浅析如何振兴东北老工业基地的房地产业

摘要: 本文通过对东北老工业基地现在经济发展和房地产业发展现状的分析，总结了几个主要面临的问题，然后对如何发展东北房地产业的对策和措施提出自己的意见和建议。

关键字:东北老工业基地 房地产 振兴 措施

一、前言

2008年，我国的主要城市的房地产市场因为受国际金融危机和国内经济回调的影响，纷纷进入房价下调，销售减缓的调整期。对于这种情形，中央制定相应的政策调整各地的房地产市场的发展。其中，对于东北老的工业区的支持，中央更是重视，党的十六大提出了支持东北老工业基地调整改造，十六届三中全会的工作目标也是振兴东北老工业基地。

二、东北地区房地产业的发展状况和存在问题

（一） 东北地区房地产业的发展现状

在全国各大城市都面临着房地产市场发展减缓的问题时，东北地区的房地产业与全国相比，总体上保持了较好的发展态势。一直以来的快速发展趋势一直延续至2007年，这与国内同期情况基本一致。2008年由于金融危机，虽然施工周期和开发计划有受到一些影响，但是东北地区的房地产业开发投资仍然保持较快增长。其中，东北三省中辽宁、吉林两省的房地产业开发投资相对于全国其他主要城市，发展增长速度较快，只有黑龙江省的房地产业开发投资增长低于全国平均水平。

但是，总的来说，东北老工业区的房地产投资环境因为国际金融危机的发生还是产生了明显的滞后效应。与全国相比，东北地区的房地产市场的泡沫现象还没有很严重，房屋销售价格仍然在不断的上涨，但是受国际金融危机和国内宏观调控政策的影响，环比在呈下降的趋势，总体来说，东北老工业区的房地产业的发展较全国其他主要城市起步较晚。

（二）东北老工业基地的房地产业存在的问题

总体上看，东北老工业基地的房地产发展现状相比于全国的总水平来看，开况比较好，但也存在一些亟待解决的问题。

1. 住房的供过于求以及空置率较高

随着全国房地产的火爆发展，东北地区的房地产业同样进入了快速发展的时期，住房面积不断的扩大，房屋紧缺的现象得到很大的缓解，居民的居住条件得到了一定程度的改善。但是随着住房面积的持续增长，东北地区居民对于住房的需求却在不断下降，东北地区的房地产市场需求已开始减少。尤其是当2008年房地产市场的降温，买房子的人越来越少，东北地区房屋空置率随之提高。根据国家当时的统计数据显示：截止到2008年年末，东北地区新建住房的空置率接近10%，房屋的平均销售时间为10个月或更长。过高的空置率使房地产供需矛盾更加突出，但是由于住房是长期消费品，如果想要解决这一矛盾需要较长的周期。

2. 房地产供不符求

在东北地区的空置房中，大部分是因为一些开发商追求高价房而建设的豪华高档的别墅、豪宅，写字楼、酒店和商业设施项目，这些住宅建筑价格远远超与一般市民的收入水平，从而成为空置的住房。与此同时，普通民众对于经济适用的小房型的需求仍然是高涨的，对于中低价位的楼盘需求较大，但是在政府的经济适用房中大户型的比重较大，总价偏高，对于一些中低收入者来说，负担仍然太大。

3. 中小型房地产企业的融资困难

从2004年到2007年，整个东北地区的房地产开发企业都处于快速发展期，各方面的成本都处于居高不下的状态。当2008年全国的房地产市场回落之后，各大房地产企业的资金状况都承受了不小的压力。很多企业都因为缺少灵活的资金而产生工期拖延的问题。对于企业的资金短缺的困难，国家针对一些大型的房地产企业采取了宽松的信贷政策，有效的解决了一些企业的困境，但是此项政策帮助到的企业范围有限，对于一些中小开发商融资难问题仍然帮助不大。

4. 城市郊区项目配套滞后

东北工业区主要城市随着城市化的不断发展，城市面积也在不断扩大，住房区逐渐由市中心辐射状向郊区扩展，而郊区的基础设施建设并没有快速及时地发展完善起来，这导致城市周边基础设施配套薄弱问题逐渐突出。又一部分房地产开发项目就是因为社区的周边配套设施不完善，开发商无法按期交付住房，以及买房者对于住房环境满意甚至违约等新的问题。

5. 企业抗风险能力较弱

东北老工业区的房地产企业呈现分散的状态，集中度低，资金没有形成集聚的效益。在所有的房地产企业中，规模可以成为大型的只有十分之一，其他的企业都是小规模，经济实力弱，粗放型开发的特征很明显。在这些的中小型的房地产企业中还有相当一部分在流动资金方面存在资金短缺的问题，在他们的业务开展中，主要的资金来源就是金融机构的贷款，这样就形成了一个恶性循环，高的开发成本，高负债率和低利润率使企业投资风险加大。这样的企业往往一旦面临市场波动就会产生严重的金融危机，风险承担能力太低。

6. 房地产企业质量参差不齐

有一部分的房地产企业没有非常完善的管理理念和宗旨，经营不规范，以至于在开发的过程中出现工程盲目追求完成速度和高利润，从而忽视了质量的保证。还有一些社区开发的软件建设做的不到位，物业管理差，经营中有欺骗行为，导致买房者对于房子的不满很多。整个东北老工业区的房地产市场发展还是不是很规范。

三、东北老工业区房地产问题的解决方案

(一) 提高经济适用小户型的房源开发的支持力度，控制高价位豪华型住房的开发

东北老工业区高档住宅空置率高和低价位住宅紧缺的问题同时存在，说明房地产开发商并没有完全按照市场的需求。政府应该出台政策对于开发低价位房源的开发商进行奖励性的支持，从而合理分配资源，扩展需求满足供应。我国中低价位的商品住宅是商品房的主体，并且廉租房也应扩大面向入城的“农民工”出租。

(二) 加大控制房价上涨的力度

抑制房价上涨，就是要降低房地产开发成本。首先政府需要采取措施控制的土地价格的稳定，通过房地产信贷利率这一杠杆来抑制房地产价格的上涨；其次，普通民众的购买能力也需要得到提高，可以通过完善社会保障体系，优惠的房贷政策等措施提高住房的有效需求；最后，政府应加强对市场上投机炒房，抬价的行为进行打击和处罚，对于违法、欺诈行为进行监管和抑制，从而将消费者权益放在第一位，维持正常的市场秩序，规范市场行为，以保证房地产市场健康有序发展。

(三) 促进企业的强强联合

强强联合，即对房地产开发企业进行整合，发挥规模效益，促成某些大型有实力的开发商成为“龙头”企业。将目前很多分散的中小型的企业聚集在一起，共同发展，共同扶持，从而增强应对风险的能力，提高资金实力，从而更好地促进企业规模化，系统化，正规化的发展，保证工程的保时保量保质的完成，也为房地产市场的稳定有积极的影响。

(四) 优美人居环境的育成

注重郊区社区的基础设施建设，主要包括绿化建设，生活设施建设，娱乐设施建设，交通建设等几个方面。让人居于绿、水、山、林之中，使其环境更加优美，从而体现人与自然和谐共存，保证居民方便，自由，愉悦，安全的生活。

四、结论

东北老工业基地从建国以来都是各个时期国家发展关注的重点。随着全国的房地产市场的波动和政策的不断改革，东北地区的房地产业也充满了无限的希望。在未来的发展中，东北老工业基地的房地产业面临的机遇与风险并存，一定要从自己的具体情况出发，走一条符合具有特色的发展道路，在这个过程中，房地产业一定会得到更大的发展。

参考文献:

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