城市无形资产的综合价值

城市的资产不仅仅局限于有形资产，无形资产，是城市文明的积淀，一样可以为城市带来更多的收益和价值

中国城市近30年所走过的路，比西方国家300年走过的路都快得多。以至于中国城市的演变过程，充满了非理性的意味。土地经济时代，从南到北，从一线城市到三四线城市，各地都执着于热火朝天的城市建设，大肆修建着高楼大厦、高速公路、大广场、大马路……彷佛只有这些有形资产，才能体现城市的价值。实际上，城市的资产不仅仅局限于有形资产，城市的文化、传统、习俗、建筑格局、景观……这些无形资产，是城市文明的积淀，一样可以为城市带来更多的收益和价值。

土地经济时代，大建设与大破坏往往并存，快速而无序的建设，过度而庸俗的开发，以及保护工作的不力都使得城市遗产支离破碎，甚至使得很多优秀的文化遗产“如临刑场”，朝不保夕，随时可能遭遇毁灭性的破坏。在后土地经济时代，我们需要反思大拆大建对城市无形资产造成的破坏，把重心转向对城市无形资产的利用。

城市的无形资产，是城市文明经年累月的积淀，然而，我们却在以一种割裂的方式建设着城市，承载城市文化的街区，经历数十年甚至数百年的发展，往往街道狭小、基础设施匮乏、房屋破败……这些通常成为大拆大建拆除老街老屋的理由，因为简单粗暴的拆除，往往比精心规划利用更省心省事省资金。

实际上，成功的商业开发会在充分尊重历史遗产的基础上，满足居民生活需要，以深厚的城市文化带动旅游业发展，使地段重新焕发生机和活力。成都的锦里、宽窄巷子，就是将商业开发和历史文化保护相融合起来的典范，使历史街区焕发了新的活力。

资金问题一直是困扰城市文化街区保护的主要问题，很多地方政府都会以资金欠缺为借口，对城市文化资产要么听之任之，要么一拆了之。实际上，只要我们仔细梳理，就会发现许多可供挖掘的资金来源，包括国家历史文化名城专项保护基金、银行贷款、国外援助资金等等。这些投入对于城市品牌、城市特色和城市长期收益来说，是非常值得的，因为这些老旧街区、传统的生活方式，所带来的效益是综合而多元的，不仅有极高的商业价值，还有重要的社会价值、历史价值。

传承城市文化的老旧街区一般都处在老城的中心地段，区位条件较好，保护整治工程实施后，街区整体环境将得到很大的改善，必然会抬升其所在地段和周边地区的土地价格。因此，在不违背历史文化街区保护原则和目标的基础上．利用市场经济法则和手段，在保护区及周边地区进行适度的商业、旅游、房地产开发，争取部分资金来平衡先前的投入，弥补严重短缺的保护资金，达到历史文化街区自身发展的良性循环。

首先，是多元的经济价值。传承城市文化的老旧街区，具有丰富的价值，包括历史的价值、城市规划的价值、建筑美学的价值、艺术情绪的价值、科学修复的价值和功能的价值……保护历史文化街区，就是保护这些价值的总和，这些价值在一定的条件下能够转化为经济价值，并随着整治后街区环境的改善和历史风貌的保存带动其他产业发展，间接地增加政府的财政收入，如旅游收入、会议收入、主题节庆收入、商业收入等等。

其次，是租金和税收的回报。历史文化街区整治使街区环境改善从而带动房屋租金的上涨、这是必然的结果。

第三，房屋买卖与适度开发也可带来收益。历史文化街区的整治带来了土地的增值和社会效益的提升，政府进行适当的房屋交易，在保护区周边进行适度的房地产开发，将有利于保护资金投入的产出，改造和整治后的部分住宅，也可用于出售或拍卖，丽江的当地人的宅子，原本仅仅以自住为主，整治后就被出售为商铺，商铺的租金、商店的税金、游客的消费……都是当地政府获得的综合收益。

最重要的是，城市无形资产是城市的灵魂所在，是这个城市区别于那个城市的本质所在，北京的胡同、上海的里弄、成都的宽窄巷子、丽江的小资生活方式、大理的风花雪月……这些传统建筑和生活方式，才足以成为这个城市吸引世界眼光的理由。

随着全球化进程的推进的和中国城市化的高速发展，各地城市都将面临日益严重的历史文化遗产保护与发展的矛盾，尤其对于那些既拥有千年历史文化、又在全面进行现代化建设的大中型城市。必需要解决好这样一个核心问题：如何让历史街区在适应社会发展变化的同时，保留遗产的精神实质。实现文化的有机演进，使城市文脉得以传承、延续，发挥其巨大价值。

老街老屋、老树老人，传统的生活方式和习俗，只要规划得当，都可以是城市的无形资产，这些无形资产的修缮和维护需要一定的投入，但是他具有丰厚的社会价值、历史价值和文化价值，许多地方政府往往执着于大建有形资产，忽略了无形资产的价值，对于老街老宅，一拆了之，无疑是短视而无知的。在后土地经济时代，要打造城市特色，避免千城一面，必须重视城市的无形资产，因为高楼大厦处处可见，而无形资产对于城市来说是独一无二的，它们传承着城市的历史文化，是城市的灵魂所在，只要规划得当、适度开发、合理利用，无形资产创造的价值远胜于一幢幢华而不实的摩天大楼。

（作者单位：安邦咨询公司）