经济适用房投资对商品住宅价格影响的研究

摘 要：本文采用泛珠三角9个省会城市的面板数据，研究经济适用房投资对商品住宅价格的影响。研究显示：商品住宅价格存在时间滞后性，前期的住宅价格对当期住宅价格有显著的正向影响；经济适用房的投资对商品住宅价格的弹性为正，无论是否考虑住宅价格的时间滞后性，对商品住宅价格均有抬升作用。

关键词：经济适用房；商品住宅价格；动态面板模型

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2013）09-0082-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.09.19

经济适用房自诞生以来，便一直被赋予着双重责任，既需要为那些无法从商品市场获得住房的人群进行“托底”保障的责任；又负有调节市场房价的期望，即政府希望通过低价商品住房的推出对公开市场上的高价商品住房产生一定的替代，从而达到抑制房价的作用[1]。尽管经济适用房取得了很大的成就，解决了大量的中低收入家庭的住房困难，但争议不断，诟病良多，甚至有些地方也已停止投资经济适用房了①。那么经济适用房的投资通过怎样的机制影响商品住宅价格，而投资经济适用房能否真正起到调节商品住宅价格的作用？如果能，那如何影响，影响的程度有多大？

一、文献综述

随着保障性住房建设力度的加大，作为保障性住房主要内容的经济适用房引起了国内众多学者的关注，焦点主要集中于经济适用房投资对商品住宅价格的影响效果。李勇和李涛（2005）认为经济适用房确实对疯涨的房价起到了一定的抑制作用，对保障低收入者的住房利益做出了巨大贡献[2]。王先柱和赵奉军（2009）指出经济适用房分流了住房需求，商品房价格会降低[3]。王斌和高戈（2011）通过构建SAVR模型就住房保障对房价的动态冲击效应进行检验，发现经济适用房建设对房价上涨具有抑制作用，同时，房价上涨会促使“相机抉择”的政府加大经济适用房投资力度[4]。但也有很多学者认为经济适用房投资不利于平抑房价上涨趋势的观点。茅于轼（2008）主张停止经济适用房建设，他认为以经济适用房为主的保障性住房，不仅没有降低房价反而助长了房价的攀升[5]。陈杰和王文宁（2011）认为保障性住房要回归保障低收入家庭的本质，就必须要与商品住房体系做实质切割，对其抑制房价不应有过高的期望。向思思（2009）提出虽然经济适用房能转移一部分商品房的需求，但同时也会推动建设用地价格的上涨[6]。此外，还有些学者则提出经济适用房供给与房价的关系不确定，要分短期效应和长期效应。周文兴和林新朗（2011）就认为，短期内经济适用房的投资额会平抑房价上涨，但长期会助推房价上涨[7]。潘爱民和韩正龙（2012）也得出了类似结论[8]。吴锐和李跃亚（2011）通过使用2005—2010年的月度数据对我国房价增长速度与经济适用房之间的关系进行实证分析，认为短期内经济适用房对房价上涨起着正向推动的作用，但经济适用房与房价增速不存在长期均衡关系和Granger因果关系[9]。

综上所述，关于经济适用房的研究成果颇丰，为我们的分析提供了极具启发性的参考。但是绝大部分研究中往往忽略了商品住宅价格的时间滞后效应，在此基础上得出的结论很可能与实际情况有出入。同时，笔者发现已有的研究大都基于国家整体层面，很少有人研究某一区域或者单个城市的经适房投资对商品住宅价格的影响。本文以涵盖发达地区、次发达地区和欠发达地区的泛珠三角9个省会城市为例，通过构建动态面板数据模型来研究经济适用房对商品住宅价格的影响。

二、经济适用房对商品住宅价格的影响机制

假设那些在市场上对商品住宅没有购买能力的中低收入群体只对经济适用房有需求。商品住宅供应曲线S1、商品住宅需求曲线D1、经济适用房需求曲线D2和经济适用房供给曲线S2（见图1）。在经济适用房推出初期，S1与D2无交点。对于中低收入的人来说，对价格的敏感度必定会高于高收入群体的，因此D2的斜率会比D1的斜率小。由于经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金，免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增容费等各种税费等一系列的优惠政策，因利益驱动，经济适用房供给曲线S2起点较S1 低，但斜率较S1更陡。

从需求来看，随着经济适用房的投资增加，由于经济适用房天花板价格的存在，相当于商品房相对价格的上涨，使部分原本打算购买商品房人群的购房需求转移到对经济适用房的需求，在其他房源供给量保持不变的条件下，经济适用房充当了商品房的替代品。同时，随着经济适用房供应量增加和住房政策的不断完善，符合条件的申购者会等待合适房源，而不符合条件的需求者也会对商品住宅产生降价的心理预期，且大都持有观望态度。这些都会推动D1向左移动到D'1。从供给来看，一方面中国人多地少的基本国情决定了经济适用房和商品住宅的供应会是竞争关系。在总的住宅土地供应总量不变的前提下，经济适用房的供给增加，就必然会引致商品住宅的土地供应量相应减少，进而降低商品住房供应，使S1向左移动到S'1（见图1）。D1和 S1同时向左移动，经济适用房对于商品住房价格的影响便取决于其对商品住房的影响主要体现在需求还是供给，在图1上便表现为D1和 S1向左移动的幅度。如果主要体现在需求上，那经济适用房的投资会抑制商品住宅价格上涨，反之亦然。此外，考虑到房地产的不可移动性以及各地区经济发展状况、人口数量和金融市场的完善程度不同，经适房对商品住宅价格的影响程度也会不同，即存在区域差异性。

三、基于动态面板数据模型的实证分析

（一）变量的选取和数据来源

笔者采用2000—2011年各地住宅商品房平均销售价格来衡量商品住宅价格，用FJ表示；用历年的经济适用房投资额来度量经济适用房的供应能力，用JSF表示。数据均来自于2001—2012年《中国房地产统计年鉴》、《中国统计年鉴》、各城市的统计年鉴和各城市的统计公报。为消除物价因素的影响，各地的房价按照2000年为基期的商品零售价格指数（同比）进行平减。

（二）实证分析

1.模型的建立

根据经济学分析，房价预期会影响到房价变动。在房价上涨的预期下，居民普遍存在“晚买不如早买”的心理，会进一步拉动房价上涨；反之，在房价下降的预期下， 居民会持币待购，这将进一步打压房价。同时，商品住宅价格存在时间滞后性效应，当期的商品住宅价格会依赖于过去的房价水平。近几年中国城市经济的蓬勃快速发展以及房价的居高不下，使居民忽视了房价的周期波动，认为房价会持续上涨。这种预期心理在很大程度上会造成居民购房需求的提前释放，导致购房需求的上涨，由于短期内供给难以改变，商品住宅价格将会继续攀升。基于此，本文引入了动态面板模型，力求更好地解释经济适用房与商品住宅价格的关系。

lnFJit=1lnFJit-1+2lnJSFit+tst+i+it（1）

其中，i=1，2，…，9，分别表示9个省会城市；t=1，2，…，12代表所考察的各个年度；为不可观察的地区（个体）效应，用于控制地区固定效应；it为随机扰动项。由于房价受宏观经济环境影响较大，于是模型中引入了时间虚拟变量tst（=t，st=1，否则为0），来反映特定年份对经济体中的所有个体产生的影响，即控制宏观经济的影响。

2.实证结果分析

为了避免伪回归，本文分别选择相同根检验方法LLC检验和不同根检验方法Fish-ADF检验和IPS检验， 对模型中使用的数据进行检验。其结果表明各数据都不平稳，但是经过1阶差分变换以后均为平稳序列。通过使用Stata10.0对式（1）进行模型估计得到表2结果：

从静态面板的固定效应和随机效应估计结果来看，自变量系数估计的效果不太好（前者在5%的显著性水平下显著，后者在10%下显著），而不论是差分GMM还是系统GMM，估计出来的参数均在1%显著性水平下显著，说明引入房价滞后项会使回归估计更具有解释能力。Sargan检验表明，差分GMM仅仅在1%的显著性水平下才能接受原假设，即工具变量设置是合理的。系统GMM在1%、5%、10%的显著性水平下都通过了检验，二者的AR（2）均表明一阶差分后的残差不存在二阶自相关。

因此，本文拟选用系统GMM来解释各个系数的经济涵义。商品住宅价格的一阶滞后项对当期商品住宅价格的影响在1%水平显著为正，弹性系数为0.8947，表明上一期商品住宅价格每增长1%，将导致当期商品住宅价格上涨0.9%左右。这说明高房价往往会刺激人们对房价进一步上升的预期，这种预期心理在很大程度上造成了居民购房需求的提前释放，导致需求的上涨，由于短期内供给难以改变，商品住宅价格便会上涨。经济适用房投资对商品住房价格的上升有正向促进地影响，且在1%水平下显著，经济适用房投资额每增加1%，商品住宅价格便会提高0.035%。这表明尽管经济适用房会对商品住宅有一定的替代作用，但经济适用房的投资对商品住宅价格的影响主要体现在供给方向上。究其原因可以发现，近十多年来泛珠城市化发展迅猛和城市规模扩大导致了城市用地紧张的矛盾进一步加剧。如果建设经济适用房的土地来源于边远郊区，那么与商品住宅用地竞争尚不激烈。但这个假设在现实中因通勤交通成本很高，居民意见很大，弃购者很多而变得根本难以实现的。在这样的事实下，增加经济适用房投资就必然意味着商品住宅价格的土地供应量相应减少，从而促进了商品住宅价格的上涨。

四、政策建议

一是各地政府应因地制宜地减少经济适用房的投资，把资源、资金集中运用到发展廉租房、公共租赁住房和货币化租赁补贴上。中国现阶段经济还不够发达，贫富差距又很大，政府应把大量宝贵的公共财政资源转移到对最低收入和最困难住房人群的廉租房建设、公共租赁住房和货币化租赁补贴上，而不是照顾那些有能力有钱买经济适用房的人。

二是政府应尽快建立完善的房屋租赁市场，引导居民树立正确的住房消费观，鼓励居民租赁住房。在发达国家也并不是人人能买得起房，如住房自有率最高的英国，居民住房自有率不过60%左右，其他大多数国家在40%至50%之间。政府要大力鼓励居民租房住，这样不仅可以减轻居民家庭生活消费压力，而且也降低了对商品房的需求，进而有利于平抑商品房价格。

参考文献：

[1]陈杰，王文宁.经济适用房供应对商品住房价格的影响效应[J].广东社会科学，2011（2）.

[2]李涛，李勇.关于我国经济适用房若干问题探析[J].价格理论与实践，2005（10）.

[3]王先柱、赵奉军.保障性住房对商品房价格的影响-基于1999-2007年面板数据的考察[J].经济体制改革，2009（5）.

[4]王斌，高戈.中国住房保障对房价动态冲击效应——基于SVAR的实证分析[J].中央财经大学学报，2011（8）.

[5]茅于轼.大建限价房和经济适用房可能推高房价[J/OL].[2008-04-28]，http：//.cn/2008-04-28/014115

439208.shtml.

[6]向思思.经济适用房制度的效益评价[J].政经视点，2009（7）.

[7]周文兴，林新朗.经济适用房投资额与商品房价格的动态关系[J].技术经济，2011（1）.

[8]潘爱民，韩正龙.经济适用房、土地价格与住宅价格——基于我国29个省级面板数据的实证研究[J].Finance&Trade Economics，2012（2）.

[9]吴锐，李跃亚.经济适用房与高房价关系的实证分析—基于VAR模型[J].技术经济，2011（4）.

[10]莫凡.“泛珠三角”房地产市场发展现状与态势[J].沿海企业与科技，2009（8）.