受和支持储备工作的各种单位合作，本着互惠互利的原则，拓宽融资渠道，筹集本地储备资金。