关于住房合作社的内部监督机制

为了使住房合作社在中国成为现实。住房合作社的内部监督体制显得格外重要。本文通过对农村专业合作社的研究和房地产公司内部监督的研究，总结出了一套适用于住房合作社的内部监督机制。

一、建立完善的、高效率的住房合作社内部监督机制的意义

（一）有利于解决组建住房合作社所面临的一系列信任问题；

（二）能够保证住房合作社的规模及其他要求的监督机制是高效率的；

（三）是监督成本不能高；

（四）必须保证监督是有效的。

二、住房合作社内部监督体系可从农民专业合作社内部监督体系借鉴的部分

（一）原则部分

1.社员民主管理的原则。住房合作社是由全体社员共同管理的民主的组织，所以它的事务决定权在于全体社员。为了方便工作，需要选出社员代表，被选出的社员（代表）应对所有成员负责。在住房合作社中，所有的社员都拥有平等的投票权。这是“罗虚代尔原则”之一。所以所有的社员拥有平等的投票权和被选举权（民主）是住房合作社的核心，每位社员对住房合作社进行民主控制。

2.社员经济参与的原则。住房合作社成员应根据计划和房屋的大小，设置一个标准，公平地出资，并且每一个社员应对住房合作社进行民主控制。住房合作社组建过程中产生的部分固定资产常常表现为住房合作社社员的共有资产，在住房竣工后应折算为现金，按一定比例分给社员。社员通过人社所缴的资金，可以得到约定大小的住房，不过不能超过一定的限额。

3.机构分权与制衡原则。住房合作社虽然是民主的体制，但是在内部机构的设置上必须要遵循分权制衡的原则，才有利于对住房合作社的管理。在住房合作社设立的同时，必须要设社员（代表）大会、理事会和监事会。住房合作社社员（代表）大会是合作社的权力机关，由全体社员（代表）组成，决定住房合作社的所有重大事项；理事会是住房合作社的执行机构，可以由住房合作社作为单位体聘请专业的理事人员，再加上由成员大会选举产生的理事人员（至少两名）组成，负责住房合作社的日常运转活动，在住房合作社理事会遵循谨慎运转原则的情况下成员（代表）大会和监事会不得干涉其工作；监事会是住房合作社的监察机关，由所有的合作社社员通过公平的选举产生（至少三名），若社员精力不足或者为了监督更加有效，也可由住房合社作为单位聘请一定比例的专业监督人员作为监事会成员。

4.住房合作社的财务工作必须要做到透明、公正。住房合作社的各种财务工作必须在理事会的领导下，遵循民主的原则进行。住房合作社财务部门必须按月编制月度财务报表，并向住房合作社所有社员公布有关会计账目；年终时也应结转相关科目，编制年度财务报告，也应向住房合作社全体社员公布。若有需要，社员也可以不定期查看相关账目。

5.住房合作社的监督工作由住房合作社的监事会全权。

（二）监督重点

1.土地使用权的取得、财务计划、成本计划、施工计划以及项目合同等。

2.会计账目的变化情况。监事会除了要起好监督的作用，同时还应该听取和反映全体成员对住房合作社财务管理工作的意见和建议；以下几点也须要住房合作社社员（代表）大会讨论通过后才能够执行：（1）成本管理计划外的较大开支（一万以上，包括一万）；（2）监督人员、管理人员、施工人员等工作人员的工资、公积金、公益金以及福利费等；（3）其他重大财务事项。

（三）监事会职责

1.对住房合作社的具体条列实行情况以及合作社成员（代表）大会的决议进行监督和检查。

2.定期和不定期地对住房合作社的财务情况进行审核，并且对住房合作社的舡情况以及施工质量进行监督。

3.对住房合作社各个岗位的工作人员，尤其是担任重要职务的人员履行职责情况进行监督。

4.监事会在有效监督的前提下，通过监督得到的信息可以向理事长或者理事会提出工作建议和意见。

5.住房合作社监事会负责提议召开临时成员大会。

（四）议事规则

1.住房合作社社员（代表）大会的选举和表决，统一都实行一人一票制度，每位合作社社员都享有一票的基本表决权和选举权。

2.住房合作社每位社员也都拥有选举的资格。

3.包括理事会的会议表决，也实行一人一票。每位理事会成员都拥有一票。重大事项需要集体讨论，必须经过2/3以上的理事会成员的同意才可形成决定。理事会成员个人对某项决议有不同意见的时候，在会议结束后将其意见记入会议记录并签名，再由理事会审定讨论。执行监事、经理等理事会成员参加理事会会议时无表决权。

4.监事会会议的表决也实行一人一票。监事会会议的召开必须有2/3以上的监事参加。重大监事事项的决议须经2，3以上监事同意才能生效。监事个人对某项决议有不同意见时，在监事会会议结束时将其意见记入会议记录并签名，再由监事会审定讨论。

（五）审计岗位职责

1.住房合作社的审计部门必须要认真贯彻执行审计管理制度。

2.监督住房合作社财务计划的执行、决算、预算外资金收支与财务收支有关的各项经济活动及其经济效益。

3.详细核对住房合作社的各项与财务有关的数字、期限、金额、手续等是否准确无误。

4.审阅住房合作社的计划资料、合同和其他有关经济资料，以便掌握情况，发现问题，积累证据。

5。纠正财务工作中的差错弊端，规范住房合作社的经济行为。

6.针对住房合作社财务工作中出现问题产生的原因提出改进建议和措施。

7.住房合作社理事长交付的其他工作。

（六）民主理财制度

1.理事会是住房合作社的核心力量，所有的财务管理工作必须要在理事会领导下进行，必须要坚持民主理财的原则，要按月向各社员公布相关账目、现金流量，实现信息透明化；到了年终必须对财务进行全面的检查和清理，整理后向全体合作社社员公布全年财务账目，接受全体社员的监督。住房合作社的社员也有权按章程规定不定时查阅住房合作社财务状况。

2.监事会是住房合作社的重要体系，对住房合作社的各个事项和工程实施监督。年末监事会还可以组成由监事会成员以及社员（代表）参加的“监督小组”，对住房合作社的财务、施工、安全工作实施有效监督。监督重点上面已经提到。

3.监事会不仅要做好监督工作，也要对住房合作社财务管理工作的意见和建议进行认真听取和反映。

4.住房合作社的以下事项也要经成员（代表）大会讨论通过后才能够执行：（1）成本计划外的较大资金开支项目；（2）主要的项目承包指标和承包办法；（3）施工人员、管理人员、监督人员等工作人员的工资数额；（4）其他重大财务事项。

三、根据住宅合作社的特点，需要设计的监督措施

从工程管理类着手，包括以下三个主要环节：

（一）设计工程监督

住房合作社的住房施工应遵循严格的工程管理条例。其中施工管理规范主要包括住房合作社适用的住房设计、设计过后的住房安全性、施工过程中的一系列施工标准的划定、材料设备采购规定等；工程管理规范主要包括：住房合作社施工部门的设立与撤销程序、住房施工过程的管理程序、住房竣工验收管理程序、工程管理部对工程质量及安全检查管理程序、工程质量检查管理程序、住房施工过程中的中间验收管理程序等。

（二）目标成本管理

住房合作社的管理首先推行目标成本管理，必须先制定好目标，才能确定住房合作社社员出资的金额和房屋修建的大小。目标成本管理的有效与否，在住房合作社中显得尤为重要。目标成本是根据理事会讨论通过的目标定位确定的。是现实的、有可能实现的成本指标。目标成本定位报告制定后，通过住房合作社社员（代表）大会公布，由社员签字确定过后才能施工。将社员（代表）大会通过后的成本由成本目标发给各个环节，再由各个环节的负责人确认签字。在住房工程实施过程中，为了及时反映工程成本资金使用的情况，住房合作社需及时采取措施控制、纠正，达到合理控制成本的效果。如果在施工过程中遇见突发状况需要对目标成本进行大修改时，应对住房合作社的目标成本进行修改，并报理事长批准，要理事长签字同意，同时还需上报住房合作社财务部的成本审核计算中心备案。

（三）过程控制制度

为了保证住房合作社的有效运行，需要对住房合作社的施工过程或管理过程的成本进行精细的控制，针对住房施工全过程的各个环节，住房合作社制定相应的成本控制制度包括设计变更、现场签证、工程合同、工程招标、工程预结算等各项管理办法。

对于金额在5万元以上（含5万元）的工程施工和工程其他需要用资项目，必须报理事长，在理事长同意签字后才能进行。工程的招标应采用公开招标或邀请招标的方式，但无论采取何种方式，都必须有三家以上的投标单位参与竞标，并由合作社招标工作小组决定。金额在10万元以上（含10万元）应通过合作社（代表）大会投票决定。

合格的承包商是符合相关规定的，是在行业中没有污点记载的承包商，并且是需经住房合作社招标工作小组审查合格的。

承包商应满足招标文件的实质性要求，相比较而言选择价格偏低、质量偏高的合作单位；对于其他的招标也应遵循以上原则。

对于工程的施工进度，住房合作社也应有严格的控制程序。在住房合作社最初建立时，应该根据社员的需求定下工程进度的目标，并且告知所有合作社社员。如果确因施工需要，需对施工计划做出重大变更，必须视情况报理事长审批或备案甚至召开合作社社员（代表）大会。

住房合作社对工程资金的支付有严格的控制，必须通过严格的审批程序。首先由相关需要付款部门填写审批表，写明项目完成情况，在工程部、成本管理部、外部监理人员、财务部审核签字后，附上所有相关资料，报合作社理事长审批。理事长审批同意后，财务部门才能付款。