谁是下一个CBD?

北京迎来中央商务区副都心冲击波

中央商务区(Central BusinessDistrict，CBD)指一个国家或大城市里主要商务活动进行的地区。例如，悉尼设有悉尼商业中心区，香港的商业中心区位于中环和尖沙咀；美加等地称商业中心区为“Downtown”(因为过去的住宅区都在山上，而商店街都在山下)；而日本和韩国称中央商务区为“都心”或“繁华街”。

商务中心区大多是设于国家或地区的主要核心地带，区内有各种完善的设施，例如甲级商业大厦、大型购物中心、政府及公共机构、康乐文娱设施等。此外，区内的可达度极高，公路干线、铁路、港口均设于区内的便利位置，方便市民由各区往来。

北京市的中央商务区非CBD莫属。1993年，国务院批准的《北京市城市总体规划》明确提出，在朝阳门至建国门，东二环至东三环一带，规划建设北京商务中心区。2000年，第一届北京朝阳国际商务节开幕，将CBD这张“名片”像品牌一样隆重推出。通过近几年的飞速发展，CBD已成为北京与世界经济接轨的重要节点，融入世界的步伐越来越快。一些地标性建筑，如中央电视台、北京电视台、国贸三期等纷纷建成或正在建设，CBD的发展极大地提升了北京国际大都市的形象。2007年，CBD区级地税收入达54.2亿元，而今年上半年就已达40亿元，这片3.99平方公里的区域内创造了巨大的经济价值。国际金融、文化传媒、高端服务等主导产业聚集发展，目前入驻CBD区域的世界500强企业已超过117家，CBD已成为世界500强企业在中国聚集度最高地区之一。

国际大城市在CBD的发展过程中逐步出现了副都心现象，即从都心发展出次一级商业中心或副都心地区。例如，东京的都心地区在银座、丸之内、新宿一带，副都心地区在池袋、涩谷、赤坂、台场一带；首尔的都心在中区、钟路区一带，副都心在江南区、瑞草区一带。假如我们以同样的概念放在北京，毫无疑问，北京的商业中心区就在朝阳CBD，那么副都心将在哪里产生呢?

近几年，北京以“商务”命名的园区如雨后春笋般层出不穷，东二环交通商务区、丽泽金融商务区、国门商务区、通州商务园……我们是不是可以把这种现象看做是北京中央商务区副都心产生的前兆呢?谁将是下一个cbd?

中国科学院博士后、北京市哲学社会科学CBD发展研究基地研究室主任张杰针对此问题发表了自己的看法，他认为，北京不仅应该出现CBD副都心的现象，而且在政府的主导之下，这种趋势已经开始出现。随着未来一段时间国内扩大内需加大投资规模，北京市的基础设施建设规模也会倍增，区县政府抓住这个机会，就很有可能在CBD的建设中谋得机遇。另外，近期很多实体经济与服务经济巨头，如瑞银集团、美国投资银行、FCM、百事可乐、三星、西门子等纷纷看好中国的发展形势，扩张在中国的业务范围或种类，这也将成为北京地区CBB发展壮大的重要因素。

在新近涌现的商务园区中，东二环交通商务区地处北京市中心，其主要特征和核心优势在于该区域多元化、立体化的交通网络。东直门交通枢纽汇集了十余条市内公交线路和京郊长途汽车、地铁、城市轻轨铁路、东直门到首都机场快速轨道列车，成为全市规模最大的轨道换乘综合交通枢纽站。截至今年7月，交通商务区已建成和正在建设的大型商务楼宇达到60余座，总建筑面积约470万平方米。新建成的9个商务楼宇(包括中国华大厦、中青旅大厦、移动通信综合楼、新保利大厦等)中，签约企业已达到359家。其中，商务服务、金融、信息服务三类企业合计占新入驻企业总数的54％。目前，商务区入驻的总部企业涵盖了能源、电信、金融、旅游等国家支柱产业，总部经济特征和产业聚集效应日益明显。

相比于CBD和东二环交通商务区成熟完备的发展现状而言，丽泽金融商务区、国门商务区、通州商务园还处于开发建设的起步阶段。

丽泽金融商务区地处丰台区，北京西二、三环路之间，总投资额达600亿元，占地面积4.36平方公里，规划调整后总建筑面积将达到650万平方米，将按照公建、居住、配套60：20：20的比例，开发建设高档写字楼、公寓、会展以及商业休闲等建筑及设施。作为首都金融业发展新空间，丽泽将主要聚集金融业总部及新兴金融机构。北京市支持南城及南部地区发展的政策倾斜，将使丽泽充分受益。

通州商务园作为全市重点规划建设的金融后台服务区之一，主要为国内金融机构和国内外大型企业集团向新城转移后台服务。商务园的市场定位为高端商务办公集聚区，开发用地总面积7.3平方公里，建筑面积近600万平米，容积率0.8，建筑形式以低层、低密度为主。通州商务园横跨温榆河两岸，坐拥100余公顷自然景观资源，园区绿化率50％，是北京最大的滨水商务区。亲水生态、节能环保是通州商务园的主要特色，也是很多高端商务人士对此青睐有加的原因。

记者在采访中还了解到，石景山、丰台、门头沟等区计划用10―15年的时间，建成一个与北京东部著名的CBD东西相对的“京西中央商务区”(BeijingWest CBD，简称W-CBD)而怀柔CBD也已经破土动工……不难预料，北京CBD副都心多点开花的格局将很快出现。

国门商务区在北京商务区中突围

“AIRCBD”，是北京国门商务区的英文缩写，既凸显了其区位优势，又明确了其未来的功能定位。

国门商务区位于首都国际机场东、南侧，总体规划面积19.65平方公里，可开发建设面积9.65平方公里，是北京市“十一五”规划确立的六大高端产业功能区之一――临空经济区的重点发展区域，在北京未来经济发展中具有举足轻重的战略地位。

尽管现在这里还是一片待开发的处女地，然而到2020年，国门商务区将建设成为现代化国际商务区，最终形成由航空服务、总部商务、酒店公寓、商贸服务和高新技术等五大产业为主导的现代化服务业产业结构，成熟后的国门商务区将直接影响和辐射到周边各个地区，成为傲然屹立于北京东北方向的商务区航母。

历经四年的规划、论证和筹建，2007年3月北京国门商务区开发建设管理委员会正式成立。2008年2月，商务区核心区基础设施建设启动仪式隆重举行，国门商务区正式拉开了开发建设的帷幕!

面对CBD副都心合围竞争的局面，北京国门商务区有什么样的独特优势?未来发展重点又将落在哪儿呢?

记者从国门商务区了解到，该区域主要具有三点优势：一是紧临首都机场的区位优势，这一独特性是北京其他园区无法复制的；二是北京临空经济区的产业发展优势。临空经济区

既是北京市六大高端产业功能区之一，又肩负着带动北京东北部第三产业、现代服务业发展的重任，国门商务区作为临空经济区的核心区，肩负着龙头性使命，别无选择；三是生态环境优势，“生态、环保、人性化、可持续”的规划理念以及0.8―1.5的容积率，将使未来建成后的国门商务区形成高品质的风格。

预计到2015年，商务区内将建设商务办公面积约为200万平方米，酒店及公寓面积约150万平方米，商业服务面积约70万平方米，文化休闲面积约为20万―30万平方米，各类建筑总面积约450万平方米。届时国门商务区将有入区单位2000―3000家，就业人口达到7―8万人，地区生产总值将实现170―200亿元人民币。

CBD发展研究基地研究室主任张杰分析认为，“国门商务区若论国际化与朝阳CBD比不了、论文化积淀与东二环商务区比不了、论自然生态与通州商务园比不了、论政策支持与丰台丽泽商务区比不了，但是，有两点优势，只要国门商务区抓住了，就能形成强大的竞争力。一是依托国务院新近批准的天竺综合保税区的政策优势，搞国际国内贸易，甚至可以考虑做离岸金融中心；二是借助新国展、花博会落户顺义的契机，大力发展会展经济。国门商务区在这两方面都是大有可为的。”

记者从国门商务区管委会了解到，近期，商务区六大重点项目――临空国际会议中心、国际展览展示交易中心、空港商务科技园(一期)、航空国际商务大厦、金融商务大厦、商贸综合服务区已经开始正式向外推介招商。

临空国际会议中心位于商务核心区2912地块，主要功能是为满足航空枢纽所形成的大量人流、信息流对国际化会议中心的需求。将以会议中心为核心，配套建设五A级智能化写字楼、五星级酒店、国际企业独栋办公区等，具备国际论坛、展览展示、商务办公等综合功能，将形成北京地区国际交往活动新的中心和高端服务区的标志。

国际展览展示交易中心位于首都国际机场T3航站楼前500米，地块西北角为机场第二高速路收费出口，占据商务区和首都国际机场的门户位置。将按照展览展示与交易相结合的模式，重点发展以高端、专业、常年为特色的国际会展业，与新国际展览中心形成优势互补、长短结合、各具特色的展览展示理念，形成北京地区具有聚合、辐射效应的展览展示核心圈。展览交易中心1―4层重点以航空航天、精密机床、特种设备等高新技术、高附加值产品的展览展示为主，5―8层主要为产权、证券、期货等金融类产品以及工业设计、创意成果的交易中心。重点吸引设备制造、国际贸易、工业设计等企业或协会组织进行展览展示和交易活动。

空港商务科技园(一期)将由国门商务区与清华科技园合作共同开发建设，依托空港形成以电子、IT、医药及创意产业为主的办公、研发、孵化与中试为一体的综合性科技园，形成聚集各种创新要素及核心技术的高科技发展基地。规划中的航空产业配套区将为空港商务科技园提业转化及综合发展的拓展空间。

航空国际商务大厦位于商务核心区，将依托首都国际机场优势，形成国内外航空公司总部以及航空营运中心、研发培训中心、技术支持中心、物流配送中心的前沿管理平台和战略布局点，成为航空及航空相关产业聚集发展的核心基地。

金融商务大厦西距首都机场T3航站楼仅一千米，位于机场东路与四纬路十字路口东北角，主要为来京设立总部、研发中心、营运中心的国内外金融机构及相关金融服务业搭建发展平台，形成北京东北部泛金融产业的聚集点。

商贸综合服务区紧邻机场第二高速出口和机场轻轨，规划中的区域轨道交通从地块穿过并设有车站。综合服务区重点发展高品质新型商业贸易中心、主题购物城、名品折扣店、特色餐饮店、休闲娱乐设施及康体健身中心等综合服务配套项目，将形成北京全新的以休闲购物、贸易交往、餐饮娱乐为核心的高品质现代服务业集聚区。